Решение № 2-3860/2020 2-60/2021 2-60/2021(2-3860/2020;)~М-261/2020 М-261/2020 от 10 марта 2021 г. по делу № 2-3860/2020

47К80004-01 №

Дело №

11 марта 2021 года <адрес>


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Всеволожский городской суд <адрес> в составе: председательствующего судьи Мартьяновой С.А.

при секретаре ФИО6,

с участием истца - ответчика ФИО3 - ФИО7, представителя ответчика - истца ФИО2 - ФИО9, представителя третьего лица ФИО11 - ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО4 о признании обременения отсутствующим, и гражданское дело по иску исковое заявление ФИО4 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору и обращение взыскание на заложенное имущество,

установил:

ФИО3 обратилась в суд с иском, в котором просила признать обременение в виде залога (ипотеки) отсутствующим в отношении следующего недвижимого имущества: земельного участка площадью 2 000 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкрн. Сертолово-2, ДНП «Сияние», <адрес>, и жилого дома площадью 184 кв.м, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкрн. Сертолово-2, ДНП «Сияние», <адрес>.

В обосновании исковых требований указала, что она передала ФИО2 денежные средства в размере 8 000 000 рублей в качестве аванса за земельный участок, кадастровый № и жилой дом, кадастровый №, расположенные по адресу: <адрес>, ДНП «Сияние», <адрес>. Она с ФИО2 подписали договор купли-продажи в отношении указанных дома и земельного участка. Согласно п.3 договора стоимость дома и участка была согласована в размере 9 000 000 рублей, где 2 000 000 рублей – цена земельного участка и 7 000 000 рублей - жилого дома. Стороны договорились об оплате ежемесячно в размере 500 000 рублей не позднее 10 числа. В дату подписания договора ответчик передал ей дом с земельным участком во владение. Затем зарегистрировано за нею право собственности на вышеуказанные объекты недвижимости, а также зарегистрировано право залога на вышеуказанные земельный участок и жилой дом. По условиям договора ответчик обязан был обратиться с заявлением о снятии залога в течение 5 дней с момента полной оплаты стоимости объекта. Они договорились об увеличении цены до 11 000 000 рублей, что подтверждается соответствующей распиской о передаче в счет оплаты 500 000 рублей, где указано о наличии остатка долга в размере 2 500 000 рублей. Впоследствии она выплатила ФИО2 всю согласованную сумму. Однако в нарушение условий договора ФИО2 отказался обращаться в Управлении Росреестра по <адрес> для регистрации прекращения залога, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд.

ФИО8 обратился со встречными исковыми требованиями, в которых просил взыскать с ФИО3 задолженность по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 17.01.2019г. в размере 7 080 871,60 рубль, из которых: сумма долга - 4 913 500 руб., штраф за нарушение срока платежа - 1 657 800 руб., проценты в порядке ст. 395 ГК РФ - 509 571,60 руб., и обратить взыскание на заложенное имущество путем продажи с публичных торгов земельного участка, площадью 2000 кв.м, кадастровый №, и расположенного на нём жилого дома, общей площадью 184,0 кв.м, кадастровый №, находящиеся по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, микрорайон Сертолово - 2, ДНП «Сияние», <адрес>, для удовлетворения за счёт этого имущества требований, вызванных неисполнением обеспеченных залогом обязательств, предусмотренных Договором купли-продажи земельного участка с жилым домом от 17.01.2019г. с установлением начальной продажной цены заложенного имущества 9 000 000 руб. и возместить понесенные судебные расходы на оплату государственной пошлины в размере 37 388 руб.

В обосновании исковых требований указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ним был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, микрорайон Сертолово - 2, ДНП «Сияние», <адрес>.

