Решение № 3А-168/2022 3А-168/2022~М-61/2022 М-61/2022 от 29 марта 2022 г. по делу № 3А-168/2022

УИД 76OS0000-01-2022-000063-71

Дело № 3а-168\22

Принято в окончательной форме 29.03.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 марта 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО2 к департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ФИО2 просит установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административных истцов как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержала.

Остальные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельного участка, поскольку, по мнению департамента, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков.

Заинтересованные лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» представили письменные объяснения, в которых изложены сведения о земельных участках, возражений относительно административных исковых требований не указано.

Заинтересованное лицо ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация Ростовского муниципального района Ярославской области, Управление муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области возражений не представили.

От Управления муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области поступило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Выслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы дела, допросив свидетеля, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договорами аренды от ДД.ММ.ГГГГг. №, №, от ДД.ММ.ГГГГг. № ФИО2 является арендатором указанных выше земельных участков. Согласно представленным расчетам арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости заявленных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от ДД.ММ.ГГГГ N 48-н по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельного участка, подготовленный оценщиком ООО «Ярксперт», от ДД.ММ.ГГГГ. №, согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2021г. составляет:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости земельных участков у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента сводятся к несогласию с отбором объектов-аналогов, поскольку оценщиком исключались из выборки наиболее дешевые и наиболее дорогие аналоги, что, по мнению департамента, является некорректным, так как цена является искомой величиной. Также указывается на то, что оценщиком использованы не все рыночные данные, на рынке были представлены иные аналоги в Ростовском районе, которые не вошли в анализ рынка, проведенного оценщиком, в обоснование чего департаментом приведено три предложения.

Анализ отчета и показаний свидетеля оценщика ФИО4 позволяют сделать вывод о том, что возражения департамента не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельного участка было использовано 3 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектом оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Из показаний свидетеля ФИО4 следует, что предлагаемые департаментом аналоги не содержат необходимых данных, которые могли бы использоваться для их идентификации. Оснований не доверять этим показаниям не имеется, так как они основаны на изучении предлагаемых департаментом объектов-аналогов.

Отказ оценщика от пограничных цен предложений (самых дешевых и самых дорогих) в определенном диапазоне позволяет получить более объективный уровень средней цены за одинаковые объекты. В связи с этим данное решение оценщика носит экономически обоснованный характер.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладают правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – ведение садоводства, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2021г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГГГг.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов