Решение № 3А-525/2017 3А-525/2017~М-322/2017 М-322/2017 от 18 июня 2017 г. по делу № 3А-525/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 июня 2017 года Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Панковой М.А.,

при секретаре Рафиковой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-525/2017 по административному иску Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л:

Федеральное государственное бюджетное учреждение «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.01.2014 года в размере 260 228 745,00 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что ему на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: для производственных целей, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка установлена на 14.01.2014 года и составляет 1 119 795 483 рубля.

Согласно отчету об оценке от ДД.ММ.ГГ. №, рыночная стоимость земельного участка на дату определения кадастровой стоимости составляет 260 228 745 рублей, что свидетельствует о том, что кадастровая стоимость объектов оценки является значительно завышенной по отношению к его реальной рыночной стоимости.

Завышение кадастровой стоимости земельного участка нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим, административный истец просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО1. поддержала административное исковое заявление по основаниям, указанным в административном иске.

Представитель Администрации с.п.Новоспасский по доверенности от ДД.ММ.ГГ. № ФИО2 в судебном заседании оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, Правительства Самарской области, Администрации Приволжского района Самарской области, Министерства имущественных отношений в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором отнесла удовлетворение административного иска на усмотрение суда, в зависимости от представленных доказательств.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ, суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителей административного истца, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, суд считает административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст.14, п.1 ст.372 НК РФ, налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно ст. 24.18 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.3 ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что Федеральному государственному бюджетному учреждению «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» на праве постоянного (бессрочного) пользования принадлежат:

- земельный участок, с кадастровым номером №, категория земель: <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>.

Кадастровая стоимость земельного участка определена в соответствии с постановлением Правительства Самарской области от 26.12.2012 года № 815 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в Самарской области» и составляет в отношении земельного участка с кадастровым номером № – 1 119 795 483 рубля.

Датой определения кадастровой стоимости спорного земельного участка является 14.01.2014 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно отчету об оценке Союза «Торгово-промышленная палата Самарской области» от 16.03.2017 года №17-476, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, составляет по состоянию на 14.01.2014 года 260 228 745 рублей.

СРО Ассоциация «<данные изъяты>» ДД.ММ.ГГ. дало экспертное заключение (положительное) № на отчет об оценке объекта недвижимости №.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области ДД.ММ.ГГ. письменно сообщила истцу об отсутствии возможности оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

В ходе рассмотрения дела, с учетом возражений заинтересованного лица – Администрации муниципального района Приволжский Самарской области относительно достоверности представленных административным истцом отчета об оценке и исходя из того, что обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а административный ответчик обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, судом была назначена судебная оценочная экспертиза по вопросу определения рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 14.01.2014 года.

Согласно заключению эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №, действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., с категорией земель – <данные изъяты>, разрешенное использование: <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 14.01.2014 года составляет 293 416 000 рублей.

Давая оценку представленным доказательствам, суд исходит из того, что заключение эксперта должно соответствовать положениям ФЗ РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», ФЗ РФ от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», требованиям федеральных стандартов оценки ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки», ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным приказами Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №№ 297, 298, 299, ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года № 611.

В данном случае экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке.

Оценивая экспертное заключение ООО «<данные изъяты>» по правилам ст.168 КАС РФ, суд учитывает, что исследование проводилось экспертом путем изучения представленных материалов административного дела с проведением осмотра объекта недвижимости – спорного земельного участка. При оценке земельного участка эксперт руководствовался федеральными стандартами оценки, заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, в заключении приведены источники информации, нормативные документы и материалы, используемые при проведении экспертизы.

Экспертное заключение содержит анализ существующей методологии по определению рыночной стоимости земельного участка, описание качественных и количественных характеристик объекта исследования, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на стоимость, анализ наиболее эффективного использования объекта исследования; описание процесса оценки объекта в рамках сравнительного подхода, обоснование выбора используемого подхода к оценке объекта исследования, согласование результатов расчетов, объективные выводы, дающие исчерпывающий ответ на поставленный вопрос с возможностью проверки его обоснованности.

Из заключения следует, что для определения рыночной стоимости земельного участка эксперт использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, выявив земельные участки, выставленные на продажу, сопоставимые по своим характеристикам с земельным участком, являющимся объектом исследования. В качестве единицы сравнения была выбрана стоимость 1 кв.м. земельного участка. От применения доходного и затратного подходов эксперт мотивированно отказался.

В качестве объектов-аналогов эксперт использовал 17 аналогов – земельные участки на праве собственности, категории земель промышленности и земли населенных пунктов, с разрешенным использованием для производственных целей и для производственно-складской деятельности, расположенные в Приволжском, Сергиевском, Волжском, Красноярском, Ставропольском, Кинельском районах Самарской области, г.Кинель, г.Отрадный, г.Новокуйбышевск, г.Сызрань Самарской области, площадью от 0,9 га до 284,8700 га, т.е. сопоставимые по ценообразующим факторам. На отличия по тем или иным параметрам, в последующем по каждому из элементов сравнения применялись корректировки цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого объекта недвижимости. В рамках сравнительного подхода для оценки объекта был применен метод регрессионного анализа. Эксперт определил коэффициенты корреляции с результирующей переменной по категории земель, площади, качественной характеристики площади, удаленности от географического центра г.Самара, качественной характеристики удаленности от географического центра г.Самара, удаленности от ближайшего промышленного центра, качественной характеристики удаленности от ближайшего промышленного центра, численности населения в населенном пункте, численности населения в населенном пункте (качественная характеристика), наличие инженерных коммуникаций (качественное значение), наличие ж/д ветки, которые отражены в таблице 6.3 на странице № отчета. Величина рыночной стоимости земельного участка, рассчитанная сравнительным подходом, составляет 293 416 100 рублей. В заключение содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное объяснение применения и не применения конкретных корректировок.

Каких-либо доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного земельного участка, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о проведении повторной, дополнительной экспертиз заявлено не было.

При таких обстоятельствах, заключение эксперта ООО «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. № признается судом допустимым и достаточным доказательством по делу, а величина рыночной стоимости, определенная заключением эксперта, признается достоверной.

Суд полагает, что оснований для установления кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с отчетом об оценке, представленным административным истцом, не имеется, поскольку выводы судебного эксперта ничем не опровергнуты, в исходе дела он не заинтересован.

Согласно п.24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», законодательство о налогах и сборах предполагает установление налогов, имеющих экономическое основание.

В связи с этим, суд, на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Таким образом, требования административного истца подлежат удовлетворению с учетом результатов судебной экспертизы.

Установление кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости на основании решения комиссии или суда является основанием для внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости без принятия какого-либо дополнительного решения, при этом порядок и сроки внесения изменений в ГКН также установлены названной нормой.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 13.04.2017 года, датой обращения в суд – 04.05.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административные исковые требования Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» к Правительству Самарской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14.01.2014 года в размере 293 416 100 рублей.

В остальной части административного иска Федерального государственного бюджетного учреждения «Управление мелиорации земель и сельскохозяйственного водоснабжения по Самарской области» отказать.

Дата подачи административного иска в суд – 04.05.2017 года, заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области –13.04.2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 20 июля 2017 года.

Председательствующий: М.А.Панкова