Согласно и. 4 указанного договора жилой дом и земельный участок ФИО3 купила за 9 000 000 рублей; расчёт между сторонами производится следующим образом: оплата стоимости объекта будет выплачиваться продавцу ежемесячными равными платежами не позднее 10 (десятого) числа месяца в размере 500 000 руб. Согласно п. 5 указанного договора при регистрации право собственности покупателя на земельный участок и дом, одновременно подлежит регистрации право залога (ипотека в силу закона) земельного участка и дома. С момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН земельный участок и дом считаются находящимся в залоге у продавца. Записи о государственной регистрации прав собственности на дом, участок и ипотеки в силу закона были внесены 26.01.2019г. В нарушение принятых обязательств по Договору купли-продажи ФИО3 не исполняет обязательства по оплате договора надлежащим образом и надлежащем объёме с 10.04.2019г. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ сумма задолженности составляет 6 778 658,20 руб.

Истец по основному сику – ответчик по встречному иску ФИО3 - ФИО7 в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просил удовлетворить исковые требования, заявленные его доверителем, и отказать в удовлетворении исковых требований ФИО2 Представитель ответчика по основному иску и – истца по встречному иску ФИО2 - ФИО9 в судебное заседание явился, просил отказать ФИО3 в удовлетворении исковых требований, поскольку она не выплатила в полном объеме денежные средства по договору купли -продажи земельного участка и жилого дома по вышеуказанному адресу, и просил удовлетворить исковые требования, заявленные ФИО10, поддержав доводы, изложенные во встречном исковом заявлении.

Представитель третьего лица ФИО11 - ФИО7 в судебное заседание явился, не возражает удовлетворить исковые требования ФИО3

Третье лицо - Управление Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явилось, о слушании дела извещалось.

Выслушав объяснения представителей сторон т третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя по договору, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из разъяснений, содержащихся в п. 61 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Частью 1 ст.25 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлено, что если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Согласно пп.1 п. ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Из обстоятельств дела и представленных истцом доказательств следует, что обеспеченные залогом обязательства по оплате были прекращены в силу ст.408 ГК РФ исполнением - передачей продавцу согласованной платы.

Из материалов дела усматривается, что 17.01.2019г. между ФИО3 и ФИО2 заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, микрорайон Сертолово - 2, ДНП «Сияние», <адрес>.

Согласно п. 3 договора стоимость дома и участка была согласована в размере 9 000 000 рублей, где 2 000 000 рублей - цена участка и 7 000 000 рублей - жилого дома. Стороны договорились об оплате ежемесячно в размере 500 000 рублей не позднее 10 числа.

Согласно и. 4 указанного договора жилой дом и земельный участок ответчик купила за 9 000 000 рублей; расчёт между сторонами производится следующим образом: оплата стоимости объекта будет выплачиваться продавцу ежемесячными равными платежами не позднее 10 (десятого) числа месяца в размере 500 000 (пятьсот тысяч) рублей, путем перечисления на счет №, открытый на имя ФИО2 в ПАО Сбербанк, ИНН №, КПП №, БИК №, к/с 3№, либо наличным путем, при этом, факт получения продавцом денежных средств должен быть подтверждён распиской в простой письменной форме.

Согласно п. 4 указанного договора жилой дом и земельный участок ФИО3 приобрела за 9 000 000 рублей. Расчёт между сторонами производится следующим образом: оплата стоимости объекта будет выплачиваться продавцу ежемесячными равными платежами не позднее 10 (десятого) числа месяца в размере 500 000 руб.

Согласно п. 5 указанного договора при регистрации право собственности покупателя на земельный участок и дом, одновременно подлежит регистрации право залога (ипотека в силу закона) земельного участка и дома. С момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРН земельный участок и дом считаются находящимся в залоге у продавца. Записи о государственной регистрации прав собственности на дом, участок и ипотеки в силу закона были внесены 26.01.2019г.

По условиям договора ФИО2 обязан был обратиться с заявлением о снятии залога в течение 5 дней с момента полной оплаты стоимости объекта.

Распиской от 18.06.2019г. подтверждается оплата очередного платежа в размере 500 000 руб., а также в данной расписке указано о наличии остатка долга по договору купли-продажи от 17.01.2019г. в размере 2 500 000 рублей.

