Решение № 3А-698/2017 3А-698/2017~М-431/2017 М-431/2017 от 20 сентября 2017 г. по делу № 3А-698/2017

Дело № 3а–698/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 21 сентября 2017 года

Ставропольский краевой суд в составе :

председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Огородник В.Ф.,

с участием представителей :

административного истца ФИО1 - ФИО2, действующего в суде по доверенности,

заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО3,

заинтересованного лица - администрации города Михайловска – ФИО4,

заинтересованного лица - администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края – ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости,

установил :

ФИО1 обратился в Ставропольский краевой суд с административным иском к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5243 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство производственной базы, местоположение (адрес) : <адрес>», в размере равном его рыночной стоимости – 1992105 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что на основании договора № 728 аренды земель населенных пунктов от 14 ноября 2008 года и соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 1 июля 2016 года является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, адрес : Ставропольский край, Шпаковский район, город Михайловск, район ж/д станции «Палагиада», площадью 5243 кв.м, кадастровый номер 26:11:020122:41, разрешенное использование - «под строительство производственной базы».

В соответствии с пунктом 3 Порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Ставропольского края № 112-п от 29 марта 2016 года, арендная плата за земельные участки определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2015 года в размере - 5902097 рублей 53 копейки.

Согласно отчета об оценке № 06/2017 от 9 февраля 2017 года рыночной стоимости указанного земельного участка, подготовленного ООО «Альянс» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <адрес> составляет - 1992105 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года. На данный отчет получено положительное заключение общероссийской организации «Российское общество оценщиков» от 28 апреля 2017 года № 685/2017, согласно выводов которого отчет об оценке соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Разница между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью составляет 3909992 рубля 53 копейки. Кадастровая стоимость превышает рыночную в 2,9 раза.

Таким образом, установленная кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости и нарушает права административного истца как плательщика арендной платы. В связи с изложенным административный истец обратился с настоящим иском в суд.

В предварительном судебном заседании 18 июля 2017 года определением суда удовлетворено ходатайство представителя Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об исключении из числа ответчиков и привлечении в дело в качестве заинтересованного лица (том 1 л.д. 151).

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерства имущественных отношений Ставропольского края, Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В имеющихся в материалах дела возражениях на административное исковое заявление Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю просит рассмотреть дело в соответствии с действующим законодательством в отсутствие представителя (том 2 л.д. 8-11).

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание представителей административных ответчиков извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО2 изменил заявленные требования в части рыночной стоимости земельного участка, просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной, установленной в заключении судебной оценочной экспертизы.

Представитель заинтересованного лица - Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю – ФИО3 просила суд вынести законное и обоснованное решение. Никаких замечаний к проведенной по делу судебной оценочной экспертизы не указала.

Представители заинтересованных лиц - администрации муниципального образования города Михайловска – ФИО4, администрации Шпаковского муниципального района Ставропольского края – ФИО5 просили в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагали, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанного в административном иске, не имеется. Снижение кадастровой стоимости напрямую зависит от кадастровой стоимости объектов недвижимости и повлечет за собой снижение процента поступления денежных средств в бюджет города и района, получаемых от арендных платежей.

Заслушав пояснения представителя административного истца, мнению мнение представителей заинтересованных лиц, исследовав письменные доказательства по административному делу, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований и установлении кадастровой стоимости заявленного в иске земельного участка в размере его рыночной стоимости по результатам проведенной по делу судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу статьи 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с подпунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями статьи 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости земельных участков земель населенных пунктов осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.02.2007 года № 39 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 11.01.2011 № 3).

Пункт 3 статьи 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Из материалов данного административного дела следует, что результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, поскольку за находящийся у него в аренде земельный участок арендные платежи рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Суд находит, что обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением в полной мере согласуется с вышеприведенными положениями статьи 24.18 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов административного дела следует, что административному истцу ФИО1 на основании договора № 728 аренды земель населенных пунктов от 14 ноября 2008 года и соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности от 1 июля 2016 года является арендатором земельного участка из земель населенных пунктов, государственная собственность на который не разграничена, адрес (местоположение) : Ставропольский край, Шпаковский район, город Михайловск, район ж/д станции «Палагиада», площадью 5243 кв.м, кадастровый номер № разрешенное использование - «под строительство производственной базы» (том 1 л.д. 14-19, 24-25). Указанные договоры зарегистрированы в установленном законом порядке.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском края» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае.

