Решение № 3А-1037/2020 3А-1037/2020~М-759/2020 М-759/2020 от 8 декабря 2020 г. по делу № 3А-1037/2020

Дело № 3а-1037/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 декабря 2020 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Санниковой С.А.,

при секретаре Долженко В.И.,

слушал в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению АО «Тандер» об определении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

АО «Тандер» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 15 827,2 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...> в размере его рыночной стоимости, равной 436 931 000 рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что в соответствии с отчетом от 15 мая 2020 года № 33/К-20-195, выполненным ИП ФИО1, рыночная стоимость указанного объекта составляет 436 931 000 рублей. Вместе с тем, согласно данным филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю», кадастровая стоимость спорного объекта составляет 693 417 743,02 рублей.

Административный истец является собственником данного объекта и считает, что результаты государственной кадастровой оценки его стоимости являются неверными и нарушают права истца, так как ведут к необоснованному увеличению размера имущественного налога.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика - департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку в случае их удовлетворения снижение кадастровой стоимости объекта составит 37%.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО3 в отзыве на административное исковое заявление не выражает какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления.

Представителем филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю по доверенности ФИО4 в суд направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором удовлетворение требований в части установления кадастровой стоимости в размере рыночной представитель оставляет на усмотрение суда.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО5 поддержал заявленные административные исковые требования, просил установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> в размере рыночной стоимости, определенной согласно результатам судебной оценочной экспертизы.

Представители административного ответчика департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 и ФИО6 поддержали позицию, изложенную в отзыве на административное исковое заявление и дополнении к нему, просили суд отказать в удовлетворении иска.

Представители административного ответчика Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» и заинтересованного лица администрации Краснодарского края в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, ходатайств относительно рассмотрения дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не заявляли.

Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив доводы административного иска и возражения, исследовав доказательства и материалы дела, заслушав пояснения эксперта, суд считает административный иск подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 2 части 1 статьи 3 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», кадастровая стоимость – стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьей 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 2 статьи 3 названного Федерального закона кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса Российской Федерации налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 настоящего Кодекса.

В соответствии со статьей 1.1 Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций» налоговая база как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества определяется в отношении:

1) административно-деловых центров и торговых центров (комплексов) и помещений в них;

2) нежилых помещений, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;

3) жилых домов и жилых помещений, не учитываемых на балансе в качестве объектов основных средств, в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно части 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Как указано в абзаце 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума ВС РФ № 28), с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 15 827,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г.Сочи, Адлерский район, ул. Приреченская, 2/5, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 20 марта 2020 года №99/2020/321059473. Таким образом, административный истец вправе оспаривать кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости.

В силу положений главы 30 Налогового кодекса Российской Федерации, Закона Краснодарского края от 26 ноября 2003 года № 620-КЗ «О налоге на имущество организаций», административный истец является плательщиком налога на имущество организаций, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости, являющегося объектом налогообложения.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости определена уполномоченным органом по состоянию на 1 января 2018 года в размере 693 417 743,02 рублей, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 марта 2020 года № 23/ИСХ/20-543075.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, в связи с чем суд считает 1 января 2018 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По данным отчета об оценке № 33/К-20-195 от 15 мая 2020 года, выполненного ИП ФИО1, рыночная стоимость объекта недвижимого имущества: нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 15 827,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Приреченская, 2/5, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 436 931 000 рублей.

Как следует из материалов дела, между результатами определения кадастровой стоимости, установленными уполномоченным органом, и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имеется существенное различие в суммах оценки.

Представитель административного истца АО «Тандер» по доверенности ФИО7 ходатайствовала о назначении судебной экспертизы.

Согласно части 1 статьи 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Суд может назначить экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 23 Постановления Пленума ВС РФ № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении, в том числе и вопрос об установлении рыночной стоимости (статьи 77, 78 КАС РФ).

Учитывая изложенное, определением суда от 3 августа 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, проведение которой поручено эксперту ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО8

Согласно заключению № 3а-1037 от 18 сентября 2020 года судебной оценочной экспертизы, выполненной экспертом ФИО8, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 492 320 000 рублей.

От представителя административного истца по доверенности ФИО5 поступило ходатайство о рассмотрении дела в упрощенном (письменном) порядке, без его участия, в котором он просит вынести решение об установлении кадастровой стоимости объекта с кадастровым номером <№...> в размере, установленном в заключении судебной экспертизы.

От представителя административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО2 поступило дополнени????????????????????????????????A???????????????????????????????????????????

От представителя административного ответчика Государственное бюджетное учреждение Краснодарского края «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО9 поступили возражения на административный иск, в которых представитель просит отказать в удовлетворении заявленных исковых требований, поскольку экспертное заключение, подготовленное экспертом ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО8, составлено с нарушениями законодательства, регулирующего оценочную, экспертную деятельность.

В частности, представители административных ответчиков ссылаются на то, что:

1. В заключении в пункте 2.3 эксперт не учел требования пункта 11 Федерального стандарта оценки № 1, в связи с чем необоснованно принято решение об отказе от использования затратного и сравнительного подходов при расчете стоимости объекта экспертизы.

Согласно пункту 11 ФСО № 1 «Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы. При выборе используемых при проведении оценки подходов следует учитывать не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки, допущения, полноту и достоверность исходной информации. На основе анализа указанных факторов обосновывается выбор подходов».

Затратный подход эксперт не использовал. Обоснование выбора подходов, предусмотренное пунктом 11 ФСО № 1, отсутствует, тогда как затратный подход - это единственный прямой подход, учитывающий цели и задачи оценки, предполагаемое использование результатов оценки - это стоимость ОКС без учета стоимости земельного участка.

2. Эксперт использует доходный подход к оценке и в входе работы исключает 2 208 кв.м общей площади из расчетов, тем самым занижает стоимость объекта и никак эту площадь в дальнейшем не учитывает.

3. При использовании сравнительного подхода эксперт делает корректировку на общую площадь объекта оценки, снижая стоимость объектов аналогов от 23 до 45%, мотивируя это тем, что чем меньше площадь, тем выше стоимость единицы площади. Однако подобранные экспертом объекты аналоги говорят об обратном: так, стоимость 1 кв.м объектов аналогов площадью 120 и 287 кв.м. составляет 62 500 и 59 233 соответственно, а площадью 1 880 кв.м уже 76 000 рублей, площадью 800 кв.м - 87 500 рублей. Таким образом, используемые экспертом справочники не соответствуют рынку города Сочи и не применимы к нему.

Таким образом, по мнению ответчиков, определенная экспертом рыночная стоимость объекта оценки не может быть признана достоверной.

Согласно части 1 статьи 83 КАС РФ, если заключение эксперта (комиссии экспертов) будет признано судом неполным или неясным, суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту (той же или другой комиссии экспертов).

Учитывая, что для оценки соответствующих доводов представителей административных ответчиков и устранения возможных сомнений в объективности проведенного экспертного исследования требуются специальные знания в области оценочной деятельности, определением суда от 14 октября 2020 года по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Краснодарский центр оценки и правовых экспертиз» ФИО8

Согласно дополнительному заключению эксперта от 20 ноября 2020 года № 3а-1037/2020 рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 1 января 2018 года составляет 492 320 000 рублей.

Суд, исследовав заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы, оценив по правилам, установленным статьями 83, 84 КАС РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Эксперт ФИО8 является оценщиком 1 категории со значительным стажем оценочной/экспертной работы, имеет действующий квалификационный аттестат в области оценочной деятельности, документы, свидетельствующие о членстве в саморегулируемой организации, а также об обязательном страховании гражданской ответственности, является членом Экспертного совета Ассоциации «Межрегиональный союз оценщиков». Предусмотренных законом оснований для отвода эксперта судом не установлено.

