Решение № 3А-231/2026 3А-231/2026(3А-868/2025;)~М-814/2025 3А-868/2025 М-814/2025 от 15 апреля 2026 г. по делу № 3А-231/2026

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Екатеринбург Дело № 66OS0000-01-2025-001047-36

15 апреля 2026 года Производство № 3а-231/2026

Мотивированный текст решения составлен 16 апреля 2026 года

Свердловский областной суд в составе судьи Рудакова М. С.,

при ведении протокола секретарем Романычевой О. В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 (г. Екатеринбург, ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

заинтересованные лица: публично-правовая компания «Роскадастр», ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки»,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 с 15 декабря 2015 года является собственником нежилого здания, имеющего кадастровый номер <№> (далее также – здание).

Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области (далее также – Министерство) издан приказ от 22 августа 2023 года № 4800, которым утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Свердловской области: зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест (далее – приказ № 4800). Текст приказа № 4800 был опубликован на «Официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области» (www.pravo.gov66.ru) (далее – портал) 11 сентября 2023 года.

Среди прочих приказом № 4800 утверждены результаты определения кадастровой стоимости здания – 6558847,86 руб. Данная величина кадастровой стоимости была внесена в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) 20 октября 2023 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.

Приказом Министерства от 11 февраля 2026 года № 744 (далее – приказ № 744) в результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, утвержденные приказом № 4800, внесены изменения путем изложения отдельных строк в новой редакции. Текст приказа № 744 опубликован на портале 12 февраля 2026 года.

В числе прочих изменений приказом № 744 для здания определена новая величина кадастровой стоимости, составляющая 4919135, 90 коп. Данная величина внесена в ЕГРН 16 февраля 2026 года с указанием в качестве даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость, – 01 января 2023 года, а в качестве даты начала применения такой стоимости – 01 января 2024 года.

Частнопрактикующим оценщиком ЛДС подготовлен отчет от 12 декабря 2025 года № 074-2025-Л об оценке рыночной стоимости здания по состоянию на 01 января 2023 года (далее – отчет), согласно которому данная стоимость определена равной 844000 руб.

ФИО1 обратился в суд с административным иском, в котором с учетом уточнения просил пересмотреть утвержденную приказом № 5500 и действующую в редакции приказа № 744 кадастровую стоимость здания, установив ее равной рыночной стоимости названного объекта недвижимости, определенной отчетом, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что превышение величины оспариваемой кадастровой стоимости над рыночной стоимостью здания приводит к экономически необоснованному увеличению налоговых обязательств административного истца.

В досудебном порядке ФИО1 с основанным на отчете заявлением о пересмотре кадастровой стоимости здания в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Свердловской области не обращался.

В ходе рассмотрения административного дела Министерством представлены письменные возражения на административный иск, основанные на выводах ГБУ СО «Центр государственной кадастровой оценки» о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В связи с представлением названных возражений определением суда от 26 января 2026 года была назначена судебная экспертиза, порученная эксперту УНГ перед которой поставлен вопрос о том, соответствует ли отчет требованиям законодательства об оценочной деятельности, а на случай установления несоответствия отчета указанным требованиям – дополнительный вопрос о том, какова рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 года.

Во исполнение определения суда от 26 января 2026 года экспертом подготовлено заключение от 10 марта 2026 года № 26.03-231 (далее – заключение), в котором сделаны выводы о том, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, а рыночная стоимость здания по состоянию на 01 января 2023 года составляла 887000 руб.

В судебном заседании, назначенном для проведения судебного разбирательства по делу, стороны и заинтересованные лица явку своих представителей не обеспечили.

Извещение лиц, участвующих в деле, о времени, месте и повестке судебного заседания было признано судом надлежащим, в связи с чем судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей названных лиц на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее также – КАС РФ).

Исследовав и оценив в совокупности материалы административного дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования административного истца об установлении оспариваемой кадастровой стоимости равной рыночной стоимости здания в связи со следующим.

Особенности производства по административным делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости регламентированы главой 25 КАС РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии, с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений, если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ одним из оснований пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ) установлено понятие, согласно которому кадастровой стоимостью объекта недвижимости является полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Законом № 237-ФЗ и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (часть 2 статьи 3 Закона № 237-ФЗ).

Статья 400 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ) признает плательщиками налога на имущество физических лиц физических лиц, обладающих правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 НК РФ, тогда как подпунктом 6 пункта 1 статьи 401 НК РФ здания отнесены к названным объектам.

