Решение № 3А-157/2025 3А-157/2025~М-91/2025 М-91/2025 от 28 сентября 2025 г. по делу № 3А-157/2025

Дело № 3а-157/2025

УИД 33OS0000-01-2025-000187-46


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Владимир 29 сентября 2025 года

Владимирский областной суд в составе:

председательствующего судьи Завьялова Д.А.

при секретаре-помощнике судьи Гаришине А.В.,

с участием представителей административных ответчиков государственного бюджетного учреждения Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» - по доверенности ФИО1, Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 и ФИО4 обратились во Владимирский областной суд с административным исковым заявлением к Министерству имущественных и земельных отношений Владимирской области об установлении кадастровой стоимости принадлежащего им на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 16 506 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, а также принадлежащего ФИО3 на праве собственности земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 5911 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, в размере их рыночной стоимости 5 756 000 рублей и 2 316 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 года.

В обоснование ссылались на то, что кадастровая стоимость указанных земельных участков составляет 10 790 962 рубля 56 копеек и 4 096 237 рублей 88 копеек соответственно, что не соответствует их рыночной стоимости, установленной в отчёте об оценке рыночной стоимости, составленном частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года, в размере 5 756 000 рублей и 2 316 000 рублей соответственно по состоянию на 1 января 2022 года.

По мнению административных истцов, данное обстоятельство нарушает их право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере.

Определением судьи Владимирского областного суда от 20 июня 2025 года государственное бюджетное учреждение Владимирской области «Центр государственной кадастровой оценки Владимирской области» (далее также - ГБУ ВО «ЦГКО ВО») привлечено к участию в деле в качестве административного соответчика (т.1,л.д.85-87).

Административные истцы ФИО3 и ФИО4, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, своего представителя не направили, какого-либо мнения относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

В судебном заседании представители административных ответчиков ГБУ ВО «ЦГКО ВО» - по доверенности ФИО1 и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области - по доверенности ФИО2 поддержали позицию, изложенную названными административными ответчиками в письменных возражениях и письменных дополнениях к отзыву соответственно, представленных в суд, согласно которой ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерство имущественных и земельных отношений Владимирской области не ставят под сомнение форму и содержание заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года, вместе с тем возражают против удовлетворения административного искового заявления и установления кадастровой стоимости в размере, определённом в заключении эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года, поскольку названное заключение эксперта является ненадлежащим доказательством указанной в нём величины рыночной стоимости вышеназванных земельных участков, в связи с тем, что в сравнении с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022, проведённый экспертом анализ рынка привёл к некорректному подбору объектов-аналогов и искажению в последующем итоговой стоимости рассматриваемого земельного участка, что является нарушением положений статьи 4 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (т.3,л.д.122,126,132-134).

Заинтересованные лица - публично-правовая компания «Роскадастр» в лице её филиала по Владимирской области (далее также - филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области (далее также - Управление Росреестра по Владимирской области), администрация муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, явка которых не признана судом обязательной, извещённые надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, какого-либо мнения, за исключением администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области и филиала ППК «Роскадастр» по Владимирской области, относительно заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года, его формы и содержания, в том числе размера определённой экспертом рыночной стоимости названного земельного участка, в суд не представили.

Администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области в направленном в суд уточнённом отзыве, возражала против удовлетворения заявленных требований, фактически не согласилась и с заключением эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года, настаивая на том, что кадастровая стоимость вышеуказанных земельных участков, установленная актом № АОКС-33-2023-000087 от 10 февраля 2023 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», соответствует их реальной рыночной стоимости для данного сегмента рынка. Уменьшение кадастровой стоимости этих земельных участков негативно скажется на поступлении доходов в бюджет названного муниципального образования (т.3,л.д.140).

Филиал ППК «Роскадастр» по Владимирской области в представленном в суд ходатайстве право административных истцов на установление кадастровой стоимости упомянутых земельных участков в размере рыночной не оспаривал ни по основанием возникновения, ни по содержанию, в том числе размеру рыночной стоимости земельных участков, определённому экспертом С.Т.Л. в заключении № **** от 12 сентября 2025 года, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего продставителя (т.3,л.д.121).

