Апелляционное определение № 33-361/2026 33-5621/2025 от 20 января 2026 г.

Судья: Дорошевич Ю.Б. УИД 39RS0004-01-2025-001899-52

Дело № 2-2198/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е



№ 33-361/2026
21 января 2026 года
г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Филатовой Н.В., Мамичевой В.В.

при секретаре Шабанове В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к ООО «АРС Домик» о взыскании возмещения убытков, стоимости восстановительного ремонта, компенсации морального вреда и штрафа, с участием третьего лица – ООО «УК Теплосервис», по апелляционной жалобе ООО «АРС Домик» на решение Московского районного суда г. Калининграда от 03 сентября 2025 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя ООО «АРС Домик» ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истцов ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 и ФИО1 обратились в суд с иском к ООО «АРС Домик», указав, что они являются собственниками совместно нажитого имущества – квартиры по адресу: <адрес>. Управление данным многоквартирным домом с 01.10.2021 осуществляет ООО «АРС Домик».

22.02.2023 ФИО1 обратилась к ответчику с заявлением о протекании кровли над ее квартирой, и в ответе от 28.02.2023 ООО «АРС Домик» сообщило, что керамическая черепица над квартирой истцов находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта.

Вместе с тем какие-либо действия, направленные на выполнение ремонтных работ и устранение протечек, управляющей организацией выполнены не были, в том числе и после направления в ее адрес Департаментом жилищного контроля и надзора Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований в части выполнения работ по устранению протечек кровли многоквартирного дома.

По заключению специалиста ООО «Бюро судебных экспертиз» № 47410 от 14.10.2024 рыночная стоимость восстановительного ремонта жилого помещения истцов составила 95 678 руб., в связи с чем 16.10.2024 ФИО1 направила ответчику претензию о возмещении ущерба и выполнении ремонта кровли. Однако в удовлетворении претензии ответчиком было отказано.

В этой связи истцы обратились к подрядчику М. для выполнения работ по ремонту кровли над своей квартирой и понесли убытки на общую сумму 404 598,78 руб. Претензия о возмещении таких убытков, направленная в адрес ответчика 06.03.2025, была оставлена без ответа.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, истцы просили взыскать с ООО «АРС Домик» в свою пользу пропорционально долям в праве собственности (по 1/2 доли) компенсацию причиненных убытков в размере 404 598,78 руб. и компенсацию стоимости восстановительного ремонта жилого помещения в размере 95 678 руб., компенсацию морального вреда в размере по 10 000 руб. каждому, штраф в размере 50 процентов от присужденной судом суммы, а также просили взыскать в пользу ФИО1 компенсацию стоимости оценки причиненного ущерба в размере 9 000 руб.

Решением Московского районного суда г. Калининграда от 03.09.2025 заявленные исковые требования удовлетворены в части:

- с ООО «АРС Домик» в пользу ФИО1 взысканы возмещение материального ущерба в размере 95 678 руб., компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 50 339 руб. и расходы на оплату услуг специалиста в размере 1 720,80 руб., а всего – 152 737,80 руб.;

- с ООО «АРС Домик» в пользу ФИО2 взысканы компенсация морального вреда в размере 5 000 руб., штраф в размере 2 500 руб., а всего взыскано 7 500 руб.

- с ООО «АРС Домик» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7 000 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе, дополненной впоследствии, ООО «АРС Домик» просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.

Считает, что судом не была дана надлежащая правовая оценка собранным по делу доказательствам, в том числе ранее составленным актам, в которых были зафиксированы факты наличия протечек крыши многоквартирного дома в период до заключения договора управления с ООО «АРС Домик» Полагает, что вина ответчика в заливе квартиры истцов отсутствует, поскольку причиной этому является ненадлежащее выполнения своих обязанностей предыдущей управляющей организацией.

Обращает внимание на отсутствие в материалах дела обращения истцов от 22.02.2023, положенного ими в основу своего иска, что не позволяет установить ни наличие факта залива квартиры, ни размер ущерба.

В отзыве на апелляционную жалобу ФИО1 и ФИО2 в лице представителя ФИО4 просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Истцы и представитель третьего лица ООО «УК Теплосервис» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, а также подп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома включены в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией в соответствии с ч. 5 ст. 161, ст. 162 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать, в числе прочего, безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

Минимальный перечень необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения утверждены Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения».

В силу п. 7 указанного перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, относится в том числе проверка кровли на отсутствие протечек, а при выявлении нарушений, приводящих к протечкам – незамедлительное их устранение. В остальных случаях – разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.

Раздел II Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003, определяет, что техническое обслуживание здания включает комплекс работ по поддержанию в исправном состоянии элементов и внутридомовых систем, заданных параметров и режимов работы его конструкций, оборудования и технических устройств. Техническое обслуживание жилищного фонда включает работы по контролю за его состоянием, поддержанию в исправности, работоспособности, наладке и регулированию инженерных систем и тому подобное. Контроль за техническим состоянием следует осуществлять путем проведения плановых и внеплановых осмотров.

В соответствии с п. 4.6.1.1 названных Правил организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода, защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли.

Пунктом 4.6.1.10 Правил установлен предельный срок в одни сутки для устранения неисправностей, являющихся причиной протечек кровли.

На основании п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ, п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В силу п.п. 1, 2 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине.

Установленная ст. 1064 ГК РФ презумпция вины причинителя вреда предполагает, что доказательства отсутствия вины должен представить сам ответчик. Потерпевший представляет доказательства, подтверждающие факт причинения ущерба, его размер, а также доказательства того, что ответчик является причинителем вреда или лицом, в силу закона обязанным возместить вред.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, с 18.02.2015 ФИО1 является собственником квартиры общей площадью 88,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>. ФИО1 состоит в браке с ФИО2, оба проживают в спорной квартире.

Данная квартира расположена на втором и мансардном этажах многоквартирного жилого дома, управление которым с 01.10.2021 осуществляет ООО «АРС Домик» на основании договора № 1 управления многоквартирным домом от 03.09.2021.

22.02.2023 ФИО1 обратилась в ООО «АРС Домик» по вопросу протекания кровли над ее квартирой, и по результатам рассмотрения такого обращения ООО «АРС Домик» истцу дан ответ от 28.02.2023, в котором указано, что 27.02.2023 проведено обследование кровли над квартирой № 25 и установлено, что керамическая черепица находится в аварийном состоянии и требует капитального ремонта; в настоящее время ООО «АРС Домик» выполняет работы по составлению сметно-технической документации для выполнения такого ремонта, после чего будет проведено общее собрание собственников помещений по данному вопросу, и в случае положительного решения будет проведен капитальный ремонт кровли.

При этом никаких действий, направленных на устранение протечек кровли над квартирой ФИО1, со стороны управляющей организации выполнено не было, что явилось основанием к обращению истца в Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области по вопросу ненадлежащего содержания ответчиком крыши.

Согласно ответу Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области от 14.08.2024 на обращение ФИО1, при рассмотрении ранее направленных обращений собственников помещений МКД проводилось обследование кровли, в ходе которого установлена физическая изношенность кровельного покрытия, необходимость проведения капитального ремонта крыши МКД. По информации ООО «АРС Домик» им регулярно проводятся работы по устранению протечек кровли МКД в соответствии с заявками, поступающими от жителей дома; причины протечек кровли над квартирой № 25 и лестничными клетками будут устранены до 01.09.2024.

Согласно акту от 29.08.2024, ООО «АРС Домик» проведено обследование квартиры ФИО1, в помещениях мансардного этажа на потолке и вокруг мансардного окна обнаружены высохшие следы протечек. Указано, что протечки появились до 2020 года из-за полного разрушения черепицы.

