Решение № 3А-7/2018 3А-7/2018 (3А-953/2017;) ~ М-859/2017 3А-953/2017 М-859/2017 от 11 января 2018 г. по делу № 3А-7/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 12 января 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-7/2018 по иску общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость земельных участков, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами №, площадью 241 902 кв.м. и №, площадью 61 493 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), равной их рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2017 года в размере 944 385 000 рублей и 240 069 000 рублей, соответственно.

Требования мотивированы тем, что общество является собственником вышеуказанных земельных участков, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки определена: КН № в размере 2 406 037 119,66 рублей, КН № в размере 633 105 057, 39 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью земельных участков, считает ее завышенной и несоответствующей действительной рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика земельного налога.

В обоснование заявления ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» ссылается на Отчет об оценке № от 29.08.2017 года, подготовленный ФИО7, которым по состоянию на 12.04.2017 года рыночная стоимость спорных земельных участков определена: КН № в размере 944 385 000 рублей, КН № в размере 240 069 000 рублей.

Однако, решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управления Росреестра по Самарской области заявление общества о пересмотре результатов кадастровой стоимости земельных участков отклонено.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, административный истец считает, что имеются основания для установления кадастровой стоимости участков равной их рыночной стоимости в судебном порядке. Просит заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1, действующая на основании доверенности, исковые требования поддержала в полном объеме по основаниям, указанным в заявлении. Просила установить кадастровую стоимость спорных земельных участков на основании отчета об оценке. Вместе с тем, возражений относительно результатов судебной экспертизы не привела.

Представители Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Самары в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В письменных отзывах ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области просило рассмотреть дело в отсутствии представителя, разрешение заявленных требований оставило на усмотрение суда,

Управление Росреестра по Самарской области возражало против удовлетворения заявленных требований, в случае если дополнительные доказательства достоверности рыночной стоимости представлены не будут, просило дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Правительство Самарской области, Администрация г.о. Самары письменных возражений по делу не представили.

В соответствии со ст. 150 КАС РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав представителя административного истца, изучив материалы дела, суд приходит к выводу о том, что требования ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» подлежат удовлетворению в соответствии с результатами судебной экспертизы, при этом суд исходит из следующего.

Часть 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации определяет, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о земельных участках, расположенных по адресу: <адрес> с кадастровыми номерами:

- №, площадью 241 902 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы),

- №, площадью 61 493 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы).

Вышеуказанные земельные участки принадлежат ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)», что подтверждается выписками из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 14.08.2017г. /том 1 л.д. 9-14/.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 года № 610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, в том числе вышеуказанных.

Дата определения кадастровой стоимости названных земельных участков – 12.04.2017 года.

Кадастровая стоимость земельных участков определена по состоянию на 12.04.2017 года и составляет: КН № - 2 406 037 119,66 рублей, КН № - 633 105 057,39 рублей, что подтверждается выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объектов недвижимости от 11.10.2017 года /том 1 л.д. 7-8/.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка и 19.09.2017 года обратился с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № 17/18с-28 от 06.10.2017 года заявление отклонено.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» в суд с настоящим административным исковым заявлением является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

При этом, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Истцом в обоснование своих требований представлен Отчет об оценке № от 29.08.2017 года, подготовленный оценщиком ФИО8 ФИО9 по определению рыночной стоимости земельных участков. Из отчета усматривается, что объектом оценки являлись спорные земельные участки, итоговая величина рыночной стоимости которых по состоянию на 12.04.2017 года составила:

КН № - 944 385 000 рублей,

КН № - 240 069 000 рублей.

В ходе судебного разбирательства представителем заинтересованного лица – администрации г.о. Самара рыночная стоимость спорных земельных участков, определенная в Отчете об оценке, оспаривалась, заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы.

Согласно заключению эксперта ФИО10 № от 15.12.2017 года, итоговая величина рыночной стоимости земельных участков составила:

КН № - 1 078 399 000 рублей,

КН № - 274 136 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утверждённым приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО №7 «Оценка недвижимости», утверждённому приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года №611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями в области исследований, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ФИО11 № от 15.12.2017 года по правилам ст. 168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов данного административного дела, с осмотром объектов оценки.

Определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объектов оценки не является произвольной, при оценке земельных участков эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельных участков, описание качественных и количественных характеристик объектов исследования, анализ рынка объектов оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость; анализ наиболее эффективного использования объектов исследования; описание процесса оценки объектов в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объектов исследования, согласование результатов расчётов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленные вопросы с возможностью проверки их обоснованности.

Из заключения следует, что эффективным использование объектов оценки является использование в качестве земельных участков коммерческого назначения – для размещения административно-торгового объекта.

Для определения рыночной стоимости земельных участков эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв.м. земельных участков.

Учитывая ретроспективный характер оценки, эксперт использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в публикуемых материалах агентств недвижимости ФИО12, ФИО13, периодического издания «ФИО14, информационной системы по недвижимости ФИО15, данные сайта: ФИО16

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 4 земельных участка под административно-торговые объекты, расположенные в <адрес>, максимально сопоставимых с объектами экспертизы по своим параметрам и ценообразующим факторам (передаваемые имущественные права, условия финансирования, изменение цен между датами сделки и оценки, вид использования, местоположение, площадь, наличие улучшений, наличие инженерных коммуникаций).

В заключении содержатся таблицы, расчёты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и неприменения конкретных корректировок. В расчетах применены корректировки на торг, на административный район города, на площадь.

Согласовав результаты, и присвоив сравнительному подходу удельный вес 1, эксперт пришел к указанному выше выводу об итоговой величине рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 12.04.2017 года.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется, выводы эксперта последовательны, логичны, аргументированы, эксперт обладает соответствующей квалификацией в области оценки объектов недвижимости, предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложных показаний, его заинтересованность в исходе дела отсутствует.

Заключение судебной экспертизы является полным и аргументированным. Выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты.

Из разъяснений, содержащихся в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца возражений относительно экспертного заключения не представила, с выводами эксперта согласилась.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ФИО17 № от 15.12.2017 года признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости земельных участков, определенная экспертным заключением, признается достоверной.

Установление кадастровой стоимости в размере равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» с заявлением в Комиссию является 19.09.2017 года, в суд – 18.10.2017 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск общества с ограниченной ответственностью «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 241 902 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2017 года в размере 1 078 399 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 61 493 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы), расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.04.2017 года в размере 274 136 000 рублей

Датой подачи ООО «ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)» заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать – 19.09.2017 года, в суд – 18.10.2017 г.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий

Решение суда в окончательной форме изготовлено 17.01.2018 г.