Решение № 2-1594/2023 2-23/2024 2-23/2024(2-1594/2023;)~М-1449/2023 М-1449/2023 от 29 января 2024 г. по делу № 2-1594/2023

Дело № 2-23/2024 УИД 13RS0025-01-2023-001821-82


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Саранск 30 января 2024 г.

Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Аитовой Ю.Р.

при секретаре судебного заседания Мамеевой А.М.,

с участием в деле:

представителя истца – администрации городского округа Саранск ФИО1, действующего на основании доверенности от 06 июня 2023 г. №57-Д,

ответчика – ФИО2,

старшего помощника прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия Лапшиной О.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к ФИО2 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с вышеуказанным иском к ФИО2 в обоснование которого указав, что ответчику на праве собственности принадлежат жилое помещение площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <адрес> и доля в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 4308,46 кв.м., расположенный под указанным многоквартирным домом.

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Вместе с тем, работы по сносу аварийного дома собственниками помещений не проводились.

Администрацией городского округа Саранск 02 сентября 2022 года принято постановление №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес>», копия которого была направлена правообладателю изымаемой недвижимости.

9 ноября 2022 г. истцом подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости №114/11/2022-Н/33, согласно которому, размер возмещения в связи с изъятием объектов недвижимости составил 747 700 рублей, в том числе: рыночная стоимость изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным домом – 580 000 рублей; размер убытков, причиненных изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 27 800 рублей; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 139 900 рублей.

Направленный в адрес ответчика проект соглашения об изъятии с приложением выписки из отчета об оценки рыночной стоимости изымаемой недвижимости до настоящего времени ответчиком не подписан, необходимые документы не представлены.

На основании изложенного, ссылаясь на положения статей 32, 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), 56.6, 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) просит прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером <..> общей площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, а также право общей долевой собственности ФИО2 на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером <..> общей площадью 4308, 46 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 747 700 рублей (Т.1, л.д.1-2).

Определением судьи от 03 ноября 2023 г., занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Министерство жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия (Т.2, л.д.46-48).

Определением судьи от 21 декабря 2023 г., занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен судебный пристав-исполнитель ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району го Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия – ФИО3 (Т.2, л.д.118).

Определением судьи от 12 января 2024 г., занесенным в протокол судебного заседания к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены Публичное акционерное общество «Т Плюс» (далее – ПАО «Т Плюс»), кредитно-потребительский кооператив «Доверие» (далее – КПК «Доверие»), публичное акционерное общество «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк России»), общество с ограниченной ответственностью «Городская управляющая компания Октябрьского района» (далее – ООО «Городская управляющая компания Октябрьского района»), общество с ограниченной ответственностью Электросбытовая компания «Ватт-Электросбыт» (далее – ООО Электросбытовая «Ватт-Электросбыт»), общество с ограниченной ответственностью «Газпром межрегионгаз Саранск» (далее – ООО «Газпром межрегионгаз Саранск»), Микрофинансовая компания «Центр Финансовой поддержки» (Акционерное общество) (далее – МФК «Центр Финансовой поддержки» (АО)), Управление федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия (далее – УФССП России по РМ), судебный пристав-исполнитель ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району го Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия – ФИО4 (Т.2, л.д.169-171).

В судебном заседании представитель истца администрации городского округа Саранск – ФИО1 исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил их удовлетворить в полном объеме, указал, что с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не согласен, поскольку на момент первой приватизации жилой дом не нуждался в капитальном ремонте, о чем свидетельствует отсутствие данных о включении спорного многоквартирного дома в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда, кроме того, полагает, что не подлежат включению в размер возмещения убытки в виде затрат на аренду жилого помещения и переезд.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, не оспаривая право истца на изъятие объектов недвижимости, выразила несогласие с выкупной стоимостью, предложенной истцом, просила определить выкупную стоимость объектов недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы.

В судебное заседание представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Министерства жилищно-коммунального хозяйства, энергетики и гражданской защиты населения Республики Мордовия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия, ПАО «Т Плюс», КПК «Доверие», ПАО «Сбербанк России», ООО «Городская управляющая компания Октябрьского района», ООО Электросбытовая «Ватт-Электросбыт», ООО «Газпром межрегионгаз Саранск», МФК «Центр Финансовой поддержки» (АО), УФССП России по РМ, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика: судебный пристав-исполнитель ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району го Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия – ФИО3, судебный пристав-исполнитель ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району го Саранск Управления Федеральной службы судебных приставов России по Республике Мордовия – ФИО4 не явились по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещены своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известили, при этом от представителя ООО «Газпром межрегионгаз Саранск» ФИО5, действующего на основании доверенности от 29 декабря 2023 года №12-11-84/23 поступило ходатайство о рассмотрении дела в их отсутствие (Т.2, л.д.184,185).

