Решение № 3А-53/2022 3А-53/2022(3А-744/2021;)~М-599/2021 3А-744/2021 М-599/2021 от 27 января 2022 г. по делу № 3А-53/2022

УИД 76OS0000-01-2021-000607-72

Дело № 3а-53\22

Принято в окончательной форме 27.01.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 января 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (склад МТС), расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости равной № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что указанный земельный участок принадлежит ФИО2 на праве аренды. На земельном участке располагаются объекты капитального строительства, принадлежащие административному истцу на праве собственности, в связи с чем административный истец имеет преимущественное право выкупа земельного участка без проведения торгов по кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельного участка выше рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца при реализации права на получение земельного участка в собственность без проведения торгов.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей не направили.

От административного истца поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, указав на имеющиеся, по мнению департамента, недостатки в отчете определения рыночной стоимости земельного участка, которые повлияли на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки.

В письменных объяснениях заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ярославской области изложены сведения о земельном участке, его кадастровой стоимости, возражения относительно административных исковых требований не указаны.

Заинтересованные лица ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», МТУ Росимущества во Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областях письменные объяснения не представили.

Дело рассмотрено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, допроси свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

ФИО2 на основании договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. № и дополнительного соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГг., которые заключены с МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областям, является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (склад МТС), расположенного по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора арендная плата устанавливается в размере рыночной стоимости арендной платы.

На земельном участке располагаются принадлежащие на праве собственности ФИО2 объекты капитального строительства: одноэтажное нежилое здание с кадастровым номером №, гаражи с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 подал в МТУ Росимущества по Владимирской, Ивановской, Костромской и Ярославской областям заявление о предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в собственность без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При заключении договоров купли-продажи земельных участков без проведения торгов стоимость земельных участков определяется в соответствии с Правилами определения цены земельного участка, находящегося в федеральной собственности, при заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 марта 2015г. № 279. Согласно данным Правилам цена земельного участка определяется в размере кадастровой стоимости либо в процентном отношении к кадастровой стоимости в зависимости от предназначения земельного участка.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец в настоящем деле защищает законный интерес на определение выкупной цены земли в экономически обоснованных размерах и в силу ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. определена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16.01.2019г. №н в размере № руб.

В соответствии с положениями ч. 7 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.

Административным истцом представлен отчет № от ДД.ММ.ГГГГг. об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, подготовленный оценщиком ООО «Ярэксперт», в соответствии с которым рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019г. года составляет 5 321 000 рублей.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета с учетом возражений, принесенных на него административным ответчиком, показаний свидетеля ФИО3 (оценщика) дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объекта сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Процесс отбора аналогов в отчете полно и подробно изложен. Также отчет содержит описание примененных оценщиком корректировок к ценам объектов – аналогов и порядок определения их величины.

Из отчета следует, что отобранные оценщиком аналоги для расчета сопоставимы с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца материалы дела не содержат.

Возражения департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области не ставят под сомнения выводы, изложенные в отчете.

Возражения административного ответчика сводятся к необоснованности использования в расчетах объектов-аналогов, расположенных на <адрес>, 49, <адрес>, в районе <адрес> (объект-аналога №), <адрес> (объект-аналог №), <адрес> (объект-аналог №).

По мнению департамента, цена предложения объекта-аналога № в два раза отличается за участки с аналогичным месторасположением, что свидетельствует о неоднородности выборки. Стоимость данного участка решением Комиссии от 12.01.2018г. устанавливалась в ином размере рыночной стоимости. На объекте-аналоге имеется ОКС, в связи с чем аналог не мог быть использован в расчете рыночной стоимости объекта оценки. Либо необходимо введение корректировки на снос ОКСа. Цена предложения объекта-аналога № за 1 кв.м также в два раза отличается от других аналогов, оценщиком не учтено нахождение на территории этого аналога двух ОКСов. Относительно объекта-аналога № оценщиком неверно определена территориальная зона.

Между тем оснований для вывода о том, что оценщиком при расчете рыночной стоимости объекта оценки необоснованно использованы указанные департаментом объекты-аналоги, не имеется.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен подробный анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

Из содержания отчета и показаний свидетеля ФИО3 (оценщик), картографических данных, доступной и проверенной оценщиком информации следует, что объект-аналог № 4 не имеет на территории ОКСа. Доказательства, подтверждающие наличие на территории аналога ОКСа на день размещения публикации предложения, не представлены. Содержание объявления также свидетельствует об отсутствии на земельном участке строений.

Использование объекта-аналога № 4 в отчете достаточно мотивировано. Доводы об установлении Комиссией в 2018г. иной рыночной стоимости земельного участка, являющегося объектом-аналогом № 4, не могут быть приняты во внимание, так как ранее кадастровая стоимость в размере рыночной устанавливалась на иной период времени. Кроме того, при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком исходя норм федеральных стандартов оценки исследуются цены предложений, которые могут не совпадать с размером кадастровой стоимости, в том числе, если она установлена в размере рыночной стоимости.

Объект-аналог на <адрес>, оценщиком также достаточно подробно исследован. В судебном заседании свидетель ФИО3 показала, что в отношении аналога на <адрес>, оценщиком проводилась фотофиксация в рамках заключенного договора с собственниками данного аналога. Фотофиксация подтвердила отсутствие зданий. Материалы фотофиксации представлены в отчете. Согласно данным Росреестра один из ОКСов, на который указывает департамент, располагается в пределах другого земельного участка. Другой ОКС представляет собой внешние сети электропередач, то есть обременением.

Цена предложения не может являться безусловным основанием для отказа в использовании аналогов в расчетах рыночной стоимости объекта оценки. В этой части противоречий положениям п. 22 ФСО № 7 не усматривается.

Территориальная зона объекта-аналога № 2 оценщиком определена с учетом положений документов градостроительного планирования города Ярославля. Ссылка департамента на заключение эксперта по другому административному делу несостоятельна, так как в рамках настоящего дела экспертное заключение по другому административному делу не является относимым доказательством.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с установлением его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации нежилого здания (склад МТС), расположенного по адресу: <адрес>, в размере № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости – 13.12.2021г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости вышеуказанного объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов