Решение № 3А-255/2021 3А-255/2021~М-219/2021 М-219/2021 от 21 июля 2021 г. по делу № 3А-255/2021

Дело № 3а-255/2021


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 июля 2021 года г. Челябинск

Челябинский областной суд в составе:

председательствующего Ишимова И.А.,

при секретаре Агатаевой А.С.,

с участием представителя ИП ФИО25 – ФИО29, представителя Министерства имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Министерства имущества Челябинской области – ФИО38,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда административное дело по административному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО25 к Министерству имущества Челябинской области, Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Министерстве имущества Челябинской области о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, возложении обязанности повторно рассмотреть заявление, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства РФ,

установил:

ИП ФИО25 через представителя ФИО1. обратился в суд с административным иском к Министерству имущества Челябинской области, ОГБУ «Государственная кадастровая оценка по Челябинской области» о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Министерства имущества Челябинской области от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты>, возложении обязанности на Министерство имущества Челябинской области повторно рассмотреть заявление ФИО25 от 04 марта 2021 года (регистрационный № <данные изъяты>) об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> (л.д. 7-12, 106-107).

В обоснование заявленных требований указано, что ИП ФИО25 является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Приказом Министерства имущества по Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П была утверждена кадастровая стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 9 594 110 руб. По заказу ФИО25 ЮУТПП был подготовлен отчет об оценке № <данные изъяты>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года составила 663 000 руб. 04 марта 2021 года представитель ФИО25 – ФИО2. обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка. Однако решением Комиссии от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты> заявление ФИО3., действующего от имени ФИО25, было отклонено. В качестве оснований было указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги из другого сегмента рынка (стр. 49-50, 54 отчета об оценке № <данные изъяты>), что является нарушением п. 22 ФСО № 7. Также при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по категории земель. При этом удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленному различию (стр. 54 отчета об оценке № <данные изъяты>), что также является нарушением п. 22 ФСО № 7. Между тем по первому нарушению – все аналоги, как и объект оценки, имеют сельскохозяйственное назначение, следовательно, информация о наличии нарушения в отчете об оценке № <данные изъяты> не соответствует действительности. По второму нарушению – категория земель не является ценообразующим фактором, а согласно п. 9.2.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017года № 226, земельные участки группируются в соответствии с видами использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов, в том числе сегмент «Сельскохозяйственное использование». Таким образом, в отчете об оценке объекты-аналоги, несмотря на категорию земель, относятся к одному сегменту рынка с оцениваемым объектом, поэтому оценщиком требования ФСО № 7 не нарушены. Кроме того, вопреки оспариваемому решению оценщик на стр. 53 отчета об оценке ввел повышающую корректировку на функциональное использование, которая в том числе учитывает различия в категории земель.

Протокольным определением Челябинского областного суда от 13 июля 2021 года к участию в деле в качестве административного ответчика привлечена Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Министерства имущества Челябинской области. Протокольным определением Челябинского областного суда от 22 июля 2021 года ОГБУ «ГосКадОценка по Челябинской области» с согласия представителя административного истца исключено из числа административных ответчиков и привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица.

Представитель административного истца ИП ФИО25 – ФИО4. в судебном заседании настаивал на удовлетворении административного искового заявления.

Представитель административных ответчиков Министерства имущества Челябинской области, Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости Министерства имущества Челябинской области – ФИО5. в судебном заседание исковые требования не признал по основаниям, изложенным в отзыве по делу.

Представители заинтересованных лиц ОГБУ «ГоскадОценка по Челябинской области», филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Челябинской области, МТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не уведомили.

Дело в соответствии со ст. 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав лиц, принявших участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, ФИО25 на основании договора о передачи прав и обязанностей по договору аренды от 30 мая 2017 года № <данные изъяты> земельного участка, находящегося в собственности РФ, от 29 августа 2017 года № <данные изъяты> является арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, относящегося к категории земель – земли населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования, расположенного по адресу: <адрес>. Факт заключения данного договора подтверждается также выпиской из ЕГРН от 13 января 2021 года (л.д. 15-18).

Исходя из расчета арендной платы, арендная плата исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

В выписке из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 января 2021 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> отражена в размере 9 594 110 руб. по состоянию на 01 января 2020 года на основании приказа Министерства имущества Челябинской области от 09 ноября 2020 года № 180-П. Данная кадастровая стоимость была внесена в государственный кадастр недвижимости 13 января 2021 года (л.д. 14).