Согласно данным кадастровой справки от 8 февраля 2017 года кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 5902097 рублей 53 копейки по состоянию на 1 января 2015 года (том 1 л.д. 13).

Из отчета № 06/2017 об оценке рыночной стоимости указанного земельного участка от 9 февраля 2017 года, подготовленного ООО «Альянс» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу : <адрес> составляет 1992105 рублей на дату оценки – 1 января 2015 года (том 1 л.д. 27-105).

На данный отчет получено положительное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет, согласно которого отчет № 06/2017 от 9 февраля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № соответствует требованиям оценочного законодательства, федеральным стандартам оценки (том 1 л.д. 106-124).

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 20 и 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статья 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с изложенным, а также в целях установления юридически значимых обстоятельств по делу по ходатайству административного истца определением Ставропольского краевого суда от 18 июля 2017 года назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено Научно-образовательному Центру судебной экспертизы и экспертных исследований Федерального государственного автономного образовательного учреждения «Северо-Кавказский федеральный университет» (том 1 л.д. 154-156).

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 56/07/17Э от 25 августа 2017 года, рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2015 года определена в размере - 3084000 рублей (том 2 л.д. 14-116).

Как следует из заключения судебной оценочной экспертизы, экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в экспертном заключении приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные вопросы. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из экспертного заключения следует, что исследуемый земельный участок расположен внутри на границе города Михайловска и села Верхнерусское. Доступ к участку осуществляется со стороны <...> по насыпной дороге, по состоянию на 1 января 2015 года была только грунтовая дорога. Площадь земельного участка 5243 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под промышленные объекты, текущее использование – под строительство производственной базы. Окружающая застройка – железная дорога и несколько жилых строений, лесополоса и поле, свободное от застройки, расположен земельный участок в 1 км. от трассы «Ставрополь-Батайск». Обследование объекта оценки не производилось. Земельный участок находится в аренде.

Экспертом в заключении проанализировано социально-экономическое развитие Ставропольского края за 2014 год, произведен анализ рынка недвижимости на 2014 год, произведен анализ рынка объекта оценки, определен сегмент рынка, к которому принадлежит оспариваемый объект – «земельный участок коммерческого назначения», проведен анализ фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, анализ основных ценообразующих факторов,

Экспертом произведен расчет рыночной стоимости указанного земельного участка в рамках сравнительного подхода, методом сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов для оценки выбраны 5 объектов-аналогов, расположенные в городе Михайловске и селе Верхнерусское под промышленными объектами. Все земельные участки находятся в аренде, возможность подключения к коммуникациям. За единицу сравнения выбран 1 квадратный метр.

Из таблицы 10 Расчет рыночной стоимости объекта исследования следует, что корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на общую площадь, по виду передаваемых имущественных прав, уторговывание, локальное местоположение, поскольку отобранные объекты-аналоги не совпадают по всем элементам сравнения с объектом оценки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. Стоимость 1 кв.м. выведена в размере – 588 рублей 29 копеек.

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, с учетом его местоположения, целевого использования - под строительство производственной базы.

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется.

Выводы, содержащиеся в отчете об оценке оцениваемого земельного участка, указанного в административном иске, опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца, об установлении кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве аренды земельного участка с кадастровым номером 26:11:020122:41 в размере его рыночной стоимости, установленной судебной оценочной экспертизой.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административные исковые требования ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 5243 кв.м., категория земель : земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования - под строительство производственной базы, местоположение (адрес) : <адрес>», в размере равном его рыночной стоимости - 3084000 рублей по состоянию на 1 января 2015 года.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №

Заявление ФИО1 поступило в суд 23 июня 2017 года.

Сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, установленные настоящим решением суда, применяются с 1 января 2017 года до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Задорнева Н.П.