Решение № 2А-113/2017 2А-38/2018 2А-38/2018 (2А-113/2017;) ~ М-125/2017 3А-38/2018 М-125/2017 от 6 февраля 2018 г. по делу № 2А-113/2017

дело № 3а-38/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Семеновой Г.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2, действуя через своего представителя – ФИО3, обратились в суд с названным административным иском, просили установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия II, III, IV, V класса опасности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 июля 2016 года в размере 1 697 520 руб., возложить на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанность по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 и ФИО2 являются арендаторами данного земельного участка на основании договоров аренды № № и № № с множественностью лиц на стороне арендатора от 24.08.2016 г. Кадастровая стоимость земельного участка утверждена в размере 5 972 576,84 руб. Однако согласно отчету № № об оценке рыночной стоимости, выполненному оценщиком Т.Г.А.., рыночная стоимость участка по состоянию на 14.07.2016 г. составляет 1 697 520 руб.

Несоответствие кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости приводит к нарушению прав административных истцов, поскольку размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, в качестве заинтересованного лица – Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

Административный истец ФИО1 и представитель административных истцов ФИО3 в судебном заседании административные исковые требования уточнили, просят установить кадастровую стоимость земельного участка в размере рыночной стоимости – 1 682 410 руб., определенной дополнениями к отчету об оценке рыночной стоимости. Требования о возложении на ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области обязанности по внесению соответствующих изменений в государственный кадастр недвижимости не поддержали.

Представитель административного ответчика ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО4 не возражала против удовлетворения уточненных административных исковых требований.

Представитель заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы – ФИО5 уточненные административные исковые требования оставила на усмотрение суда, с учетом сделанных в отчете об оценке рыночной стоимости дополнений не высказала замечаний к отчету.

Административный истец ФИО2, представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представитель заинтересованного лица Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав лиц, участвующих в деле, и их представителей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Как видно из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, на основании договоров аренды № № и № № с множественностью лиц на стороне арендатора от 24 августа 2016 г. Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы передало в аренду ФИО1 и ФИО2 /л.д. 8-15/, которые являются собственниками нежилого помещения, расположенного на указанном земельном участке /л.д. 5, 6, 7/. По условиям пунктов 3.1. договоров аренды размер арендной платы исчисляется из кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 14 июля 2016 года утверждена в размере 5 972 576 рублей 84 копейки /л.д. 31/.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № №, выполненный оценщиком ИП Т.Г.А. /л.д. 32-106/. В ходе рассмотрения дела в отчет внесены изменения и дополнения, с учетом которых рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 14 июля 2016 года определена в размере 1 682 410 руб.

В отчете оценщик описал объект оценки, определил сегмент рынка, к которому он относится (для размещения производственно-складских объектов), проанализировал данный сегмент, произвел анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с аналогичными земельными участками, определил основные ценообразующие факторы.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и применения затратного подхода.

В качестве объектов-аналогов оценщик взял следующие земельные участки, предлагавшиеся к продаже в городе Кострома:

- объект-аналог № 1 – земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 2 – земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м;

- объект-аналог № 3 – земельный участок по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

Все объекты-аналоги сходны с объектом оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В частности, идентичны: условия финансирования (типичные рыночные), условия продажи (предложение), время продажи, месторасположение (промышленные зоны), категория земель (земли населенных пунктов), вид разрешенного использования (ВРИ-9), расположение относительно автомагистралей (нет выхода на магистраль), отсутствие железнодорожных путей.

В связи с тем, что стоимость объектов-аналогов определена ценами предложений, оценщиком сделана корректировка на торг. При наличии существенной разницы в площадях объекта оценки и объектов-аналогов сделаны соответствующие корректировки на площадь. Введена корректировка на вид права (оцениваемый объект и объект-аналог №1 находятся в собственности, объекты-аналоги №2 и №3 используются на праве аренды). Ввиду различий в обеспеченности объекта оценки и объектов-аналогов инженерными коммуникациями оценщиком сделаны соответствующие корректировки на наличие или отсутствие инженерных коммуникаций. Введенные корректировки в отчете обоснованы.

Размер определённой в отчете (с учетом дополнений и уточнений) рыночной стоимости оценщик ФИО6 подтвердила при допросах в судебном заседании и обосновала соответствие отчета требованиям законодательства, регулирующего оценочную деятельность.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, возражения представителя заинтересованного лица Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы о необходимости введения корректировки на наличие/отсутствие инженерных коммуникаций учтены оценщиком в дополнениях к отчету об оценке, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Административное исковое заявление поступило в суд 17 ноября 2017 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: промышленные и коммунально-складские предприятия II, III, IV, V класса опасности, равной его рыночной стоимости по состоянию на 14 июля 2016 года в размере 1 682 410 (один миллион шестьсот восемьдесят две тысячи четыреста десять) рублей.

Датой подачи заявления считать 17 ноября 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов