Решение № 2-449/2026 2-449/2026(2-7763/2025;)~М-6106/2025 2-7763/2025 М-6106/2025 от 7 мая 2026 г. по делу № 2-449/2026

УИД 50RS0036-01-2025-008164-44

№ 2-449/2026


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 апреля 2026 года г. Пушкино

Московская область

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Баженовой Е.А.,

при секретаре Веселовой В.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «ТБанк» к ФИО4, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному исковому заявлению ФИО2 к АО «ТБанк», ФИО4 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

АО «ТБанк» обратился в суд с иском к ФИО4, в котором просит взыскать с ФИО4 задолженность по кредитному договору в размере 12 256 064,20 руб., проценты за пользование кредитом в размере 18,6% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 10 668 695,97 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства, неустойку за ненадлежащие исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора (на дату заключения кредитного договора ключевая ставка Банка России составила 7,50% годовых) за каждый календарный день просрочки, начисляемых на сумму просроченной задолженности в размере 12 216 912,32 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства, а судебные также расходы по оплате госпошлины в размере 114 759 руб., по оплате отчета об оценке в размере 5 000 руб.; обратить взыскание на заложенное имущество, принадлежащее на праве собственности ФИО2, квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>, путем продажи с публичных торгов по начальной продажной цене 10 118 608 руб.

В обоснование иска указано, что <дата> между ПАО «Росбанк» и ФИО4 был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику был выдан кредит в размере 10 700 000 руб. на срок 362 месяца под 18,6% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом. Возврат кредита и уплата процентов должны осуществляться в размере ежемесячного платежа 166 188,98 руб. Для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № от <дата> между ПАО «Росбанк» и ФИО4 заключен договор об ипотеке № от <дата>, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Банк во исполнение кредитного договора предоставил денежные средства заемщику, заемщик воспользовалась денежными средствами из предоставленного ему кредита. С <дата> после завершения реорганизации все права и обязанности по заключенным ПАО «Росбанк» договорам перешли к АО «ТБанк» в порядке универсального правопреемства на основании п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации. ФИО4 в нарушение условий кредитного договора свои обязанности по возврату кредита и уплате процентов за пользование предоставленными ему банком денежными средствами выполнял ненадлежащим образом. <дата> истцом в адрес ФИО4 направлено требование о досрочном погашении задолженности по договору. До настоящего времени указанные требования ответчиком не исполнены, доказательств обратного суду не представлено. По состоянию на <дата> задолженность ответчика ФИО4 по кредитному договору составляет 12 256 064,20 руб., из которых: 10 668 695,97 руб. - сумма основного долга, 1 548 216,35 руб. - сумма просроченных процентов, 39 151,88 руб. - неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве соответчика привлечена ФИО2 – собственник залоговой квартиры. Также в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено Управление Росреестра по <адрес>.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к АО «ТБанк», ФИО4, в котором, просит признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В обоснование встречного иска указано, что <дата> между ФИО4 и ФИО2 заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - квартиру общей площадью 171,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №, стоимостью 10 000 000 руб. ФИО2 исполнила свои обязательства в полном объеме, оплатив цену по договору купли-продажи в соответствиями с условиями договора. При этом ипотечный кредит продавца ФИО4, перед ПАО «Сбербанк» был погашен за счет денежных средств покупателя ФИО2, что свидетельствует о том, что сделка носила целевой характер с совершением предварительных обязательственно-договорных действий при изучении правового статуса отчуждаемого объекта недвижимости, исследованием данных ЕГРН, переговорами с залогодержателем в лице ПАО «Сбербанк». При этом, как следует из ответа Роскадастра от <дата>, правопредшественник истца по первоначальному иску ПАО «Росбанк» не исполнил предписания закона о согласовании последующего залога с первоначальным залогодержателем спорной квартиры в лице ПАО «Сбербанк», вследствие чего ПАО «Росбанк» было отказано в госрегистрации залога спорной квартиры, а договор ипотеки, на который ссылается в первоначальном иске истец, таким образом является ничтожным, что исключает право истца по первоначальному иску требовать обращения взыскания на спорную квартиру путем продажи с публичных торгов и тем самым требовать прекращения права собственности встречного истца на данный объект недвижимости.

Представитель истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) АО «ТБанк» в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом. Представителем ответчика по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 подано заявление о рассмотрении дела в отсутствии ответчика, в ранее поданных возражениях против удовлетворения первоначального иска возражал на основании доводов письменных возражений и встречного иска, просил отказать в части требований об обращении взыскания на имущество, встречные исковые требования просил удовлетворить.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, о дате и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений на первоначальный и встречный иски не представил, ходатайств об отложении дела или рассмотрении в свое отсутствие не направлял.

Представители третьих лиц ПАО «Сбербанк», Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о дате и времени судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Дело рассмотрено в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно п.2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

На основании п.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно п.1 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

На основании п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 ст.421 ГК РФ, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В соответствии с п.3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Согласно п. 1 и 2 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с п.п. 1,3 ст. 434 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.

Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ.

Согласно п.1 и п.2 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта связывает направившее ее лицо с момента ее получения адресатом.

На основании п.1 ст.438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (займодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.

В соответствии с п.1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов за пользование займом их размер определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды.

Согласно п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

На основании п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с п.1 ст.819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

В силу п.2 ст.819 ГК РФ положения ГК РФ, относящиеся к договору займа, - об уплате процентов (статья 809), об обязанности заемщика по возврату суммы долга (статья 810), о последствиях нарушения заемщиком договора займа (статья 811) - применимы к отношениям по кредитному договору, если иное не предусмотрено нормами о кредитном договоре или не вытекает из его существа.

Согласно пунктам 1, 3, 9 ст.5 ФЗ от <дата> № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» договор потребительского кредита (займа) состоит из общих условий и индивидуальных условий. Договор потребительского кредита (займа) может содержать элементы других договоров (смешанный договор), если это не противоречит ФЗ «О потребительском кредите (займе)». Общие условия договора потребительского кредита (займа) устанавливаются кредитором в одностороннем порядке в целях многократного применения. Индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) согласовываются кредитором и заемщиком индивидуально.

В соответствии с ч. 14 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» документы, необходимые для заключения договора потребительского кредита (займа) в соответствии с данной статьей, включая индивидуальные условия договора потребительского кредита (займа) и заявление о предоставлении потребительского кредита (займа), могут быть подписаны сторонами с использованием аналога собственноручной подписи способом, подтверждающим ее принадлежность сторонам в соответствии с требованиями федеральных законов, и направлены с использованием информационно-телекоммуникационных сетей, в том числе сети «Интернет». При каждом ознакомлении в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» с индивидуальными условиями договора потребительского кредита (займа) заемщик должен получать уведомление о сроке, в течение которого на таких условиях с заемщиком может быть заключен договор потребительского кредита (займа) и который определяется в соответствии с указанным Федеральным законом.

На основании п. 6 ст. 7 Федерального закона от <дата> № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» договор потребительского кредита считается заключенным, если между сторонами договора достигнуто согласие по всем индивидуальным условиям договора, указанным в части 9 статьи 5 данного Федерального закона. Договор потребительского займа считается заключенным с момента передачи заемщику денежных средств.

В соответствии с ч. 2 ст. 5, ч. 2 ст. 6 Федерального закона от <дата> № 63-ФЗ «Об электронной подписи» простой электронной подписью является электронная подпись, которая посредством использования кодов, паролей или иных средств подтверждает факт формирования электронной подписи определенным лицом.

Информация в электронной форме, подписанная простой электронной подписью или неквалифицированной электронной подписью, признается электронным документом, равнозначным документу на бумажном носителе, подписанному собственноручной подписью, в случаях, установленных федеральными законами, принимаемыми в соответствии с ними нормативными правовыми актами, нормативными актами Центрального банка Российской Федерации (далее - нормативные правовые акты) или соглашением между участниками электронного взаимодействия, в том числе правилами платежных систем (далее - соглашения между участниками электронного взаимодействия).

Из приведенных норм закона следует, что законодательство Российской Федерации, допускает заключение договора займа путем использования кодов, паролей или иных средств подтверждения факта формирования электронной подписи.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, а также из иных оснований. При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п.1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

На основании п.1 ст.329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что <дата> между ПАО «Росбанк» и ФИО4 был заключен кредитный договор №, в соответствии с условиями которого заемщику был выдан кредит в размере 10 700 000 руб. на срок 362 месяца под 18,6% годовых, а заемщик обязался возвратить полученную сумму и уплатить проценты за пользование кредитом. Возврат кредита и уплата процентов должны осуществляться в размере ежемесячного платежа 166 188,98 руб.

