Решение № 2-670/2018 2-670/2018 ~ М-446/2018 М-446/2018 от 16 мая 2018 г. по делу № 2-670/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 мая 2018 года г. Нягань

Няганский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе председательствующего - судьи Низовой Ю.Е.,

при секретаре Хобиной Н.В.,

с участием истца ФИО3, ответчиков ФИО4 к., ФИО5, ФИО6, представителя ответчика ФИО4 - ФИО7 к., представителя третьего лица – Управления опеки и попечительства администрации г. Нягани ФИО8, действующей на основании доверенности дата

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1 к ФИО4, ФИО5, ФИО6 о расторжении договора купли-продажи,

установил:

ФИО3 (далее истец, продавец), действующая за себя и в интересах несовершеннолетнего сына ФИО1, обратилась в Няганский городской суд с исковым заявлением к ФИО4 к., ФИО5, ФИО6 (далее ответчики, покупатели) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества – квартиры.

Свои требования мотивировал тем, что дата между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры <адрес> Указанная квартира принадлежала в размере 2/3 доли в праве истцу и 1/3 доли в праве принадлежала ее сыну ФИО1

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры определена в размере 1 728 231 руб., оплата суммы которой установлена следующим образом: 408 026 руб. выплачиваются покупателями продавцу за счет средств материнского капитала по сертификату, выданному дата; 116 092 руб. – за счет средств Югорского семейного капитала и 1 204 113 руб. – за счет средств, предоставленных ОАО «Ипотечное агентство Югры» по программе «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года.

Фактически ответчиками была перечислена сумма в размере 524 118 руб. Оставшуюся часть суммы ответчики должны были оплатить в течение 60 дней с момента подачи документов в ОАО «Ипотечное агентство Югры» о государственной регистрации перехода права собственности.

Право собственности (долевой) на указанную квартиру зарегистрировано за ответчиками, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, однако фактически квартира ответчиком передана не была, истец продолжает в ней проживать, поскольку оставшаяся часть суммы за квартиру не оплачена.

Считает что в соответствии с положениями ст. 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчики нарушили исполнение обязательств по договору купли-продажи квартиры, данные нарушения являются существенными, в связи с чем истец вправе требовать расторжение договора (ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом уточненных исковых требований истец просила расторгнуть договор от дата, заключенный между ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, и ФИО5, ФИО6, ФИО4 к., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2, о покупке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>; признать право собственности за ФИО3 в размере 2/3 доли и в размере 1/3 доли в праве собственности за ФИО1 на квартиру расположенную по адресу: <адрес>.

Просила взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной полшины в размере 16 841 руб.

Определением судьи от дата к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены АО «Ипотечное агентство Югры», Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа – Югры и управление опеки и попечительства г. Нягани.

АО «Ипотечное агентство Югры», Государственное учреждение – Управление Пенсионного фонда РФ в г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа – Югры извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, явку представителей в суд не обеспечили, просили рассмотреть дело без участия их представителей. С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия третьих лиц.

Участвующая в судебном заседании истец ФИО3, суду пояснила, что длительное время не может получить от ответчиков деньги за квартиру. Иного жилья у нее нет, возможности приобрести – тоже не имеется, в связи с чем не может выехать из квартиры. Ответчик просила ее съехать из квартиры, но ехать ей некуда, она может оказаться с ребенком на улице.

Ответчик ФИО4 к., просила отказать в удовлетворении требований, указав, что не может выплатить оставшуюся часть суммы истцу пока им не перечислят деньги АО «Ипотечное агентство Югры». Иных доходов кроме заработка супруга их семья не имеет. Истец знала, что идет на риск, ей было известно, что данные денежные средства могут прийти несвоевременно. Кроме того, ФИО4 к. пояснила, что истец проживает в квартире по настоящее время и не надлежащим образом несет расходы по оплате коммунальных услуг, в связи с чем она предлагала истцу съехать. Указанные доводы приведены в письменных возражениях на иск (32-33).

