Решение № 2-288/2024 2-288/2024~М-118/2024 М-118/2024 от 9 апреля 2024 г. по делу № 2-288/2024

УИД № 10RS0017-01-2024-000209-98

Дело № 2-288/2024


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 апреля 2024 г. г. Сортавала

Сортавальский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Кустовой Е.С.

при секретаре Павлюченя М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании недействительными договора аренды в части, акта приема-передачи, дополнительного соглашения и внесении изменений,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее – Министерство) о признании недействительным договора аренды, акта приема-передачи, внесении изменений в договор аренды по тем основаниям, что 30 марта 2021 г. между истцом и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия был заключен договор аренды <Номер обезличен>-м/07 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером <Номер обезличен>. Согласно аукционной документации и договору аренды земельный участок предоставлялся в аренду сроком на 2 года и 6 месяцев. По независящим от истца причинам в связи с ошибкой, допущенной Министерством при составлении договора, договор аренды не прошёл государственную регистрацию в Росреестре в связи с тем, что срок договора аренды не соответствует положениям ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ). Неоднократно на протяжении 2 лет истец предлагал Министерству внести изменения в договор аренды, изменив срок аренды на 20 лет. На основании вступившего в законную силу решения Сортавальского городского суда Республики Карелия по делу <Номер обезличен> Министерство подготовило дополнительное соглашение к договору аренды, изменив только п. 2.1 Договора аренды. 30 июня 2023 г. прошла государственная регистрация аренды в ЕГРН и ему был передан договор. В период с 19 мая 2021 г. по осень 2023 г. администрация Сортавальского муниципального района как администратор доходов согласно договору аренды не начисляло арендную плату за пользование земельным участком. Указывает на то, что фактически до 30 июня 2023 г. договор аренды не считался заключенным между сторонами и он не пользовался этим участком. Полагает договор заключённым с момента государственной регистрации, а именно с 30 июня 2023 г. Ссылаясь на ст.ст. 178, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), истец просит признать недействительным договор аренды от 19 мая 2021 г. <Номер обезличен>, акт-приема передачи земельного участка, дополнительное соглашение б/н от 02 июня 2023 г. в части указания в пп 2.1, 3.2, 3.3, 4.4.1 договора аренды <Номер обезличен> земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером <Номер обезличен> в абзацах 1 и 2 акта-приема передачи, в п.1 дополнительного соглашения о начале действия договора аренды и начале начисления арендной платы и момента передачи земельного участка «с момента подписания договора»; внести изменения в пп 2.1, 3.2, 3.3, 4.4.1 договора аренды от 19 мая 2021 г. <Номер обезличен> земельного участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером <Номер обезличен>, абз. 1 и 2 акта приема-передачи земельного участка, п. 1 дополнительного соглашения б/н от 02 июня 2023 г., определив срок действия договора аренды как 20 лет с момента государственной регистрации договора аренды, срок начала начисления арендной платы и момент передачи земельного участка как с момента государственной регистрации договора аренды.

Определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от 16 февраля 2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала Публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия.

Определением судьи Сортавальского городского суда Республики Карелия от 13 марта 2024 г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ГКУ РК «Управление земельными ресурсами», Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, администрация Сортавальского муниципального района, администрация Сортавальского городского поселения.

В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, представили отзыв на исковое заявление, просят в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Публично-правовая компания «РОСКАДАСТР» в лице филиала Публично-правовой компании «РОСКАДАСТР» по Республике Карелия, Администрация Сортавальского муниципального района, Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Карелия, администрация Сортавальского городского поселения, ГКУ РК «Управление земельными ресурсами» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Администрация Сортавальского муниципального района представила отзыв на исковое заявление, просит в удовлетворении исковых требований отказать.

Третье лицо - ФИО3 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Исследовав письменные материалы настоящего дела, материалы гражданских дел №№ 2-294/2023, 2-974/2023, 2-2124/2023 суд приходит к следующему выводу.

Способы защиты гражданских прав определены в статье 12 ГК РФ.

