Решение № 3А-1296/2017 3А-216/2018 3А-216/2018 (3А-1296/2017;) ~ М-1250/2017 М-1250/2017 от 28 января 2018 г. по делу № 3А-1296/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 29 января 2018 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной К.О.,

с участием представителя административного истца - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-216/2018 по административному исковому заявлению ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства равной их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Самарский областной суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 113,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 998 661,34 рубль;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 448,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 7 617 592,49 рубля.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником указанных нежилых помещений, кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки составляет: нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию 24.07.2013г. в размере 3 432 326,06 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 12.12.2013 года в размере 12 648 328,44 рублей.

Административный истец не согласен с указанной кадастровой стоимостью объекта недвижимости, считает ее завышенной и несоответствующей рыночной стоимости, чем нарушаются права и затрагиваются его интересы, как плательщика налога на имущество физических лиц, размер которого исчисляется из кадастровой стоимости нежилого помещения.

В обоснование заявления ФИО2 ссылается на Отчеты об оценке № от 16.11.2017г. и № от 10.11.2017г., подготовленные ФИО7 которыми рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 1 998 661,34 рубль, а нежилого помещения с кадастровым номером № определена в размере 7 617 592,49 рубля.

С учетом изложенного, административный истец полагает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в судебном порядке. Просит требования удовлетворить.

Представитель административного истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в административном иске.

Представители административных ответчиков Правительства Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, а также заинтересованных лиц ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области, Администрации г.о. Тольятти Самарской области в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, своего представителя в суд не направили.

Управление Росреестра по Самарской области представило письменный отзыв, в котором возражал против удовлетворения заявленных требования, в случае наличия доказательств недостоверности заявленной рыночной стоимости нежилых помещений, просил дело рассмотреть в отсутствие представителя.

Администрация г.о. Тольятти в письменном отзыве просила в удовлетворении требований отказать.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области в письменном отзыве оставило разрешение требований на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя административного истца, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Установлено, что ФИО2 является собственником следующих объектов капитального строительства:

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 448,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> /основание договор купли-продажи от 09.08.2006г./;

- нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 113,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> /основание: договор №/а о долевом участии в строительстве нежилого помещения в жилой вставке между домами <адрес> от 13.02.1998г., дополнительного соглашения к договору № от 13.02.1998г., акт приема-передачи от 28.10.1999г./

Постановлением Правительства Самарской области от 14.03.2012 г. № 118 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области.

Кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию 24.07.2013г. и составляет 3 432 326,06 рублей, нежилого помещения с кадастровым номером № определена по состоянию на 12.12.2013 года в размере 12 648 328,44 рублей, что подтверждено выписками из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 02.11.2017г.

ФИО2, будучи собственником спорных нежилых помещений, является плательщиком налога на имущество физических лиц, зачисляемого в бюджет муниципального образования г.о. Тольятти Самарской области. Налоговой базой для исчисления налога на имущество физических лиц является кадастровая стоимость объектов капитального строительства.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником нежилых помещений, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его действительной рыночной стоимости.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими или физическими лицами в суде или комиссии, в случае если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства и 20.11.2017г. обратилась с соответствующими заявлениями в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решениями Комиссии от 08.12.2017г. № заявления отклонены.

При вышеуказанных обстоятельствах, обращение ФИО2 в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на24.07.2013г., 12.12.2013г., то есть на дату определения их кадастровой стоимости, в полной мере согласуется с положениями пункта 2 статьи 375 и статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 11, 12, 24.15 и 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности», в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление их кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в частности, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Административным истцом в обоснование своих требований представлены отчеты об оценке № от 16.11.2017г. и № от 10.11.2017г., подготовленные оценщиком ФИО7 ФИО9

Из отчета № от 16.11.2017г. усматривается, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости которого по состоянию на 16.11.2017г. определена в размере 1 998 661,34 рубль.

Из отчета № от 10.11.2017г. следует, что объектом оценки являлось нежилое помещение с кадастровым номером №, итоговая величина рыночной стоимости определена по состоянию на 12.12.2013 г. в размере 7 617 592,49 рубля.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 24.07.2013г., 12.12.2013г., т.е. на дату определения кадастровой стоимости нежилых помещений.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, содержится на страницах 18-36 отчета № и на станицах 20-38 отчета №

В основе оценок рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является использование под нежилые помещения торгово-офисного назначения, что отражено на стр. 17 отчета № и на стр. 19 отчета №

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При оценке нежилых помещений были использованы сравнительный и доходный подходы.

Отказ от применения затратного подхода оценщиком обоснован на странице 41 отчета № и на странице43 отчета №.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО № 7,утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик в качестве аналогов использовал объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ними по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из факторов является единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости спорных помещений методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода выполнен на страницах 42-51 отчета № и на страницах 44-53 отчета №. Учитывая ретроспективный характер оценки, были использованы данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных ФИО10

В качестве единицы сравнения принята стоимость 1 кв.м. площади объекта.

Из отчета № следует, что в качестве аналогов оценщиком подобрано 3 нежилых помещения, имеющие торгово-офисное назначение, расположенные в Автозаводском районе г.о. Тольятти Самарской области, площадью от 60 кв.м. до 138 кв.м., расположенные на 1 линии и сопоставимые по ценообразующим факторам /назначение, местоположение, площадь, этаж расположения, наличие отдельного входа, состояние (отделка), наличие коммуникаций/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице №35 на стр. 47 отчета.

Затем произведена корректировка к ценам объектов-аналогов по ценообразующим параметрам: скидка на торг, на площадь /масштаб/.

