Решение № 2-16/2024 2-16/2024(2-891/2023;)~М-921/2023 2-891/2023 М-921/2023 от 10 января 2024 г. по делу № 2-16/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Зея <Дата обезличена>

Зейский районный суд Амурской области в составе

председательствующего судьи Шевчук Н.Н.,

при секретаре Крюковой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи,

установил:

<Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> и нежилых зданий: павильона пассажирского с кадастровым номером <Номер обезличен>, механических мастерских с кадастровым номером <Номер обезличен>, дома ГПД с кадастровым номером <Номер обезличен>, медицинского пункта с кадастровым номером <Номер обезличен>, склада сухогрузов с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенных по адресу: <адрес>, условия которого сторонами исполнены.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2., в котором просит признать недействительным указанный договор купли-продажи от <Дата обезличена>, в обоснование указав, что оспариваемую сделку заключила под влиянием заблуждения относительно потребительских свойств приобретенного недвижимого имущества, фактическое состояние объектов при первоначальном осмотре установить было невозможно, после заключения договора обнаружила, что недвижимое имущество находится в ветхом состоянии, строения и земельный участок подвержены воздействию грунтовых вод и влиянию резких подъемов уровня воды в реке Зея, кроме того, после получения правоустанавливающих документов обнаружила, что указанные объекты недвижимости имеют высокую кадастровую стоимость.

Определениями суда от <Дата обезличена>, от <Дата обезличена>, от <Дата обезличена> к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области, ФИО3, Управление Федеральной налоговой службы по Амурской области.

Истец ФИО1, ее представитель ФИО4 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены, ходатайств об отложении судебного заседания не заявляли, в судебном заседании <Дата обезличена> на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивали, ФИО1 дополнительно пояснила, что в городе Зея проживает с 1986 года, перед заключением оспариваемого договора купли-продажи осматривала земельный участок и все находящиеся на нем строения, возможности их осмотреть не была лишена, ее все устроило, на момент осмотра все было нормально, внешних признаков разрушения она не увидела, позднее увидела, что строения ветхие, подвержены гнили, поскольку после дождей везде стоит вода, здания требуют ремонта, при покупке на это обстоятельство не обратила внимания, так как была теплая сухая погода, видела, что земельный участок расположен на берегу реки Зея, но о возможности его подтопления не слышала; ей известно, что ранее, до приобретения у ФИО2., это имущество принадлежало ФИО5, который приходится ей сыном, она была у него на этой базе, но тщательно ее не осматривала; с технической документацией при покупке не знакомилась, выписку из Единого государственного реестра недвижимости видела, собственником являлся ФИО2., кадастровую стоимость имущества также видела, на тот момент ее всё устраивало; оплату по договору купли-продажи в полном объеме не произвела, с ответчиком договорились, что оплата будет производиться в течение какого-то времени, о том, что в договоре указано о полном расчете по нему в момент его подписания, не знала, так как договор при заключении полностью не читала.

Ответчик ФИО2. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещен, просит рассмотреть дело в свое отсутствие, ходатайств об отложении судебного заседания не заявлял, в судебном заседании <Дата обезличена> исковые требования признал в полном объеме, предоставил заявление о признании иска, указав, что последствия признания иска ему понятны, а также пояснил, что при заключении договора сторонами допущены нарушения, он не сообщил покупателю о состоянии имущества, его ветхости, технических характеристиках, с покупателем договорились об оплате по договору в течение года, но покупатель оплату до настоящего времени не произвел.

Третье лицо ФИО3, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, Управления Федеральной налоговой службы по Амурской области в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела надлежаще извещены.

В силу ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело при такой явке.

Изучив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договора.

Из смысла п. 3 ст. 154 ГК РФ обязательным условием совершения двусторонней (многосторонней) сделки, влекущей правовые последствия для ее сторон, является наличие согласованной воли таких сторон.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

По смыслу закона для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.555 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 и 2 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

На основании п. 2 ст. 475 ГК РФ в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.37 ЗК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п.2).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п.1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 статьи 178 ГК РФ, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п.2).

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (п.5).

По смыслу изложенных норм права сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны сформировалась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Наличие существенного заблуждения при совершении сделки закон не связывает только лишь с недостатками формы и содержания сделки. В связи с этим при разрешении требований, предъявленных на основании ст. 178 ГК РФ, судом должны приниматься во внимание и иные обстоятельства, указывающие на наличие пороков воли.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

С учетом положений статьи 56 ГПК РФ сторона, которая обращается с требованием о признании сделки недействительной по указанным основаниям, должна доказать, что выраженная ею при заключении договора воля сформировалась под влиянием заблуждения, которое является существенным применительно к п. 1. ст. 178 ГПК РФ, либо под влиянием обмана.

Судом установлено, что <Дата обезличена> между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи, в соответствии с п.1.1 которого ответчик продал истцу принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен> и нежилые здания: павильон пассажирский с кадастровым номером <Номер обезличен>, механические мастерские с кадастровым номером <Номер обезличен>, дом ГПД с кадастровым номером <Номер обезличен>, медицинский пункт с кадастровым номером <Номер обезличен>, склад сухогрузов с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенные по адресу: <адрес>.