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав участвующих в деле лиц, заслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьями 35 и 40 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. Каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.

Статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Как следует из пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 июля 2023 года №КУВИ-001/2023-157121280, ФИО2 является собственником жилого помещения с кадастровым номером <..>, площадью <...> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. На основании постановления судебного пристава-исполнителя ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району УФССП России по РМ – ФИО3 от 09 октября 2021 года зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в виде запрещения регистрации 13 октября 2021 года (Т.1, л.д. 3-4, 129-130).

Из материалов исполнительного производства <..>-ИП ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району УФССП России по РМ следует, что в отношении ФИО2 возбуждены исполнительные производства о взыскании с нее: задолженности по платежам за жилую площадь, коммунальные платежи, включая пени, за исключением задолженности по платежам за газ, тепло, электроэнергию в размере 11 689 руб. 28 коп. в пользу ПАО «Т Плюс»; задолженности по кредитному договору в размере 60 353 рубля в пользу КПК «Доверие»; задолженности по кредитному договору в размере 53 015 руб. 93 коп. в пользу ПАО «Сбербанк России»; задолженности по платежам за жилую площадь, коммунальные платежи, включая пени, за исключением задолженности по платежам за газ, тепло, электроэнергию в размере 15 444 руб. 08 коп. в пользу ООО «Городская управляющая компания Октябрьского района»; задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в сумме 10 071 руб. 11 коп. в пользу ПАО «Т Плюс»; задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в сумме 8079 руб. 77 коп. в пользу ООО Электросбытовая «Ватт-Электросбыт»; задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в сумме 2819 руб. 67 коп. в пользу ООО «Газпром межрегионгаз Саранск»; задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в сумме 1939 руб. 26 коп. в пользу ООО Электросбытовая «Ватт-Электросбыт»; задолженности по платежам за газ, тепло и электроэнергию в сумме 3347 руб. 22 коп. в пользу ООО Электросбытовая «Ватт-Электросбыт»; задолженности по кредитному договору в размере 2226 руб. 55 коп. в пользу МФК «Центр Финансовой поддержки» (АО). Постановлением судебного пристава-исполнителя ФИО6 судебных приставов по Октябрьскому району УФССП России по РМ ФИО4 от 12 января 2023 года вышеуказанные исполнительные производства объединены в сводное исполнительное производство <..>-СД (Т.2, л.д.127-162).

В соответствии с выпиской из домовой книги от 13 июля 2023 года, выданной обществом с ограниченной ответственностью «Саранский информационный центр» в жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрированной значится ФИО2 (Т.1, л.д.126).

Согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 07 июля 2023 года №КУВИ-001/2023-157115262 земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: <адрес>, с кадастровым номером <..>, имеет площадь 4 308, 46 кв.м, относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации жилого дома (Т.1, л.д.131).

Решением Ленинского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 26 июля 2016 г., вступившим в законную силу 1 сентября 2016 г., признано незаконным бездействие администрации городского округа Саранск по нерассмотрению вопроса о создании межведомственной комиссии для проведения оценки и обследования жилого многоквартирного дома <адрес> на предмет признания пригодным (непригодным) для проживания. На межведомственную комиссию администрации городского округа Саранск возложена обязанность по проведению оценки и дачи заключения о состоянии данного многоквартирного дома (л.д.Т.1, л.д.134-136).

Заключением межведомственной комиссии от 21 февраля 2018 года №2, постановлением администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года №753, с учетом внесенных изменений на основании постановления администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года №9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год (Т.1, л.д.5,6,121-123,136-140).

Администрацией городского округа Саранск, в связи с признанием дома аварийным и подлежащим сносу в адрес ответчика 16 января 2019 года направлено уведомление №299-ОГс требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме. Указанное уведомление получено ответчиком 21 января 2019 года. (Т.1, л.д.7,8,,9).

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г.Саранска от 7 июля 2021г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (Т.1, л.д.123-129).

Работы по сносу аварийного дома ответчиками и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Постановлением администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249, в связи с непринятием собственниками жилых помещений решения о сносе дома, принято решение об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: <адрес> для муниципальных нужд городского округа Саранск. Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, площадью <...> кв.м., с кадастровым номером <..> подлежит изъятию (Т.1, л.д.10,11-14).

Копия вышеназванного постановления администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 г. №1249 направлена в адрес ответчика сопроводительными письмами от 09 сентября 2022 года (Т.1, л.д.15,16).