В судебном заседании представитель ФИО7 к., участвующая в деле по устному ходатайству ответчика ФИО4 к., просила в удовлетворении требований отказать, указав, что истцом не представлено доказательств причинения ей значительного ущерба, при наличии которого договор может быть расторгнут (ч. 2 ст. 450 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

ФИО5, ФИО6, участвующие в судебном заседании, просили в иске отказать.

Представитель Управления опеки и попечительства администрации г. Нягани ФИО8 в судебном заседании пояснила, что истец дала обязательства перед органами опеки о регистрации права собственности на имя несовершеннолетнего ФИО1 ... доли в праве в приобретенной квартире, с вязи с чем истцу и было выдано разрешение о продаже спорного жилья. В связи с неисполнением взятого на себя обязательства, неоднократно ставился вопрос о привлечении ФИО3 к административной ответственности, однако, с учетом независящих от истца обстоятельств, данный вопрос остается открытым. Считает, что отказ в удовлетворении заявленных требований существенно повлечет нарушение прав ребенка, который в настоящее время жилья не имеет, при предъявлении ответчиком требований о выселении – окажется на улице.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. ч. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно ч. 1 и 2 ст. 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Как усматривается из материалов дела, дата между ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, и ФИО5, ФИО6, ФИО4 к., действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2 заключен договор о покупке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>.

В соответствии с условиями договора стоимость квартиры определена в размере 1 728 231 руб. Расчет стоимости за квартиру осуществляется в следующим порядке:

- 408 026 руб. выплачиваются покупателями продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» № 256-ФЗ от 29 декабря 2006 года, согласно государственному сертификату на материнский (семейный) капитал: дата государственным учреждением - Управление Пенсионного фонда РФ в г. Нягани Ханты-Мансийского автономного округа – Югры путем безналичного перечисления на счет продавца ФИО3 №, открытый в Публичной акционерном обществе «Сбербанк России» в течение 60 календарных дней с момента предоставления документов в государственное учреждение - Управление ПФР в г. Нягани ХМАО – Югры о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре;

- 116 092 рубля будут выплачены покупателями продавцу за счет средств Югорского семейного капитала в соответствии с Законом Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 28 октября 2011 года № 100-оз «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей в Ханты- Мансийском автономном округе – Югре» Няганским филиалом казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Центр социальных выплат» путем безналичного перечисления на счет продавца ФИО3 №, открытый в Публичной акционерном обществе «Сбербанк России» в течение 60 календарных дней с момента предоставления документов в Няганский филиал казенного учреждения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Центр социальных выплат» о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре;- 1 204 113 руб. – будут выплачены покупателями продавцу за счет средств ОАО «Ипотечное агентство Югры» в соответствии с подпрограммой 4 «Ипотечное жилищное кредитование» и подпрограммой 5 «Улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан» целевой программы Ханты-Мансийского автономного округа – Югры «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа – Югры на 2011-2013 годы и на период до 2015 года» путем безналичного перечисления на счет продавца ФИО3 №, открытый в Публичной акционерном обществе «Сбербанк России» в течение 60 календарных дней с момента предоставления документов в ОАО «Ипотечное агентство Югры» о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре.

Фактически истцу была перечислена по договору купли-продажи квартиры сумма в размере 116 092 руб. – дата и 408 026 руб. – дата, а всего 524 118 руб., что подтверждается выпиской из лицевого счета по вкладу и истцом не оспорено. (л.д. 20).

На ответчиков ФИО5, ФИО6, ФИО4 к., ФИО2 зарегистрировано по ... доли в праве собственности на спорную квартиру, что подтверждается копиями выписки из ЕГРН о правах на объект дата (170-173).

Основанием для обращения с иском в суд о расторжении договора купли-продажи квартиры послужила невыплата оставшейся части денежных средств в сумме 1 204 113 руб. с 2016 года.

дата ответчикам были направлены претензии с предложением о расторжении договора купли продажи квартиры в связи с неполучением оплаты. Указанная претензия оставлена без внимания.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, истцом условия договора исполнены надлежащим образом, право собственности за ответчиками зарегистрировано в установленном законом порядке. Факт неоплаты оставшейся стоимости квартиры ответчиками не оспаривался.

Положением п. 1, 3, 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Как следует из существа договора купли-продажи квартиры, получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец, прежде всего, рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора. Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывая при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

На основании п. п. 1 и 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с условиями договора сумма в размере 1 204 113 руб. должна быть оплачена покупателем в течение 60 календарных дней с момента предоставления документов в ОАО «Ипотечное агентство Югры» о государственной регистрации перехода права собственности в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре. Таким образом, сторонами установлен срок исполнения обязательств по выплате указанной суммы.

Право собственности на квартиру за ответчиками зарегистрировано дата, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права собственности.

Согласно имеющимся в материалах сведениям, представленным АО «Ипотечное агентство Югры», документы по приобретаемому жилому помещению площадью ... кв.м. на квартиру <адрес> были сданы покупателями с опозданием срока действия уведомления на право получение субсидии, а именно дата (л.д. 93-97). Таким образом, с указанной даты в течение 60 дней ответчики обязаны были выплатить продавцу оставшуюся сумму стоимости квартиры, что прямо предусмотрено договором.

Кроме того, согласно указанного письма, АО «Ипотечное агентство Югры» в 2018 году осуществляет выплату субсидии гражданам, вставшим на учет до дата.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, поскольку если бы продавец недвижимости, в том числе квартиры, знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, а также возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации о неосновательном обогащении. Данные выводы согласуются с позицией Верховного Суда Российской Федерации, указанной в определение Верховного Суда РФ от 11 июля 2017 N 78-КГ17-21.

Материалами дела достоверно установлено, что на протяжении длительного срока истец как покупатель не получила большую часть суммы за продажу квартиры. Выплата субсидии ответчикам в ближайшее время не предвидится. Таким образом, ответчиками допущено существенное нарушение договора купли-продажи квартиры от дата, которое влечет для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем доводы представителя ответчика об отсутствии ущерба ФИО3 являются несостоятельными.

С учетом того, что судом установлено наличие существенных нарушении договора, а также неоднократных требований ответчиков о выселении истца из квартиры, суд полагает, что заявленные исковые требования о расторжении купли продажи договора и признание за истцом права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. ФИО5, ФИО6, ФИО4 к., ФИО2. подлежат исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчиков ФИО4 к., ФИО5, ФИО6 в пользу истица ФИО3 подлежат взысканию произведенные ею расходы по оплате государственной пошлины в размере 16 841 руб. в равных долях, то есть по 5 613 руб. 66 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Расторгнуть договор купли-продажи от дата, заключенный между ФИО3, действующей за себя и в интересах несовершеннолетнего ФИО1, и ФИО5, ФИО6, ФИО4, действующей за себя и в интересах несовершеннолетней ФИО2 о покупке квартиры, находящейся по адресу: <адрес>

Прекратить право собственности ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО2 на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Исключить запись регистрации дата, сделанные в Едином государственном реестре недвижимости по объекту права: на квартиру общей площадью ... кв.м., кадастровый №, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, принадлежащей по ... доли в праве собственности ФИО5, ФИО6, ФИО4, ФИО2

Признать право собственности на квартиру, кадастровый №, общей площадью ... кв.м., расположенную по адресу: <адрес> ФИО3 в размере 2/3 доли в праве собственности и ФИО1 в размере 1/3 доли в праве собственности.

Взыскать с ФИО5, ФИО6, ФИО4 в пользу ФИО3 государственную пошлину в размере 16 841 рубль в равных долях, то есть по 5 613 рублей 66 копеек с каждого.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры путем подачи апелляционной жалобы через Няганский городской суд в течение одного месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено и подписано 22 мая 2018 года.

Судья Няганского

городского суда Ю.Е. Низова