Решение № 2А-180/2018 2А-180/2018 ~ М-71/2018 3А-180/2018 М-71/2018 от 26 апреля 2018 г. по делу № 2А-180/2018

дело № 3а-180/2018


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

26 апреля 2018 г. г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Лукоянова А.Н.,

при секретаре Политовой О.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Альянс» к администрации Костромской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области об установлении в отношении объектов недвижимости рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ООО «Альянс» (далее – общество), действуя через представителя ФИО1, обратилось в суд с названным административным иском, указывая в обоснование, что на основании договоров аренды земли от 21.01.2008 г. № № и № №, заключенных между администрацией городского округа г. Буй и ООО «Русский лес», и договоров от 05.09.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договорам аренды № № и № №, заключенных между ООО «Русский лес» и ООО «Альянс», общество является арендатором земельного участка с кадастровым номером №8, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и земельного участка с кадастровым номером №90, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, которые предоставлены обществу с целью размещения и эксплуатации производственной базы.

Постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 г. № 543-а кадастровая стоимость данных земельных участков утверждена в размере 117 527 735,26 руб. и 52 290 121,32 руб. соответственно.

Между тем согласно заключению ООО «Актуальность» от 06.07.2017 г. № №, рыночная стоимость земельных участков составляет 17 250 000 руб. и 9 196 000 руб. соответственно.

Таким образом, размер кадастровой стоимости участков завышен по сравнению с их реальной рыночной стоимостью, что затрагивает права и интересы административного истца, так как размер арендной платы рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.

Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области. Однако решениями комиссии от 25.12.2017 г. №№ № и № заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отклонены.

Административный истец просит установить кадастровую стоимость указанных земельных участков в размере их рыночной стоимости и возложить на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанность по внесению соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости.

Судом к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация городского округа г. Буй Костромской области, Департамент имущественных и земельных отношений Костромской области.

В ходе рассмотрения дела по ходатайству представителя ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области ФИО2 и с согласия стороны административного истца изменен процессуальный статус ФГБУ «ФКП Росреестра» с административного ответчика на заинтересованное лицо.

В судебном заседании представитель административного истца ООО «Альянс» ФИО1 административные исковые требования уточнила, просит установить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости равной 17 250 000 руб. и 9 196 000 руб. соответственно. Требования о возложении на ФГБУ «ФКП Росреестра» обязанности по внесению соответствующих изменений в единый государственный реестр недвижимости не поддержала.

Представитель заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Костромской области – ФИО2 разрешение требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости оставила на усмотрение суда.

Представители административных ответчиков администрации Костромской области, Управления Росреестра по Костромской области, представители заинтересованных лиц Департамента имущественных и земельных отношений Костромской области, администрации городского округа г. Буй Костромской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, возражений относительно административных исковых требований не представили.

Выслушав представителей лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно абзацу 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 4 указанной статьи).

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости или установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок (абзац 37).

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя (абзац 38).

Из положений, содержащихся в абзаце 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности, и разъяснений, приведённых в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» следует, что сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, а датой подачи такого заявления для юридических лиц является дата обращения в комиссию.

Как видно из материалов дела, 21.01.2008 г. между администрацией городского округа г. Буй и ООО «Русский лес» заключены договоры аренды земельных участков №№ и № №, согласно которым ООО «Русский лес» предоставлены в аренду следующие земельные участи:

- земельный участок с кадастровым номером №8, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения основной производственной базы (Договор № №) /л.д. 15-20/;

- земельный участок с кадастровым номером №90, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации производственной базы (Договор № №) /л.д. 47-52/.

Согласно пунктам 2.5. данных договоров и приложениям № 2 к договорам размер арендной платы определяется из кадастровой стоимости участков.

Договорами от 05.09.2012 г. ООО «Русский лес» передало все права и обязанности по договорам аренды от 21.01.2008 г. обществу с ограниченной ответственностью «Альянс», государственная регистрация уступки права произведена 30 октября 2012 года /л.д. 21-22, 53-54/.

На земельных участках располагаются здания и строения, принадлежащие на праве собственности ООО «Альянс» /л.д. 23-44, 55-58/.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2013 г. утверждена:

- для земельного участка с кадастровым номером №8 в размере 117 527 735,26 руб. /л.д. 285/;

- для земельного участка с кадастровым номером №90 в размере 52 290 121,32 руб. /л.д. 286/.

В отчете об оценке рыночной стоимости № №, выполненном ООО «Актуальность», рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 01 января 2013 года определена в размере 17 250 000 руб., и 9 196 000 руб. соответственно /л.д. 71-236/.

06 декабря 2017 года ООО «Альянс» обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков. В обоснование заявлений представлен вышеуказанный отчет /л.д. 61-62/.

Решениями комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области от 25.12.2017 г. № № и № № в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости отказано /л.д. 63-70/.

Этот же отчет представлен административным истцом в материалы административного дела.

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщик использовал сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемому. Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице. При наличии отличий по ценообразующим характеристикам введены соответствующие корректировки.

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков», его ответственность как оценщика застрахована. Содержащиеся в отчете выводы в соответствии с требованиями статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности» не допускают неоднозначного толкования, содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость и свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Поскольку ООО «Альянс» с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков обращалось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Костромской области, датой подачи заявления следует считать дату обращения с этими заявлениями в комиссию – 06 декабря 2017 года /л.д. 63-70/.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №8, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения основной производственной базы, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 17 250 000 (семнадцать миллионов двести пятьдесят тысяч) рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №90, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации производственной базы, площадью <данные изъяты> кв.м, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2013 года в размере 9 196 000 (девять миллионов сто девяносто шесть тысяч) рублей.

Датой подачи заявления считать 06 декабря 2017 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Костромского областного суда А.Н. Лукоянов