Решение № 2-633/2019 2-633/2019~М-497/2019 М-497/2019 от 24 мая 2019 г. по делу № 2-633/2019

Дело № 2-633/2019


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 мая 2019 года г. Новотроицк

Новотроицкий городской суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Сухаревой О.А.,

при секретаре Кенжигалиевой Э.А.,

с участием представителя истца ФИО1, действующей на основании доверенности от 06.03.2019,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО3, в котором просит признать договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по <адрес>, площадью 66,8 кв.м., с кадастровым номером №, заключенный 01.02.2017 между нею и ФИО3, признав за ней право собственности на данное недвижимое имущество. В обоснование требований указала на то, что 01.02.2017 был заключен указанный договор купли-продажи. Денежные средства за покупку имущества ею были переданы ФИО3 в размере 2000000 рублей, а ФИО3 ей (истцу) передала ключи и документы в отношении данной недвижимости. Однако договор купли-продажи нежилого помещения зарегистрировать не представилось возможным, поскольку это помещение находилось в залоге у банка по ипотеке, и необходимо было снять обременение с объекта недвижимости. В настоящее время зарегистрировать надлежащим образом право собственности не представляется возможным по причине уклонения ответчика от регистрации. Однако с 01.02.2017 она (истец), как добросовестный приобретатель владеет, пользуется и несет расходы по содержанию спорного имущества, но не может распоряжаться им из-за отказа ФИО3 от регистрации перехода права собственности.

Определением от 20.05.2019 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО Сбербанк, АО «Банк Русский Стандарт» и ПАО «Промсвязьбанк».

В судебное заседание истец ФИО2 не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела была извещена надлежащим образом, от нее поступило ходатайство с просьбой рассмотреть дело без ее участия.

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании требования искового заявления поддержала в полном объеме по основаниям, в нем изложенным.

Ответчик ФИО3, будучи извещенной надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, от нее имеется ходатайство с просьбой рассмотреть дело без ее участия.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание также не явился, от него поступило заявление с просьбой рассмотреть дело без его участия.

Представители третьих лиц ПАО Сбербанк, АО «Банк Русский Стандарт» и ПАО «Промсвязьбанк», будучи извещенными о дате, времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, причину неявки не сообщили.

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В судебном заседании установлено, что ФИО3 является собственником встроенного нежилого помещения, расположенного на первом этаже девятиэтажного дома по <адрес>свидетельство о государственной регистрации права от 05.09.2006 № 56 АА 381413).

Также установлено, что 11.08.2011 между ФИО3 и ОАО «Сбербанк России» был заключен договор ипотеки № 2764 в отношении указанного встроенного нежилого помещения в целях обеспечения исполнения обязательств ФИО3 по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 11.08.2011.

Кроме того, в материалы дела истцом представлен договор купли-продажи от 01.02.2017, заключенный между ФИО3 и ФИО2, предметом которого является указанное встроенное нежилое помещение, проданное за 2000000 рублей.

Также суду представлена расписка от 01.02.2017, в соответствии с которой ФИО3 получила от ФИО2 денежную сумму в размере 2000000 рублей по договору купли-продажи нежилого помещения <адрес> от 01.02.2017.

Кроме того, в материалах дела имеется нотариальное согласие от 27.03.2017, в соответствии с которым ФИО4 дал согласие своей супруге ФИО3 на продажу встроенного нежилого помещения, расположенного по <адрес>, приобретенное в браке, за цену и на условиях по ее усмотрению.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указала на действительность заключенного с ответчиком договора купли-продажи нежилого помещения и на наличие оснований для признания за ней права собственности на данное помещение.

Между тем, согласно Выписки из ЕГРН от 04.04.2019 в отношении спорного встроенного нежилого помещения имеется обременение в виде ипотеки в пользу ПАО Сбербанк, а также ограничение прав, установленное на основании постановлений судебного пристава-исполнителя от 03.03.2017 и от 27.03.2017.

В силу ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно ст. 37 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее Закон), право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно п. 7 ст. 16 Закона сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр прав.

Между тем, на момент заключения договора купли-продажи от 01.02.2017 спорное недвижимое имущество находилось в залоге у ОАО «Сбербанк» в целях обеспечения кредитных обязательств ФИО3

На момент заключения договора купли-продажи от 01.02.2017 у ФИО3 по кредитному договору от 11.08.2011 имелась кредитная задолженность, согласие залогодержателя на отчуждение предмета залога ответчиком получено не было, следовательно, сделка была совершена сторонами в нарушение ст. 346 ГК РФ и ст. 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Кроме того, подписывая спорный договор купли-продажи, истцу был известен факт наличия обременения в отношении спорного недвижимого имущества. Данное обстоятельство свидетельствует о недействительности спорного договора купли-продажи.

Также необходимо принять во внимание, что помимо ипотеки в отношении спорного имущества с 03.03.2017 и по настоящее время имеются ограничения в виде запрета регистрационных действий с данным имуществом, не позволяющие произвести его отчуждение.

Анализируя изложенное, суд не находит законных оснований для признания действительным спорного договора купли-продажи недвижимого имущества и признания права собственности истца на данное имущество.

Таким образом, требования истца не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи заключенным и признании права собственности на недвижимое имущество отказать.

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Новотроицкий городской суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий

Решение в окончательной форме принято 29.05.2019

Судья