В соответствии с положениями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной, поэтому суд определил, с учётом мнения представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, рассмотреть настоящее административное дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, явка которых не признана судом обязательной, надлежащим образом извещённых о времени и месте судебного заседания.

Выслушав объяснения упомянутых выше представителей участвующих в деле лиц, явившихся в судебное заседание, исследовав и оценив все имеющиеся по административному делу доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

Согласно пункту 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке.

Частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае её создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

В силу части 7 статьи 15 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» публично-правовая компания в течение десяти рабочих дней со дня начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, обеспечивает формирование и предоставление бюджетному учреждению перечня вновь учтённых, ранее учтённых в Едином государственном реестре недвижимости объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения в период с 1 января года проведения государственной кадастровой оценки до даты начала применения кадастровой стоимости, полученной по результатам проведения государственной кадастровой оценки, с учетом следующих особенностей: 1) в перечень объектов недвижимости включаются виды объектов недвижимости (для земельных участков - категории земель), в отношении которых проводилась государственная кадастровая оценка; 2) перечень объектов недвижимости формируется и предоставляется в соответствии с порядком формирования и предоставления перечней объектов недвижимости.

Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о них и объектов недвижимости, в сведения Единого государственного реестра недвижимости о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется бюджетными учреждениями в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

В течение сорока рабочих дней после получения перечня объектов недвижимости, предусмотренного частью 7 статьи 15 настоящего Федерального закона, бюджетное учреждение осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости, включенных в такой перечень, в порядке, предусмотренном методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Пунктом 72 Методических указаний о государственной кадастровой оценке (далее также - Методические указания), утверждённых приказом Росреестра от 4 августа 2021 года № П/0336, предусмотрено, что определение кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, осуществляется по алгоритмам, предусмотренным Указаниями, с применением подходящей по виду использования объекта недвижимости модели оценки кадастровой стоимости на основе результатов последней государственной кадастровой оценки, действовавших по состоянию на дату возникновения основания пересчета кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 73 Указаний. Датой определения кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, является 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, на основании результатов которой осуществлялось определение кадастровой стоимости в соответствии с положениями настоящей главы Указаний.

Согласно пункту 74 Методических указаний результат расчета кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости в случае внесения в ЕГРН сведений о них и объектов недвижимости, в сведения ЕГРН о которых внесены изменения, которые влекут за собой изменение их кадастровой стоимости, оформляется в виде акта об определении кадастровой стоимости, включающего в том числе систематизированные сведения об определении кадастровой стоимости, форма которого утверждена приказом Росреестра от 6 августа 2020 года № П/0285.

Методические указания о государственной кадастровой оценке определяют правила установления кадастровой стоимости объектов недвижимости и предназначены для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением, созданным субъектом Российской Федерации и наделенным полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости (пункт 1 Методических указаний).

Исходя из приведённого выше правового регулирования, датой определения оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, повлекшей за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии статьей 16 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», является 1 января 2022 года.

Как установлено судом и следует из материалов административного дела, ФИО3 и ФИО4 на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 16 506 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации промышленных зданий.

Кроме того, ФИО3 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером ****, площадью 5911 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, категория земель - земли населенных пунктов, разрешённое использование - для эксплуатации промышленных зданий (т.1,л.д.8-15,26-40,94-101,128-136).

Кадастровая стоимость названных земельных участков по состоянию на 1 января 2022 года определена в соответствии с актом № АОКС-33-2023-000087 от 10 февраля 2023 года определения кадастровой стоимости, утверждённым ГБУ ВО «ЦГКО ВО», в размере 10 790 962 рубля 56 копеек и 4 096 237 рублей 88 копеек соответственно (т.1,л.д.22-25,92,93,115,118,119).

Полагая, что кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** не соответствует рыночной стоимости, нарушает их право на установление действительной налоговой обязанности и ведёт к уплате земельного налога в завышенном размере, ФИО3 и ФИО4, минуя комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Владимирской области, созданную при уполномоченном органе субъекта Российской Федерации - Министерстве имущественных и земельных отношений Владимирской области, обратилась с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд, 19 июня 2025 года, подав его посредством заполнения формы, размещённой на официальном сайте Владимирского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», в тот же день поступившим в суд (т.1,л.д.2-7,123-125).

