Решение № 2-2039/2019 2-2039/2019~М-1825/2019 М-1825/2019 от 14 мая 2019 г. по делу № 2-2039/2019

к делу №


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Сочи 14 мая 2019 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе

судьи Круглова Н.А.,

при секретаре судебного заседания Козловой К.В.,

с участием: представителя истца ФИО4 и её представителя ФИО1, представителя администрации г.Сочи ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании требований о погашении арендной платы за земельный участок не соответствующим закону, и признании права на арендную плату,

установил:

ФИО4 обратилась в Центральный районный суд г.Сочи с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании требований о погашении арендной платы за земельный участок не соответствующим закону, и признании права на арендную плату, в котором просит признать требования Департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 21.02.2019г. № не соответствующими закону и о признании права заявителем иска, основанного на пункте 4.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № в редакции соглашений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ, на осуществление ежегодных арендных платежей за пользование земельным участком площадью 1188 кв.м с кадастровым номером № по адресу: Краснодарский край, город Сочи, <адрес>, в размере 135 243,11 рублей до момента приведения правоотношений между участниками такого договора в соответствии с требованием действующий нормативно-правовых актов муниципального образования города-курорта Сочи.

В судебном заседании представитель истца ФИО4 - ФИО1 поддержал заявленные требования и мотивировал их тем, что пунктом 4.1 договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, от ДД.ММ.ГГГГ № его стороны: с одной стороны истец по настоящему иску, а с другой - территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю, определили размер ежегодной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером №, площадью 1188 кв.м.

Договор прошел установленную законом государственную регистрацию, с наличием которой возникло право пользования земельным участком на условиях договора.

При заключении такого договора те же лица установили для себя правило (пункты 4.3, 4.4), согласно которому размер арендной платы в дальнейшем может пересматриваться в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка. Изменения размера арендной платы фиксируется и оформляется дополнительным соглашением к договору и подписывается сторонами. Размер арендной платы пересматривается при: существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы за земельный участок, но не реже одного раза в пять лет; переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

В связи с переходом земельного участка с кадастровым номером № в ноябре 2009 г. в собственность муниципального образования город-курорт Сочи, истец вместе с представителем департамента имущественных отношений администрации города Сочи заключила дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ, которым изменили содержание преамбулы договора аренды и содержание пункта 4.7. такого договора, сохранив договор в целом в неизмененном состоянии.

Соглашение прошло государственную регистрацию, с наличием которой связывается право на условиях такого соглашения.

ДД.ММ.ГГГГ стороны такого договора внесли изменения в его содержание в части пункта 4.1, согласившись о том, что арендная плата в год составляет 135 243,11 рублей. Такое соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке и с момента такой государственной регистрации возникло право с измененными условиями договора.

ДД.ММ.ГГГГ арендодатель в лице директора департамента имущественных отношении администрации города Сочи ФИО3 предложил арендатору ФИО4 заключить дополнительное соглашение, изложив пункт 4.1 договора в новой редакции в части стоимости размера арендной платы за земельный участок в год, который но предложению арендодателя должен составлять 239 242 рубля.

Такое дополнительное соглашение истец не подписал. Его государственная регистрация не проводилась.

ДД.ММ.ГГГГ письмом № арендодатель в лице главного специалиста Т.Б.Шимчеико, полномочия которого на изменения договора ничем не были подтверждены, уведомила арендатора ФИО4 о том, что размер арендной платы изменен с размера 239 242 рубля на 275 325,05 рублей.

ДД.ММ.ГГГГ директор департамента имущественных отношений письмом № уведомил арендатора о том, что арендная плата за пользование земельного участка составляет 239 242 рубля и имеется задолженность в размере 729 454,63 руб., а также начислена пеня в размере 197 606,72 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес арендатора направлено требование письмом №, согласно которому подтвержден долг по арендным платежам в размере 729 454,63 рубля и начисленной пени в размере 212 925,26 рублей и предложено незамедлительно ликвидировать задолженность.

На предложение истца арендодателю представить расчет долга и начисленной пени, запрос остался без ответа до настоящего времени.

