Решение № 2-2605/2017 2-2605/2017~М-2408/2017 М-2408/2017 от 26 ноября 2017 г. по делу № 2-2605/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Кировский районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шевериной Т.М.,

при секретаре судебного заседания Хуснулгатиной Г.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Импек» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ответчику в вышеприведенной формулировке, в обоснование требований, указав, что ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Региональная топливно – энергетическая компания» (Участник долевого строительства) и ООО «Импек» (Застройщик) был заключен договор долевого участия в строительстве № в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный жилой дом в жилом комплексе «Евразия» по адресу: <адрес> получения разрешения на ввод в эксплуатации этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязалось уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Участник долевого строительства уплатил застройщику обусловленную договором цену в полном объеме в размере <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Региональная топливно – энергетическая компания» (Цедент) и ФИО3 (Цессионарий) заключен договор уступки прав требования № в соответствии с которым последняя, приняла в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

В соответствии с проектной документацией вышеуказанного многоквартирного жилого дома, не предусмотрен в проекте цокольный этаж. Однако в нарушение условий п. 7.1 договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ., ответчиком нарушены показатели проектной документации и условия договора, поскольку застройщик построил жилой дом с цокольным этажом, что нарушает права и законные интересы истца, кроме того необходимо произвести реконструкцию стен для переоборудования проемов для дверей в соответствии с проектной документацией. Ухудшение качества объекта долевого строительства делают его непригодным для реализации целей, для которых он был приобретен. В настоящее время истцу необходимо будет вложить значительные денежные средства и понести непредвиденные расходы.

Представитель истца ФИО4, действующий по доверенности (л. д. 52), в судебном заседании исковые требования уточнил. Просит суд обязать ответчика уменьшить цену договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ. соразмерно ухудшению качества объекта долевого строительства на <данные изъяты>. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за уменьшение площади в размере <данные изъяты>., неустойку (пени) за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. (л. д. 62-64).

Представитель ответчика – ФИО5, действующая по доверенности (л. д. 53), в судебном заседании исковые требования не признала.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Согласно статьи 3 Федерального закона N 214-ФЗ право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения, которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 388 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) по сделке (уступка требования) в порядке и на условиях, установленных п. 2 ст. 382, ст. ст. 384, 389 ГК РФ.

В силу положений п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно п. 1 ст. 388 ГК РФ уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

На основании п. 1 ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно ст. 19 Федерального закона N 214-ФЗ, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию, о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика.

Уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, в срок не более тридцати дней со дня получения проектной декларации выдает застройщику заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 настоящего Федерального закона, или отказ в выдаче такого заключения

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

В случае нарушения застройщиком установленных настоящим Федеральным законом требований к проектной декларации участник долевого строительства вправе обратиться в суд или арбитражный суд с иском о признании сделки недействительной как совершенной под влиянием заблуждения. В случае признания сделки недействительной застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства по договору, и уплатить проценты в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 6 Федерального закона N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ. между ООО «Импэк» (Застройщик) и ЗАО «Региональная топливно – энергетическая компания (Дольщик) заключен договор № долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома, в соответствии с которым застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого участия строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (л. д. 17-21).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ. между ЗАО «Региональная топливно – энергетическая компания» (Цедент) и ФИО3 (Цессионарий) заключен договор уступки прав требования №. В соответствии, с которым последняя приняла в полном объеме все права и обязанности участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки прав требования по договору долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке (л.д.125,126).

Согласно п. 2.3. договора срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен до ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 8.4 договора участник долевого строительства обязался принять объект долевого строительства по передаточному акту в течение 7 рабочих дней с момента получения от застройщика уведомления о готовности объекта к передаче.

Пунктом 1.3.2. договора, объектом долевого строительства является нежилое помещение в многоквартирном 14-16 этажном жилом доме, примерной площадью 113,8 кв. м., в черновой отделке, на первом этаже ФИО7 офис № по адресу: <адрес> определение объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию (л. д. 17 оборот).

На основании п. 3.2 договора, цена объекта составляет <данные изъяты>. Цена 1 кв. м. объекта долевой собственности составляет <данные изъяты>

В силу п. 3.7 договора, в случае уменьшения общей площади объекта долевого строительства более чем на 1 кв. м. каждого и (или) общего объема объекта долевого строительства более чем на 1 куб. м. по данным БТИ по сравнению с проектной документацией, застройщик обязуется вернуть участнику долевого строительства разницу, рассчитанную в соответствии с п. 3.2 договора.

П. 6.4 договора предусмотрена ответственность застройщика за нарушение срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, в соответствии с которым застройщик уплачивает неустойку (пени) в размере 0,01 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующий на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

П. 7.1 договора предусмотрено, что объект долевого строительства должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством.

В случае если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками. Которые делают его непригодными для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (п. 7.2 договора).

Согласно техническому паспорту по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ. на нежилое помещение № по адресу: <адрес> объект имеет общую площадь 116,7 кв. м. (л. д. 31-35).

Как следует из поэтажного плана офиса №, проекта застройки, технического паспорта здания (строения), а также Приложения «План офиса №» к договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ., заключенному между ООО «Импэк» и ЗАО «Региональная топливно – энергетическая компания», лестничный марш предполагался изначально. Кроме того, лестничный марш предназначен для обслуживания только офисного помещения № ФИО7 и не является помещением общего пользования.