Заключение содержит всю необходимую информацию, предусмотренную Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», а именно, сведения об эксперте, дате проведения и характере экспертизы, о задании на оценку, о списке использованной литературы. Также экспертом подробно описаны объекты оценки, проанализирован и правильно определен сегмент рынка, к которому относятся спорные объекты недвижимости, детально описано проведенное исследование, с учетом которого дан ответ на поставленный вопрос. При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости действующим законодательством. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимого имущества проведена на основании материалов дела. Таким образом, заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определённую по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Представители административного ответчика ходатайств о назначении повторной экспертизы не заявляли, на вопросы, указанные дополнениях к отзыву и возражениях на иск, экспертом даны пояснения в суде.

В частности, эксперт пояснил, что обоснование выбора применяемых подходов к оценке отражено в разделе 2.3 заключения на стр. 33 первичной экспертизы. Отказ от затратного подхода обоснован тем, что рынок коммерческой недвижимости достаточно развит, имеется возможность применить сравнительный и/или доходный подход. С учетом положений п. 24 «в» ФСО № 7, эксперт вправе отказаться от применения затратного подхода.

В соответствии с подпунктом «в» пункта 24 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Министерства экономического развития России от 25 сентября 2014 года №611, затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют).

Рынок недвижимости, к сегменту которого относится объект исследования, достаточно развит в г.Сочи, что позволяет подобрать достаточно информации для применения иных подходов к оценке объекта и отказаться от применения затратного подхода.

При таких данных доводы административных ответчиков - департамента имущественных отношений Краснодарского края и ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ», о необоснованном с их точки зрения отказе эксперта от использования затратного подхода является несостоятельным.

На оценку представлено здание общей площадью 15 827,20 кв.м, из них площадь универсального магазина литер А составляет 13 619,2 кв.м, остальная площадь приходится на технический этаж литер А, п/А (л.д. 90 раздел IV Технического паспорта).

На стр. 45 экспертизы указан размер арендопригодной площади. Учет арендопригодной площади закреплен в применяемом экспертом Справочнике оценщика недвижимости – 2017 (Нижний Новгород, 2017, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, под ред. ФИО10, стр. 29).

Таким образом, судебным экспертом верно исключена вспомогательная площадь объекта исследования, относящаяся к техническому этажу.

Применение корректировки на общую площадь обусловлено соблюдением экспертом требований п. 22 «е» ФСО № 7. Обоснование корректировки предоставлено на стр. 38-39 заключения.

Применяемые судебным экспертом данные основаны на масштабной репрезентативной выборке. Отличие цен объектов объясняется влиянием различных ценообразующих факторов (не только масштаба), поэтому делать выводы об обратной зависимости цены от площади по 4-м объектам некорректно. Также следует учесть, что стоимость рассчитывается по согласованным ценам сходных аналогов (после внесения корректировок), имеющих определенный диапазон цен. При этом все расчетные аналоги в заключении эксперта входят в диапазон допустимых значений (коэффициента вариации менее 33 %). Таким образом, методика оценки и положения стандартов оценки экспертом соблюдены.

При таких обстоятельствах суд считает заключение дополнительной судебной оценочной экспертизы объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным, экспертом даны убедительные пояснения на все замечания административных ответчиков.

Суд считает, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника объекта недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд полагает административный иск подлежащим удовлетворению в части установления кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установленной согласно выводам дополнительной судебной оценочной экспертизы.

Установление судом рыночной стоимости объекта недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 8 июля 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат, в связи с чем, датой подачи заявления следует считать 8 июля 2020 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 КАС РФ, суд

решил:

административный иск АО «Тандер» об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости - удовлетворить.

Установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, площадью 15 827,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, равной 492 320 000 (четыреста девяносто два миллиона триста двадцать тысяч) рублей, по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...> считать 8 июля 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером <№...>.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 14 декабря 2020 года.

Судья: С.А. Санникова