Решение № 3А-851/2018 3А-851/2018 ~ М-193/2018 М-193/2018 от 18 марта 2018 г. по делу № 3А-851/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-851/2018 по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Русский лес» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя общества с ограниченной ответственностью «Русский лес» по доверенности ФИО2,

представителя Правительства Самарской области и министерства имущественных отношений Самарской области ФИО3,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Русский лес» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просило установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственными зданиями и прилегающей к ним территории, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 999 655 рублей.

В обоснование заявленных требований общество указало, что является арендатором названного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика арендной платы.

Определением Самарского областного суда от 26 февраля 2018 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация городского поселения Безенчук Самарской области.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика Правительство Самарской области и заинтересованного лица - министерства имущественных отношений Самарской области по доверенности ФИО3 просила отказать в удовлетворении заявленных требований, в связи с тем, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости повлечет снижение поступлений в местный бюджет.

Административный ответчик: Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация городского поселения Безенчук Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований Комитет по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области заявил об отсутствии нарушения прав заявленными требованиями муниципального района Безенчукский. Администрация городского поселения Безенчук Самарской области просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд считает заявленные административным истцом требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью «Русский лес» на основании договора № аренды земельного участка, заключенного 16 марта 2016 года с Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации муниципального района Безенчукский Самарской области является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 395 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственными зданиями и прилегающей к ним территории, расположенного по адресу: <адрес>.

Пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» предусмотрено, что лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Из приложения № к договору № аренды от 16 марта 2016 года следует, что расчет арендной платы осуществляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 года и по состоянию на 1 января 2013 года составила 3 721 734,80 рубля.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка и считая свои права нарушенными, общество 1 декабря 2017 года обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлению Росреестра по Самарской области с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка.

После того, как комиссия своим решением от 18 декабря 2017 года № отказала в пересмотре кадастровой стоимости, общество обратилось в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований общество представило отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 22 декабря 2016 года оценщиком общества с ограниченной ответственностью «РЕГИОН» ФИО1, являющийся членом Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 999 655рублей.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он выполнен в соответствии с требованиями федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Оценка произведена в соответствии с заданием на оценку, с учетом стандартов оценки, принятых допущений, анализа достаточности и достоверности информации. В отчете отражены сведения о заказчике оценки, об оценщике, в нем имеется описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, определен сегмент, к которому принадлежит оцениваемый объект недвижимости – сегмент рынка земельных участков производственно-складской недвижимости.

Определение рыночной стоимости произведено методом сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. В рамках этого подхода оценщиком из источников информации ООО «Аспект», ООО АН «Эдельвейс-Н», с интернет-сайта выбраны 4 объекта-аналога – земельные участки коммерческого использования под установку павильона для шиномонтажа, под производственно-складскую базу, расположенные в Волжском районе, а также г. Новокуйбышевск, г. Безенчук, г. Кинель Самарской области, наиболее подходящие к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам. Описание объектов-аналогов приведено в отчете на странице 48 отчета.

Разница степени влияния фактора местоположение на стоимость объекта оценки на страницах 22 и 23 отчета связана с тем, что на странице 22 отчета об оценке определены степени влияния ценообразующих факторов на стоимость земельных участков для промышленного пользования, а на странице 23 приведены средние цены на земельные участки на основании анализа цен предложений на рынке земельных участков по районам Самарской области, где кроме местоположения присутствуют и другие факторы.

На странице 39 отчета приведены аналоги из одного сегмента рынка, поскольку собственник сам определяет вариант использования земельных участков, в объявлениях о продажах нет сведений о строительстве торговых или офисных объектов на продаваемых участках, примерно одинаковая цена за 1 кв. м косвенно подтверждает этот факт.

Оценщиком введены корректировки на торг, на площадь и обоснован отказ от введения других корректировок. Корректировка на площадь взята из журнала «Имущественные отношения в Российской Федерации» № 1 (40), 2005г., размещенного в открытом доступе в Интернете. Используя существующие методики исследования, учитывая все допущения и ограничительные условия, оценщик определил рыночную стоимость спорного земельного участка, рассчитанную на дату оценки сравнительным подходом, в размере 1 999 655 рублей.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Стороны не привели конкретных замечаний к отчету об оценке, не представили доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в иных размерах сторонами, не заявили ходатайств о назначении судебной экспертизы. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 999 655 рублей.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 1 декабря 2017 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Требование общества с ограниченной ответственностью «Русский лес» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 3 395 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 года в размере 1 999 655 рублей.

Датой обращения общества с ограниченной ответственностью «Русский лес» в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 1 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина