Решение № 3А-436/2021 3А-436/2021~М-29/2021 М-29/2021 от 23 сентября 2021 г. по делу № 3А-436/2021

3а- 436/2021

50OS0000-01-2021-000030-28


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 сентября 2021 года г. Красногорск,

Московская область

Московский областной суд в составе

председательствующего судьи Першиной С.В.

при секретаре Гриценко О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № За-436/2021 по административному исковому заявлению ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков,

у с т а н о в и л:

ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

Обосновывая свои требования, административный истец указывает, что установленная в результате государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость принадлежащих ему до 2020г. земельных участков значительно превышает их рыночную стоимость, что влечет увеличение налогового бремени и нарушает его права как плательщика налога исчисляемого из кадастровой стоимости объектов.

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельных участков, собственником которых он являлся до 2020 года, равной их рыночной стоимости, определенной в представленном истцом отчете об оценке по состоянию на дату их государственной кадастровой оценки.

Представители административного истца по доверенности ФИО1, ФИО2 и ФИО3 в судебное заседание явились, настаивали на удовлетворении первоначально заявленных требованиях, заключение <данные изъяты> просили признать недопустимыми доказательствами по делу, как содержащие существенные методологические ошибки; по тем же основаниям ходатайствовали о назначении по делу повторной оценочной экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области ФИО4 по доверенности возражала против удовлетворения заявленных требований и назначения по делу еще одной повторной экспертизы; заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Объективная оценка» не оспаривала.

Представитель ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых указано на то, что заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривает, оставляет решение на усмотрение суда.

Заинтересованные лица ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, администрация Красногорского городского округа Московской области, а также административный ответчик Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства были извещены.

При таких обстоятельствах суд полагает возможным, в соответствии со ст. 150 КАС РФ, рассмотреть дело при данной явке.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав мнение сторон, допросив эксперта ФИО10, приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, что также следует из абзацев 1 и 2 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (пункт 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1); результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7).

Материалами дела подтверждается, что ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» до 13.04.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 03.06.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 29.05.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 03.06.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 06.07.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 06.07.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 29.05.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

до 29.05.2020г. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>

Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» № 004д от 29.03.2019 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки» по состоянию на 03.12.2018 г. утверждена, в том числе, кадастровая стоимость земельных участков, принадлежащего истцу с кадастровыми номерами: <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., 50:11:0050208:43 в размере <данные изъяты> руб.

В силу положений статей 387-391 Налогового кодекса Российской федерации, статей 65,66 Земельного кодекса Российской Федерации административный истец в отношении принадлежавших ему до 2020 года на праве собственности земельных участков являлся плательщиком земельного налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Считая кадастровую оценку земельных участков завышенной, нарушающей его права, ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков, к которому приложил отчет оценщика № <данные изъяты>, которым рыночная стоимость спорных земельных участков по состоянию на дату их кадастровой оценки определена в ином размере, ниже кадастровой стоимости.

В силу положений ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В соответствии с положениями ст. 12 того Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Для проверки правильности определения оценщиком рыночной стоимости объектов недвижимости определением Московского областного суда от 02 февраля 2021 г. по делу назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту НП «Деловой союз судебных экспертов».

В связи с оспариванием представителем административного истца выводов судебного эксперта <данные изъяты> изложенных в заключении, а также в целях проверки доводов о допущении экспертом при проведении оценочной экспертизы нарушений требований ФСО № 1, ФСО №3, ФСО №7, касающихся в том числе неточного определения долей ЗОУИТ, а также отсутствии расчетов, подтверждающих их значение; отсутствии анализа расположения ЗОУИТ на земельных участках и их негативное влияние на рыночную стоимость; не обоснованном использовании источника «СтатРиэлт» при определении поправки на наличие ЗОУТИ в рамках сравнительного и доходного подходов; не верного учета расходов связанных с реализацией проекта застройки; использования объектов аналогов № 1 и 3 в рамках сравнительного подхода принадлежащих одному лицу, 09 июня 2021 года судом была назначена повторная судебная оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам <данные изъяты>

Согласно заключению эксперта <данные изъяты> оценщиком при составлении отчета об оценке рыночной стоимости земельных участков были допущены нарушения требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, которые могли повлиять на определение итоговой величины их рыночной стоимости. В соответствии с данным экспертным заключением рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 03.12.2018 с кадастровыми номерами: <данные изъяты> определена в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты> - в размере <данные изъяты> руб., <данные изъяты>- в размере <данные изъяты> руб.

Оценив повторную судебную оценочную экспертизу в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых земельного участка основано на детальном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей.

В судебном заседании эксперт <данные изъяты> поддержал содержащиеся в заключении выводы, дополнив, что экспертом была допущена техническая ошибка, не указана ссылка на источник информации определения пересечения земельных участков с охранными зонами. Площадь пересечения земельных участков с охранными зонами определялась экспертом по данным «Геопортала Подмосковья».

По данным «Справочника оценщика недвижимости – 2018. Земельные участки, часть 2», Нижний Новгород, автор ФИО11, стр. 45, земельные участки с видом разрешенного использования ИЖС и ДНП, относятся к одному классу земельных участков. Кроме того, строительство индивидуального жилого дома возможно, как на участках для ИЖС, так и на участках для ДНП. Также был проанализирован еще один участок информации «Сборник корректировок «Сегмент «Земельные участки», 01.01.2017 г., areall.ru, стр. 11, в соответствии с которым, участки под ИЖС и под ДНП сгруппированы в одну ключевую группу, которая имеет ряд сопоставимых видов использования, схожих по цене и потребительским свойствам.

Расходы на управление проектом и рекламу учтены в размере 2,5% от доходов от реализации проекта, что составляет в целом <данные изъяты> руб. Размер прибыли предпринимателя учтен в ставке дисконтирования отражающей норму доходности, которую ожидает получить инвестор от реализации данного проекта.

В рамках экспертизы были проанализированы сборники корректировок: «Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки» под ред. ФИО11; Электронный справочник «СтатРиелт», 01.10.2018 г.; Сборник рыночных корректировок 2018 под ред. ФИО12; Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга СРД № 23, 2018 по ред. ФИО12; Справочник коэффициентов, применяемых для определения стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Московского региона (Москва и Московская область), ABN Group, 03.12.2018 г. В перечисленных сборниках корректировок для земельных участков отсутствует ценообразующий фактор «нахождение в коттеджном поселке», данный ценообразующий фактор присущ домовладению (единому объекту недвижимости). Согласно «Справочнику оценщика недвижимости-2018 «Жилые дома» под ред. ФИО11, корректировка на нахождение объекта в организованном коттеджном поселке может составить до 10%, также данный показатель может быть отрицательной величиной -3%. В целом можно выделить основной плюс жилого дома в коттеджном поселке – это наличие управляющей компании, которая централизованно занимается вопросами охраны, содержания сетей и управления. Из отрицательных аспектов необходимо отметить повышенные финансовые расходы и зависимость от решений администрации коттеджного поселка. То есть, расположение жилого дома в коттеджном поселке с точки зрения собственника имеет свои плюсы и минусы, и это было учтено экспертом при производстве экспертизы.

В связи с отсутствием информации о средних сроках реализации земельных участков в Московском регионе, было использовано мнение эксперта ФИО13, директора по инвестиционным программам группы компаний «Гудлэнд». Принятый срок реализации участков в размере 1,5 лет с учетом характеристик местоположения участков, вида разрешенного использования, высоколиквидной площади участков, по его мнению, является достаточным для проекта аналогичного класса. В соответствии с ФСО № 1 п. 8 «Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки», в действующих стандартах отсутствуют ограничения использования информации, опубликованной до даты оценки. Таким образом, замечания административного истца о том, что при определении срока на реализацию земельных участков эксперт использовал нерелевантный и не актуальный источник информации необоснованно.

Для расчета итоговой корректировки на наличие охранных зон эксперт воспользовался методикой ФИО14 – коммерческого директора ЗАО «Многопрофильный деловой центр», оценщик опубликованной на сайте Оценщик.ру. Данная методика используется для расчета соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты. Соразмерная плата за сервитут может иметь как единовременный, так и периодический характер выплат. Величина соразмерной платы за сервитут при единовременной выплате должна быть эквивалентна величине соразмерной платы за сервитут при условии ее периодической выплаты. Расчет доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута при единовременной выплате. Для определения доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута выбраны 4 Фактора, оказывающих влияние на соразмерную плату за сервитут. Перечень факторов, учитываемых при определении величины соразмерной платы сервитут: доля земельного участка, занятая сервитутом, в общей площади земельного участка; степень ограничения пользования земельным участком в результате установления сервитута; интенсивность использования сервитута; степень влияния сервитута на распоряжение земельным участком. Был определен дискретный диапазон изменения значений факторов (от 0% до 100% с шагом 25%), веса факторов установлены равновеликими. Оценка уровня убытка по каждому фактору осуществляется экспертным методом. Таким образом, количество наблюдений по каждому уровню риска умножается на значение указанного уровня. Итоговое значение доли стоимости, приходящейся на убытки вследствие установления сервитута определяется, как средневзвешанное от количества факторов. Экспертом был проведен анализ значений вышеуказанных факторов для земельных участков, который представлен на стр. 100-103 заключения.

Оценив экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что определенная экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость спорных объектов недвижимости является наиболее вероятной ценой, по которой данные объекты могут быть отчуждены на открытом рынке по состоянию на вышеуказанные даты и именно эта стоимость должна быть установлена в качестве их кадастровой стоимости; оснований для назначения по делу повторной либо дополнительной экспертизы не усматривает.

Исходя из изложенного, требования ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости подлежат удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы <данные изъяты>

Поскольку административным истцом оспаривается кадастровая стоимость объекта недвижимости, установленная Актом ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» 004д от 29.03.2019 г. по состоянию на 03.12.2018г., надлежащим административным ответчиком по требованиям об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта будет являться государственное бюджетное учреждение Московской области "Центр кадастровой оценки", утвердившее данный акт оценки.

Исходя из изложенного, в удовлетворении исковых требований ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области, являвшихся в рассматриваемом споре ненадлежащими ответчиками, следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, определенной по состоянию на 03 декабря 2018 года:

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рубля;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м., равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей;

с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью <данные изъяты> кв.м. равной рыночной стоимости в размере <данные изъяты> рублей, определенной по состоянию на 03.12.2018г.

В удовлетворении исковых требований ООО «ЛАБИНИ ИНВЕСТМЕНТС ЛИМИТЕД» к Министерству имущественных отношений Московской области, Управлению Росреестра по Московской области отказать.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья С.В. Першина

Мотивированное решение изготовлено 04.10.2021г.