Решение № 2-1654/2017 2-1654/2017 ~ М-687/2017 М-687/2017 от 18 декабря 2017 г. по делу № 2-1654/2017

Дело XXX «19» декабря 2017 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Хмелевой М.М.,

при секретаре Эрназаровой Б.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами,

Установил :

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об уменьшении покупной цены земельного участка и с учетом соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка взыскании с ответчика денежных средств в размере 200 000 рублей, суммы неосновательного обогащения - 490 000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами - 16 987 рублей 76 коп., расходов на устранение недостатков земельного участка – 40 000 рублей, на представителя - 30 000 рублей, по уплате государственной пошлины – 10 669 рублей 88 коп., компенсации морального вреда – 50 000 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что 13.07.2016 между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка XXX, расположенного по адресу: ... с кадастровым номер XXX, площадью XXX кв.м. с расположенным на нем двухэтажным домом с кадастровым номером XXX, назначение нежилое, площадью XXX кв.м. Согласно данному договору цена земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей. При продаже земельного участка ответчик и ее представитель ФИО6 (сотрудник агентства РФН) ознакомили истца с земельным участком в его фактических границах. В пределах участка, по фактическим границам огороженного капитальным забором находились хозяйственные постройки на фундаменте, в том числе сруб бани, более того на земельном участке уже находилось строение - дом, которым пользовалась ответчик, вследствие чего у истца не возникло сомнений о неверном расположении участка, то есть не в соответствии с генеральным планом застройки территории СНТ «Ромашка» и сведениям представленным в федеральную кадастровую палату в части местоположения границ участка соседей. Аналогично продаваемый участок позиционировался ответчиком и его представителями в средствах массовой информации. При продаже вышеуказанного земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости - домом и хозпостройками - баней продавец ввела в заблуждение истца относительно расположения земельного участка и площади земельного участка. Поскольку в пределах ограждения участка XXX находится XXX кв.м чужого участка принадлежащего соседям – участок XXX, таким образом, фактическая площадь участка XXX стала меньше на XXX кв.м, XXX кв.м по правоустанавливающим документам и составляла XXX кв.м, но данный факт был установлен истцом только после проведения кадастровых работ после сделки купли-продажи в 2016 году. Таким образом, ответчик при продаже земельного участка XXX СНТ «Ромашка», площадью XXX кв.м., предоставила неверную информацию о его расположении, а также неверную информацию о площади земельного участка. На основании изложенного, истец обратилась с настоящим иском в суд (л.д.4-11).

В ходе судебного разбирательства истцом исковые требования уточнены, с учетом результатов проведенной судебной экспертизы, положений ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее –ГПК РФ) истец просит уменьшить покупную цену земельного участка и с учетом соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка взыскать с ответчика денежные средства в размере 200 000 рублей, сумму денежных средств, составляющую часть стоимости улучшений (бани) - 470 000 рублей, проценты за пользование чужими денежным средствами - 16 987 рублей 76 коп., в счет возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка (перенос забора) – 50 000 рублей, расходы на представителя – 40 000 рублей, по уплате государственной пошлины – 10 669 рублей 88 коп., стоимость проведенной экспертизы (л.д.200).

Истец в судебное заседание явилась, уточненные исковые требования и доводы в их обоснование поддержала в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, месте и времени рассмотрения дела (л.д.218), ходатайств об отложении рассмотрения дела, а также о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявила, об уважительности причин неявки не сообщила, ранее представила в материалы дела отзыв на исковое заявление (л.д.188-190).

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика.

Выслушав пояснения и доводы истца, изучив материалы гражданского дела, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из представленных доказательств в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями ст. 8 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему; из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности; вследствие неосновательного обогащения.

В соответствии со ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Статьей 549 ГК РФ предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.07.2016 между ФИО1 (Покупателем) и ФИО2 (Продавцом) был заключен договор купли-продажи земельного участка XXX, расположенного по адресу: ... с кадастровым номер XXX, площадью XXX кв.м с расположенным на нем двухэтажным домом с кадастровым номером XXX, назначение нежилое, площадью XXX кв.м. Согласно данному договору цена земельного участка определена в размере <данные изъяты> рублей (л.д.14).

