Апелляционное определение № 33-16287/2026 от 28 апреля 2026 г.

Судья: Хромова Н.В. Дело <данные изъяты>

<данные изъяты>


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>

<данные изъяты><данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Мироновой Т.В.,

судей Бессудновой Л.Н., Гордиенко Е.С.,

при ведении протокола помощником судьи Федориной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» о признании недействительным пункта договора, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи Бессудновой Л. Н.,

объяснения представителя ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л а :

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» о признании пункта договора недействительным, взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, неустойки, компенсации морального вреда и судебных расходов; уточнив в ходе производства по делу размер иска, просил признать п. 5.3 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы объекта сроком в один год недействительным, взыскать стоимость расходов на устранение недостатков объекта в размере 485 144,99 рублей, неустойку за нарушение срока возмещения стоимости недостатков в размере не более этого размера, штраф, компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей, судебные расходы по оформлению доверенности в размере 2 200 рублей, досудебной экспертизе в размере 75 000 рублей, юридических услуг в размере 50 000 рублей.

Иск мотивирован тем, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>, по которому истцу подлежала передаче помещение по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты><данные изъяты>, <данные изъяты>

Цена договора составила 3 749 507,11 рублей; объект передан по акту приема-передачи <данные изъяты>.

Истцом в ходе эксплуатации объекта установлены строительные недостатки, наличие которых подтверждено досудебным исследованием специалиста от <данные изъяты>; стоимость устранения строительных недостатков составила 667 115 рублей.

<данные изъяты> истцом в адрес ответчика была направлена письменная претензия с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта, которая оставлена ответчиком без удовлетворения.

Судебной экспертизой стоимость устранения недостатков объекта установлена в размере 485 144,99 рублей.

Установление в договоре гарантийного срока на отделочные работы в один год противоречит закону.

Истец просил суд удовлетворить иск в уточненном объеме.

Решением Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично; с ООО «Специализированный застройщик «Бухта Лэнд» в пользу ФИО1 взысканы расходы на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 112 485,21 рублей, компенсация морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы по оплате досудебного исследования в размере 75 000 рублей, оплате юридических услуг в размере 30 000 рублей, оформлению доверенности в размере 2 200 рублей. В остальной части иска судом отказано.

Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения суда в части взысканных расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства до <данные изъяты>.

В доход бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина в размере 17 628,60 рублей.

В апелляционной жалобе истец выражает несогласие с выводами суда в части ограничения ответственности застройщика тремя процентами от цены договора долевого участия в строительстве, просит решение изменить в указанной части.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились; истец о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом (отчет об отслеживании отправления с почтовым идентификатором <данные изъяты>); ходатайства об отложении судебного заседания в суд не представлено.

Представитель ответчика по доверенности ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал относительно доводов жалобы, просил решение суда оставить без изменения; суду представлены письменные возражения на жалобу.

Судебная коллегия рассматривает дело по апелляционной жалобе в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что <данные изъяты> между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве <данные изъяты>; объектом договора участия в долевом строительстве являлись апартаменты по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>

Цена договора составила 3 749 5078,11 рублей (п.3.1 договора). Цена договора оплачена истцом своевременно в полном объеме.

Объект долевого строительства передан по акту приема-передачи <данные изъяты>, по акту приема-передачи цена договора не изменялась; после подписания акта истцом установлены недостатки объекта.

В ходе рассмотрения дела, судом по ходатайству стороны ответчика была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Эксперты».

Согласно выводам судебной экспертизы, качество объекта долевого строительства не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве и имеет строительные недостатки, перечень которых представлен экспертом в мотивировочной части экспертного заключения.

Причиной образования выявленных строительных недостатков является нарушение технологии выполнения строительно-монтажных и отделочных работ. Все выявленные недостатки являются устранимыми и могут быть устранены собственником без несоразмерных расходов, выявленные дефекты не делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного договором использования.

Согласно заключению, стоимость устранения недостатков, возникших в результате нарушений, допущенных при производстве строительно-монтажных и отделочных работ, установлена в размере 485 114,99 рублей.

Разрешая дело, руководствуясь ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормами ст.ст. 4, 7, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», положениями постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», исходя из наличия в объекте долевого строительства, переданного истцу, строительных недостатков, что подтверждено судебной экспертизой, суд взыскал в пользу истца стоимость их устранения в размере 112 485,21 рублей из расчета (3 749 507,11 х 3%), применив положение ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.

Установив факт нарушения прав истца, в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ, суд взыскал с ответчика компенсацию морального вреда, снизив заявленный истцами размер с 50 000 рублей до 25 000 рублей с учетом принципов разумности и справедливости.

На основании ст. 98 ГПК РФ с учетом частичного удовлетворения иска с ответчика в пользу истца судом взысканы расходы по оплате досудебного исследования в размере 5 000 рублей, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 2 200 рублей, расходы по досудебной оценке в размере 75 000 рублей.

В остальной части иска о судом отказано.

Отказывая в признании пункта договора недействительным, суд исходил из положения п.1 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», в соответствии с которым, условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными; пункт 5.3 договора, заключенного между сторонами является ничтожным в силу закона и признания его таковым в судебном порядке не требуется.

Ответчику предоставлена отсрочка исполнения решения в части взысканной стоимости расходов на устранение недостатков до дня отмены ограничений, установленных постановлением Правительства РФ от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», до 31 декабря 2025 года.

С ответчика в доход бюджета взыскана государственная пошлина в размере 17 628,60 рублей.

Проверяя законность решения в пределах доводов апелляционной жалобы истца, судебная коллегия находит приведенные в жалобе доводы об отсутствии правовых оснований для ограничения размера расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства тремя процентами от цены договора долевого строительства несостоятельными и не основанными на положениях действующего законодательства, подлежащего применению к спорному правоотношению на дату разрешения судом спора.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 статьи 7).

Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ (в ред. на дату заключения договора участия в долевом строительстве) гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно п. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 г. № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

Как следует из части 5 статьи 6 Федерального закона № 482-ФЗ, соответствующие положения применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В силу пп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности могут возникать из устанавливающего их судебного решения.

Указанная ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ связывает определение как факта ненадлежащего исполнения обязательств, так и размера уменьшения цены договора, возмещения расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, уплату неустойки (штрафов, пеней), процентов, возмещения убытков, связанных с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования, с принятием судом решения об удовлетворении требований участника долевого строительства.

Таким образом, именно решение суда о взыскании соответствующих денежных сумм влечет для сторон соответствующие права и корреспондирующие им обязанности.

Учитывая, что решение по настоящему делу вынесено после 01.01.2025 года, к спорному правоотношению подлежит применению ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в редакции, действующей на дату вынесения решения.

На основании изложенного суд правильно применил норму ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, размер расходов на устранение недостатков в объекте долевого строительства, переданного истцам на основании вышеизложенного договора долевого строительства ограничил до 3% от цены договора. Согласно пункта 3.1 договора участия в долевом строительстве, заключенного между сторонами, цена договора установлена в размере 3 749 507,11 рублей. Согласно передаточного акта от <данные изъяты> года цена договора не изменялась.

Из расчета (3 749 507,11 х 3%), суд обоснованно взыскал в пользу истца стоимость расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 112 485,21 рублей.

Судебная коллегия находит выводы суда в указанной части правильными.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией; правовых оснований для удовлетворения жалобы не установлено; иное толкование истцами норм права и несогласие с выводами суда основанием к отмене решения не являются.

В остальной части взысканных в пользу истцов сумм решение суда изменению не подлежит; жалобы ответчика не имеется, в связи с чем, положение истца, обжалующего решение, не может быть ухудшено по его же жалобе, поскольку действующее законодательство не допускает такого ухудшения по сравнению с тем положением, которого сторона добилась в суде первой инстанции.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст.199, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а :

решение Красногорского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение принято <данные изъяты>.