Решение № 2-3118/2017 2-3118/2017~М-3104/2017 М-3104/2017 от 16 ноября 2017 г. по делу № 2-3118/2017

Дело № 2-3118/2017
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации

17 ноября 2017 года г. Ростов-на-Дону

Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Козловой Л.В.

при секретаре Галдиной Л.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Красавцевой Эльвиры Николаевны к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании расчета,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» об оспаривании расчета арендной платы в размере 413515,75 рублей, определенной на основании отчета об оценке от 29.04.2016г. В обоснование требований указывая на то, что на основании решения Ворошиловского районного суда от 04.12.2015г. истец обратилась с заявлением в ДИЗО о заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. Истец получила проект договора, согласно которому стоимость аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> определена в размере 413515,75 рублей. Полагала данный отчет не соответствующим требованиям закона и не соответствующим величине рыночной стоимости годового размера арендной платы, определенной на основании отчета ООО «Оценка плюс» в размере 8161,86 рублей.

Просила признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 413515,75 рублей на основании отчета 29.04.2016г. незаконным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды.

Представитель истца Богушева Е.В., действующая на основании доверенности в судебное заседание явилась, уточнила исковые требования и просила суд признать установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону расчет арендной платы в размере 413515,75 рублей на основании отчета от 29.04.2016г. ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» незаконным, несоответствующим величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды; обязать Дизо установить годовой размер арендной платы с 2017 года по договору аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> с Красавцевой Э.Н. в размере 43 243 рублей, взыскать судебные расходы.

В судебном заседание представитель ДИЗО г. Ростова-на-Дону в лице Голубовой Н.Н. явилась, просила в удовлетворении иска отказать.

Истец, представитель ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» не явились в суд, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, приходит к следующему.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за пользование землей взимается плата, в том числе арендная плата.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ (действовавшего до 1 марта 2015 г.) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Таким образом, размер арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование такими объектами должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставкой арендной платы.

Исходя из положений пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшего до 01 марта 2015 года, и пункта 2 части 3 статьи 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые предоставлены в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

В пунктах 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) разъяснено, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Договор аренды между сторонами не заключен, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Пунктом 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от 09.07.2015 N 576 (ред. от 21.11.2016) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или судебном порядке не установлено иное.

В статье 13 названного закона предусмотрено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В судебном заседании установлено, что вступившим в законную силу решением Ворошиловского районного суда от 04.12.2015г., удовлетворены исковые требования Красавцевой Э.Н. Указанным решением суд обязал Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону заключить договор аренды земельного участка и передать по акут приема-передачи земельный участок общей площадью 1105 кв.м с КН № расположенный по адресу:г<адрес>, разрешенное использование – ИЖС.

По результатам обращения истца, Департамент направил в адрес Красавцевой Э.Н., подписанный в одностороннем порядке договор аренды земельного участка (без даты и номера), предметом которого является земельный участок общей площадью 1105 кв.м с КН №, расположенный по адресу:г.<адрес>.

Размер годовой арендной платы определен по рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в сумме 413515,75 рублей, на основании отчета ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки» от 29.04.2016г., выполенный по состоянию на 27.04.2016 года.

Красавцевой Э.Н. в обоснование несогласия с произведенной Департаментом оценкой, в материалы дела представлено заключение №01-12-16/г-16 от 01.12.2016, выполненный ООО «Оценка плюс», согласно выводам которого величина годовой арендной платы за пользование земельным участком общей площадью 1105 кв.м с КН №, расположенный по адресу:г.<адрес>, составляет 8161,86 рублей.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 26.09.2017 года по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды земельного участка, производство которой поручено ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм».

Согласно выводам Заключения эксперта № 703-С от 08.11.2017 года, выполненного ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» рыночная стоимость аренды земельного участка, площадью 8161,86 рублей, разрешенное использование – ИЖС по состоянию на 27.04.2016 года составляет 43 243 рублей.

Заключение, выполненное ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», в полном объеме отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и обоснованные ответы на вопросы. Эксперт названного экспертного учреждения в полном объеме подтвердил выводы изложенные в нем.

Суд в данном случае не усматривает основания ставить под сомнение достоверность заключения экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ» № 703-С от 08.11.2017 года, проведенной по поручению суда, так как данное заключение соответствует требованиям действующего гражданско-процессуального законодательства, является достоверным, соответствующим обстоятельствам дела доказательством; каких-либо объективных данных относительно его достоверности, сторонами суду представлено не было.

Экспертиза проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

В силу ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В этой связи суд принимает во внимание, что рыночная стоимость годовой арендной платы была определена ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» в рамках доходного подхода, при том, что спорный земельный участок, имеющий назначение ИЖС не предполагает получение арендатором дохода от его использования, т.е. является некоммерческой недвижимостью. Обоснованность применения данного метода вызывает у суда сомнения, при том, что арендатор земельного участка какого-либо дохода в рассматриваемой правовой ситуации от него не получает, т.е. инвестиций в него для целей последующего извлечения прибыли не привлекает. Данные обстоятельства ставят под сомнение окончательные выводы ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» о рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года спорным земельным участком.

Согласно статье 12 ФЗ "Об оценочной деятельности", итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 указанного Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона РФ от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе: при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям».

В связи с чем суд приходит к выводу о недостоверности величины рыночной стоимости аренды (пользования) спорного земельного участка, определенной отчетом №074-16-Р от 29.04.2016 года.

Проанализировав имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что величина годовой арендной платы, определенная ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований» указанная в отчете №074-16-Р от 29.04.2016 г. не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО «ЦСЭ «Прайм».

Учитывая изложенное, установленный Департаментом расчет арендной платы с в размере 413 5515,75 рублей на основании отчета №074-16-Р от 29.04.2016 является незаконным, поскольку не соответствует величине рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды, и соответственно не может применяться.

Суд считает правильными выводы ООО «ЦСЭ «Прайм» в части определения рыночной стоимости аренды земельного участка в размере 43 243 рублей в год по состоянию на 27.04.2016г., т.е. на дату определенную в оспариваемом Отчете, в связи с чем приходит к выводу об установлении стоимости аренды земельного участка, площадью 1105 кв.м с КН №, расположенный по адресу:г.<адрес> в указанном размере.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить.

Признать недостоверным расчет арендной платы, установленный Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на основании Отчета №074-16-Р от 29.04.2016 года «Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1105 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г<адрес> разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома» выполненного ООО «Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки».

Установить рыночную стоимость аренды (пользования) земельного участка общей площадью 1105 кв.м с кадастровым номером №, расположенного по адресу:г.<адрес>, в размере 43 243 рубля в год.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2017 года.

Судья