Исполнение обязательств по Договору купли-продажи в безналичной форме осуществлялось супругом покупателя ФИО1, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской по счёту дебетовой карты ФИО2

Так, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ на вышеуказанный счёт ФИО2 от ФИО1 поступили денежные средства на общую сумму 1 586 500 рублей, что подтверждается выпиской по карте.

Наличными деньгами с ДД.ММ.ГГГГ. по 16.11.2019г. ФИО2 от ФИО3 получил 3 000 000 рублей, что подтверждается расписками каждая на сумму 500 000 рублей.

В судебном заседании установлено, что ФИО3 выплатила ФИО2 денежную сумму в размере 11 000 000 руб., что подтверждается расписками: от ДД.ММ.ГГГГ на 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ на 500 000 рублей, от ДД.ММ.ГГГГ та 500 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ на 500 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ на 500 000 рублей.

Таким образом, денежные средства за приобретенный жилой дом и земельный участок выплачены ФИО2 в ноябре 2019г.

По настоящему делу назначена и проведена оценочная экспертиза ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт».

Согласно заключению экспертизы рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово-2, ДНП «Сияние», <адрес>, на дату проведения экспертизы равна, округленно, 12 840 000 рублей.

Рыночная стоимость объекта недвижимости: жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово-2, ДНП «Сияние», <адрес>, на ДД.ММ.ГГГГ равна, округленно, 8 350 000 рублей.

Оценив представленные доказательства в совокупности с установленными обстоятельствами, суд пришел к выводу о том, что ФИО3 исполнены обязательства по договору купли-продажи в полном объеме.

При таких обстоятельствах исковые требования ФИО3 о признания отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) в отношении земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово -2, ДНИ «Сияние», <адрес>, и жилого дома с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово-2, ДНИ «Сияние», <адрес>, надлежит удовлетворить, так как ФИО3 не имеет другой возможности, кроме как в судебном порядке, защитить свои вещные права.

При этом, суд не находит оснований для удовлетворения встречных исковых требований, заявленных ФИО2, поскольку последним не представлено достоверных и допустимых обстоятельствах, подтверждающих неоплату ФИО3 денежных средств по договору купли-продажи вышеуказанных объектов недвижимости, как того требуют положения ст. 56 ГПК РФ.

Ссылка ФИО2 на то, что стоимость вышеуказанных земельного участка и жилого дома составляет согласно заключению специалиста 16 000000 руб., является несостоятельной, т.к. договором купли-продажи установлена цена имущества, которая является существенным условиям сделки.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В статье 94 ГПК РФ определены издержки, связанные с рассмотрением дела, которые подлежат взысканию в качестве судебных расходов по делу.

Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой настоящей статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной и надзорной инстанциях.

В силу пункта 10 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

По настоящему делу проведена экспертиза, которая назначалась по ходатайству ФИО2

Стоимость экспертизы составляет 38000 руб., что подтверждается счетом на оплату № от 12.02.2021г.

ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» провело данную экспертизу и представило заключение экспертизы в суд.

До настоящего времени расходы за проведение экспертизы в сумме 38000 руб. не оплачены в экспертную организацию.

Следовательно, подлежит взысканию с ФИО2 в пользу ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» расходы за проведение экспертизы в размере 38000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд

решил:

признать обременение в виде залога (ипотеки) отсутствующим на земельный участок с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово -2, ДНИ «Сияние», <адрес>, и жилой дом с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, Всеволожский муниципальный район, Сертоловское городское поселение, <адрес>, мкр. Сертолово-2, ДНИ «Сияние», <адрес>.

В удовлетворении исковых требований о взыскании с ФИО3 задолженность по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 17.01.2019г. в размере 6 778 658 руб. 20 коп. и об обращении взыскания на заложенное имущество земельный участок и жилой дом, ФИО4 - отказать.

Взыскать с ФИО2 в пользу ООО «Компания независимых экспертов и оценщиков «ДАН-эксперт» расходы за проведение экспертизы в размере 38000 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Всеволожский городской суд <адрес> в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья