Решение № 2-3789/2017 2-3789/2017~М-2798/2017 М-2798/2017 от 28 декабря 2017 г. по делу № 2-3789/2017

Дело №


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

28 декабря 2017 года <адрес>

Октябрьский районный суд <адрес> в составе:

Председательствующего судьи Заботиной Н.М.,

при секретаре Зинченко А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску ФИО1 к <адрес>, ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

<адрес> обратилась в суд с иском к ФИО1 с учетом уточнений о расторжении договора аренды земельного участка от /дата/ № и взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> в размере 417810,52 руб., из которых: 289926,80 руб. – задолженность по арендной плате, 127883,72 руб. – пени.

В обоснование требований истец указал, что /дата/ между арендодателем в лице администрации <адрес> и арендатором в лице ФИО2, действующей по доверенности, за ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, местоположение участка: <адрес>, г. район Ордынский, общая площадь – 74265 кв.м., категория земель «Земли населенных пунктов», кадастровый №, разрешённое использование земельного участка: для размещения производственных помещений. Срок действия договора аренды устанавливается с /дата/ по /дата/. Указанный договор зарегистрирован Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> /дата/ №. В соответствии с условиями вышеуказанного договора (п.4.4.6) арендатор обязан своевременно и в установленном размере вносить арендную плату, обязанность арендатора по уплате арендной платы считается исполненной с момента поступления денежных средств на расчётный счет арендодателя. Согласно п.3.1. договора размер арендной платы за участок в годовом исчислении составляет 127438,74 руб., арендная плата за использование земельного участка начисляется и подлежит оплате с /дата/. Арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным путем перечисления на расчетный счет. Впоследствии арендуемый земельный участок с кадастровым номером № изменил свою фактическую площадь с /дата/ и имеет общую площадь 67582кв.м. согласно выписки из ЕГРН от /дата/. В нарушении условий договора арендатор в период с /дата/ по /дата/ арендную плату не оплачивал, в результате чего, образовалась задолженность по арендной плате в сумме 289 926,80 руб. В соответствии с п.5.1. договора, за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор выплачивает пени из расчета 0,1% от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки по реквизитам п.3.2 договора. В связи с тем, что арендатор арендную плату согласно договору не оплачивал, или оплачивал частично: за период с /дата/ по /дата/ начислена пеня в сумме 127883,72 руб., общая сумма задолженности составила 417810,52 руб. В адрес ответчика было направлено уведомление, в котором указывалось о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени. Данная претензия была ответчиком оставлена без ответа. В связи с чем, истец вынужден обратиться с указанным иском в суд.

В ходе рассмотрения дела ФИО1 обратился в суд со встречным иском к администрации <адрес>, ФИО2, в котором просит признать договор аренды земельного участка № от /дата/, заключенный между администрацией <адрес> и ФИО2, ничтожной сделкой, и применить последствия недействительности сделки в виде признания указанного договора, заключенным от имени и в интересах ФИО2 (л.д. 106-108).

В обоснование доводов встречного иска указав, что исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды ФИО1 не признает, считает указанный договор недействительной сделкой, поскольку данный договор заключен между администрацией <адрес> и ФИО2 от имени ФИО1 на основании доверенности. Однако, ФИО1 ФИО2 доверенность на заключение от его имени договора аренды земельного участка № от /дата/ не выдавал и не уполномочивал ФИО2 заключать такой договор. Более того, ничего не знал о заключении ФИО2 указанного договора аренды, ФИО2 о заключении такой сделки в известность не ставила, о намерении заключить такую сделку не уведомляла, существенные условия сделки с ним не согласовывала. Таким образом, учитывая отсутствие у ФИО2 полномочий на заключение оспариваемого договора аренды от имени ФИО1, указанная сделка является недействительной, и в силу прямого указания закона, ФИО2 является лицом, принявшим на себя обязательства по сделке.

Представитель истца по первоначальному иску администрации <адрес> в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, направил отзыв, в котором просил дело рассмотреть в свое отсутствие, встречные исковые требования ФИО1 не признал, просил в их удовлетворении отказать, поскольку договор аренды земельного участка от /дата/ № был заключен между истцом и ФИО2, которая действовала по доверенности, выданной ФИО1 и заверенной нотариально /дата/. Данной доверенностью ФИО1 уполномочивал ФИО2 зарегистрировать на его имя право аренды или право собственности на земельный участок, являющийся предметом спора. Данная доверенность не признана недействительной, никем не оспорена и действовала на момент заключения оспариваемого договора. Кроме того, ФИО1 пропущен срок исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной. Ранее в судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования уточненного иска поддержал в полном объеме, просил уточненный иск удовлетворить в полном объеме.

Ответчик по первоначальному иску ФИО1 (истец по встречному иску) в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом о дате, времени и месте рассмотрения дела, направил в суд представителя.

В судебном заседании представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 первоначальные уточненные исковые требования не признал в полном объеме, встречные исковые требования поддержал, на удовлетворении встречного иска настаивал, дополнительно просил снизить размер неустойки по договору аренды, полагая ее явно завышенной и не соответствующей требованиям разумности и справедливости.

