Апелляционное определение № 33-4080/2017 от 27 июля 2017 г. по делу № 33-4080/2017

Судья – ФИО2 Стр.200 г/п 150 руб.

Докладчик – Романова Н.В. №33-4080/2017 27 июля 2017 года


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Архангельского областного суда в составе:

председательствующего Романовой Н.В.,

судей Котова Д.О., Роговой И.В.,

при секретаре Лысенко И.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по апелляционной жалобе Репиной Елены Анатольевны на решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 14 апреля 2017 года, которым постановлено:

«отказать в удовлетворении иска Репиной Елены Анатольевны к обществу с ограниченной ответственностью «Архстройперспектива», обществу с ограниченной ответственностью «Рубин инвест» о признании сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства, основанной на договоре купли-продажи от 23.07.2015, договоре купли-продажи от 12.08.2015, недействительной, применении последствий недействительности сделки».

Заслушав доклад судьи Романовой Н.В., судебная коллегия

установила:

Репина Е.А. обратилась в суд с иском к ООО «Рубин инвест», ООО «Архстройперспектива» о признании недействительной сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства.

В обоснование требований указано, что Репина Е.А. является участником долевого строительства на основании нескольких договоров долевого участия в строительстве, по которым застройщик ООО «Рубин инвест» обязался в предусмотренный договором срок построить многофункциональный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать дольщику квартиры. Строительство объекта ведется на земельном участке с кадастровым №. При этом на названном земельном участке помимо строительства жилого дома ведется также строительство административного здания, право собственности на объект незавершенного строительства которого зарегистрировано за застройщиком. 23 мая 2016 года истцом получено уведомление от ООО «Рубин инвест» о том, что между ответчиками состоялась сделка по отчуждению указанного объекта незавершенного строительства. Вместе с тем сделка по отчуждению названного объекта совершена в противоречии с действующим законодательством, поскольку при ее заключении не было получено согласие всех участников долевого строительства на отчуждение объекта недвижимости, в том числе, Репиной Е.А., которые в силу закона являются залогодержателями. Просила признать недействительной сделку по отчуждению объекта незавершенного строительства с кадастровым №, совершенной ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройперспектива» на основании договора купли-продажи от 23 июля 2015 года и договора купли-продажи от 12 августа 2015 года.

В ходе рассмотрения дела истец требования уточнила, просит также применить последствия недействительности сделки.

Истец Репина Е.А. в судебное заседание не явилась, ее представитель Прокофьев В.Н. заявленные исковые требования поддержал. Указал, что согласия на отчуждение объекта незавершенного строительства (административного здания) от залогодержателей (дольщиков) получено не было, в связи с чем такая сделка может быть оспорена по иску залогодержателя Репиной Е.А. При этом, несмотря на то, что первый договор уступки прав требования по договору долевого участия заключен с Репиной Е.А. после заключения договора купли-продажи, к ней в силу правопреемства перешли все права и обязанности дольщика – предыдущего залогодержателя. Поскольку и жилой дом, и административное здание расположено на одном земельном участке, который находится в залоге у дольщиков, то залог распространяется на все объекты, расположенные на земельном участке. Просит применить последствия недействительности сделки в виде частичной реституции – возврата уплаченных покупателем денежных средств по договору, поскольку имущество из владения ООО «Рубин инвест» не выбыло.

Представитель ООО «Рубин инвест» Бардина С.В. в судебном заседании не возражала против удовлетворения заявленных исковых требований. Дополнительно указала, что согласие на совершение сделки по отчуждению объекта незавершенного строительства от залогодержателей – дольщиков получено не было. Между ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройперспектива» были подписаны два договора – 23 июля 2015 года и 12 августа 2015 года. Решением арбитражного суда произведена государственная регистрация перехода права собственности на основании последней редакции договора от 12 августа 2015 года. Предметом договора купли-продажи является незавершенное строительство – административное здание, которое находится на одном земельном участке с многоэтажным жилым домом. Таким образом, ООО «Рубин инвест» является застройщиком двух объектов, находящихся на одном земельном участке. В силу положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) с момента регистрации первого договора долевого участия в залоге у участников долевого строительства находятся земельный участок и все объекты, расположенные на нем, в связи с чем на отчуждение даже отдельно строящегося административного здания требовалось согласие всех залогодержателей. Поскольку расселение жилого дома, располагавшегося на строительной площадке, было произведено с использованием денежных средств участников долевого строительства (поскольку затраты на расселение понесены после заключения отдельных договоров с дольщиками), то можно сделать вывод о том, что строительство административного здания производилось также на средства дольщиков, в связи с чем у них возникло право залога на административное здание до получения застройщиком разрешения на ввод его в эксплуатацию.

Представитель ООО «Архстройперспектива» Березина Е.Н. в судебном заседании с иском не согласилась. Указала, что 03 февраля 2014 года между ООО «Архстройперспектива» и ООО «Рубин инвест» заключен договор об инвестиционной деятельности, по условиям которого инвестор ООО «Архстройперспектива» передал застройщику денежные средства для строительства административного здания в составе многоэтажного жилого дома. 06 июня 2014 года между сторонами также заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома. 15 мая 2015 года ООО «Рубин инвест» выдано разрешение на строительство административного здания (отдельно стоящий объект). Право собственности на незавершенный строительством объект (административное здание) зарегистрировано за ООО «Рубин инвест». 23 июля 2015 года стороны заключили договор купли-продажи, от регистрации перехода прав по которому уклонялось ООО «Рубин инвест», что послужило основанием для обращения ООО «Архстройперспектива» в арбитражный суд с иском. В арбитражный суд ООО «Рубин инвест» была представлена иная редакция договора, датированная 12 августа 2015 года. Решением арбитражного суда от 15 января 2016 года постановлено произвести государственную регистрацию перехода к ООО «Архстройперспектива» права собственности на объект незавершенного строительства – административное здание, в порядке определенном Федеральным законом от 21 июля 1997 года №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» без заявления ООО «Рубин инвест» на регистрацию его перехода. При этом доводы ООО «Рубин инвест» о необходимости получения согласия залогодержателей на отчуждение объекта были предметом рассмотрения в арбитражном суде и отклонены как необоснованные. Спорный объект незавершенного строительства не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, не подлежит передаче дольщикам после окончания строительства, в связи с чем в залоге у дольщиков (кроме ООО «Архстройпеспектива») находиться не может. Спорный объект является самостоятельным объектом недвижимости, строительство которого осуществляется на основании отдельно выданного разрешения на строительство. Репина Е.А. на дату заключения договора купли-продажи от 12 августа 2015 года участником долевого строительства не являлась, первый договор уступки с ней заключен 10 марта 2016 года, соответственно, она не могла давать согласия на отчуждение.

Управление Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу в суд представителя не направило, представило письменный отзыв, в котором не возражало против удовлетворения иска Репиной Е.А.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласилась истец Репина Е.А.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, полагая его незаконным и необоснованным. В обоснование жалобы привел доводы, аналогичные изложенным в суде первой инстанции. Считает, что расселения жилого дома по <адрес> было произведено до заключения договора об инвестиционной деятельности между ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройпереспектива», а следовательно, были использованы денежные средства участников долевого строительства, договоры с которыми уже были заключены на тот момент. При этом считает ошибочным вывод суда о том, что спорный объект не входит в состав многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения, поскольку он опровергается проектной документацией, а также наличием единого на момент рассмотрения спора действующего разрешения на строительство № многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения. Кроме того, настаивает на том, что право залога всех участников долевого строительства на спорный объект возникло в силу ст.13 Федерального закона №214-ФЗ, в связи с чем при регистрации права собственности ООО «Рубин инвест» на спорный объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре недвижимости обосновано и законно зарегистрирована ипотека в пользу всех участников долевого строительства. Акцентирует внимание на том, что судебные акты по делам №№ А05-10110/2015, А05-8308/2015 не имеют преюдициального значения применительно к настоящему спору, поскольку Репина Е.А. не была привлечена к участию при рассмотрении указанных дела арбитражным судом. Дополнительно считает, что суд первой инстанции, не признав залоговых прав участников долевого строительства – физических лиц, не предоставив им возможность оспорить сделку, направленную на выведение единственного ликвидного имущества из баланса застройщика при наличии нулевой готовности жилого дома на земельном участке, фактически легализовал схему для совершения действий, направленных в ущерб дольщикам, имеющих цель лишить дольщиков хоть какой-то возможности компенсации убытков, причиненных действиями недобросовестных лиц, в том числе застройщиком.