21 декабря 2022 года истцом ответчику направлены уведомление об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в котором ему предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 747700 рублей, определенное на основании отчета Общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 года (Т.1, л.д.17,18,19-21,22-48).

Судом установлено, что направленные в адрес ответчиков проекты соглашений об изъятии недвижимости для муниципальных нужд до настоящего времени ответчиками не подписаны, что послужило основанием для обращения администрации городского округа Саранск с настоящим иском в суд.

Согласно части 1 статьи 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Положениями статьи 15 ЖК РФ предусмотрено, что жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В соответствии с частями 1, 2, 6, 7, 9 - 10 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Аналогичные положения содержит глава VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), регулирующая порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В соответствии с пунктом 9 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество.

Как следует из разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо не включения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, в зависимости от чего истец вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, то есть путем выкупа изымаемого жилого помещения, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что спорный многоквартирный жилой дом, не включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года №185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства». Также согласно сообщению администрации городского округа Саранск от 17 июля 2023 г. ФИО2 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в администрации городского округа Саранск не состоит (Т.1, л.д.119-120).

На основании изложенного, установив, что порядок изъятия не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству и, учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о правомерности обращения истца с требованиями об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения, признанного аварийным и подлежащим сносу путем выкупа изымаемого жилого помещения.

В обоснование своих требований в части определения размера выкупной цены недвижимого имущества, принадлежащего ответчику, истцом представлен отчет общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/33 от 9 ноября 2022 г., согласно которому размер возмещения ответчиком в общей сумме составляет 747 700 рублей, исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом в размере 580 000 рублей, размера убытков – 27 800 рублей, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 139 900 рублей (Т.1, л.д.22-48).

По смыслу статьи 282 ГК РФ, пункта 1 статьи 56.8, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ, части 7 статьи 32 ЖК РФ, в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью земельного участка и расположенного на нем жилого помещения, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость изымаемой недвижимости исходя из ее рыночной стоимости на момент рассмотрения дела.

В связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству стороны ответчиков по делу была назначена судебная экспертиза по оценке имущества и размера убытков в связи с изъятием объектов недвижимости для муниципальных нужд.

При этом, стороной ответчика не оспаривалось право администрации городского округа Саранск на изъятие жилого помещения, находящегося в собственности ФИО2

В соответствии с заключением эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 28 сентября 2023 г. №2-1594/2023, выкупная цена изымаемого жилого помещения, жилой площадью <...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а так же все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, определенной на дату производства экспертизы, составляет 902 842 рубля, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 730 497 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 44 583 рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 72 920 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 54 842 рубля.

Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме, составляет: 363 654 рубля (Т.1, л.д.177-266).

По запросу суда экспертом общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» ФИО7 к заключению эксперта от 28 сентября 2023 г. №2-1594/2023 представлено дополнение, согласно которому экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом сравнительным подходом с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, площадью <...> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире): 892 479 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения: 720 497 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме: 44 583 рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме: 72 920 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду: 54 479 рублей.

При рассмотрении дела, оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу, что оснований не доверять вышеприведенному экспертному заключению не имеется, поскольку экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и принимает вышеуказанное заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 28 сентября 2023 г. №2-1594/2023 в качестве объективных доказательств.

При этом суд учитывает, что вышеприведенное экспертное заключение является мотивированным, представляет собой проведенное по научно-обоснованной методике полное и всесторонние исследование по поставленным судом вопросам, не содержит неясностей и противоречий, выполнено экспертом, имеющим стаж работы, образование, квалификацию, необходимые для производства данного вида экспертиз, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

При расчете рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом за основу были приняты цены предложений продажи объектов (жилых домов), опубликованные в открытых интернет-источниках. В качестве аналогов из общего объема предложений было отобрано несколько, которые в наибольшей степени соответствовали оцениваемому объекту.

Применение экспертом корректировочных коэффициентов позволило привести объекты-аналоги к состоянию, наиболее близкому к объекту оценки.