В результате расчета, рыночная стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 2 622 093,97 рубля.

Из отчета № следует, что в качестве аналогов оценщиком подобрано 3 нежилых помещения, имеющие торгово-офисное назначение, расположенные в Центральном районе г.о. Тольятти Самарской области, площадью от 318 кв.м. до 513 кв.м., расположенные на 1 линии и сопоставимые по ценообразующим факторам /назначение, район расположения, площадь, состояние (отделка), этаж расположения, наличие отдельного входа, наличие коммуникаций/. Описание объектов-аналогов приведено в таблице №35 на странице 49 отчета.

Затем в соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО № 7, оценщик сопоставил объекты-аналоги с объектом оценки по элементам сравнения, применил метод корректировок и обосновал его на страницах 52-53 отчета: ввел корректировки: на торг, на наличие отдельного входа, на этаж расположения, на площадь /масштаб/.

В результате расчета величина рыночной стоимости нежилого помещения составила 8 785 798,56 рублей.

В соответствии с пп.15, 16 ФСО № 1, доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

Расчет рыночной стоимости методом капитализации по расчетным моделям в рамках доходного подхода произведен на страницах 52-60 отчета № и на страницах 54-62 отчета №.

Анализ сегмента рынка торгово-офисной недвижимости г. Тольятти на дату оценки показал, что в источниках информации присутствует большое количество предложений по аренде объектов соответствующего назначения.

Для расчета арендной ставки рассматривались данные по сделкам (предложениям) аналогичных объектов с указанием источника информации /информационная система ФИО11, для чего оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, имеющие торгово-офисное назначение, расположенные в Автозаводском районе г. Тольятти /отчет №/ и в Центральном районе г. Тольятти /отчет №/, сопоставимые по своим характеристикам с оцениваемыми объектами недвижимости, что отражено в таблице №38 на стр. 54 отчета № и в таблице №39 на странице 57 отчета № Применялись корректировки: на торг, на масштаб /отчет №/; на торг, на наличие отдельного входа, этаж расположения, масштаб /отчет 138-17И/. Арендная ставка согласно отчету № составила 315,14 рублей за 1 кв.м. в месяц, а согласно отчету № составила 360,56 рублей за 1 кв.м. в месяц.

Определен потенциальный валовый доход, рассчитан коэффициент капитализации методом кумулятивного построения. Определены операционные расходы и чистый операционный доход.

В итоге, рыночная стоимость объектов капитального строительства в рамках доходного подхода составила с кадастровым номером № в размере 2 094 746,80 рублей, с кадастровым номером № в размере 9 191 719,70 рублей.

Согласовав полученные результаты, присвоив сравнительному и доходному подходу весовой коэффициент 0,5, оценщик пришел к выводу, что итоговая величина рыночной стоимости объектов оценки без учета НДС составляет: с кадастровым номером № в размере 1 998 661,34 рубль, с кадастровым номером № в размере 7 617 592,49 рубля.

Из письменных пояснений оценщика ФИО12 ФИО13, приобщенных к материалам дела следует, что в отчетах об оценке в рамках доходного подхода был применен метод капитализации по расчетным моделям. Согласно п. 23 «д» ФСО № 7 – метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала (в данном случае модель Ринга), способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем».

Расчет коэффициента капитализации, представленный на стр. 59 /отчет об оценке 139-17И на стр. 61 отчета об оценке №, на практике производился методом кумулятивного построения, при этом норма возврата капитала может быть исчислена 3 методами – Хольстена, Инвуда или ринга. Результаты, полученные с помощью моделей Хольстена и Инвуда основываются либо на безрисковой ставке, либо существующей ставке по депозитам для юридических лиц. В связи с тем, что в настоящий момент данные ставки не статичны и подвержены колебаниям из-за существующей экономической ситуации, применение модели Ринга наиболее оправдано, т.к. она основывается на равномерном возврате капитала, исходя из предполагаемого срока жизни объекта капитального строительства равными частями без учета колебаний финансовых рынков.

Давая оценку исследованным доказательствам, суд полагает, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости объекта капитального строительства основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к Отчету об оценке документами.

С учетом изложенного, оснований полагать, что представленный административным истцом Отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, у суда не имеется.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорных нежилых помещений, содержащих сведения об иной их рыночной стоимости, административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Правовых оснований для назначения судебной оценочной экспертизы по инициативе суда не имеется.

Суд считает возможным принять отчеты об оценке, подготовленные оценщиком ФИО14 ФИО15 в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорных нежилых помещений по состоянию на дату оценки и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости нежилых помещений равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24.07.2013г. и на 12.12.2013г., подлежат удовлетворению.

Ссылка Администрации г. Тольятти в отзыве о том, что снижение кадастровой стоимости нежилых помещений приведет к уменьшению размера налога на имущество, поступающего в местный бюджет, не могут служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, обоснованность которых подтверждена представленными в суд и не опровергнутыми в установленном порядке доказательствами.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В ЕГРН подлежат внесению сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка в размере его рыночной стоимости, установленной решением суда.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости /в настоящее время ЕГРН/ и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения ФИО2 в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 20.11.2017г., в суд с настоящим иском – 14.12.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО2 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 113,3 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 24.07.2013 года в размере 1 998 661,34 рубль;

Установить кадастровую стоимость объекта капитального строительства: нежилого помещения с кадастровым номером №, площадью 448,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 12.12.2013 года в размере 7 617 592,49 рубля.

Датой подачи ФИО2 заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 20.11.2017 года, в суд – 14.12.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.А.Калинникова

Решение суда в окончательной форме изготовлено 02 февраля 2018г.