Решение № 2-3070/2017 2-3070/2017~М-3084/2017 М-3084/2017 от 28 декабря 2017 г. по делу № 2-3070/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 декабря 2017 года <адрес>

Ленинский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря ФИО8,

с участием представителя истца ФИО3 ФИО1 ФИО6 ФИО7 по доверенности,

представителя ответчика Администрации <адрес> ФИО2 по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к Администрации <адрес> о признании права собственности на самовольно возведенный жилой дом,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к Администрации <адрес> о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, мотивировав его следующим.

Истец в течение <данные изъяты> г.г. за счет собственных средств, хозяйственным способом осуществил строительство индивидуального жилого дома общей площадью <данные изъяты> кв.м на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – индивидуальное жилищное строительство, расположенном по адресу: <адрес>. Право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. До начала строительства дома истец не получал никаких разрешительных документов на его строительство, полагая, что сможет зарегистрировать свое право на постройку в органах Росреестра на основании декларации об объекте недвижимости в рамках «дачной амнистии». В марте <данные изъяты> года истец обратился в Росреестр за консультацией, где ему разъяснили необходимость предварительного получения в Администрации <адрес> разрешения на строительство и акта ввода дома в эксплуатацию. В апреле <данные изъяты> года истец получил в Администрации <адрес> градостроительный план земельного участка для строительства жилого дома, подал заявление о получении разрешения на строительство и ввод жилого дома в эксплуатацию. Письмом Администрации <адрес> в выдаче соответствующих разрешений истцу отказано, разъяснено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано в судебном порядке за правообладателем земельного участка. Согласно техническому заключению строительные конструкции жилого дома находятся в исправном состоянии, соответствуют строительным нормам и правилам, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта, не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, соответствуют требованиям пожарной безопасности. Указанные обстоятельства, по мнению истца, являются основанием для признания за ним права собственности на возведенный индивидуальный жилой дом.

На основании изложенного истец просит суд признать за ним право собственности на возведенный без предварительного получения разрешительной документации индивидуальный жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном законом порядке, направил для участия в деле своего представителя по доверенности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 А.А. исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске; полагал, что выявленное в ходе судебной экспертизы несоответствие процента застройки земельного участка истца требованиям градостроительного регламента не является настолько существенным, чтоб отказать истцу в признании права собственности на жилой дом.

Представитель ответчика Администрации <адрес> ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признал, указав что у ответчика по-прежнему имеются сомнения в том, что возведенный объект является жилым домом, поскольку судебный эксперт недостаточно тщательно произвел осмотр объекта, а истцом не представлен технический паспорт здания; кроме того, истцом превышен установленный градостроительным регламентом для территориальной зоны <данные изъяты> процент застройки земельного участка, что свидетельствует о несоответствии строительства требованиям градостроительный норм и является основанием для отказа в иске.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивановского городского комитета по управлению имуществом в судебное заседание не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, разрешение спора оставил на усмотрение суда, обратил внимание суда на то, что актуальная площадь земельного участка истца в соответствии с выпиской из ЕГРН составляет <данные изъяты> кв.м.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела в установленном законом порядке, в письменном отзыве на иск подтвердил наличие в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве собственности истца на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м, указав, что сведения о жилом доме, расположенном по указанному адресу, в ЕГРН отсутствуют. Основанием для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт наряду с документом, содержащим описание объекта недвижимости (техническим планом здания), одновременно необходимым для государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Управление полагает исковые требования не подлежащими удовлетворению, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО11, ФИО10, ФИО12, привлеченные судом к участию в деле, как правообладатели смежных с земельным участком истца земельных участков, в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, представили в суд письменные согласия их на строительство истцом жилого дома, а также письменные заявления о рассмотрении дела в их отсутствие, против удовлетворения иска не возражали. Ранее участвуя в судебном заседании третье лицо ФИО11 соответствующие заявления подтвердил, пояснив, что в представленных истцом выписках из ЕГРН на земельные участки третьих лиц допущена ошибка в фамилиях правообладателей (указано «<данные изъяты>» вместо «ФИО13»), возведенный истцом жилой дом каких-либо препятствий в пользовании их домами и земельными участками не создает, споров о границах земельных участков у них нет, в связи с чем третьи лица не возражают против удовлетворения иска.

Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Как следует из имеющихся в материалах дела свидетельства о государственной регистрации права <данные изъяты> № от ДД.ММ.ГГГГ, Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и выписок из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, на ДД.ММ.ГГГГ, истец является собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, относящегося к категории земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство (в вышеуказанном свидетельстве указана площадь участка – <данные изъяты> кв.м).

Из искового заявления, объяснений представителя истца и вышеуказанного Договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на указанном земельном участке, который истец приобрел свободным от строений, им возведен жилой дом с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания, выполненном кадастровым инженером ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 46-57).

Разрешение на строительство жилого дома истец не получал, полагая, что сможет оформить свое право на дом в упрощенном порядке.

Попытка истца получить указанное разрешение после строительства дома с целью дальнейшего оформления своего права на него во внесудебном порядке не удалась, что подтверждается ответом Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, поскольку в нарушение установленного действующим законодательством и административным регламентом предоставления соответствующей муниципальной услуги порядка строительство жилого дома истца было начато до получения испрашиваемого разрешения.

В соответствии со ст.222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме ряда случаев, в том числе за исключением случая, когда на нее может быть признано право собственности лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как разъяснено в п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ №), отсутствие разрешения на строительство объекта само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Таким образом, представленный истцом ответ Администрации <адрес> на его заявление о выдаче разрешения на строительство жилого дома подтверждает намерение истца легализовать свою самовольную постройку путем получения разрешения на строительство, и отказ органа местного самоуправления в ее легализации в административном порядке.

С обоснованностью отказа ответчика в выдаче истцу разрешения строительство объекта суд соглашается; оснований для признания соответствующего решения органа местного самоуправления, принятого в пределах его компетенции и с соблюдением норм административного регламента предоставления муниципальной услуги, незаконным не усматривается.

Следовательно, право на объект самовольного строительства иначе, чем в судебном порядке, истцом оформлено быть не может.

Из материалов дела следует, что самовольно возведенный истцом жилой дом расположен на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства; таким образом, целевое использование земельного участка при строительстве объекта не нарушено.

Из представленного истцом в материалы дела градостроительного плана земельного участка, утвержденного приказом Управления архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-г (далее – ГПЗУ), следует, что земельный участок истца, на котором расположен спорный объект, согласно градостроительному зонированию расположен в территориальной зоне Ж-1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами, одним из основных видов разрешенного использования земельных участков в которой является размещение индивидуального жилого дома (дома, пригодного для постоянного проживания, высотой не выше трех надземных этажей) (ст.30 Правил землепользования и застройки <адрес>, утвержденных Решением Ивановской городской Думы от ДД.ММ.ГГГГ №).

В силу пункта 9 статьи 1, статьи 30 Градостроительного кодекса РФ виды разрешенного использования определяются градостроительным регламентом территориальной зоны в составе Правил землепользования и застройки, положения которых в соответствии с частями 3, 9 статьи 31 Градостроительного кодекса Российской Федерации должны соответствовать требованиям генерального плана поселения. Таким образом, законодатель ограничивает право собственника земельного участка осуществлять строительство на участке необходимостью соблюдения требований о назначении территории, а также вида разрешенного использования земельного участка и расположенных на нем объектов капитального строительства, которые устанавливаются с учетом публичного интереса и необходимости развития территории города.

Строительство истцом на его земельном участке спорного жилого дома требований градостроительного регламента в части соблюдения вида разрешенного использования земельного участка применительно к установленной градостроительным регламентом территориальной зоне также не нарушает.