В обоснование своих требований административные истцы представили в суд отчёт частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года на бумажном носителе и в форме электронного документа, в котором рыночная стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** определена по состоянию на 1 января 2022 года в размере 5 756 000 рублей и 2 316 000 рублей соответственно (т.1,л.д.41-84,140-225,т.2,л.д.17-101).

В ходе рассмотрения административного дела судом была назначена судебная оценочная экспертиза для определения рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года и проверки отчёта об оценке на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности (т.2,л.д.4-9).

Из заключения эксперта С.Т.Л. № **** от 12 сентября 2025 года усматривается следующее (т.3,л.д.5-114).

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 5 970 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия её источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований не представляется возможным проверить информацию по ссылкам на странице 32 отчёта (уторговывание), на странице 34 отчёта (площадь), на странице 34 отчёта (снос ветхих зданий), на странице 35 отчёта (ограждение территории). Отсутствует информация по ссылке 8 на странице 36 отчёта (срок экспозиции). Отсутствует информация в виде материалов и копий документов об объектах на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 32,34,35,36 отчёта, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на страницах 29 отчёта (пункт 11 в) ФСО №7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылкам на странице 32 отчёта (уторговывание), на странице 34 отчёта (площадь), на странице 34 отчёта (снос ветхих зданий), на странице 35 отчёта (ограждение территории), отсутствует информация по ссылке 8 на странице 36 отчёта (срок экспозиции), не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10 г) ФСО № 7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта), не представляется возможным проверить правила отбора объектов-аналогов для расчёта стоимости (требования пункта 22 в) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В связи с тем, что не представляется проверить информацию на страницах 32-36 отчёта, не представляется проверить и подтвердить расчёт корректировок на торг (страница 45 отчёта), на площадь (страницы 45-46 отчёта), на ограждение территории (страница 46 отчёта). По информации на странице 81 отчёта, у объекта-аналога № 2 «территория огорожена новым забором, имеется холодный большой ангар с бетонным ровным полом», корректировка не применена (страница 46 отчёта). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** (страницы 48-50 отчёта). В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО № 7 задание на оценку должно содержать характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей. На странице 4 отчёта в задании на оценку отсутствует информация о частях объекта оценки, хотя по имеющейся в материалах дела информации (л.д.97 т.1) объект оценки с кадастровым номером **** располагает частями. В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 69-79 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. Также, в отчёте используется справочная информация 2020 года (страницы 32,33 отчёта), что по состоянию на 01 января 2022 года не является актуальным, имеются опечатки, так на странице 37 отчёта ошибочно указан вид разрешённого использования. С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного земельного участка, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Величина рыночной стоимости земельного участка с кадастровыми номерами **** по состоянию на 1 января 2022 года составляет 2 623 000 рублей. Относительно соответствия отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности в заключении эксперта указано, что в отчёте об оценке выявлены нарушения, которые повлияли на определение итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером ****. В соответствии с требованиями пункта 2 ФСО VI в отчёте об оценке должна быть изложена вся существенная информация, существенная информация должна быть подтверждена путём раскрытия ее источников. В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО VI подтверждение полученной из внешних источников информации должно быть выполнено в виде ссылок на источники информации и в виде материалов и копий документов, информационных источников. В нарушение данных требований не представляется возможным проверить информацию по ссылкам на странице 32 отчёта (уторговывание), на странице 34 отчёта (площадь), на странице 34 отчёта (снос ветхих зданий), на странице 35 отчёта (ограждение территории). Отсутствует информация по ссылке 8 на странице 36 отчёта (срок экспозиции). Отсутствует информация в виде материалов и копий документов об объектах на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта). В связи с тем, что невозможно проверить и подтвердить информацию на страницах 32,34,35,36 отчёта, не представляется возможным подтвердить использование информации, доступной участникам рынка на дату оценки (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию об объектах на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта), не представляется возможным проверить и подтвердить анализ фактических данных о ценах и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка объектов оценки и интервал значений цен на страницах 29 отчёта (пункт 11 в) ФСО № 7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию по ссылкам на странице 32 отчёта (уторговывание), на странице 34 отчёта (площадь), на странице 34 отчёта (снос ветхих зданий), на странице 35 отчёта (ограждение территории), отсутствует информация по ссылке 8 на странице 36 отчёта (срок экспозиции), не представляется возможным подтвердить анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов (требования пункта 10 г) ФСО № 7). В связи с тем, что не представляется возможным проверить и подтвердить информацию на страницах 30-31 отчёта (кроме объектов-аналогов на страницах 80-82 отчёта), не представляется возможным проверить правила отбора объектов-аналогов для расчёта стоимости (требования пункта 22 в) ФСО № 7). В соответствии с требованиями пункта 14 ФСО I итоговая стоимость объекта оценки представляет собой стоимость объекта, определённую на основе профессионального суждения оценщика для конкретной цели оценки с учётом допущений и ограничений оценки. В соответствии с требованиями пункта 1 ФСО VI отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведённого анализа и расчётов. В соответствии с требованиями подпункта 13 пункта 7 ФСО VI в отчёте должны содержаться процесс определения стоимости объекта оценки и соответствующие им расчёты. В связи с тем, что не представляется проверить информацию на страницах 32-36 отчёта, не представляется проверить и подтвердить расчёт корректировок на торг (страница 45 отчёта), на площадь (страницы 45-46 отчёта), на ограждение территории (страница 46 отчёта). По информации на странице 81 отчёта, у объекта-аналога № 2 «территория огорожена новым забором, имеется холодный большой ангар с бетонным ровным полом», корректировка не применена (страница 46 отчёта). В связи с выявленными нарушениями не представляется возможным проверить и подтвердить расчёт стоимости объекта оценки с кадастровым номером **** (страницы 50-52 отчёта). В соответствии с требованиями пункта 8 ФСО № 7 задание на оценку должно содержать характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей. На странице 4 отчёта в задании на оценку отсутствует информация о частях объекта оценки, хотя по имеющейся в материалах дела информации (л.д.99 т.1) объект оценки с кадастровым номером **** располагает частями. В соответствии с пунктом 13 ФСО III заказчик оценки должен подтвердить предоставленную им информацию путём заверения копий документов и материалов. На страницах 62-68 отчёта представлены копии документов, не заверенные заказчиком. Также, в отчёте используется справочная информация 2020 года (страницы 32,33 отчёта), что по состоянию на 1 января 2022 года не является актуальным, имеются опечатки, так на странице 37 отчёта ошибочно указан вид разрешённого использования. С учётом изложенного, эксперт полагает, что содержащиеся в отчёте сведения относительно описания указанного земельного участка, методов расчёта не позволяют подтвердить достоверность, достаточность и проверяемость информации, рыночной стоимости объекта оценки и в нарушение требований статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» содержание отчёта об оценке вводит в заблуждение и допускает неоднозначное толкование полученных результатов (т.3,л.д.5-114).