Согласно акту приема-передачи недвижимости от XX.XX.XXXX, Продавец передал Покупателю полный комплект ключей от передаваемой недвижимости, квитанции об уплате коммунальных услуг и телефонных переговоров за последний год до текущего месяца включительно, свидетельствующих об отсутствии задолженности, объект недвижимости (л.д.15).

Факт уплаты Покупателем денежных средств Продавцу по договору купли-продажи от XX.XX.XXXX в сумму <данные изъяты> рублей подтверждается распиской в их получении от XX.XX.XXXX (л.д.26).

Согласно расписке от XX.XX.XXXX ответчиком получены от истца также денежные средства в сумме 2 450 000 рублей. Данная денежная сумма является компенсацией затрат ответчика при подготовке к отчуждению земельного участка, а именно компенсацией неотделимых и иных улучшений данной недвижимости, оставленных новому владельцу, оплатой услуг представителей при подготовке к сделке. Ответчик согласна, что при истолковании цены отчуждения указанной недвижимости, цена принимается как сумма цены, указанной в договоре купли-продажи от XX.XX.XXXX и денежной суммы, указанной в настоящей расписке (л.д.27).

Право собственности истца на указанный земельный участок и дом зарегистрировано XX.XX.XXXX Управлением Росреестра по Ленинградской области (л.д.30-31).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Исходя из содержания п. 2 ст. 475 ГК РФ и ст. 557 ГК РФ, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружение неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Предъявляя требование об уменьшении покупной цены земельного участка, приобретенного по договору купли-продажи от 13.07.2016, истец указывает, что продавец-ответчик продал ей некачественный земельный участок, имеющий недостатки в виде несоответствия площади земельного участка в XXX кв.м его фактической площади в XXX кв.м, другие границы определяющие местоположение приобретенного у ответчика участка установить не представляется возможным без нанесения ущерба материальным правам соседей и самому объекту движимости. На участке, фактически огороженным забором и находящимся в пользовании истца, площадью XXX кв.м, но в то же время юридически принадлежащего соседям и входящему в состав участка XXX расположена приобретенная в качестве неотделимого улучшения у ответчика баня. Таким образом, площадь приобретенного у ответчика участка XXX уменьшилась на XXX кв.м, следовательно, соразмерное уменьшение цены составляет 1/5 часть от стоимости объекта по договору в сумме 200 000 рублей + 1/5 часть от стоимости неотделимых улучшений по расписке в сумме <данные изъяты> рублей.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Из приведенной нормы права следует, что покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены за умышленное искажение информации о земельном участке, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка.

В соответствии с п. 3 договора купли-продажи, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка граница земельного участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства.

Согласно заключению кадастрового инженера, в процессе кадастровых работ выяснилось, что границы земельного участка пересекают границы соседнего земельного участка с кадастровым номером XXX установленные ранее по результатам межевания. Однако, собственник земельного участка, ФИО1 настаивает на прохождении своих границ по фактически существующим, то есть по забору. В результате кадастровых работ площадь земельного участка составила XXX кв.м (л.д.78).

Согласно предложениям о продаже спорного земельного участка, следует, что ответчиком на продажу был выставлен земельный участок с расположенным на нем домом и с отдельной стоящей баней из бревна (л.д.123-130).

Определением суда от XX.XX.XXXX по ходатайству истцовой стороны была назначена судебно-товароведческая экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос «Какова разница стоимости фактически огороженного забором земельного участка XXX ... и строениями на нем и стоимостью вышеуказанного земельного участка за вычетом части земельного участка, юридически принадлежащего соседям, с расположенной на нем баней фактически в пределах забора истицы и находящиеся в ее пользовании XX.XX.XXXX». Проведение экспертизы поручено экспертам АНО <данные изъяты> (л.д.134-135).