Ответчик по встречному иску ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, направила в адрес суда заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, полагая, что исковые требования администрации <адрес> подлежат удовлетворению в полном объеме.

Суд, выслушав стороны, оценив в совокупности, представленные доказательства, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч. 1 ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании ч.1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Судебным разбирательством установлено, что /дата/ между арендодателем администрацией <адрес> и арендатором в лице ФИО2, действующей по доверенности от /дата/ №, удостверенной нотариусом, за ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № (л.д. 6-9), согласно которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, из категории «земли сельскохозяйственного назначения» с кадастровым номером №, общей площадью 742650,00 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения производственных помещений.

Настоящий договор заключен сроком на 15 лет с /дата/ по 01.11.2026г. (п. 2.1. договора).

Согласно выписке из ЕГРП филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационная запись №; площадь участка 74265 кв.м. из категории «земли сельскохозяйственного назначения», разрешенное использование: для размещения производственных помещений (л.д. 9,10).

Согласно п. 3.1 договора размер годовой арендной платы установлен торгами и составляет 127438,74 руб., оплата по договору аренды начисляется с 01.11.2011г. Арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее первого числа месяца, следующего за расчетным путем перечисления на расчетный счет (п.3.2.). Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора аренды (приложение № л.д. 11). Размер арендной платы изменяется на основании нормативного правового акта органа местного самоуправления не чаще одного раза в год (п. 3.4).

Арендуемый земельный участок с кадастровым номером 54:20:020901:1684 изменил свою фактическую площадь с /дата/ и имеет общую площадь 67582кв.м. согласно выписки из ЕГРН от /дата/ (л.д. 51-53).

Как указывает истец ФИО1 арендную плату согласно договору не оплачивал или оплачивал частично, администрацией <адрес> принимались меры по решению вопроса в досудебном порядке, так /дата/ ФИО1 направлялось уведомление о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени с разъяснением положений ст.ст. 450, 619 ГК РФ (л.д. 13,14), но до настоящего времени, ФИО1 продолжает нарушать условия заключенного договора, и не оплачивает арендную плату. Данный факт не оспаривался ответчиком в судебном заседании, доказательств обратного суду ответчиком не представлено.

В связи с чем, со ФИО1 в пользу администрации <адрес> подлежит взысканию задолженность по арендной плате по состоянию на /дата/ в размере в размере 289926,80 руб. Судом проверен и принят расчет задолженности по арендной плате, составленный истцом (л.д. 74), доказательств иного размера ответчик в порядке ст. 56 ГПК РФ суду не представил.

В силу п. 5.1 договора за нарушение срока внесения арендной платы по настоящему договору, арендатор уплачивает пеню в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, перечисляется в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора.

Поскольку ФИО1 надлежащим образом не исполняются обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды, суд приходит к выводу, что за несвоевременное внесение арендной платы на основании п. 5.1 договора подлежит начислению неустойка за каждый день просрочки в размере 0,1% от суммы задолженности за истекший период.

В связи с отсутствием доказательств, подтверждающих погашение задолженности, отсутствием возражений ФИО1 по расчету размера задолженности по договору аренды земельного участка, суд приходит к выводу, что исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки также являются обоснованными.

Истцом заявлен период ко взысканию с /дата/ по /дата/ и в материалы дела представлен расчет (л.д. 74), согласно которого задолженность по пени составляет 127 883,72 руб.

Согласно п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Ответчиком ФИО1 заявлено ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ, согласно которым, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования ст.333 ГК РФ, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушений обязательств является одним из правовых способов, предоставленных законом, направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требований статьи 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. При применении данной нормы суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (Определение Конституционного Суда РФ от 21.12.2000г. №-О).

Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

Принимая во внимание компенсационный характер неустойки, исключительные обстоятельства по делу, такие как размер заявленной истцом суммы неустойки, период допущенной ответчиком просрочки исполнения обязательств по договору, исходя из обязанности суда установить баланс между применяемой к нарушителю меры ответственности и оценкой размера ущерба, причиненного нарушением обязательства, суд приходит к выводу о том, что подлежащая уплате ответчиком неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства по договору и подлежит снижению до 80000 руб., что по мнению суда, является достаточным и соразмерным обстоятельствам дела, при этом, обеспечивает баланс интересов взыскателя и должника.

Таким образом, с ответчика ФИО1 в пользу администрации <адрес> подлежит взысканию задолженность по договору аренды земельного участка от /дата/ № в размере 289926, 80 руб., пени за просрочку внесения платежей в сумме 80000 руб.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку судом установлено, что арендатор ФИО1 ненадлежащим образом вносил арендные платежи, в 2015, 2016, 2017 годах систематически нарушал условия договора о сроках внесения арендных платежей и более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносил арендную плату в полном объеме, предупреждался о необходимости оплаты задолженности по арендной плате и пени с разъяснением положений ст.ст. 450, 619 ГК РФ (л.д. 13,14), что является основанием для расторжения договора, а потому исковые требования администрации <адрес> о расторжении договора аренды от /дата/ №, также подлежат удовлетворению.