В соответствии с п. 12 индивидуальных условий кредитного договора, цели использования кредита заемщиком: погашение обязательств по кредиту, предоставленному заемщику ПАО «Сбербанк» по кредитному договору № от <дата>, для целевого использования, а именно: приобретения квартиры по адресу: <адрес> собственность ФИО4 по договору приобретения прав, а также улучшения жилищных условий.

В силу п. 11 индивидуальных условий кредитного договора, для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № от <дата> между ПАО «Росбанк» и ФИО4 заключен договор об ипотеке №-ДИ/2-2023 от <дата>, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

Оценочная (залоговая) стоимость квартиры определена сторонами в размере 14 393 748 руб. (п. 2.5 договора об ипотеке).

Банк во исполнение кредитного договора предоставил денежные средства заемщику, заемщик воспользовался денежными средствами из предоставленного ему кредита, что подтверждается выпиской по счету.

<дата> единственный акционер АО «ТБанк» принял решение (Решение единственного акционера № б/н от <дата>) о реорганизации АО «ТБанк» в форме присоединения к нему ПАО «Росбанк» (ОГРН №, ИНН №, КПП №, место нахождения: ФИО1, 107078, <адрес>).

С <дата> после завершения реорганизации все права и обязанности по заключенным ПАО «Росбанк» договорам перешли к АО «ТБанк» в порядке универсального правопреемства на основании п. 2 ст. 58 Гражданского кодекса Российской Федерации.

ФИО4 в нарушение условий кредитного договора свои обязанности по возврату кредита и уплате процентов за пользование предоставленными ему банком денежными средствами выполнял ненадлежащим образом, неоднократно (более 3-х раз в течение 12 месяцев) допускал просрочку исполнения обязательств по внесению регулярных платежей, а также допустил просрочку по внесению ежемесячного регулярного платежа, превышающую 15 календарных дней.

<дата> истцом в адрес ФИО4 направлено требование о досрочном погашении задолженности по договору в течении 30 календарных дней. До настоящего времени указанные требования ответчиком не исполнены, доказательств обратного суду не представлено.

Согласно представленному истцом расчету, по состоянию на <дата> задолженность ответчика ФИО4 по кредитному договору составляет 12 256 064,20 руб., из которых: 10 668 695,97 руб. - сумма основного долга, 1 548 216,35 руб. - сумма просроченных процентов, 39 151,88 руб. - неустойка за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен, не вызывает сомнений в правильности и обоснованности, соответствует фактическим обстоятельствам дела и является правильным, тогда как ответчиками в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представлено никаких доказательств в опровержение правильности этого расчета, в связи с чем, суд полагает возможным принять его за основу для установления наличия и размера задолженности по кредитному договору.

На основании изложенного, оценив в совокупности установленные по делу обстоятельства, собранные по делу доказательства, суд находит правомерным и обоснованным требование истца о взыскании с ответчика ФИО4 задолженности по кредитному договору № от <дата> в размере 12 256 064,20 руб.

Согласно условиям кредитного договора процентная ставка, порядок ее определения устанавливается в размере 18,6% годовых с даты начала процентного периода.

В соответствии с п. 13 индивидуальных условий кредитного договора, предусмотрена ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору - неустойка в виде штрафа в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения кредитного договора. Указанный штраф начисляется ежедневно, на просроченную часть кредита и просроченные проценты за пользование кредитом с даты, следующей за датой неоплаты соответствующего платежа. Рассчитанный штраф уменьшается до суммы, кратной одной копейке. На просроченную часть кредита проценты за период нарушения обязательств начисляются.

С учетом заявленных требований, суд взыскивает с ответчика ФИО4 в пользу истца проценты за пользование кредитом в размере 18,6% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 10 668 695,97 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства.

Также суд взыскивает в ответчика ФИО4 в пользу истца неустойку за ненадлежащие исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора за каждый календарный день просрочки, начисляемых на сумму просроченной задолженности в размере 12 216 912,32 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства.

Разрешая требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенную по адресу: <адрес>, суд приходит к следующему.

Как установлено материалами дела, для обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору № от <дата> между ПАО «Росбанк» и ФИО4 заключен договор об ипотеке № от <дата>, предметом которого является квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

<дата> банком оформлена закладная, при этом государственная регистрация ипотеки квартиры в пользу ПАО «Росбанк» осуществлена не была по причине действующего обременения другого банка, что подтверждается выпиской из ЕГРН, уведомлениями Управления Росреестра по <адрес> от <дата>, от <дата>, от <дата>, от <дата>.

Согласно п. 2 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от <дата> № 102-ФЗ передача прав на закладную другому лицу означает передачу тем самым этому лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству, независимо от прав первоначального залогодержателя и предшествующих владельцев закладной.

В соответствии с п. 1 ст. 48 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от <дата> № 102-ФЗ при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме.

В случае, если осуществляется депозитарный учет закладной, переход прав осуществляется путем внесения соответствующей записи по счету в депо. Права на закладную переходят к приобретателю с момента внесения приходной записи по счету приобретателя, которая является достаточным доказательством наличия у приобретателя прав на закладную. При этом отметка на закладной о ее новом владельце не делается.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ, Федерального закона от <дата> N 102-ФЗ (ред. от <дата>) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>), залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя, преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

Согласно п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (п. 2 ст. 348 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрено обращение взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

Согласно ст. 51 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ (ред. от <дата>) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>) взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ, ст. 56 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ (ред. от <дата>) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>) реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В силу п. 2 ст. 54 Федерального закона от <дата> № 102-ФЗ (ред. от <дата>) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с <дата>) начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества.

В соответствии с положениями ст. 337 ГК РФ залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

Судом установлено, что <дата> между ФИО4 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - квартиру общей площадью 171,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно п. 1.2 договора объект принадлежит продавцу на праве собственности на основании следующего документа: договор купли-продажи объекта недвижимости № от <дата>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости <дата> сделана запись регистрации №.

В соответствии с п. 1.3 договора на дату подписания договора объект находится в залоге у Банка ПАО Сбербанк в обеспечение исполнения обязательств продавца: ФИО4 по кредитному договору №, заключенному продавцом с банком <дата>, место заключения: <адрес>. Иные условия предоставления кредита предусмотрены кредитным договором.

В силу п. 2.1 договора стоимость объекта составляет 10 000 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно п. 2.2.1 договора расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 100 000 руб., между покупателем и продавцом проведены на дату подписания договора.

Пунктом 2.2.2.1 договора установлено, что расчеты по сделке купли-продажи объекта в сумме 9 900 000 руб. осуществляются в безналичном порядке.

На основании п. 2.2.2.1.1 договора перечисление денежных средств в счет оплаты стоимости объекта осуществляется покупателем на счет продавца с использованием безотзывного документарного покрытого аккредитива, открытого по поручению покупателя в ПАО Сбербанк <адрес> в пользу Продавца в срок до <дата>.

В соответствии с п. 2.3 договора продавец обязуется направить средства/часть средств, полученных от реализации объект, погашение задолженности по кредитному договору, ранее заключенному с банком, для полного погашения задолженности и прекращения залога объекта в течении 3 (трёх) рабочих дней с даты государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю в органе, осуществлял государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 3.3 договора объект передается на основании передаточного акта в течение 7 (семи) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю. Объект должен быть передан не обремененным задолженностями по коммунальным платежам, абонентской платой за телефон (в наличии), иными платежами, связанными с пользованием и владением объектом продавцом.

В силу п. 3.4 договора продавец гарантирует, что на дату подписания договора является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, в споре и под арестом не состоит, в аренду (наем) не сдан, в возмездное или безвозмездное пользование не передан, право собственности продавца никем оспаривается. Лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования объектом, после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю, не имеется.

ФИО2 исполнила свои обязательства в полном объеме, что подтверждается аккредитивом ПАО Сбербанк № от <дата>, платежным поручением № от <дата> на сумму 8 062 619,73 руб., платежным поручением № от <дата> на сумму 1 837 380,27 руб.

В рамках заключения договора купли-продажи от <дата> были получены нотариально удостоверенное согласие супруги продавца – ФИО3 (согласие <адрес>1 от <дата>), согласие залогодержателя – ПАО «Сбербанк» (согласие на отчуждение объекта недвижимости № от <дата>), а также ПАО «Сбербанк» направлено в Управление Росреестра уведомление о согласии на проведение сделки по переходу права собственности.

Право собственности ФИО2 на объект недвижимости – квартиру по адресу: <адрес>, зарегистрировано <дата>.

Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч. 1 ст. 9 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права; добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (ч. 5 ст. 10 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).

Согласно п. 3 и 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абз. 1 п. 1 ст. 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 постановления Пленума от <дата> № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» добросовестным поведением, является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в ст. 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

В силу подпункта 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом (пункт 2 статьи 346).

В силу положений ст.302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно позиции, изложенной в п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от <дата> «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

С учетом приведенных норм закона и разъяснений добросовестный приобретатель должен доказать возникновение у него права собственности на спорное имущество.

Судом установлено, что после заключения договора купли-продажи от <дата> поведение ответчика ФИО4 дало основание ФИО2 полагаться на действительность сделки. Так, во исполнение условий сделок ФИО4 предоставил объект во владение ФИО2, получив от нее обусловленную плату.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (п. 3 ст. 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и, если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, суд учитывает осведомленность приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения.

Суд учитывает не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего имущество, и т.д.

При этом суд исследуют вопросы, связанные с возмездностью приобретения квартиры по сделке, отвечающей признакам действительной сделки, наличием обременении, включая наложенный арест, устанавливает, производил ли гражданин, полагающий себя добросовестным приобретателем, осмотр жилого помещения до его приобретения, иные факты, обусловленные конкретными обстоятельствами дела. О добросовестности приобретателя может, в частности, свидетельствовать ознакомление его со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснение оснований возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности, непосредственный осмотр приобретаемого имущества.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО2 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку, как следует из материалов дела на момент заключения договора купли-продажи уведомление о залоге ПАО «Росбанк» и АО «ТБанк» в реестрах отсутствовало, обременения в отношении регистрации перехода права собственности, помимо ПАО «Сбербанк», которое дало согласие на отчуждение, также отсутствовали, стоимость объект недвижимости оплачен покупателем в полном объеме, квартира передана в фактическое владение и пользование покупателю.

Принимая во внимание вышеприведенные положения, учитывая положения ст. 352 ГК РФ, имеются основания для признания ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Таким образом, суд отказывает в удовлетворении исковых требований АО «ТБанк» об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, и удовлетворяет встречные исковые требования ФИО2 о признании добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: расходы на оплату услуг переводчика, понесенные иностранными гражданами и лицами без гражданства, если иное не предусмотрено международным договором Российской Федерации; расходы на проезд и проживание сторон и третьих лиц, понесенные ими в связи с явкой в суд; расходы на оплату услуг представителей; расходы на производство осмотра на месте; компенсация за фактическую потерю времени; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Принимая во внимание тот факт, что определение стоимости предмета залога явилось необходимым условием для обращения в суд, требовалось для определения цены иска, суд считает подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика ФИО4 расходов, связанных с составлением отчета об оценке, в подтвержденном размере 5 000 руб.

Учитывая изложенное, принимая во внимание, что требования удовлетворены, с ответчика ФИО4 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 114 759 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск АО «ТБанк» к ФИО4, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество – удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4, <дата> г.р., паспорт № в пользу АО «ТБанк» (ИНН №) задолженность по кредитному договору № от <дата> в размере 12 256 064,20 руб., судебные также расходы по оплате госпошлины в размере 114 759 руб., по оплате отчета об оценке в размере 5 000 руб.

Взыскать с ФИО4, <дата> г.р., паспорт № в пользу АО «ТБанк» (ИНН №) проценты за пользование кредитом в размере 18,6% годовых, начисляемых на сумму основного долга в размере 10 668 695,97 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства.

Взыскать с ФИО4, <дата> г.р., паспорт № в пользу АО «ТБанк» (ИНН №) неустойку за ненадлежащие исполнение обязательств в размере 1/366 от размера ключевой ставки Банка России на дату заключения кредитного договора за каждый календарный день просрочки, начисляемых на сумму просроченной задолженности в размере 12 216 912,32 руб., начиная с <дата> до дня фактического исполнения обязательства.

В удовлетворении исковых требований АО «ТБанк» к ФИО4, ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество - отказать.

Встречный иск ФИО2 к АО «ТБанк», ФИО4 о признании добросовестным приобретателем, прекращении действия залога – удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме – 08.05.2026

Судья Е.А. Баженова