Вместе с тем в отчете об оценке № <данные изъяты>, составленном оценщиком ЮУТПП – ФИО6. 19 февраля 2021 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 663 000 руб. (л.д. 29-102).

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Министерстве имущества Челябинской области от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты> отклонено поступившее в комиссию 04 марта 2021 года заявление № <данные изъяты> ФИО7. действующего в интересах ФИО25, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2020 года. При рассмотрении отчета об оценке рыночной стоимости от 19 февраля 2021 года № <данные изъяты>, приложенного к заявлению № <данные изъяты>, комиссией выявлены следующие нарушения требований к проведению оценки недвижимости, установленных Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (далее – ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, а именно:

- при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги из другого сегмента рынка (стр. 49-50, 54 отчета об оценке № <данные изъяты>). Нарушение п. 22 ФСО № 7;

- при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода использованы объекты-аналоги, несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по категории земель. При этом удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленному различию (стр. 54 отчета об оценке № <данные изъяты>). Нарушение п. 22 ФСО № 7 (л.д. 25-26).

В соответствии с ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в абз.абз. 6, 8 п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

В связи с тем, что завышенный, по утверждению административного истца, результат определения кадастровой стоимости находящегося в аренде земельного участка, затрагивает его права и обязанности, поскольку на основании кадастровой стоимости производится начисление арендной платы, суд приходит к выводу, что ИП ФИО25 вправе обратиться в суд с требованием об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

На основании ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также административное исковое заявление об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии рассматривается по правилам главы 22 настоящего Кодекса с учетом особенностей, установленных настоящей главой.

Исходя из смысла ст.ст. 226, 227 КАС РФ, для удовлетворения административного искового заявления об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суду необходимо установить совокупность условий, а именно нарушение данными решением, действием (бездействием) прав, свобод и законных интересов административного истца, своевременность его обращения в суд, несоответствие решения, действия (бездействия) нормативным правовым актам.

В порядке ч. 24 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности), ч. 15 ст. 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о государственной кадастровой оценке) комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

В силу ч. 25 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, ч. 17 ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов.

В случае принятия комиссией решения об отклонении заявления об оспаривании в таком решении должно быть указано обоснование такого решения. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов (чч. 16, 18 ст. 22 Закона о государственной кадастровой оценке).

Согласно Порядку создания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденному приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года № 201-П, целью создания комиссии является рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в соответствии с Федеральным законом от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (л.д. 138).

В пункте 3 названного Порядка указано, что в состав комиссии входят один представитель Министерства имущества Челябинской области, один представитель Управления Росреестра по Челябинской области и один представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области. В состав Комиссии могут входить представители иных федеральных органов исполнительной власти, органов исполнительной власти Челябинской области, совета муниципальных образований Челябинской области, предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков, уполномоченного по права человека в Челябинской области. При этом лица, замещающие государственные должности Российской Федерации, государственные должности Челябинской области, должности государственной и муниципальной службы, должны составлять не более половины членов состава Комиссии. В состав Комиссии должно быть включено не менее пяти членов (л.д. 139).

Упомянутым выше приказом Министерства имущества Челябинской области от 17 декабря 2019 года № 201-П утвержден состав комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в который с учетом изменений, внесенных приказом Министерства имущества Челябинской области от 06 мая 2020 года № 93-П, вошли: ФИО8. – заместитель Министра имущества Челябинской области, председатель Комиссии; ФИО9. – начальник отдела кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Челябинской области, заместитель председателя Комиссии; ФИО10. – исполнительный директор Совета муниципальных образований Челябинской области; ФИО11 – представитель Саморегулируемой межрегиональной ассоциации оценщиков; ФИО12. – представитель Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет»; ФИО13. – заместитель председателя правления Челябинского регионального отделения Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков»; ФИО14. – общественный представитель Уполномоченного по защите прав предпринимателей в Челябинской области по оценке; ФИО15. – представитель Ассоциации саморегулируемой организации оценщиков «Свободный Оценочный Департамент»; ФИО16. – член Регионального совета по оценочной деятельности в Челябинской области (л.д. 140).

Из протокола заседания комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты> следует, что на заседании присутствовали ФИО23., ФИО22., ФИО21., ФИО20., ФИО18., ФИО17. Рассмотрение заявления ФИО19., действующего по доверенности в интересах ФИО25 от 04 марта 2021 года № <данные изъяты>, поданного на основании установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> стояло на 7 повестке заседания. При рассмотрении заявления <данные изъяты> членом комиссии ФИО24. заявлен самоотвод, поскольку она занимает должность начальника управления экспертизы ЮУТПП, в которой осуществляет свою трудовую деятельность оценщик ФИО26., принимает непосредственное участие в проверке отчетов, подготовленных сотрудниками управления, имеет заинтересованность в принятии решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> в размере рыночной стоимости. Таким образом, фактически при рассмотрении заявления ФИО27., действующего по доверенности в интересах ФИО25 от 04 марта 2021 года № <данные изъяты>, присутствовало 5 членов комиссии: ФИО28., ФИО30., ФИО31., ФИО32., ФИО33., которые отклонили вышеуказанное заявление по результатам голосования: 4 голоса за отклонение заявления и 1 голос против отклонения заявления (л.д. 141-147).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое решение от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты> принято Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, как полномочным органом, с соблюдением кворума и установленного порядка голосования.

Проверяя оспариваемое решение от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты> по существу, суд приходит к следующему.

Приказом Росреестра от 24 августа 2020 года № П/0311 утвержден Порядок работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Согласно п. 7 названного Порядка комиссия рассматривает заявления об оспаривании в отношении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории субъекта Российской Федерации, в котором она создана, а также прилагаемые к заявлению об оспаривании документы, предусмотренные частью 9 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке.

На основании п. 14 указанного Порядка решение об отклонении заявления об оспаривании комиссия принимает в случаях, если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к такому заявлению, не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и (или) если такой отчет об оценке не соответствует требованиям к составлению и (или) содержанию отчета об оценке и (или) требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, и (или) требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки.

В случае если содержание отчета об оценке рыночной стоимости, приложенного к заявлению об оспаривании, соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности, и соответствует требованиям к составлению и содержанию отчета об оценке, требованиям к информации, используемой в отчете об оценке, а также требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (п. 15 этого же Порядка).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Общие требования к содержанию отчета установлены ст. 11 Закона об оценочной деятельности, в которой указано, что отчет об оценке объекта оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В силу ч. 1 ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 года (далее – ФСО № 3), предусмотрено, что отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Как указывалось выше, в обоснование поданного в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости заявления представителем ИП ФИО25 – ФИО34. представлен отчет об оценке № <данные изъяты> от 19 февраля 2021 года, в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> по состоянию на 01 января 2020 года определена в размере 663000 руб.

Данный отчет об оценке выполнен оценщиком ЮУТПП – ФИО35., который является членом Межрегиональной саморегулируемой некоммерческой организации – Некоммерческое партнерство «Общество профессиональных экспертов и оценщиков, имеет диплом о профессиональной подготовке по программе «оценка стоимости предприятия «бизнеса», застраховавшим ответственность в ОАО «Альфастрахование», со стажем работы в оценочной деятельности 10 лет.

В силу ст. 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

На основании п. 24 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297, оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Из указанного выше отчета об оценке № <данные изъяты> от 19 февраля 2021 года следует, что для расчета рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход с методом сравнения продаж, выбор которого и отказ от других подходов аргументировано обосновал.

Согласно п. 10 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее - ФСО № 7), для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.

В соответствии с п. 20 ФСО № 7 рыночная стоимость земельного участка, застроенного объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства для внесения этой стоимости в государственный кадастр недвижимости оценивается исходя из вида фактического использования оцениваемого объекта. При этом застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

В пункте 22 ФСО № 7 определено, что при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщиком в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным (подп. «б»).

С учетом п. 9.2.2 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226, для целей определения кадастровой стоимости земельные участки группируются в соответствии с кодами расчета видов использования независимо от категории земель на 14 основных сегментов в соответствии с приложением № 1 к Указаниям, в том числе на 1 сегмент «Сельскохозяйственное использование».

Таким образом, по смыслу приведенных выше правовых норм определяющим фактором при определении сегмента рынка, к которому относится объект оценки, служит не категория земель, а вид разрешенного использования и фактическое использование земельного участка.

Как отражено в отчете об оценке и подтверждается представленными в деле доказательствами, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> относится к категории земель – земли населенных пунктов, при этом имеет вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного использования.

По результатам визуального осмотра оценщиком установлено, что фактически земельный участок используется для животноводства (разведения скота, при этом большая часть участка занята пастбищем и прудом для водопоя), о чем свидетельствуют составленная оценщиком фототаблица и распечатки из открытых источников (<данные изъяты>). По данным карты градостроительного зонирования земельный участок относится к градостроительной зоне СХ-1 «зона сельхоз назначения».

Указанные обстоятельства также были подтверждены оценщиком ФИО36 в судебном заседании 13 июля 2021 года при допросе его в качестве свидетеля.

Учитывая изложенное, суд признает, что оцениваемый земельный участок, исходя из разрешенного и фактического использования, был обоснованно отнесен оценщиком к сегменту рынка – земельные участки сельскохозяйственного назначения «Кормовые угодья» (стр. 17 отчета об оценке).

Из отчета об оценке усматривается, что оценщиком были проанализированы 198 объявлений о продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, опубликованные в период с 01 января 2018 года по 31 декабря 2018 года (таблица 6.2). С учетом наибольшего количества предложений о продажах, места расположения земельных участков оценщиком первоначально была сформирована выборка из 14 объектов-аналогов, расположенных в <данные изъяты> районе и соседних с ним районах <данные изъяты> и <данные изъяты>. После того, как выборка была очищена от экстремальных значений (максимальных и минимальных) окончательно в качестве объектов-аналогов принято 10 земельных участков сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, суд не может согласиться с указанными в оспариваемом решении комиссии недостатками, что при определении рыночной стоимости земельного участка в рамках сравнительного подхода в нарушение п. 22 ФСО № 7 использованы объекты-аналоги из другого сегмента рынка и несопоставимые с объектом оценки по ценообразующим факторам, а именно по категории земель.

Также вопреки указанному в оспариваемом решении комиссии недостатку о том, что удельные показатели объектов-аналогов не откорректированы по выявленному различию, оценщиком в целях определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка, как того требует абз. 3 подп. «д» п. 22 ФСО № 7, была произведена корректировка цен объектов-аналогов в соответствии с имеющимися различиями между ними и объектом оценки, что нашло отражение на стр. 51-53 отчета об оценке.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

Между тем вопреки указанному выше требованию со стороны административных ответчиков доказательств, опровергающих правильность выводов оценщика либо позволяющих усомниться в них, не представлено.

Следовательно, у Комиссии отсутствовали основания для вывода о несоответствии отчета об оценке требованиям к проведению оценки недвижимости, установленным федеральными стандартами оценки, в частности п. 22 ФСО № 7.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что оспариваемое решение не соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения, а именно п. 14 Порядка работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а поскольку данное решение также нарушает право административного истца на уплату арендной платы исходя из кадастровой стоимости равной рыночной стоимости, оно в силу ст. 227 КАС РФ подлежит признанию незаконным.

Как разъяснено в п. 26 упомянутого выше постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, результатом оспаривания решения Комиссии об отклонении заявления может являться признание судом заявления об оспаривании такого решения обоснованным, а после 15 сентября 2015 года – признание решения Комиссии не соответствующим нормативным правовым актам и нарушающим права, свободы и законные интересы административного истца (глава 25 ГПК РФ, глава 22 КАС РФ). При этом в резолютивной части решения суд указывает на необходимость устранения допущенных нарушений путем повторного рассмотрения ранее поданного заявления (статья 258 ГПК РФ, пункт 1 части 3 статьи 227 КАС РФ).

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО25 удовлетворить.

Признать незаконным решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Министерстве имущества Челябинской области от 01 апреля 2021 года № <данные изъяты>.

Возложить на Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при Министерстве имущества Челябинской области обязанность повторно рассмотреть заявление представителя ФИО25 – ФИО37 от 04 марта 2021 года (регистрационный № <данные изъяты>) об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, известив об исполнении решения суд и индивидуального предпринимателя ФИО25 в течение 1 месяца со дня вступления решения суда в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Челябинский областной суд.

Председательствующий И.А. Ишимов