Указанное решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регистрационной записи договора аренды земельного участка № от /дата/ № от /дата/.

На основании п. 1 ст. 103 ГПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскивается с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, следовательно, со ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию госпошлина в размере 6899,27 руб.

Разрешая требования встречного искового заявления, суд исходит из следующего.

На основании тс. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно

Согласно п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу п. 71 Постановления Пленума ВС РФ от /дата/ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой ГК РФ», Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ). При этом не требуется доказывания наступления указанных последствий в случаях оспаривания сделки по основаниям, указанным в статье 173.1, пункте 1 статьи 174 ГК РФ, когда нарушение прав и охраняемых законом интересов лица заключается соответственно в отсутствии согласия, предусмотренного законом, или нарушении ограничения полномочий представителя или лица, действующего от имени юридического лица без доверенности.

В обоснование встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка, ФИО1 ссылается на то, что договор аренды земельного участка от /дата/ № заключен между администрацией <адрес> и ФИО2 от имени ФИО1 на основании доверенности. Однако, ФИО1 ФИО2 доверенность на заключение от его имени договора аренды земельного участка № от /дата/ не выдавал и не уполномочивал ФИО2 заключать такой договор.

Согласно ч. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами (ч. 1 ст. 160 ГК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Положениями ст. 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 182 ГК РФ полномочия по сделке могут быть переданы от одного лица к другому лицу, в том числе и по доверенности. Действия, совершенные уполномоченным лицом соответственно создают, изменяют и прекращают гражданские права и обязанности представляемого.

Пунктом 1 статьи 185 ГК РФ установлено, что доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу или другим лицам для представительства перед третьими лицами.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку.

Как усматривается из договора аренды земельного участка от /дата/ №, он заключен между администрацией <адрес> и ФИО2, действовавшей от имени ФИО1 на основании доверенности от /дата/ №.

В материалы дела представлена доверенность № от /дата/ (л.д. 109), удостоверенная нотариусом ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа <адрес> ФИО6, согласно которой ФИО1 уполномочивает ФИО2 зарегистрировать на его имя право аренды или право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, с правом подписания и расторжения договора аренды вышеуказанного земельного участка; для чего ей предоставляется право быть представителем, в том числе, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации и картографии по <адрес>, администрациях муниципальных образований.

Согласно ответа нотариуса ФИО6 (л.д. 100), /дата/ действительно была удостоверена доверенность от имени ФИО1, /дата/ г.р., на ФИО2, /дата/ г.р., зарегистрированная в реестре №.

Проверяя доводы ФИО1 о недействительности указанного договора по мотиву того, что он не выдавал доверенность ФИО7 на совершение сделки, суд пришел к выводу о недоказанности данного утверждения.

Из вышеуказанного следует, что ФИО2, заключая договор аренды земельного участка /дата/, действовала от имени и в интересах ФИО1, а потому оснований для признания данной сделки недействительной по основаниям, указанным ФИО1, не имеется.

Каких-либо доказательств, отвечающих требованиям относимости и допустимости, свидетельствующих о том, что ФИО1 не выдавал доверенность на имя ФИО2, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, согласно которой каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, в суд не представлено.

При подписании оспариваемого договора стороны были ознакомлены с его условиями, ими достигнуто соглашение по всем существенным условиям, в частности по размеру арендной платы и по условиям периодичности ее внесения. Договор аренды земельного участка фактически исполнен, право аренды зарегистрировано надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исковых требований о признании недействительным договора аренды земельного участка от /дата/ №, заключенного на основании доверенности, выданной /дата/.

В силу ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности устанавливается в три года.

На основании ст. 199, 200 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В соответствии со ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Поскольку договор аренды земельного участка заключен /дата/, со встречным исковым заявлением ФИО1 обратился /дата/, таком образом, срок обращения с иском в суд ФИО1 пропущен.

Уважительности причин пропуска срока для обращения с данным исковым заявлением, ФИО1 не представлено, а потому в удовлетворении заявленных исковых требований также подлежит отказать.

Учитывая изложенное, суд, приходит к выводу об отказе во встречном иске ФИО1 к <адрес>, ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования <адрес> к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по договору аренды, удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от /дата/ №, заключенный между <адрес> и ФИО2, действующей по доверенности за ФИО1.

Взыскать со ФИО1 в пользу <адрес> задолженность по договору аренды от /дата/ № по арендной плате в размере 289926,80 руб., пени в размере 80 000руб., а всего взыскать 369 926 (триста шестьдесят девять тысяч девятьсот двадцать шесть) рублей 80 коп.

В остальной части иска <адрес> отказать.

Взыскать со ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 6899,27 руб.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО1 к <адрес>, ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в <данные изъяты> областной суд с подачей апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд <адрес>, в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.

Мотивированное решение изготовлено /дата/.

Судья /подпись/ Н.М. Заботина