Экспертиза проведена экспертом С.Т.Л., имеющей соответствующее образование, стаж работы в оценочной деятельности с 2014 года, стаж работы судебного эксперта с 2015 года, предупреждённой об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Заключение эксперта № **** от 12 сентября 2025 года соответствует требованиям, предъявляемым статьёй 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в части, применимой к рассматриваемым правоотношениям, ФСО № 7, утверждённого приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, ФСО I, ФСО II, ФСО III, ФСО IV, ФСО V, ФСО VI, утверждённых приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, содержит полное описание объектов оценки и произведённого расчёта их рыночной стоимости, методов оценки, сведений об источниках цен, подробное описание проведённого исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, в том числе относительно соответствия отчёта об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности, а также расписку эксперта о том, что она предупреждена об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Правильность заключения эксперта, отвечающего требованиям статей 49,77,79,82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации участвующими в деле лицами, за исключением ГБУ ВО «ЦГКО ВО», Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области и администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области, и то только в части установленной экспертом рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года, в ходе рассмотрения административного дела под сомнение не ставилась, это заключение, кроме как указанными административными ответчиками и заинтересованным лицом в части определённой в нём величины рыночной стоимости указанных земельных участков, оспорено не было, ходатайств о вызове эксперта для допроса в судебное заседание, о назначении повторной экспертизы не заявлено.