Согласно заключению эксперта № XXX от XX.XX.XXXX, искомая разница на XX.XX.XXXX составляет 670 000 рублей, в том числе: в части стоимости земельного участка – 200 000 рублей (НДС не облагается), в части стоимости улучшений (бани) – 470 000 рублей (с НДС в части стоимости затрат на строительство) (л.д.141-178).

В соответствии с положениями ст. 86 ГПК РФ заключение экспертов должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с ч. 3 и 4 ст. 67 ГПК РФ, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Проанализировав содержание заключения эксперта, суд приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенного исследования, сделанные в результате его выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в распоряжение эксперта материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, в заключении указаны данные о квалификации эксперта, его образовании, стаже работы, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

По мнению суда, представленное заключение не противоречит принципам допустимости доказательства по делу, корреспондирует другим материалам дела, в установленном законом порядке сторонами не оспорено, а потому принято судом в качестве доказательства по настоящему делу.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст.12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Судом установлено, что истец приобрела земельный участок без проведения его межевания и установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства, площадь его указана на основании документов. Земельный участок был огорожен забором, при заключении договора купли-продажи истец не обладала специальными познаниями в области землеустройства, поэтому она не знала и не могла знать о неправильном определении площади земельного участка. Приобретенный истцом земельный участок площадью XXX кв.м не соответствовал его фактической площади.

Согласно смете XXX от XX.XX.XXXX, стоимость переноса забора составляет 50 231 рубль (л.д.213).

На основании изложенного, суд полагает требования истца об уменьшении покупной цены земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению, в связи с чем, с ответчика в пользу истца подлежатт взысканию денежные средства в размере 200 000 рублей, стоимость улучшений (бани) - 470 000 рублей, расходы на устранение недостатков земельного участка (перенос забора) – 50 000 рублей.

Согласно ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Согласно расчету истца проценты за пользование денежными средствами (в сумме 690 000 рублей) за период с XX.XX.XXXX по XX.XX.XXXX составляют 16 987 рублей 76 коп.

Однако суд не может согласиться с расчетом истца и полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истца проценты за пользование денежными средствами исходя из суммы задолженности в размере 670 000 рублей за указанный период в сумме 16 495 рублей 35 коп.

Согласно счету АНО <данные изъяты> на оплату № XXX от XX.XX.XXXX стоимость проведения судебно-товароведческой экспертиза по настоящему гражданскому делу составила 46 000 рублей (л.д.139).

Ввиду того, что исковые требования удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу АНО <данные изъяты> подлежат взысканию расходы по проведению судебной экспертизы в размере 46 000 рублей.

Согласно п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу положений п. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из принципов разумности, объема работы, сложности дела и количества судебных заседаний, суд считает возможным, в соответствии со ст.100 ГПК РФ, взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя с ответчика в пользу истца в размере 25 000 рублей. При этом, учитывая указанные выше обстоятельства, суд считает, что определенная судом сумма компенсации расходов на оплату услуг представителя в данном случае в наибольшей степени отвечает требованиям разумности и справедливости.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины пропорционально удовлетворенным требованиям в размере 10 400 рублей.

Руководствуясь статьями 12, 56, 57, 67, 71, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить в части.

Уменьшить покупную цену земельного участка по договору купли-продажи от 13 июля 2016 года и с учетом соразмерного уменьшения покупной цены земельного участка взыскать с ФИО2, XX.XX.XXXX года рождения, в пользу ФИО1, XX.XX.XXXX года рождения, денежные средства в размере 200 000 рублей, стоимость улучшений (бани) в размере 470 000 рублей, проценты за пользование чужими денежным средствами в размере 16 495 рублей 35 коп., в счет возмещения расходов на устранение недостатков земельного участка (перенос забора) в размере 50 000 рублей, расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10 400 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Взыскать с ФИО2, XX.XX.XXXX года рождения, в пользу автономной некоммерческой организации <данные изъяты> расходы по проведению судебной экспертизы в размере 46 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга.

Судья :