Решение № 3А-482/2017 3А-482/2017~М-272/2017 М-272/2017 от 24 мая 2017 г. по делу № 3А-482/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 мая 2017 года г.Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Бамбуровой Т.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело №3а-482/2017 по административному исковому заявлению ООО «Ресурс» об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной рыночной стоимости,

с участием представителя ООО «Ресурс» по доверенности ФИО2,

у с т а н о в и л:

ООО «Ресурс» обратилось в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 5 144 683,83 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что вышеуказанный объект недвижимости принадлежит Обществу на праве собственности.

Кадастровая стоимость спорного нежилого помещения, установленная в размере 11 328 646,41 руб., значительно превышает рыночную стоимость, определенную отчетом об оценке. Завышение кадастровой стоимости нежилого помещения нарушает права и законные интересы административного истца, в связи с этим административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной рыночной стоимости в размере, определенном отчетом об оценке.

Представитель ООО «Ресурс» по доверенности ФИО2 поддержала заявленное требование в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о.Самары, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области не направили в суд своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

ФГБУ ФКП «Росреестра» по Самарской области представило отзыв, в котором оставило разрешение заявленного требования на усмотрение суда.

В соответствии с положениями ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленное ООО «Ресурс» требование подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях /пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III1 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»/.

Налог на имущество организаций относится к региональным налогам, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации, вводится в действие в соответствии с Налоговым кодексом Российской Федерации законами субъектов Российской Федерации и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта Российской Федерации (статья 14 и пункт 1 статьи 372 Налогового кодекса Российской Федерации).

Административный истец в силу требований главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации и Закона Самарской области от 25 ноября 2003 года N 98 "О налоге на имущество организаций на территории Самарской области" (в ред. от 11.04.2016 г. № 41-ГД) является плательщиком налога на имущество организаций и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости.

В связи с этим статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» ФЗ № 135 от 29.07.1998 года предусматривает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции.

Из материалов дела следует, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения о нежилом помещении с кадастровым номером №, расположенном по адресу: <адрес>.

Собственником данного нежилого помещения является ООО «Ресурс», что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, выданным ДД.ММ.ГГ..

Кадастровая стоимость нежилого помещения определена в соответствии с Постановлением Правительства Самарской области №118 от 14.03.2012 года «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Самарской области» в размере 11 328 646,41 руб.

Датой определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения является 06.06.2011 года, что подтверждается кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

ООО «Ресурс» не согласилось с кадастровой стоимостью нежилого помещения и обратилось для определения его рыночной стоимости к индивидуальному предпринимателю ФИО1

Согласно отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ. рыночная стоимость нежилого помещении с кадастровым номером: № определена оценщиком по состоянию на 06.06.2011г. в размере 5 144 683,83 руб.

Ссылаясь на вышеуказанный отчет и полагая свои права нарушенными, ООО «Ресурс» 11.01.2017 года обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта капитального строительства в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решением Комиссии № от ДД.ММ.ГГ. заявление ООО «Ресурс» о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером: № было отклонено.

В своем решении Комиссия указала, что результат, полученный оценщиком более чем в 2 раза ниже, чем имеющиеся в отчете об оценке результаты анализа рынка сегмента рынка объекта оценки /стр.№ и № отчета/, никаких пояснений по указанному факту оценщиком не приводится; указание оценщиком на ограниченность выборки по сегменту рынка объекта оценки /стр.№ отчета/ является ложным, т.к. на стр.№ отчета в исследовании рынка указано на наличие на рынке стабильного объема предложений /150 тыс. кв.м/-нарушен п.5 ФСО №3, п.11 ФСО №7, оценщик даже не сделал попытки исследовать рынок самостоятельно, проигнорировал доступные источники информации, позволяющие четко делать выводы о дате подготовки информации и ее полноте ; не описан весь объем доступной оценщику рыночной информации, правила отбора аналогов отсутствуют -нарушен п.22 ФСО №7, на дату оценки оценщик ФИО1 таковым не являлся. Поэтому ссылка на наличие «архива оценщика» из сведений ИС «Центр» является недостоверной; отсутствует необходимая информация об оценщике, составившем отчет /телефон и адрес электронной почты/.

Не согласившись с выводами комиссии и считая свои права нарушенными, административный истец обратился в суд с заявленным требованием, рассматриваемым в рамках данного административного дела.

Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу о том, что он соответствует требованиям федерального законодательства об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В силу ч. 1 ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости. На основании ст. 11 указанного Федерального закона итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 12 вышеупомянутого закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 06.06.2011 г., то есть на дату определения кадастровой стоимости нежилого помещения.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов, используемых оценщиком / пункт 11 ФСО №1/.

Оценщик произвел расчет стоимости объекта недвижимости с применением сравнительного и доходного подходов, от применения затратного подхода обоснованно отказался.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.

Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки /пп.12-14 ФСО №1/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения: в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В соответствии с подпунктом «д» пункта 22 ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 г. №611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Используя объем доступной ему информации. оценщик подобрал 7 объектов-аналогов - офисных помещений, расположенных в Октябрьском, Кировском, Самарском, Ленинском, Промышленном и Железнодорожном районах г.Самары, с удовлетворительным состоянием отделки, площадью от 64 кв.м до 299,7 кв.м.. Характеристики объектов-аналогов отразил на странице № отчета.

Ценообразующими факторами, влияющими на стоимость объекта оценки, в отчете указаны вид права, условия финансирования сделки, условия сделки, дата предложения, местоположение, площадь, состояние отделки, этаж расположения.

В связи с тем, что объект оценки и объекты-аналоги расположены в разных районах г.Самары, применены корректировки на местоположение. Оценщиком применены также корректировки на площадь и на этаж расположения.

В результате расчета рыночная стоимость, полученная сравнительным подходом, составила 5 041 768,28 руб.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный поход рекомендуется применять, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы / п.п.15, 16 ФСО №1/.

Расчет рыночной стоимости методом прямой капитализации в рамках доходного подхода произведен на страницах № отчета, в результате данного расчета рыночная стоимость, полученная доходным подходом, составила 5 247 599,38 руб.

Согласовав полученные в результате применения двух подходов результаты, оценщик пришел к выводу, что величина рыночной стоимости спорного объекта недвижимости на дату оценки составила 5 144 683,83 руб.

Замечание Комиссии о том, что в отчете не указаны сведения о телефоне и адресе электронной почты оценщика, суд считает необоснованным, поскольку ФСО №3, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №299, не предусматривает обязанность оценщика указывать в отчете об оценке информацию о своем телефоне и адресе электронной почты.

Замечание комиссии о том, что полученный оценщиком результат в 2 раза ниже, чем имеющиеся в отчете результаты анализа сегмента рынка объекта оценки объясняется тем, что в анализе рынка не учтена скидка на торг.

Представленная в отчете информация, указанная как «архив оценщика», составляет сведения, накопленные оценщиком за период его работы в сфере коммерческой недвижимости.

Доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного нежилого помещения, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что отчет об оценке выполнен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, величина рыночной стоимости, определенная отчетом об оценке, является достоверной.

Признавая, что кадастровая стоимость является завышенной и нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество, суд полагает, что кадастровая стоимость нежилого помещения по состоянию на 06.06.2011 года подлежит определению в соответствии с отчетом об оценке.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области является 11.01.2017 года, что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.175-180, 249 КАС РФ, суд

р е ш и л :

Требование ООО «Ресурс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером с кадастровым номером: № расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 06.06.2011 года в размере 5 144 683,83 руб.

Датой обращения ООО «Ресурс» в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 11.01.2017 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина