Решение № 2-1792/2018 2-1792/2018~М-1792/2018 М-1792/2018 от 19 ноября 2018 г. по делу № 2-1792/2018

Дело № 2-1792/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Хабаровск 20 ноября 2018 года

Хабаровский районный суд Хабаровского края,

в составе единолично судьи Константиновой М.Г.

при секретаре Власовой А.П.

с участием представителя истца ФИО1

представителя третьего лица ФИО3

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о возложении обязанности аннулировать запись о регистрации ипотеки,

установил:

Истец ФИО4 обратился в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о возложении обязанности аннулировать запись о регистрации ипотеки. В обосновании иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и АО «Российский сельскохозяйственный банк» заключен договор залога ипотеки (залоге недвижимости) №.2 двух жилых помещений:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер): №;

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №.

В нарушение пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 69 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее Закон об ипотеке) по договору ипотеки (залоге недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ №.2 в обеспечение исполнения обязательства по кредитному договору в залог банку передано только недвижимое имущество - принадлежащие должнику части жилого дома. Сформированные под каждую из указанных частей жилого дома земельные участки, право собственности на которые на момент заключения договора, было зарегистрировано (ДД.ММ.ГГГГ) за должником (заемщиком), предметом залога не являются, в ипотечном договоре отсутствуют сведения об этих земельных участках, их стоимость при определении цены заложенного имущества не учитывалась. Согласно пункту 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Таким образом, обеспечивается «единство судьбы» здания и сооружения с земельным участком, на котором они расположены, одновременное их участие в гражданском обороте.

Если залогодатель передает по договору ипотеки в залог только здание или сооружение без земельного участка или права его аренды, такой ипотечный договор является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (применяется редакция статьи на момент заключения ипотечного договора - ДД.ММ.ГГГГ), поскольку противоречит императивной норме пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке. Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Ипотечный договор от ДД.ММ.ГГГГ №.2 не соответствует императивной норме пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 69 Закона об ипотеке, следовательно, является ничтожным с момента его совершения в силу статьей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанные обстоятельства подтверждаются определением Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, которым отказано в удовлетворении исковых требований АО «Российский сельскохозяйственный банк» к ФИО4 об обращении взыскания на жилые помещения:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер): №;

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №

Отказ в обращении взыскания на жилые помещения мотивирован нарушением принципа единства следования земельного участка и жилого помещения расположенного в его границах, также суд пришел к выводу, что договор залога является недействительной сделкой. Данные обстоятельства имеют преюдициальное значение по настоящему делу и не подлежат доказыванию.

Кроме того, постановлением Шестого арбитражного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № установленные аналогичные обстоятельства, с участием тех же сторон.

Таким образом, договор залога ипотеки (залога недвижимости) №.2 от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной сделкой и запись в ЕГРП об ипотеке (залоге недвижимости) является недействительной, и подлежит исключению из реестра.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости), 167, 168 Гражданского кодекса РФ, истец просит:

1. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> аннулировать запись о регистрации ипотеки (залога недвижимости) от ДД.ММ.ГГГГ, номер государственной регистрации № в отношении жилых помещений:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер): №;

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о судебном заседании извещен по адресу, указанному в исковом заявлении.

В соответствии с ч. 1 ст. 165.1 ГК РФ, заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.

Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

В соответствии с п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 О ПРИМЕНЕНИИ СУДАМИ НЕКОТОРЫХ ПОЛОЖЕНИЙ РАЗДЕЛА I ЧАСТИ ПЕРВОЙ ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, статья 165.1 ГК РФ подлежит применению также к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Истец ФИО4 считается извещенным о судебном заседании.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске. Пояснил, что истец ФИО4 извещен о судебном заседании. Возражал против замены ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю на АО «Россельхозбанк».

В соответствии с ч. 2 ст. 41 ГПК РФ, в случае, если истец не согласен на замену ненадлежащего ответчика другим лицом, суд рассматривает дело по предъявленному иску.

Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО5 ходатайствовала о рассмотрении дела в её отсутствие, о судебном заседании извещена, указала в письменном отзыве, что привлечение Управления в качестве ответчика по данному спору является необоснованным. Поскольку Управление не имеет самостоятельной заинтересованности в разрешении данного дела, не имеет каких-либо материально-правовых притязаний вещного характера в отношении этого имущества, следовательно, данный иск заявлен к ненадлежащему ответчику.

В пункте 53 Пленум Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении 10/22 от 29.04.2010 указал, что ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Если иск, направленный на оспаривание зарегистрированного обременения, предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ. Ходатайствовал об исключении Управления из числа ответчиков по данному гражданскому делу.

Представитель третьего лица АО «Российский сельскохозяйственный банк» ФИО3 просил в удовлетворении исковых требования отказать, поддержал ранее представленные суду возражения на исковое заявление. Согласно письменному отзыву, представителя АО «Россельхозбанк» по доверенности ФИО6, Управление Росреестра по Хабаровскому краю является ненадлежащим ответчиком по данному делу, поскольку ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора. Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ не были применены последствия недействительности сделки и в резолютивной части не содержится выводов об отсутствии обременения недвижимого имущества в виде ипотеки в пользу АО «Россельхозбанк». Следовательно, у регистрирующего органа отсутствует обязанность по аннулированию регистрационных записей об ипотеке в отношении спорных объектов недвижимости.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - финансовый управляющий ФИО4 ФИО7 в судебное заседание не явилась, извещена о судебном заседании, причины неявки суду не сообщила, о рассмотрении дела в ее отсутствии не просила.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд отказывает в иске по следующим основаниям.

Судом установлено, что на праве собственности ФИО4, принадлежат:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер№

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №.

Договор № об ипотеке (залоге) недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ заключен между АО «Российский сельскохозяйственный банк» и ФИО4,.

В соответствии с Договором № об ипотеке (залоге) недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений) Банк приобрел права Залогодержателя на следующее заложенное имущество:

- Часть жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 362,3 кв.м., этаж 3, год ввода в эксплуатацию - 2011г., адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещения 4-6,13-15,20, кадастровый (или условный) №, залоговой стоимостью 5 620 500 рублей.

- Часть жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 353,8 кв.м., этаж 3, год ввода в эксплуатацию - 2011г, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещения N 11-15, 16-20, 41-45. Кадастровый(или условный) №, залоговой стоимостью 9 558 000 рублей.

- Часть жилого дома, назначение: жилое, общая площадь 349,1 кв.м., этаж 3, год ввода в эксплуатацию - 2011, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещения N 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный) №, залоговой стоимостью 9 429000 рублей.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Хабаровского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу Акционерного общества «Российский сельскохозяйственный банк» к обществу с ограниченной ответственностью «Авантаж», ФИО4,, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, и встречному иску ФИО4, к Акционерному обществу «Российский сельскохозяйственный банк» о признании кредитного договора и договора поручительства недействительными, отказано в удовлетворении исковых требований АО «Российский сельскохозяйственный банк» к ФИО4 об обращении взыскания на жилые помещения:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер): №;

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №.

В ходе судебного разбирательства установлено, что акты земельного законодательства основываются на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, суть которого сводится к тому, что все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами; возведение арендаторами земельных участков жилых, производственных, культурно-бытовых и иных зданий, сооружений допускается в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

В силу п.3 ст.340 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора об ипотеке) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

В соответствии со ст.5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Здания, в том числе жилые дома и иные строения, и сооружения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки при условии соблюдения правил статьи 69 настоящего Федерального закона.

Положениями ст.69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Согласно технического паспорта на жилой дом по <адрес>, кадастровых паспортов на части жилого дома, свидетельств о государственной регистрации права, отчетов об оценке рыночной стоимости объектов) в недвижимости, договоров купли-продажи части жилого дома и земельного участка между ФИО4 и ФИО2, часть указанного жилого дома общей площадью 353,8 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 696 кв.м имеющем адрес <адрес> право собственности - ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; часть жилого дома общей площадью 349,1 кв.м - на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 513 кв.м право собственности ФИО4 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ; часть жилого дома общей площадью 362,3 кв.м расположена на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 535 кв.м право собственности ФИО4 было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

По условиям заключенного между АО «Россельхозбанк» (залогодержатель) и ФИО4 (залогодатель) договора об ипотеке (залоге недвижимости), в обеспечение исполнения ООО «Авантаж» обязательств по кредитному договору в залог переданы лишь части жилого дома, земельные участки, сформированные под каждую из указанных частей здания, право собственности на которые на момент заключения договора было зарегистрировано за ФИО4 предметом залога не являются, в договоре сведения о земельных участках, на которых расположен жилой дом отсутствуют, их стоимость при определении цены заложенного имущества не учитывалась. Судебная коллегия пришла к выводу, о том, что обращение взыскания лишь на части жилого дома без земельных участков, на которых они расположены, противоречит нормам действующего законодательства, в связи с чем, решение суда в указанной части было отменено.

Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований АО «Российский сельскохозяйственный банк» в части обеспечения обязательства залогом имущества ФИО4 по договору ипотеки от ДД.ММ.ГГГГ №.2 отказано. На основании ст. 69 ФЗ «Об ипотеки (залоге недвижимости)» исключено из резолютивной части определения от ДД.ММ.ГГГГ арбитражного суда <адрес> по делу № г. следующее имущество должника:

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 353,8 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 11-15, 16-20, 41-45, кадастровый (или условный номер): №

- часть жилого дома, назначение: Жилое, общей площадью 349,1 кв.м., этаж 3, адрес (местонахождение) объекта: <адрес>, помещение: 6-10, 21-25, 36-40, кадастровый (или условный номер): №.

В соответствии с ч.2,3 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

При рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

В соответствии с п. 52, 53, 56 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны. Государственный регистратор не является ответчиком по таким искам.

В судебных постановлениях, на которые ссылается истец, указано о недействительности спорных договоров ипотеки, но не применены последствия их недействительности, что не является основанием для внесения записей о недействительности сделок в ЕГРП. Государственный регистратор не является надлежащим ответчиком по данному спору. По этим основаниям, иск не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО4, к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю о возложении обязанности аннулировать запись о регистрации ипотеки, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, через Хабаровский районный суд.

Мотивированное решение суда составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: М.Г. Константинова