Как усматривается из прилагаемых к настоящему иску материалов арендатор дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ об изменении цены арендной платы с 135 243,11 руб. в год на арендную плату в год в размере 239 242,00 руб. не подписал. Следовательно, такое соглашение в силу закона считается не заключенным, а редакция договора в том числе в части цены и обязательств по платежам - неизменной.

Пунктом 1 статьи 425 ГК Российской Федерации закреплено, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со статьей 446 ГК Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, па рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Разногласия, которые возникли при заключении договора и не были переданы па рассмотрение суда в течение шести месяцев с момента их возникновения, не подлежат урегулированию в судебном порядке.

По истечении 30 дней с момента получения арендатором от арендодателя предложения о заключении соглашения об изменении цены арендной платы с 135 243,11 руб., на 239 242,00 руб. и совершения последним отказа от заключения такого соглашения ответчик в суд о понуждении к заключении такого соглашения не обращался, в суд разногласия возникшие при заключении договора не передавал. Следовательно, по истечении шести месяцев обязательство для арендодателя и арендатора сохранены в прежней редакции договора, то есть по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ

Пунктом 1 статьи 450 1 К Российской Федерации установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С учетом содержания названного закона и принятых сторонами обязательств изменять условия договора (обязательства) только на основании соглашения, то поскольку ответчик не стремился исполнить такое обязательство перед истцом, то все его действия направленные на одностороннее изменения условий оплаты аренды земельного носят для истца необязательный характер и не могут породить обязанность осуществления платежа в размере исчисленном таким ответчиком.

В одностороннем порядке изменять стоимость аренды ответчик был не вправе до тех пор, пока не достигнуто соглашение с арендатором за счет фиксации, оформления и подписания дополнительного соглашения (пункт 4.3. договора) или же за счет принятого судом решения при разрешении разногласия, с наличием которого любая из сторон обратилась в суд.

Осуществляя действия, направленные на аргументацию занимаемой позиции в обоснование изменения стоимости арендной платы в сторону ее увеличения, ответчик в различных своих письмах, последовательно осуществлял ссылку на постановление главы города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности», в соответствии с которым размер годовой арендной платы за пользование земельными участками определяется на основании отчета об их рыночной оценке, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованием Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом им не было учтено, что как названное постановление главы муниципального образования, так и названный федеральный закон не регулируют сложившиеся правоотношения между сторонами. Для истца постановление главы города Сочи не является обязательным и к нему не обращено. Такое постановление не направлено на возникновение, изменение или прекращение таких правоотношений. Следовательно, ссылка на такое постановление является несостоятельной.

В тоже самое время, возражение истца и вносимые им предложения относительно обоснованности изменения размера арендной платы, проект дополнительного соглашения, направленный на изменение размера арендной платы в соответствии с методикой, определяемой названным выше постановлением главы муниципального образования, не были надлежащим образом рассмотрены и разрешены. О чем свидетельствует письмо от 18.10.2016г. за подписью исполняющего обязанность директора департамента имущественных отношений ФИО5, в котором тот вновь осуществил ссылку на постановление главы г. Сочи от ДД.ММ.ГГГГ № и на отчет об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от ДД.ММ.ГГГГ №, в соответствии с выводом которого размер арендной платы составляет 239 242,00 руб. Доводы и аргумента заявителя не были оценены и им не была дана правовая оценка.

Представитель ответчика администрации г. Сочи по доверенности ФИО2 исковые требования не признала и просила суд отказать в их удовлетворении. Суду пояснила, что размер арендной платы обоснованный и не противоречит законодательству РФ, а требования иска направлены на оспаривание пункта 4.1 договора аренды, размера арендной платы, которым ранее Центральным районным судом г.Сочи была дана правовая оценка в решении при рассмотрении гражданского дела № с участием этих же сторон.

Выслушав доводы и возражения стороны, изучив материалы дела и исследовав представленные по делу доказательства в их совокупности, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 36 Конституции РФ, п. 7 ст. 1 ЗК РФ, использование земли на территории Российской Федерации является платным.

В силу ч. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены собственниками в аренду в соответствии с гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды.

Размер арендной платы является существенным условием договора, на что указывает п. 3 ст. 65 ЗК РФ. Это означает, что если сторонами не определено условие о размере арендной платы, то договор аренды не считается заключенным.

Статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, сроки и условия внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с абзацем 2 п. 1 статьи 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Подпунктом 1 п. 2 этой же статьи Кодекса предусмотрено, что арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Договорное условие, за исключением специально установленных законом случаев, о размере арендной платы подчинено принципу свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

На основании пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса (в редакции до ДД.ММ.ГГГГ) и статьи 39.7 Земельного кодекса (в действующей редакции) плата за пользование земельным участком, относящимся к публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, устанавливается органом местного самоуправления.

Как установлено в судебном заседании и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГг. между истцом и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Краснодарскому краю через Сочинский филиал был заключен договор аренды земельного участка из земель поселений, расположенный во второй зоне округа санитарной охраны курорта в зоне особого режима использования земель, в зоне рекреационной жилой застройки по генплану города Сочи, в экономико-планировочной зоне Д-1, с кадастровым номером 23:49:0125013:0010, общей площадью 1188 кв.м., находящийся по адресу Краснодарский край г.Сочи, <адрес> для эксплуатации кафе-гриль.

Срок аренды установлен до ДД.ММ.ГГГГ.

На данном земельном участке расположен объект недвижимости - нежилое здание кафе-гриль литер С, С1, с общей площадью 450,2 кв.м, принадлежащий ФИО4 на праве собственности на основании договора купли-продажи от 22.10.2004г. В дальнейшем дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности города-курорта Сочи на земельный участок в договор аренды были внесены изменения, в соответствии с которыми Арендодателем были указаны город-курорт Сочи в лице директора департамента имущественных отношений администрации г.Сочи.

Пункт 4.3 договора предусматривает изменение арендной платы в связи инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативно-правовые акты РФ, Краснодарского края, органов местного самоуправления, либо изменения рыночной стоимости участка.

Размер арендной платы пересматривается при существенном изменении рыночной стоимости земельного участка или рыночной арендной платы, но не реже одного раза в пять лет, а также при переводе земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства РФ (п.4.4).

В случае передачи земельного участка в субаренду размер арендной платы в пределах срока договора субаренды определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности, но не может быть ниже размера арендной платы по настоящему договору (п.4.9).

Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГг. арендодатель предложил внести изменения в договор аренды, предложив размер годовой арендной платы определять в соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости величины арендной платы от 28.10.2015г. № и установить ее в размере 239 242 рублей.

Согласно ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, ставка арендной платы была определена по соглашению сторон и по правилам п.п. 1 п. 2 ст. 614 Кодекса стороны определена в договоре аренды и соглашении к нему.

Установленная в договоре арендная плата была рассчитана Департаментом имущественных отношений администрации г.Сочи на основе постановления Администрации города Сочи от ДД.ММ.ГГГГ N 210 «О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи», (действовавшего на момент спорных правоотношений), Федеральным законом от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» а также на условиях Договора и дополнительных соглашений к нему.

Постановлением администрации от ДД.ММ.ГГГГ N 1699 утвержден Порядок расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов (действует с ДД.ММ.ГГГГ).

На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором, то есть изменение цены по договору аренды в одностороннем порядке становится возможным, если стороны прямо закрепили этот порядок в договоре.

Таким образом, условия договора аренды, соглашения и оспариваемое письменное требование ответчика о погашении задолженности по арендной плате за земельный участок, соответствуют положениям и действующему нормативному правовому акту, установившему порядок определения (расчета) арендной платы в отношении муниципальных земель на территории города Сочи и действующему законодательству РФ в области землепользования.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; иными способами, предусмотренными законом.

Глава 34 ГК РФ также не содержит нормы о предоставлении арендатору права требовать применения определенной ставки арендной платы, о признании незаконными действий арендодателя по исчислению арендной платы, об обязании арендодателя производить перерасчет арендной платы.

В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, устанавливающих или изменяющих ставки арендной платы на очередной период на земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в установленном размере.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд,

решил:

В удовлетворении искового заявления ФИО4 к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи о признании требований о погашении арендной платы за земельный участок не соответствующим закону, и признании права на арендную плату, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Сочи.

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Центрального

районного суда г.Сочи Н.А. Круглов