Таким образом, судебная экспертиза проведена в порядке, установленном статьей 84 ГПК РФ, заключение экспертов соответствует требованиям статьи 86 указанного кодекса, является четким, ясным, полным, противоречий не содержит, ввиду чего суд считает заключение судебной экспертизы относимым, допустимым и достоверным доказательством выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

При этом суд учитывает, что в судебном заседании эксперт ФИО7 свое заключение поддержал, суду пояснил, что для расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт им принимался во внимание период 52 года, то есть период с года постройки многоквартирного дома по день производства экспертизы, поскольку именно этот период учитывается для расчета данного показателя. Пояснил, что мнение представителя истца о том, что при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт необходимо брать за основу расчетов дату признания дома аварийным, является ошибочным, поскольку эксперт в соответствии с действующими нормами при расчете указанной суммы должен учитывать срок службы конструктивных элементов, а учитывая, что дом введен в эксплуатацию с 1971 года, именно с этой даты необходимо производить отсчет срока службы конструктивного элемента дома. По мнению эксперта, именно не проведение своевременно капитального ремонта привело дом к непригодности для проживания.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

При оценке отчета общества с ограниченной ответственностью «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/33 от 9 ноября 2022 г., представленного стороной истца, суд учитывая, что с даты составления отчета об оценке спорного имущества к моменту принятия обжалуемого решения прошло более 6 месяцев, в связи с чем, приходит к выводу, что указанный отчет не может быть принят судом при определении рыночной стоимости изъятого имущества.

Кроме того, в указанном отчете отсутствуют сведения об учете при определении выкупной стоимости жилого помещения площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, что противоречит требованиям части 5 статьи 15 ЖК РФ.

Доводы представителя истца о несогласии с размером выкупной цены за изымаемое жилое помещение в связи с неправильным определением экспертом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, поскольку им при расчете данного показателя за основу принят неверный период расчета с 1971 года по 2023 год, суд считает несостоятельными, при этом исходит из следующего.

В соответствии с положениями статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.

Как следует из разъяснений Верховного Суда Российской Федерации в Обзоре судебной практики за третий квартал 2012 г., невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании пункта 2 статьи 32 ЖК РФ.

Судом установлено и не оспаривалось сторонами в судебном заседании, что капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Вместе с тем, обязанность производить капитальный ремонт дома сохранялась за бывшим наймодателем указанного жилого помещения вплоть до приватизации, в связи с тем, что на момент приватизации дом требовал капитального ремонта, что следует из заключения судебной экспертизы (Т.1, л.д.177-265).

В нарушении положений статьи 56 ГПК РФ доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, стороной истца суду не представлено. Доводы стороны истца в указанной части опровергаются материалами дела, заключением судебной экспертизы и противоречат положениям ЖК РФ.

Кроме того, судом отклоняются доводы стороны истца о неверном определении экспертом размера и перечня убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, поскольку судом установлено, что эксперт при определении убытков верно руководствовался положениями части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Эксперт ФИО7, подготовивший заключение судебной экспертизы, в судебном заседании поддержал выводы проведенного им экспертного исследования, дал исчерпывающие ответы на заданные им вопросы.

Неисполнение истцом, как бывшим наймодателем, установленной статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» обязанности по производству капитального ремонта спорного жилого дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, нуждающегося в его производстве, как то следует из заключения судебной экспертизы, отражающих процент его физического износа, равным 67%, а также не содержащей сведений о проведении когда-либо капитального ремонта дома, за исключением кровли в 2015 г., что было подтверждено письмом НО «Региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов» и техническим отчетом, привело к снижению уровня надежности здания, в связи с чем, служит законным основанием для исчисления компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома с года постройки многоквартирного дома.

Доводы стороны истца о том, что в 2018 г. дом был признан аварийным, и с этого времени обязанность производить его ремонт отсутствовала, судом во внимание не принимаются, поскольку в качестве оснований для исчисления периода компенсации за непроизведенный капитальный ремонт статьей 32 ЖК РФ не предусмотрены.

Работы по проведению капитального ремонта должны были быть произведены не в конкретную дату, а в определенный промежуток времени, который может частично выходить за пределы срока, прошедшего с момента признания дома аварийным.

Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Также суд учитывает, что к моменту первой приватизации жилого помещения в доме по адресу: <адрес> уже имелась потребность в капитальном ремонте данного дома, поскольку к этому времени истекли сроки нормальной эксплуатации отдельных элементов многоквартирного дома, установленные «ВСН 58-88 (р). Ведомственные строительные нормы.

Поскольку наймодатель не исполнил свою обязанность по капитальному ремонту дома до приватизации жилых помещений, суд приходит к выводу о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт указанного многоквартирного дома в выкупную стоимость изымаемого жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Ссылка представителя истца на то, что за истцом как за бывшим собственником жилого помещения не сохранилась обязанность по проведению капитального ремонта в связи с тем, что спорный жилой дом не был включен в перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта, поскольку на момента такой приватизации спорный жилой дом не нуждался в капитальном ремонте, отклоняется судом.

Так, из ответа архивной службы администрации городского округа Саранск №3416 следует, что представить заверенные копии документов, которыми были утверждены перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта по адресу: <адрес>, в период с 1992 г. по 2002 г. не имеют возможности, в протоколах сессий Саранского городского Совета депутатов с 1995 г. по 2002 г. запрашиваемые документы не обнаружены, в реестрах постановлений и распоряжений администрации г.Саранска (го Саранск) за 1993 – 2002 годы информация по капитальному ремонту здания по адресу: <адрес>, не обнаружена (Т.2, л.д.193).

Аналогичный ответ дан ГКАУ «Центральный государственный архив Республики Мордовия» (Т.2, л.д.194).

Между тем, судом установлено, что вопрос о включении спорного объекта недвижимости в перспективный и годовой план, в установленном в законном порядке, с целью проведения капитального ремонта, истцом не разрешался, каких-либо доказательств того, что истцом были произведены соответствующие осмотры, экспертизы, с учетом того, что необходимость проведения капитального ремонта на момент первой приватизации возникла в связи с истечением срока эксплуатации некоторых конструктивных элементов спорного объекта недвижимости, суду не представлено.

Отсутствие у органов местного самоуправления перспективного и (или) годового плана капитального ремонта жилищного фонда не может служить основанием для освобождения от обязанности проводить капитальный ремонт жилых домов, в случае необходимости его проведения.

Механизм расчета компенсации за непроизведенный капитальный ремонт приведен в заключении эксперта и выполнен в соответствии с требованиями части 1 статьи 166 ЖК РФ. Выбор методики расчета компенсации за не произведенный капитальный ремонт принадлежит эксперту в силу статьи 14 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Поскольку приватизация первого жилого помещения в спорном доме состоялась в 2002 г., администрацией городского округа Саранск не представлено доказательств того, что в тот момент дом не нуждался в проведении капитального ремонта, в связи с чем не был включен в план капитального ремонта жилищного фонда, ссылка истца на нормы статьи 190.1 ЖК РФ, введенной в действие Федеральным законом от 20 декабря 2017 г. №399-ФЗ, по мнению суда, является несостоятельной и не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Отклоняя доводы представителя истца о том, что из выкупной стоимости спорного жилого помещения подлежат исключению расходы, связанные с переездом и арендой жилого помещения, суд исходит из того, что данные убытки непосредственно предусмотрены положениями статьи 32 ЖК РФ, оснований для их исключения судом не установлено.

При этом суд учитывает, что сохранение за прежним собственником право пользования изъятым жилым помещением, в соответствии с частью 6 статьи 32 ЖК РФ, носит заявительный характер и является лишь правом, а не обязанностью ответчика и не исключает его право на получение компенсации по этим убыткам.

Кроме того, дальнейшее проживание в спорном жилом доме является не безопасным для жизни и здоровья граждан, с учетом признания жилого дома непригодным для проживания.

В соответствии со статьей 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

На основании вышеизложенного, разрешая спор по существу, суд приходит к выводу, что порядок изъятия земельного участка и находящейся на нем недвижимости не нарушен, распоряжение об изъятии недвижимого имущества принято уполномоченным органом и не противоречит законодательству.

Учитывая, что стороны не договорились о стоимости изымаемого имущества, суд приходит к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения <адрес> С. в размере 1 266 496 рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 730 497 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 44 583 рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме – 72 920 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – 54 842 рубля; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме – 363 654 рубля.

Принимая решение о взыскании денежных средств в счет возмещения стоимости изымаемого недвижимого имущества с администрации городского округа Саранск за счет средств казны муниципального образования, суд исходит из того, что именно истец является исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления, на который жилищным законодательством возложена обязанность по изъятию для нужд муниципального образования земельного участка, на котором расположен аварийным дом, жилых и нежилых помещений, находящихся в данном доме, и выплате возмещения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ФИО2 (паспорт: серии <..>, выдан <дата> ОУФМС России по <адрес> в <адрес>, к/п <..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером <..>, общей площадью <...> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в пользу ФИО2 возмещения в размере 1 266 496 рублей (один миллион двести шестьдесят шесть тысяч четыреста девяносто шесть) рублей, из которых: рыночная стоимость жилого помещения – 730 497 рублей (семьсот тридцать тысяч четыреста девяносто семь) рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 44 583 (сорок четыре тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме – 72 920 (семьдесят две тысячи девятьсот двадцать) рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду – 54 842 (пятьдесят четыре тысячи восемьсот сорок два) рубля; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: <адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме – 363 654 (триста шестьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят четыре) рубля.

В остальной части исковые требования администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Ю.Р. Аитова

Мотивированное решение изготовлено 05 февраля 2024 г.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия Ю.Р. Аитова