Доказательств фактического выполнения ООО «АРС Домик» работ, направленных на устранение причин протечек кровли над квартирой № 25, в период управления многоквартирным домом материалы дела не содержат, и на наличие таких доказательств ответчик в ходе рассмотрения дела не ссылался.

Из представленного ФИО1 заключения специалиста ООО «Бюро судебных экспертиз» № 47410 от 14.10.2024 следует, что рыночная стоимость восстановительного ремонта ее жилого помещения составляет 95 678 руб.

16.10.2024 истцом в адрес ответчика направлена претензия о возмещении ущерба в указанном размере, стоимости проведения экспертизы в размере 9 000 руб., а также о выполнении текущего ремонта кровли над квартирой № 25.

В своем ответе от 29.20.2024 ООО «АРС Домик» указало, что кровля пришла в аварийное состояние задолго до принятия многоквартирного дома на обслуживание ответчиком, требовала проведения капитального ремонта, и в рамках текущего ремонта проводить какие-либо работы не представляется возможным. Протечки кровли над кв. 25 и связанный с этим ущерб, по мнению ответчика, возникли по вине собственника квартиры до 2020 года вследствие самовольной установки мансардных окон с существенными техническими отклонениями. В этой связи в удовлетворении претензии истца ответчиком отказано.

Как указано истцами, причины протечек были устранены привлеченным ими подрядчиком М., при этом претензия ФИО1 о возмещении понесенных убытков ООО «АРС Домик» оставлена без ответа.

Поскольку требования истцов о возмещении убытков, вызванных заливом квартиры, в досудебном порядке ответчиком удовлетворены не были, они обратилась в суд с настоящим иском.

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что в силу действующего законодательства управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за ненадлежащее содержание общего имущества. Принимая во внимание, что залив квартиры ФИО1 произошёл вследствие протечек крыши, относящейся к общему имуществу многоквартирного дома, управляющей организацией доказательства принятия необходимых мер по надлежащему содержанию кровли не представлены, суд возложил на ООО «АРС Домик» ответственность за причинённый ФИО1 вред.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как они соответствуют установленным по делу обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и его толковании, на основании представленных сторонами доказательств, которым судом дана надлежащая оценка.

То обстоятельство, что состояние кровли требовало проведения капитального ремонта еще до принятия многоквартирного жилого дома на обслуживание ООО «АРС Домик», вопреки доводам подателя жалобы, не снимает с управляющей организации ответственности за ее содержание, текущий ремонт и устранение в течение суток неисправностей, являющихся причиной протечек.

При этом выполнение управляющей организацией таких работ не поставлено в зависимость от действий (бездействия) регионального оператора как заказчика работ на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.

Действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в указанный выше Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях – незамедлительно. Такая правовая позиция изложена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30.06.2021.

Несмотря на то, что о фактическом состоянии крыши ООО «АРС Домик» было достоверно известно с 01.10.2021, а также ему поступали обращения собственников, в том числе ФИО1, по поводу протечек кровли, ответчиком не были приняты надлежащие меры по устранению причин протечек в целях предотвращения причинения вреда имуществу собственников многоквартирного дома.

При этом, как установлено по делу, ООО «АРС Домик» признавало наличие у него обязанности по выполнению текущего ремонта кровли в целях устранения причин протечек над кв. 25, а также обязалось выполнить такие работы в срок до 01.09.2024, о чем уведомило Министерство регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Однако впоследствии от выполнения таких работ ответчик фактически уклонился со ссылкой на нецелесообразность таких работ и возникновение протечек по вине собственников кв. 25.

Вместе с тем, такая позиция управляющей организации противоречит требованиям действующего законодательства и условиям договора управления.

Кроме того, как установлено по делу, на основании договора об оказании услуг № 170/23 от 10.10.2023, заключенного между ООО «АРС Домик» и ИП ФИО5, был выполнен текущий ремонт кровли над некоторыми квартирами спорного многоквартирного дома в целях устранения причин протечек, тогда как аналогичные работы над квартирой № 25 безосновательно произведены не были.

Довод ответчика о том, что причиной залива квартиры № 25 являются действия собственника, самовольно установившего мансардные окна с существенными техническими нарушениями, суд первой инстанции справедливо отклонил как не основанный на доказательствах и опровергнутый вступившим в законную силу решением Гурьевского районного суда г. Калининграда от 20.11.2014, которым установлено, что работы по реконструкции (перепланировке) квартиры ФИО1 выполнены технически грамотно, с хорошим качеством, с соблюдением строительных норм, без нарушения технических условий на производство работ, в связи с чем квартира судом была сохранена в реконструированном состоянии.

Приведенные обстоятельства в своей совокупности свидетельствуют о том, что с момента принятия дома в управление ООО «АРС Домик» не осуществляло надлежащий контроль за техническим состоянием кровли, не принимало предусмотренных действующим законодательством и договором управления своевременных мер к устранению причин протечек дождевой воды в квартиру ФИО1 в целях недопущения причинения вреда ее имуществу.

Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что ООО «АРС Домик» не исполнило возложенные на него договором и действующим законодательством обязанности по надлежащему содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а поэтому обязано возместить вред, причиненный ФИО1 заливом ее квартиры.

Доводы апелляционной жалобы о том, что залив квартиры истцов имел место до 2020 года, приводились суду первой инстанции и обоснованно не приняты во внимание, поскольку из материалов дела следует, что заливы происходили и в период управления домом ООО «АРС Домик», что прямо следует из содержания переписки сторон, а также сообщений самого ответчика в адрес Министерства регионального контроля (надзора) Калининградской области.

Ссылка заявителя на отсутствие в материалах дела обращения ФИО1 от 22.02.2023 на неверное определение судом юридически значимых обстоятельств не указывает.

Более того, в деле имеется ответ ООО «АРС Домик» от 29.02.2023 на такое обращение, из которого следует, что истец обращалась к ответчику по вопросу протекания кровли над ее квартирой, и данное обстоятельство было подтверждено по результатам обследования, проведенного управляющей компанией 27.02.2023.

В такой ситуации само по себе указание ООО «АРС Домик» в составленном им 29.08.2024 (по истечении полутора лет) акте обследования квартиры № 25 о том, что протечки появились до 2020 года из-за полного разрушения черепицы, не доказывает отсутствие вины ответчика в заливе квартиры ФИО1 и причинении ей вреда.

Возникновение протечек в период до 2020 года в отсутствие доказательств устранения впоследствии причин таких протечек, напротив, свидетельствует о том, что залив квартиры № 25 продолжался, и причины протечек были устранены силами привлеченного истцами подрядчика, тогда как такая обязанность в силу закона и договора возложена на управляющую организацию.

Определяя размер ущерба, подлежащего взысканию с ООО «АРС Домик» в пользу ФИО1, суд правомерно руководствовался представленным истцом заключением ООО «Бюро судебных экспертиз» № 47410 от 14.10.2024, согласно которому рыночная стоимость восстановительного ремонта квартиры составляет 95 678 руб.

Доказательств иного размера ущерба ответчик не представил, выводы специалиста не опроверг, ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявил, в том числе и после соответствующих разъяснений суда первой инстанции.

Поскольку правоотношения сторон регулируются в том числе Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей», и нарушение ответчиком прав истцов как потребителей нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела, суд первой инстанции справедливо взыскал с ООО «АРС Домик» в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере 5 000 руб., а также штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 процентов от присужденной в их пользу суммы.

Доводы апелляционной жалобы ответчика по существу сводятся к переоценке выводов суда, основаны на неправильной оценке обстоятельств дела, ошибочном толковании закона, и поводом к отмене решения суда не являются.

Решение суда вынесено с соблюдением норм материального и процессуального права, является законным и обоснованным, в связи с чем оснований для его отмены по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Московского районного суда г. Калининграда от 03 сентября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 28 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: