Решение № 3А-104/2017 3А-104/2017~М-133/2017 М-133/2017 от 25 сентября 2017 г. по делу № 3А-104/2017

Дело № 3а-104/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 сентября 2017 года г. Тверь

Тверской областной суд в составе:

председательствующего судьи Гришиной С.А.,

при секретаре судебного заседания Кирилловой Ю.В.,

с участием представителей:

административного истца ФИО1,

административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2,

административного ответчика Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО4 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости,

установил:

ФИО4 обратился в Тверской областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3670 000 рублей, а также обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости.

Административный истец указал, что является собственником указанного земельного участка, кадастровая стоимость которого существенно превышает рыночную стоимость, определенную в результате независимой оценки, затрагивает права и законные интересы административного истца, так как приводит к необоснованному увеличению уплачиваемого им земельного налога.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала.

Представители административных ответчиков - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области ФИО2 и Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области ФИО3 возражали против удовлетворения заявленных требований.

Представители заинтересованных лиц филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тверской области, Администрации города Торжка Тверской области, Администрации Торжокского района Тверской области, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации физические лица вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Из материалов дела следует, что ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, относящийся к категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - для производственной деятельности. Государственная регистрация права произведена ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, административный истец как налогоплательщик налога на имущество физических лиц вправе оспорить кадастровую стоимость указанного земельного участка.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Приказом Министерства имущественных и земельных отношений Тверской области от 25 декабря 2014 года № 13-нп «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тверской области.

Спорный земельный участок вошел в перечень земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке на территории Тверской области.

Согласно выписке из ЕГРН от 30 июня 2017 года его кадастровая стоимость по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 8026 346,68 рублей.

С целью пересмотра результатов кадастровой оценки указанного объекта недвижимого имущества ФИО4 10 августа 2017 года обратился с указанными требованиями в Тверской областной суд.

В подтверждение рыночной стоимости земельного участка административный истец представил выполненный оценщиком <данные изъяты> ФИО отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2013 года составила 3670000 рублей.

Оценив представленный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка в соответствии с положениями статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что он соответствует требованиям действующего законодательства.

Оценка произведена в соответствии с подлежащими применению федеральными стандартами оценки, Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на основе собранной оценщиком информации, удовлетворяющей требованиям достаточности, достоверности и существенности.

Отчет содержит необходимую информацию, идентифицирующую объект оценки, его количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости города Торжок и Тверской области, в том числе сегмента рынка земельных участков промышленного назначения, представлена информация о факторах, имеющих наибольшее влияние на рыночную стоимость земельного участка.

В отчете имеются ссылки на источники информации, используемой при проведении оценки, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

При проведении оценки оценщик использовал сравнительный подход, в рамках которого применил метод сравнения продаж, предполагающий сопоставление цен продаж или предложений аналогичных объектов.

Применяя сравнительный подход, оценщик произвел расчет путем сравнения свободных (незастроенных) земельных участков промышленного назначения. Подобранные экспертом четыре объекта-аналога по своим характеристикам сопоставимы с объектом оценки. Значения единицы сравнения скорректированы по соответствующим элементам сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога. Величина и основания использования корректировок оценщиком обоснованы.

Не соглашаясь с выводами оценщика, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области в устных и письменных возражениях сослались на отсутствие в отчете обоснования удовлетворительного экологического состояния окружающей среды объекта оценки; при расчете корректировки на место положение необоснованно использовано постановление Правительства Тверской области от 23 октября 2012 года № 634-пп, устанавливающее среднюю рыночную стоимость 1 м2 общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области по состоянию на 3 квартал 2012 года; в отношении объекта-аналога № 1 оценщик указывает категорию земель – земли населенных пунктов, в то время как из объявления о продаже следует его отнесение к землям промышленности; отсутствие корректировки на наличие коммуникаций в отношении объекта-аналога № 2; оценщиком не учтено улучшение объекта-аналога № 3 в виде забетонированной производственной площадки; на странице 48 отчета указано, что объект-аналог № 3 расположен в г. Нелидово, однако в объявлении о его продаже указано, что данный объект расположен перед поворотом на Нелидово.

Между тем, данные возражения не опровергают выводы, содержащиеся в отчете об оценке, а также сведения, используемые при производстве оценки, достоверность которых оценщик ФИО полностью подтвердила в судебном заседании.

Основания ставить под сомнение показания свидетеля, обладающего специальными знаниями и квалификацией в области оценочной деятельности, предупрежденного об уголовной ответственности в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, у суда отсутствуют.

Согласно подпункту «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года № 611, в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта (подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7).

Обоснование применения корректировок на коммуникации приведены оценщиком на страницах 53- 54 отчета об оценке.

Из показаний оценщика ФИО в судебном заседании следует, что вопрос обеспеченности оцениваемого земельного участка и участков-аналогов коммуникациями ею рассматривался с учетом требований пункта 20 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития РФ от 25 сентября 2014года №611, согласно которому застроенный земельный участок оценивается как незастроенный, предназначенный для использования в соответствии с видом его фактического использования.

Объекты инженерной инфраструктуры предназначены исключительно для обслуживания объектов недвижимости. В связи с этим при проведении оценки оценщиком учитывалась не сама стоимость коммуникаций, относящихся к зданию, а возможность их подключения.

Для аналогов № 1 и № 3 корректировка принята как среднее значение диапазона на отсутствие электричества 15%. Для аналога № 2 корректировка принята по минимальной границе, поскольку объект расположен в крупном районном центре и возможности для подключения коммуникаций больше, чем для объектов-аналогов № 1 и № 3, поэтому оценщиком правомерно применена корректировка на отсутствие электричества для данного аналога +10%.

В соответствии с примерным перечнем элементов сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, приведенными в подпункте «е» пункта 22 ФСО № 7, такие элементы оценщиком применительно к объекту оценки определены на страницах 34-35 отчета об оценке.

Как видно из данного перечня вид покрытия земельного участка к числу основных характеристик, определяющих его стоимость, не отнесен. К тому же, как пояснил в судебном заседании оценщик, в результате уточнения характеристик объекта-аналога № 3 установлено, что асфальтированная небольшая часть участка находится в неудовлетворительном состоянии и не может являться улучшением, влияющим на стоимость объекта оценки. При таких обстоятельствах доводы административного ответчика о необоснованном отказе от корректировки на улучшение объекта-аналога № 3 в виде забетонированной производственной площадки не состоятельны.

Описание экологического состояния объекта оценки как удовлетворительное приведено оценщиком на странице 23 отчета об оценке. В качестве обоснования указано на расположение участка в промышленном районном центре города Торжок вблизи крупной автодороги, но в то же время в отсутствии в непосредственной близости крупных промышленных предприятий.

При расчете корректировки на место положение оценщиком обоснованно использовано постановление Правительства Тверской области от 23 октября 2012 года № 634-пп, устанавливающее среднюю рыночную стоимость 1 м2 общей площади жилья по муниципальным районам и городским округам Тверской области по состоянию на 3 квартал 2012 года, поскольку средний рыночный срок экспозиции при продаже земельных участков составляет от 6 месяцев, поэтому использование данных за 3 квартал 2012 года при дате оценки 01 января 2013 года допустимо и не нарушает пункт 8 ФСО №1.

В отношении категории земель объекта-аналога № 1 оценщик объяснила в судебном заседании, что в результате технической ошибки указала «земли населенных пунктов» вместо «земли промышленности», что не повлияло на расчет стоимости объекта оценки.

При внесении корректировки на местоположение объекта - аналога №3 на страницах 50-51 отчета об оценке оценщиком правомерно учитывалось местоположение его в Нелидовском районе.

Доказательств, опровергающих изложенные в отчете выводы и содержащих сведения об иной рыночной стоимости земельного участка, суду не представлено. Ходатайства о проведении по делу судебной экспертизы для установления рыночной стоимости участвующие в деле лица не заявили.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обоснованность доводов административного истца о несоответствии кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества его рыночной стоимости подтверждены доказательствами, удовлетворяющими критериям относимости, допустимости и достоверности, требования административного истца подлежат удовлетворению, кадастровая стоимость земельного участка должна быть установлена в размере его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3 670 000 рублей.

Оснований для удовлетворения требований административного истца об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в сведения государственного кадастра недвижимости суд не находит, так как по смыслу части 2 статьи 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации удовлетворение требований о признании незаконными оспариваемых решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возможно только в случае, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца.

Вместе с тем, о нарушениях Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области требований законодательства и прав истца, административный истец суду не сообщал, соответствующих фактов в адресованном в суд заявлении не привел. В ходе судебного разбирательства судом данные факты также не установлены.

Кроме того, учет изменений кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

требования ФИО4 удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2013 года в размере 3670 000 рублей.

Датой подачи заявления считать дату обращения в суд – 10 августа 2017 года.

В удовлетворении требований ФИО4 об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области внести изменения в государственный кадастр недвижимости – отказать.

Решение может быть обжаловано апелляционную инстанцию Тверского областного суда – в судебную коллегию по административным делам Тверского областного суда в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий С.А. Гришина

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2017 года.

Председательствующий С.А. Гришина