В соответствии с подпунктами 4 и 11 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ к основным принципам земельного законодательства относятся участие граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, касающихся их прав на землю, а также сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком.

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 ст. 168 ГК РФ).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 74 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, также ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

В соответствии со ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения (по данному основанию оспаривает), может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

При наличии условий, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

В соответствии с частью 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Судом установлено, что на основании протокола о проведении аукциона от 30 марта 2021 г. между Министерством и истцом заключен договор аренды от 19 мая 2021 г. <Номер обезличен> земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>.

В соответствии с п.1.1. Договора предметом договора является земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 1500 кв.м., местоположение: ФИО1, <Адрес обезличен>, <Адрес обезличен>, вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства.

При заключении договора стороны пунктами 2.1, 3.2, 3.3, 4.4.1 в части «начала течения срока действия договора аренды, начала периода начисления арендной платы» согласовали следующие условия Договора:

п. 2.1 «Срок аренды участка устанавливается 2 года 6 месяцев с момента подписания Договора сторонами»;

п. 3.2 «первый платеж производится в течение 10 дней с момента подписания Сторонами договора соразмерно количеству календарных дней в текущем квартале»;

п. 3.3.: «Арендная плата начисляется с даты подписания Сторонами договора»;

п. 4.4.1: «Принять участок по акту приема-передачи одновременно с подписанием Договора. С момента подписания акта приема-передачи Участок считается переданным Арендатору, а обязательства по внесению арендных платежей возникшими».

Согласно акту приёма-передачи земельного участка от 19 мая 2021 г. ФИО2 принял земельный участок из земель населенных пунктов, имеющий кадастровый <Номер обезличен>, площадью 1500 кв.м.

Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия от 02 июня 2021 г. № <Номер обезличен> приостановлена государственная регистрация договора аренды <Номер обезличен> от 19 мая 2021 г., впоследствии в государственной регистрации договора отказано.

Вступившим в законную силу решением Петрозаводского городского суда Республики Карелия от 28 февраля 2022 г. по административному делу № 2а-1197/2022 по административному исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <Адрес обезличен> о признании уведомлений незаконными (в том числе в отношении договора аренды земельного участка <Номер обезличен> от 19 мая 2021 г., заключенного с ФИО2) Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия отказано в удовлетворении административных исковых требований.

02 августа 2022 г. ФИО2 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с претензией о необходимости внесения на основании п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ изменений в п. 2.1 договора аренды земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен><Номер обезличен>, определив срок аренды в 20 лет.

Вступившим в законную силу решением Сортавальского городского суда Республики Карелия от 27 марта 2023 г. по гражданскому делу №2-294/2023 изменен п.2.1 договора аренды <Номер обезличен> от 19 мая 2021 г., заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен>, указанный пункт изложен в следующей редакции: «Срок аренды участка составляет 20 лет с момента подписания Договора Сторонами».

Во исполнение решения суда от 27 марта 2023 г. ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключено дополнительное соглашение, которым в п. 2.1 договора внесены изменения, предусматривающие установление срока аренды участка 20 лет с момента подписания сторонами договора.

По сведениям ЕГРН, государственная регистрация права аренды истца на спорный участок осуществлена 30 июня 2023 г.

На основании договора от 07 июля 2023 г. ФИО2 передал права арендатора ФИО3, соответствующие сведения о регистрации права аренды внесены в ЕГРН 12 июля 2023 г.

26 декабря 2023 г. ФИО2 обратился в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с претензией о необходимости внесения изменений в п. 2.1, 3.2, 3.3, 4.4.1 договора аренды и абзацы 1, 2 акта приема-передачи земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен><Номер обезличен> определив начало периода начисления арендной платы и передачи земельного участка на «с момента государственной регистрации договора аренды в ЕГРН».

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1); стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (пункт 2).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней.