В подтверждение соответствия реконструированного жилого дома требованиям строительных норм и правил, а также того обстоятельства, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, истцом в материалы дела представлено Заключение о состоянии строительных конструкций жилого дома по адресу: <адрес>, выполненное в <данные изъяты> году ООО «Проектное Бюро «Проект Плюс», имеющим Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>.<данные изъяты>

Из данного Заключения следует, что строительные конструкции жилого дома находятся в исправном состоянии, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, соответствуют требованиям <данные изъяты> «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Объект соответствует требованиям пожарной безопасности в соответствии с СП <данные изъяты> «Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям». Строительство жилого дома выполнено качественно, в соответствии с действующими нормами и правилами в соответствии с <данные изъяты> «Дома жилые одноквартирные». При отделке помещений были использованы строительные материалы, имеющие гигиенические сертификаты качества.

Вместе с тем, учитывая, что у ответчика, исходя из технических параметров и внутренней планировки объекта, возникли сомнения в том, что возведенный истцом объект самовольного строительства является жилым домом, и занимает более 40% площади земельного участка, судом по ходатайству истца была назначена по делу судебная строительно-техническая экспертиза, порученная ФБУ Ивановская ЛСЭ ФИО4.

Из Заключения эксперта №.1 от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного судебным экспертом ФБУ Ивановская ЛСЭ ФИО4 С.Н., усматривается, что спорный объект самовольного строительства по своему назначению относится к гражданским зданиям, а по виду – к жилому дому, предназначенному для постоянного проживания; степень готовности объекта самовольного строительства на момент осмотра составляет <данные изъяты>%; объект соответствует градостроительным и строительным требованиям п. <данные изъяты> и не соответствует требованию разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны Ж-1, Правилам землепользования и застройки <адрес> по максимальному проценту застройки в границах земельного участка, т.к. процент застройки превышает данную норму. Площадь застройки участка объектами капитального строительства составляет <данные изъяты> кв.м, некапитального – <данные изъяты> кв.м; все объекты расположены в границах земельного участка. Объект соответствует требованиям санитарных и противопожарных норм, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни, здоровью или имуществу граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него, т.к. строение является прочным и устойчивым, не имеет разрушений, трещин, прогибов и других деформаций и относится к категории исправного состояния. При этом судебный эксперт считает, что выявленное превышение процента застройки земельного участка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, которые могут находиться в нем или в непосредственной близости от него (л.д.151-170).

Оснований не доверять указанным выводам квалифицированного специалиста: инженера-строителя по специальности «Промышленное и гражданское строительство», имеющего экспертную специальность 16.1 «Исследование строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы по экспертной специальности – 7 лет, общий стаж работы по специальности «Промышленное и гражданское строительство» - 32 года, являющегося государственным судебным экспертом, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, суд, вопреки доводам ответчика, не усматривает.

Суд при этом учитывает, что вывод судебного эксперта о неполной степени готовности объекта самовольного строительства (73%) сделан лишь потому, что на объекте не завершены отделочные работы, проемы, внутренние санитарно-технические и электрические устройства, прочие работы, в то время как основные конструктивные элементы (фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.) выполнены в полном объеме (л.д.158-159).

Согласно Техническому плану здания, выполненному кадастровым инженером ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ, спорный жилой дом представляет собой трехэтажный жилой дом из кирпича, завершенный строительством в <данные изъяты> году, площадью <данные изъяты> кв.м.

Представителем истца также пояснено суду, что технические характеристики объекта изменяться уже не будут, обустройство внутренних проемов и отделка помещений жилого дома на них не повлияют.

Таким образом, технические параметры самовольно возведенного жилого дома определены, что позволило кадастровому инженеру составить Технический план здания, который, в свою очередь, является необходимым и достаточным документом, содержащим описание объекта недвижимости, используемым при осуществлении государственного кадастрового учета объекта и регистрации прав на него.

В ГПЗУ имеется информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства истца к сетям инженерно-технического обеспечения: АО «Ивановская городская электрическая сеть» (техническая информация от ДД.ММ.ГГГГ №), ОАО «Газпром газораспределение Иваново» (письмо о порядке предоставления технических условий от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты>), АО «Ивгортеплоэнерго» (письмо с предложением рассмотреть вопрос об альтернативном источнике теплоснабжения от ДД.ММ.ГГГГ №).

Третьи лица ФИО11, ФИО12, ФИО10, являющиеся правообладателями смежных с земельным участком истца земельных участков и домовладений по адресу: <адрес> по адресу: <адрес>, против сохранения самовольно возведенного истцом жилого дома не возражают, полагают, что их права строительством объекта не нарушены.

В соответствии с разъяснениями пункта 26 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ №, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры, а также если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае, помимо отсутствия у истца разрешения на строительство объекта, судебным экспертом выявлено нарушение указанным строительством требований градостроительного регламента в части превышения процента застройки земельного участка истца (<данные изъяты>% или <данные изъяты>% вместо предусмотренных для земельного участка с указанным видом разрешенного использования в территориальной зоне <данные изъяты> предельных <данные изъяты>%, л.д. 160-161).

Оценивая существенность данного нарушения, учитывая, что нелегализованный объект недвижимости, самовольно возведенный истцом, может быть снесен по требованию ответчика, в то время как снос самовольной постройки является крайней мерой, применяемой в случае существенного нарушения его сохранением строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, а также в случае создания им угрозы жизни и здоровью граждан, суд полагает, что выявленное превышение площади застройки земельного участка спорным объектом, составляющее <данные изъяты>% или <данные изъяты>% (в зависимости от того, в каком из выданных органами Росреестра документов верно указана площадь земельного участка истца: 443 кв.м согласно свидетельству о регистрации, либо 446 кв.м согласно выписке из ЕГРН), не носит существенного характера, влекущего угрозу жизни или здоровью граждан, безопасности их имущества; не влияет на безопасность объекта капитального строительства, не грозит обрушением конструкций; не портит внешний облик города.

Иных несоответствий реконструированного объекта требованиям градостроительной документации судом не установлено, из материалов дела не усматривается.

При изложенных обстоятельствах, учитывая, что жилой дом истца выстроен им самовольно, без получения разрешения на строительство, однако его строительство не противоречит целевому использованию земельного участка, в том числе с учетом нахождения его в территориальной зоне <данные изъяты>; при строительстве объекта не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства; сохранение объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей; не создает угрозу жизни и здоровью граждан, и незначительно нарушает требования градостроительного регламента применительно к разрешенному проценту застройки земельного участка, что не влечет негативных последствий для кого-либо, суд приходит к выводу о том, что самовольно возведенный жилой дом истца может быть сохранен и легализован как индивидуальный жилой дом с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером ФИО5

Доводы ответчика об обратном суд отклоняет, как несостоятельные, с учетом вышеприведенной правовой позиции.

Суд также не может согласиться с ответчиком в том, что объект не отвечает признакам индивидуального жилого дома, поскольку это опровергается двумя заключениями компетентных специалистов в области строительства (в том числе судебным экспертом), а также Техническим планом здания, составленным кадастровым инженером, несущим персональную ответственность за достоверность выполняемых им кадастровых работ.

Закон при этом не запрещает осуществлять внутреннюю планировку индивидуального жилого дома таким образом, как в представленном истцом Дизайн-проекте интерьера дома, выполненном ООО «Дом дизайна» в <данные изъяты> году (л.д.180-246), согласно которому осуществлялось строительство спорного объекта.

Учитывая изложенное и нормы ст.222 ГК РФ в действующей редакции, на самовольно возведенный спорный жилой дом следует признать за истцом право собственности.

Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества в измененных параметрах, а также осуществления государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Администрации <адрес> удовлетворить.

Признать за ФИО3 право собственности на индивидуальный жилой дом, общей площадью 463,8 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>, завершенный строительством в <данные изъяты> году, с характеристиками, отраженными в Техническом плане здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером ФИО5.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 25.01.2018