Во исполнение части 3 статьи 24 Закона № 237-ФЗ Правительством Свердловской области было издано постановление от 30 ноября 2017 года № 884-ПП, которым датой перехода к проведению государственной кадастровой оценки на территории Свердловской области в соответствии с Законом № 237-ФЗ установлено 01 января 2018 года.

Поскольку Правительством Свердловской области до обращения административного истца в суд не было принято решение о переходе к применению положений статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, постольку согласно части 3 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» рассмотрение данного административного иска осуществляется в соответствии со статьей 22 Закона № 237-ФЗ, в силу которой названные результаты могут быть оспорены в комиссии, созданной уполномоченным органом субъекта Российской Федерации, или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (части 1, 2, 3, 7 статьи 22 Закона № 237-ФЗ).

Как следует из абзаца первого и пункта 9 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ, для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости, применяются с 1 января года, в котором в суд или комиссию подано заявление об оспаривании в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, но не ранее даты начала применения внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Согласно части первой статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце первом пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление № 28) разъяснено то, что, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Наличие у административного истца права на оспаривание кадастровой стоимости здания, утвержденной приказом № 4800 и действующей в редакции приказа № 744, признано судом доказанным, поскольку ФИО1 является собственником данного объекта недвижимости, в связи с чем обязан уплачивать в отношении последнего налог на имущество физических лиц, размер которой зависит от величины внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости здания.

Оценив отчет, суд не принял его в качестве достаточного и достоверного доказательства с учетом изложенного в заключении мотивированного вывода о несоответствии отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности в связи с допущенными нарушениями, при которых итоговый результат о величине рыночной стоимости здания не может быть признан достоверным. Так, эксперт помимо прочего установил, что оценщик ЛДС применяя для определения рыночной стоимости здания затратный подход, не рассмотрел возможность использования фактических затрат на строительство объекта оценки и не проанализировал нетипичные затраты, не привел пояснений выбора метода расчета рыночной стоимости и корректного названия этого метода, а также допустил ошибки при определении индексов изменения сметной стоимости строительства. Указанные обстоятельства свидетельствуют о нарушении требований пунктов 29 и 32 федерального стандарта оценки «Подходы и методы оценки (ФСО V)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 года № 200, приведшем к неверному определению в отчете рыночной стоимости здания.

Оценив заключение в части исследования по вопросу рыночной стоимости здания, суд установил, что изложенное в нем итоговое суждение об указанной стоимости не является произвольным: эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки; заключение основано на подтвержденных сведениях об объекте оценки; определение рыночной стоимости в рамках использованного экспертом затратного подхода является мотивированным и корректным; отказ от применения иных подходов обоснован; при этом экспертом с достаточной для достоверных расчетов точностью определены затраты на воспроизводство объекта оценки, а также проведена корректная оценка физического износа, функционального и внешнего устаревания объекта оценки (совокупного износа), после чего рыночная стоимость здания определена как сумма затрат на его создание и прибыли предпринимателя, уменьшенная на величину физического износа и устаревания.

Подготовивший заключение эксперт имеет квалификацию и опыт работы, достаточные для проверки отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и для определения рыночной стоимости объектов недвижимости на дату оспариваемых результатов государственной кадастровой оценки.

В связи с этим и согласно положениями статей 59, 60, 61, 82 и 84 КАС РФ суд признал заключение относимым, допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно было подготовлено с учетом требований, предъявляемых к заключению эксперта, притом что эксперт дал подписку о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку материалами дела подтверждаются влияние оспариваемой кадастровой стоимости на размер налоговых обязательств административного истца, а также несоответствие указанного вида стоимости здания его рыночной стоимости, суд признал административные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению путем установления оспариваемой кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости здания, определенной заключением.

В соответствии с требованиями части 3 статьи 249 КАС РФ и пункта 25 Постановления № 28 в резолютивной части настоящего решения подлежат указанию величина вновь установленной судом кадастровой стоимости здания, а также дата подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта недвижимости.

В силу абзаца первого и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ резолютивная часть решения суда должна содержать указание на распределение судебных расходов.

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела (часть 1 статьи 103 КАС РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 106 КАС РФ к издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, отнесены суммы, подлежащие выплате экспертам.

Определениями от 18 марта 2026 года и от 13 апреля 2026 года внимание лиц, участвующих в деле, было обращено на включение в повестку судебного разбирательства вопроса о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины и по оплате судебной экспертизы.