В силу пункта 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его подписания.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 3 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Учитывая позицию Верховного Суда РФ, изложенную в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ от 02 октября 2019 г. № 25-КА19-5, по смыслу ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ, ч. 3 ст. 433 ГК РФ государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом, принимаемым в целях признания и подтверждения, а также информирования третьих лиц об уже возникшем праве определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (ч. 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ), а не действием государственного органа, порождающим такое право либо его ограничение.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 17 января 2012 г. № 9-В11-8 сформулирована следующая позиция: «В силу пункта 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения. При этом по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной».

В п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Как следует из положений ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из разъяснений, изложенных в п. 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», следует, что условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Учитывая, что договор аренды <Номер обезличен> между ФИО2 и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия подписан 19 мая 2021 г., то указанный Договор аренды для его сторон считается заключенным 19 мая 2021 г., соответственно, начисление арендной платы производится также с момента его подписания.

При этом суд обращает внимание на то, что государственная регистрация договора осуществляется за рамками совершения сделки её сторонами и потому не относится ни к содержанию, ни к форме сделки, в связи с чем для третьих лиц (не участвующих в договоре) он признается заключенным с момента государственной регистрации, а для его сторон (участников) договор считается заключенным по всем иным (кроме регистрации) правилам. В данном случае с момента его подписания.

Договор аренды от 19 мая 2021 г. и акт приема-передачи земельного участка от 19 мая 2021 г. подписаны арендодателем и арендатором ФИО2, договор не оспорен, в установленном законом порядке недействительным не признан, содержит все существенные условия применительно к положениям гражданского законодательства, при передаче имущества и подписании акта приема-передачи у сторон не возникло неопределенности по предмету арендуемого имущества, его характеристиках и стоимости арендной платы

Истец ФИО2 не был лишен возможности перед подписанием договора отразить свои возражения в акте приема-передачи.

Доводы ответчика о том, что он не мог в полной мере осуществлять права и обязанности арендатора земельного участка, производить арендные платежи, поскольку договор аренды был зарегистрирован и вручен ему только 30 июня 2023 г. суд находит несостоятельными, поскольку каких-либо объективных доказательств невозможности использования земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> в материалы дела не представлено, поскольку земельный участок был передан ФИО2 по акту приёма-передачи 19 мая 2021 г., находился в его фактическом пользовании.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что сторонами были согласованы все существенные условия договора аренды, цена, объект аренды, срок аренды доводы истца о том, что договор аренды и дополнительное соглашение подписаны им под влиянием заблуждения, подлежат отклонению как необоснованные.

Разрешая спор, суд на основе оценки представленных доказательств, приходит к выводу о недоказанности факта заблуждения истца при заключении договора, положения которого также не дают оснований полагать, что они противоречат закону и нарушают права истца.

Из договора аренды однозначно следует его содержание, указан соответствующий действительности предмет сделки, однозначно понятна природа сделки.

Достоверных и допустимых доказательств того, что оспариваемая сделка была совершена истцом под влиянием заблуждения, в результате недобросовестных действий ответчика или иных лиц, вследствие предоставления ими неполной или недостоверной информации, умолчания относительно природы сделки, ее предмета или условий, лица, с которым сторона вступает в сделку, создании у истца ложного представления об иных обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, в материалы дела не представлено.

Заблуждение ФИО2 относительно времени осуществления государственной регистрации договора аренды не может служить основанием для признания договора недействительным.

Поскольку оснований полагать о совершении ответчиком заверения истца, повлиявшего на заключение договора аренды, введении истца ответчиком в существенное заблуждение, судом не установлено, то предусмотренных ст. 178 ГК РФ оснований для удовлетворения иска о признании недействительным договора аренды в части, акта приема-передачи земельного участка, дополнительного соглашения и внесения в них изменений об определении срока действия договора аренды как 20 лет с момента государственной регистрации договора аренды, срока начала начисления арендной платы и момента передачи земельного участка как с момента государственной регистрации договора аренды у суда не имеется.

На основании изложенного, суд полагает необходимым в удовлетворении заявленных исковых требований отказать.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Сортавальский городской суд Республики Карелия в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.С. Кустова

Решение в окончательной форме принято 17 апреля 2024 г.