В связи с возражениями ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области относительно результатов экспертного заключения № **** от 12 сентября 2025 года, судом у эксперта С.Т.Л., проводившей судебную оценочную экспертизу, были запрошены пояснения в письменном виде, в которых она настаивала на правильности и обоснованности данного ею экспертного заключения № **** от 12 сентября 2025 года, выполненного в соответствии с требованиями действующего законодательства об оценочной деятельности, в том числе федеральных стандартов оценки.

Судом доподлинно установлено, что эксперт, проводившая судебную оценочную экспертизу, обладает правом на проведение подобного рода исследования, имеет достаточный опыт работы, соответствующую квалификацию и образование в оценочной деятельности, в том числе по оценке стоимости объектов недвижимости, учёную степень кандидата наук, что подтверждено документально (т.3,л.д.96-114), предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в материалах административного дела содержится её подписка по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации (т.3,л.д.5), выводы эксперта по поставленным вопросам у других участников процесса каких-либо неясностей не вызывали, противоречий в заключении эксперта и в её письменных пояснениях, представленных в суд, не имелось, экспертом учтены все обстоятельства при проведении судебной экспертизы, порядок проведения экспертизы экспертом не был нарушен, экспертное заключение содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется.

На возникшие у представителей административных ответчиков ГБУ ВО «ЦГКО ВО» и Министерства имущественных и земельных отношений Владимирской области, изложенные в письменном виде, вопросы и неясности по данному заключению, в том числе относительно того, что в соответствии с отчётом о государственной кадастровой оценке всех учтённых в ЕГРН на территории Владимирской области земельных участков от 19 сентября 2022 года № 07/2022 средняя величина стоимости предложения для 6 сегмента по продаже земельных участков на территории Гусь-Хрустального района составила 255,33 руб./кв.м (том 1, таблица 29, страница 115 «Предложения по продаже земельных участков 6-го сегмента»), а средняя величина стоимости сделок данного сегмента составила 491,85 руб./кв.м (том 1, таблица 30, станица 116 «Зарегистрированные сделки купли-продажи с земельными участками 6-го сегмента (по данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии)»); представленные объекты-аналоги и земельные участки с кадастровыми номерами **** и **** схожи по своим характеристикам и относятся к 6 сегменту; цена по аналогам приведена без корректировок, - экспертом С.Т.Л., в своих письменных пояснениях даны подробные и мотивированные ответы (т.3,л.д.142-143), не противоречащие выводам, содержащимся в экспертном заключении № **** от 12 сентября 2025 года.

В частности в письменных пояснениях экспертом С.Т.Л. обращено внимание на следующее.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Таким образом, рыночная стоимость, определяемая в заключении эксперта и кадастровая стоимость, определённая согласно отчёту об итогах государственной кадастровой оценки, являются разными экономическими категориями со своими понятиями, методами и методиками расчёта.

В соответствии с требованиями пункта 11 в) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегмента рынка, к которому может быть отнесён оцениваемый объект.

В соответствии с требованиями пункта 11 г) ФСО № 7 при анализе рынка недвижимости проводится анализ факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Указанные в возражениях и дополнении к отзыву средние величины приведены для предложений по продаже земельных участков 6-го сегмента «производственная деятельность» и для сделок в данном сегменте. Средняя величина учитывает ценообразующие факторы, влияющие на цены предложений продажи объектов недвижимости, представленных в рассматриваемой выборке, и может изменяться под влиянием других факторов.

Таким образом, без исследования результатов анализа рынка и влияния ценообразующих факторов на цены земельных участков, формировать выводы по объекту оценки некорректно.

Вместе с тем эксперт отмечает, что величина кадастровой стоимости исследуемых объектов составляет 653,76 руб./кв.м и 692,99 руб./кв.м соответственно, что значительно выше средней величины стоимости предложений (255,33 руб./кв.м), указанной в возражениях и дополнении к отзыву. При этом коэффициент вариации у объектов-аналогов, приведённых в возражениях и дополнении к отзыву, составляет 0,32 (или 32%), что приближено к максимальной величине нормативного значения (33%), что вызывает сомнение в корректности расчётов кадастровой стоимости.

В соответствии с требованиями пункта 11 д) ФСО № 7 каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам, выявляются различия объектов по этим факторам, и цена объекта-аналога или её удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки.

Формулировать выводы об итоговой стоимости без применения корректирующих коэффициентов на различия в ценообразующих факторах, некорректно.

В приложении к возражениям и дополнению к отзыву имеются копии материалов, на основании которых производился расчёт кадастровой стоимости. По представленным копиям материалов:

не представляется возможным проверить и подтвердить дату предложений на рынке (требование пункта 12 ФСО III, пункта 5 ФСО II);

по всем представленным аналогам необходимо производить корректировки стоимости на торг, на площадь, на местоположение, расположение относительно трасс и т.д.: - земельный участок, площадью 1,4 га располагает «на территории находится 2-х этажное здание, площадью 800 кв.м»; - земельный участок, площадью 56 сот., располагает «большой ангар с бетонным ровным полом», «новый забор».

Анализ фактических данных рынка предложений продажи земельных участков под индустриальную застройку во Владимирской области в 2021 году представлен на страницах 25-40 заключения эксперта, проанализировано 11 объектов из исследуемого сегмента (требования пунктов 10,11 в) и 22 б) ФСО № 7 выполнены).

Возражения, содержащиеся в уточнённом отзыве администрации муниципального образования город Гусь -Хрустальный Владимирской области по величине рыночной стоимости не аргументированы, не обоснованы и не подкреплены фактами.

Таким образом, по мнению суда, экспертное заключение содержит исчерпывающие ответы на поставленные перед экспертом на разрешение вопросы об определении рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года, о соответствии отчёта об оценке частнопрактикующего оценщика С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по административному делу, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в административном деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Указанное доказательство подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по административному делу.

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта № **** от 12 сентября 2025 года мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Указанное заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Руководствуясь статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и положениями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», суд признает заключение эксперта № **** от 12 сентября 2025 года надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, определённую по состоянию на 1 января 2022 года.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Оценив заключение эксперта в соответствии с правилами статьи 84, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что выводы эксперта отвечают принципам обоснованности и однозначности, а представленное заключение является объективным и допустимым доказательством рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****.

При таком положении представленный в материалы административного дела отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный частнопрактикующим оценщиком С.О.В. № **** от 15 мая 2025 года, суд не принимает в качестве достоверного и относимого доказательства по данному административному делу в связи с его несоответствием требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

Само по себе несогласие администрации муниципального образования город Гусь-Хрустальный Владимирской области с размером рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и ****, не представившей каких-либо доказательств иной рыночной стоимости названных земельных участков, определённым в заключении эксперта № **** от 12 сентября 2025 года, не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Также приведённые в отзыве доводы не подтверждают наличие в заключении эксперта № **** от 12 сентября 2025 года недостатков, которые влекут недопустимость данного доказательства либо свидетельствуют о недостоверности определенной экспертом рыночной стоимости спорных земельных участков.

На основании изложенного суд приходит к выводу о необходимости установления кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** по состоянию на 1 января 2022 года в размере их рыночной стоимости 5 970 000 рублей и 2 623 000 рублей соответственно.

В силу разъяснений, содержащихся в ответе на вопрос № 7 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021)», утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года, ввиду того, что в соответствии с частью 4 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в ЕГРН в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, датой подачи заявления ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости следует считать 19 июня 2025 года, то есть дату их обращения с настоящим административным исковым заявлением во Владимирский областной суд (т.1,л.д.2-7,123-125).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО3 и ФИО4 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 16 506 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для эксплуатации промышленных зданий, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 5 970 000 (пять миллионов девятьсот семьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ****, площадью 5911 кв.м, адрес (местоположение) объекта: ****, относящегося к категории земель - земли населённых пунктов, имеющего разрешённое использование - для эксплуатации промышленных зданий, по состоянию на 1 января 2022 года, в размере его рыночной стоимости 2 623 000 (два миллиона шестьсот двадцать три тысячи) рублей.

Считать датой подачи заявления ФИО3 и ФИО4 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами **** и **** в размере их рыночной стоимости 19 июня 2025 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Владимирский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья

Владимирского областного суда Д.А. Завьялов

Мотивированное решение изготовлено 29 сентября 2025 года.