Несение ФИО1 указанных расходов признано судом доказанным:

расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. – платежным поручением от 25 декабря 2025 года № 182 об уплате ООО «Компас» за ФИО1 указанной суммы государственной пошлины за рассмотрение требования о пересмотре кадастровой стоимости здания и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06 апреля 2026 года № 114, подтверждающей принятие ООО «Компас» от ФИО1 компенсации расходов по уплате государственной пошлины;

расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб. – платежным поручением от 26 января 2026 года № 14, по которому ООО «Компас» внесло за ФИО1 на депозитный счет суда денежные средства в указанной сумме для выплаты вознаграждения эксперту за проведение назначенной определением суда от 26 января 2026 года экспертизы и квитанцией к приходному кассовому ордеру от 06 апреля 2026 года № 115, подтверждающей принятие ООО «Компас» от ФИО1 компенсации расходов по оплате судебной экспертизы (с учетом вынесения судом определения от 15 апреля 2026 года о выплате эксперту вознаграждения в размере 60000 руб. за счет денежных средств, внесенных ООО «Компас»).

Необходимость несения указанных расходов и их связанность с рассмотрением данного административного дела следует из положений пункта 2 части 1 статьи 126, части 4 статьи 78, части 3 статьи 108 КАС РФ, подпункта 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации и пункта 30 Постановления № 28.

Общие правила распределения судебных расходов между сторонами определены статьей 111 КАС РФ, в силу части 1 которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 КАС РФ.

Поскольку главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, вопрос о судебных расходах, понесенных лицами, участвующими в деле, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ.

Между тем, обязательными для применения судами правовыми позициями Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенными в Постановлении № 28, были разъяснены особенности рассмотрения вопроса о взыскании судебных расходов по упомянутой категории административных дел.

Так, в силу абзаца второго пункта 31 Постановления № 28 при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В связи с этим требование о возмещение судебных расходов по данному делу могло быть предъявлено ФИО1 именно к Министерству, приказом которого утверждена оспариваемая кадастровая стоимость.

Следует учитывать, что обязательный для применения подход к распределению между сторонами расходов, понесенных по делам о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости, был сформирован также и Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года № 20-П, согласно которому при разрешении указанного вопроса необходимо учитывать величину расхождения оспоренной административным истцом кадастровой стоимости и установленной принятым по делу решением рыночной стоимостью, поскольку такое расхождение может укладываться или не укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не являться или являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

В постановлениях Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации неоднократно указывалось на то, что существенной разницей между кадастровой и рыночной стоимостью объектов недвижимости является разница в два и более раза, то есть такая разница, которая не может быть обусловлена применением различных методик оценки и учетом индивидуальных особенностей объекта оценки, принятых во внимание оценщиком (экспертом) при определении рыночной стоимости объекта недвижимости, и недоступных учету при массовой кадастровой оценке.

Пересмотренная судом кадастровая стоимость здания в размере 4919135,90 руб., более чем в два раза превысила его рыночную стоимость, составляющую 887000 руб., что подтверждает существенное расхождение определенной в результате государственной кадастровой оценки здания кадастровой стоимости и его рыночной стоимости.

С учетом установленного существенного (кратного) превышения кадастровой стоимости здания над его рыночной стоимостью принятое по делу решение свидетельствует о нарушении Министерством при утверждении оспоренной кадастровой стоимости здания прав ФИО1, для защиты и восстановления которых он обратился в суд, что и обусловило несение указанных судебных расходов.

Поскольку в данном случае решение об удовлетворении административного иска о пересмотре кадастровой стоимости здания является судебным актом, принятым в пользу административного истца, постольку в соответствии со статьей 111 КАС РФ и правовой позицией, изложенной в абзаце втором пункта 31 Постановления № 28, расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины и оплате судебной экспертизы подлежат полному возмещению Министерством.

Руководствуясь статьями 111, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Свердловский областной суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление ФИО1 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2023 года кадастровую стоимость здания, имеющего кадастровый номер <№>, равной его рыночной стоимости, составляющей 887 000 руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости считать 25 декабря 2025 года.

Взыскать с Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области с пользу ФИО1 судебные расходы в сумме 63000 руб., в том числе расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб. и расходы по оплате судебной экспертизы в размере 60000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня составления его мотивированного текста через Свердловский областной суд.

Судья М. С. Рудаков