В поданных относительно апелляционной жалобы возражениях ответчик ООО «Архстройпереспектива» полагает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, а приведенные в жалобе доводы – несостоятельными.

Заслушав представителя истца Прокофьева В.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ООО «Архстройперспектива» Березину Е.Н., поддержавшую доводы возражений на апелляционную жалобу, представителя ООО «Рубин инвест» Бардину С.В. и представителя Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу Торопова А.А., полагавших необходимым удовлетворить апелляционную жалобу, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений к ней, проверив решение суда, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.173.1 ГК РФ сделка, совершенная без согласия третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, необходимость получения которого предусмотрена законом, является оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечет правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, при отсутствии такого согласия. Она может быть признана недействительной по иску такого лица или иных лиц, указанных в законе.

Законом или в предусмотренных им случаях соглашением с лицом, согласие которого необходимо на совершение сделки, могут быть установлены иные последствия отсутствия необходимого согласия на совершение сделки, чем ее недействительность.

Из материалов дела следует, что между ООО «Рубин инвест» и ФИО4 заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от 08 июня 2012 года № 1, по условиям которого застройщик (ООО «Рубин инвест») обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику помещение (квартиру).

Аналогичные договоры заключены ООО «Рубин инвест» с дольщиками ФИО5 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО6 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО7 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО8 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО8 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО9 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО3 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО11 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №, ФИО12 – договор от ДД.ММ.ГГГГ №.

Права и обязанности, принадлежащие дольщикам по указанным договорам долевого участия, переданы ФИО1 на основании заключенных ею договоров уступки прав требований с Жих ДД.ММ.ГГГГ, с ФИО5 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО7 (после уступки ФИО10) – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО8 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО9 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО11 – ДД.ММ.ГГГГ, ФИО12 – ДД.ММ.ГГГГ.

03 февраля 2014 года между ООО «Архстройперспектива» и ООО «Рубин инвест» заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с условиями которого инвестор ООО «Архстройперспектива» приняло обязательство передать застройщику ООО «Рубин инвест» денежные средства для осуществления им проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию объекта капитального строительства: отдельно стоящего здания административного назначения общей площадью 2 000 кв.м в составе многоэтажного многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными административными помещениями, а застройщик принял на себя обязательство использовать переданные денежные средства инвестора в соответствии с договором, а по окончании строительства объекта передать в собственность инвестора указанный объект в объеме, порядке и сроки, предусмотренные договором или по заключенному в дальнейшем договору долевого участия в строительстве объекта.

Согласно п. 5.1.1 договора сумма, включающая в себя услуги застройщика по расселению жилых домов, находящихся на земельном участке, и сумма стоимости проектно-сметной документации на объект строительства, рабочей документации и подготовки земельного участка к строительству объекта, по соглашению сторон оценена в размере 20 000 000 рублей.

06 июня 2014 года между ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройперспектива» заключен договор долевого участия в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения от № 130, по условиям которого застройщик (ООО «Рубин инвест») обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения по строительному адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома передать дольщику Объект (пристроенные помещения административного назначения).

ДД.ММ.ГГГГ мэрией <адрес> выдано ООО «Рубин инвест» разрешение на строительство многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями общественного назначения №, срок действия которого продлен до 01 октября 2018 года.

В дальнейшем застройщиком были внесены изменения в проектную документацию, которые послужили основанием для выдачи мэрией города Архангельска 15 мая 2015 года отдельного разрешения ООО «Рубин инвест» на строительство административного здания №.

ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ООО «Рубин инвест» на объект незавершенного строительства – нежилое здание (административное здание) площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый №.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройперспектива» заключен договор купли-продажи незавершенного строительством объекта, по условиям которого продавец ООО «Рубин инвест» обязался передать покупателю ООО «Архстройперспектива» незавершенное строительство – нежилое здание (административное здание) площадью <данные изъяты> кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами подписана еще одна редакция договора купли-продажи незавершенного строительством объекта в отношении того же административного здания.