Стоимость недвижимого имущества составила <данные изъяты> рублей, денежные средства переданы ответчику в полном объеме при подписании договора (п.2.2, 2.3 договора), доводы сторон об обратном ничем не подтверждены.

Данный договор в соответствии со ст. 556 ГК РФ является документом, подтверждающим передачу объектов недвижимости покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов (п.5.5 договора).

<Дата обезличена> произведена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по указанному договору купли-продажи от <Дата обезличена>, согласно данным Единого государственного реестра недвижимости ФИО1 является собственником указанного недвижимого имущества.

Таким образом, договор заключен в соответствии с требованиями, предъявляемыми к таким сделкам, и волеизъявлением сторон, существенные условия договора сторонами согласованы, договор купли-продажи от <Дата обезличена> таковые содержит, недвижимость передана продавцом и принята покупателем, произведена оплата по договору и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по нему, то есть сторонами договора все его условия исполнены, с требованиями о расторжении договора они не обращались, доказательств обратного не представлено.

Из п. 5.5 договора купли-продажи следует, что ФИО1 с состоянием объектов недвижимости ознакомлена и согласна.

Данное обстоятельство истец подтвердила в судебном заседании, указав, что

перед заключением оспариваемого договора купли-продажи осматривала земельный участок и все находящиеся на нем строения, возможности их осмотреть не была лишена, ее все устроило, она не увидела внешних признаков разрушения.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости в период с <Дата обезличена> и с <Дата обезличена> по <Дата обезличена> собственником указанного недвижимого имущества – соответственно земельного участка и нежилых зданий по адресу: <адрес> являлся ФИО5, приходящийся сыном истцу ФИО1, о чем истец сообщила в судебном заседании, а также о своей осведомленности о принадлежности ранее этого имущества ее сыну ФИО5 и о том, что она и ранее, до ее приобретения, была у сына на этой базе, но тщательно ее не осматривала.

Из технических паспортов на нежилые здания, составленных по состоянию на 2009 год, видно, что они имеют бетонный фундамент, кирпичные стены, перекрытия в виде железобетонных плит, в целом находятся в удовлетворительном состоянии, износ составляет от 11 до 41 %, доказательств, подтверждающих доводы о ветхости строений, их подверженности гниению, невозможности обнаружения этих обстоятельств при осмотре перед заключением оспариваемого договора истцом не представлено.

Из смысла п. 3 ст. 37 ЗК РФ следует, что законодатель не возлагает на продавца земельного участка обязанности выявить все возможные затруднения для последующего использования покупателем земельного участка и довести эту информацию до сведения покупателя, притом, что ФИО1, как следует из ее пояснений, проживает в <адрес> с 1986 года, неоднократно бывала на приобретаемой ею базе, видела, что земельный участок и находящиеся на нем строения находятся на берегу реки Зея, подъем воды в которой и, как следствие, воздействие грунтовых вод на прилегающие к ней земельные участки является, во всяком случае для жителей <адрес>, общеизвестным фактом, о чем истец не могла не знать, в связи с чем доводы об обратном судом не принимаются.

Согласно данным Единого государственного реестра недвижимости спорный земельный участок находится на землях населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования – для эксплуатации производственной базы, ограничение права и обременение земельного участка не зарегистрированы, каких-либо доказательств, указывающих на ограничение или невозможность его использования по назначению, в том числе в связи с воздействием грунтовых вод, истцом не представлено.

При этом суд учитывает, что, проявляя разумную заботу и осмотрительность, обычную для деловой практики совершения подобных сделок, ФИО1 не была лишена возможности тщательно осмотреть приобретаемое имущество, узнать о состоянии, расположении и иных особенностях этого имущества, в том числе и потому, что видела его не впервые, а факт его нахождения на берегу реки Зеи является очевидным, что стороны не оспаривали, ознакомиться с технической документацией и правоустанавливающими документами, однако, как следует из пояснений истца, имущество она тщательно не осматривала, с технической документацией при заключении договора не знакомилась, о кадастровой стоимости имущества была осведомлена, на момент заключения договора ее все устраивало – как состояние и расположение объектов недвижимости, так и их кадастровая стоимость.

Таким образом, договор заключен в соответствии с волеизъявлением истца, ее права при совершении сделки не нарушены, о совершении сделки под влиянием насилия или угроз она не заявляла, доказательств заключения договора под влиянием существенного заблуждения, при котором, действуя разумно и объективно оценивая ситуацию, истец не совершила бы оспариваемую сделку, ею не представлено, оснований для вывода о том, что обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование исковых требований, не могли быть установлены ею до заключения договора купли-продажи, не имеется.

Доказательства, свидетельствующие о наличии умысла ответчика на сокрытие обстоятельств или сообщение ложных сведений, влияющих на формирование воли истца при заключении оспариваемого договора, также отсутствуют.

При таких данных исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи отказать.

Решение может быть обжаловано в Амурский областной суд через Зейский районный суд Амурской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Н.Н. Шевчук

Мотивированное решение составлено <Дата обезличена>

Судья Н.Н. Шевчук