Согласно сообщению ООО ПМ «ВЕЛП» № от ДД.ММ.ГГГГ., разработавшего проектную документацию жилого дома (ФИО7) в жилом комплексе «Евразия» (на этот проект было получено положительное экспертное заключение Государственной вневедомственной экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ проект изначально был выполнен с цокольным этажом, в котором запроектирована подземная парковка. Уровень первого этажа находится на отм. 2,75 от уровня планировочной отметки земли. Вход в офисные помещения осуществляется по внутренней лестнице. Изменения в проектную документацию на стадии строительства не вносились, строительство велось в соответствии с проектной документацией (л. <...>).

ДД.ММ.ГГГГ. истцом в адрес ответчика направлено заявление о составлении дополнительного соглашения об изменении площади помещения и возврате излишне уплаченной суммы в размере <данные изъяты> а также вернуть неустойку в связи с задержкой сдачи объекта долевого строительства (л. д. 36).

Письмом ООО «Импэк» от ДД.ММ.ГГГГ., сообщено об отсутствии оснований для удовлетворения претензии, поскольку согласно проекту застройки, техническому паспорту здания (строения) лестница входит в состав нежилого помещения 1001, предназначена для обслуживания только одного помещения и не является помещением общего пользования, что подтверждается планом офиса №, где обозначены все составные части этого помещения, в том числе и лестница (л. <...> оборот).

В судебном заседании представитель истца суду пояснил, что на основании договора уступки права от ДД.ММ.ГГГГ. к истцу перешли права требования по договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома № от ДД.ММ.ГГГГ. объекта долевого строительства нежилого помещения, площадью 113,8 кв. м., в черновой отделке, на первом этаже ФИО7 офис № по адресу: <адрес> считает, что ответчик нарушил показатели проектной документации и условия договора, поскольку построил многоквартирный дом с цокольным этажом, чем нарушил права истца, так как полученный объект не соответствует ожидаемому при заключении договора качеству.

Доводы представителя истца относительно произвольного отступления застройщика от проектной документации, о том, что предполагаемая площадь помещения изменилась за счет лестничной клетки, суд считает несостоятельными, поскольку в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не подтверждены надлежащими доказательствами.

Приказом Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 531 утверждены Требования к определению площади здания, помещения», согласно которым площадь нежилого здания, сооружения определяется как сумма площадей всех надземных и подземных этажей (включая технический, мансардный, цокольный и иные), а также эксплуатируемой кровли.

Площадь многосветных помещений, а также пространство между лестничными маршами более ширины марша и проемы в перекрытиях более 36 квадратных метров включаются в площадь нижнего этажа нежилого здания, сооружения.

Площадь нежилого помещения определяется как сумма площадей всех частей такого помещения, рассчитанных по их размерам, измеряемым между поверхностями стен и перегородок на высоте 1,1 - 1,3 метра от пола.

Согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89*. Жилые здания" утв. Постановлением Госстроя СССР от ДД.ММ.ГГГГ N 78, цокольным этажом является этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.

Вход в офис, осуществляется по лестницам, ведущим из цокольного этажа на первый этаж в холл офисов, т. е. офисы. Лестничный пролет предназначен для обслуживания только офисного помещения и не является помещением общего пользования. Кроме того, помещение приобреталось по договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома именно в качестве офиса.

Таким образом, доводы истца о том, что проектной документацией не предусмотрен цокольный этаж, не подтверждены надлежащими доказательствами, опровергаются материалами дела.

С учетом, установленных в судебном заседании фактических обстоятельств, руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд, оценив в совокупности представленные доказательства, приходит к следующему: определяя стоимость объекта долевого строительства, стороны согласовали условия, при которых она рассчитывается, что не противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, не является нарушением Закона РФ «О защите прав потребителей», который не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве, не противоречит ч. 1 ст. 5, а также ч. 4 ст. 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ, предусматривающей ничтожность условий договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства, поскольку, как ранее отмечалось, ответственность застройщика установлена законом, который не любые недостатки объекта долевого строительства признает влекущими право потребовать от него соразмерного уменьшения цены договора.

Законом не урегулированы вопросы возможного отклонения фактической площади передаваемого участнику объекта долевого строительства от площади, указанной в проектной документации.

Учитывая особенности строительной деятельности и допустимости отклонений от проектной документации в установленных СНиП пределах, стороны при заключении договора долевого строительства участия многоквартирного дома согласовали в договоре условия о том, что цена объекта не подлежит изменению при допустимых отступлениях от проектной площади.

Доводы истца о том, что для эксплуатации объекта в коммерческих целях (розничная торговля) необходимо переоборудование марша; установить пандус для удобства посещения инвалидов, посетителей с детьми в колясках и пожилых людей, также несостоятельны, поскольку для подъема маломобильных групп населения на первый этаже в офисы с цокольного этажа предусмотрен гусеничный мобильный лестничный подъемник Т09 «ROBY» раздел 3.9 положительного заключения государственной экспертизы (л. д. 71-121).

Требования истца о взыскании неустойки (пени) за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>., также подлежат отклонению, поскольку Федеральным законом N 214-ФЗ не предусмотрено взыскание неустойки за пользование чужими денежными средствами.

В части взыскания неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, предусмотренная санкцией п. 2 ч. 6 ст. 214 Федерального закона N 214-ФЗ также не подлежит удовлетворению, поскольку ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого участия в строительстве заключенного между сторонами (п. 6.4) предусматривает иную меру ответственности (0,01%). При этом договор в указанной части (п. 6.4) не оспорен в установленном законом порядке.

В связи с чем, суд, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства, считает иск ФИО1 не обоснованным и подлежащим отклонению в полном объеме.

На основании выше изложенного и, руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Импек» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств - отклонить.

Решение может быть обжаловано сторонами в течение месяца в апелляционном порядке в Верховный суд РТ через Кировский районный суд <адрес>.

<данные изъяты>

Судья: Шеверина Т.М.