Решением арбитражного суда Архангельской области от 15 января 2016 года № А05-10110/2015 произведена государственная регистрация перехода к ООО «Архстройперспектива» права собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое здание, общей площадью застройки 2 232 кв.м.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2016 года решение арбитражного суда от 15 февраля 2016 года оставлено без изменения, апелляционная жалоба ООО «Рубин инвест» - без удовлетворения.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для признания оспариваемых договоров купли-продажи недействительными.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, так как судом первой инстанции правильно определен закон, подлежащий применению, установлены в полном объеме обстоятельства имеющие значение для дела, доводам сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.

Так, статьей 2 Федерального закона №214-ФЗ предусмотрено, что объект долевого строительства – это жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Согласно ч.ч.1, 2, 3 ст. 13 Федерального закона №214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С даты получения застройщиком в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых было осуществлено с привлечением денежных средств участников долевого строительства, до даты передачи объекта долевого строительства в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, такой объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. При этом жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав данных многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и не являющиеся объектами долевого строительства, не считаются находящимися в залоге с даты получения застройщиком указанного разрешения.

К отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Федеральный закон №102-ФЗ) с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона №102-ФЗ имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В соответствии со ст.39 Федерального закона №102-ФЗ при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п.п. 1 и 2 ст. 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать, в том числе признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных ст. 167 ГК РФ.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать во взаимосвязи с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, применительно к настоящему спору юридически значимыми обстоятельствами для признания сделки недействительной является подтверждение того, что спорный объект незавершенного строительства (административное здание) относится к общему имуществу в многоквартирном жилом доме либо к иному имуществу, построенному за счет средств дольщиков и подлежащему после окончания строительства передаче участникам долевого строительства, то есть к имуществу, определенному в законе, которое в силу ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ с момента государственной регистрации права собственности застройщика считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, при наличии заключенного между ООО «Рубин инвест» и ООО «Архстройперспектива» договора от 03 февраля 2014 года об инвестиционной деятельности, предусматривающей передачу инвестором застройщику денежных средств, в том числе, на цели расселения жилых домов, находящихся на земельном участке, регистрации права собственности ООО «Рубин инвест» на отдельно стоящий объект – нежилое здание (административное здание), оформлении соответствующей проектной документации, предусматривающей строительство отдельно стоящего административного здания на том же земельном участке, выдаче разрешения на строительство отдельного объекта – административного здания от 15 мая 2015 года, а также учитывая принятие арбитражным судом решения о переходе права собственности на нежилое здание (административное здание) к ООО «Архстройперспектива», оснований полагать, что административное здание является составной частью многоэтажного жилого дома, а потому находится в залоге у участников долевого строительства, не имеется.

При этом тот факт, что строительство двух объектов ведется на одном земельном участке, первоначальным разрешением на строительство предусмотрено строительство единого объекта (многоэтажного жилого дома с пристроенными помещениями административного характера) сам по себе не свидетельствует о том, что административное здание относится к общему имуществу, подлежащему передаче после окончания строительства участникам долевого строительства.

Так, спорный объект незавершенного строительства не является объектом долевого строительства ни по одному из представленных ФИО1 в суд договоров долевого участия в строительстве, кроме договора долевого участия в строительстве, заключенного с ООО «Архстройпеспектива», и его строительство осуществляется не за счет средств всех дольщиков.

С учетом указанных обстоятельств, судебная коллегия находит верным вывод суда первой инстанции о том, что административное здание не подлежит передаче дольщикам после окончания строительства, а, следовательно, в силу ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ не считается находящимся в залоге участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

Само по себе наличие в ЕГРПН записи о регистрации ипотеки в отношении спорного объекта, внесенной на основании заявления заявителя (ООО «Рубин инвест») без представления подтверждающих возникновение залога документов не опровергает указанные выводы суда.

Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неверном толковании норм материального права, выводов суда первой инстанции не опровергают, а потому не могут служить поводом к отмене решения суда.

Таким образом, разрешая настоящий спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для отмены принятого решения.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда города Архангельска от 14 апреля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Репиной Елены Анатольевны - без удовлетворения.

Председательствующий Н.В. Романова

Судьи Д.О. Котов

И.В. Рогова