Решение № 2-1156/2017 2-1156/2017~М-1053/2017 М-1053/2017 от 14 декабря 2017 г. по делу № 2-1156/2017

Дело № 2-1156/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Семилуки 15 декабря 2017 г.

Семилукский районный суд Воронежской области в составе судьи Сошиной Л.А.,

при секретаре Солоповой Н.М.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 по ордеру адвоката Марковой Е.И.,

представителя ответчика ФИО2 по ордеру адвоката Бондаренко Б.Н.,

третьего лица ФИО3,

рассмотрел в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском по тем основаниям, что ей на праве собственности принадлежало нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый номер № В указанном помещении располагается салон красоты «<данные изъяты> Право собственности на нежилое помещение было зарегистрировано в Управлении Федеральной регистрационной службы по Воронежской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ Это помещение было приобретено в период брака с ФИО4, брак заключен ДД.ММ.ГГГГ расторгнут ДД.ММ.ГГГГ В ДД.ММ.ГГГГ она познакомилась с ФИО3 В ДД.ММ.ГГГГ он рассказал, что у него есть возможность «провернуть» выгодную сделку, и попросил одолжить ему деньги. У нее необходимых средств не было, на что ФИО3 сказал, что он может взять в долг у микрокредитной организации, но понадобится обеспечение в виде залога. ФИО3 попросил предоставить принадлежащую ей квартиру в качестве залога, она под влиянием сильных чувств, и полностью доверяя ему, согласилась. Спустя некоторое время ФИО3 рассказал, что ему согласны оформить займ в <данные изъяты> учредителем которого является ФИО5. Все документы были оформлены ФИО5, ей нужно было приехать в Управление Росреестра по Воронежской области по адресу: <адрес> и подписать документы. ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 она приехала в здание Росреестра, там находился ФИО5, который передал ей пакет документов для подписи, будучи уверенной, что оформляет залог квартиры, подписала документы. Деньги в размере <данные изъяты> руб. ФИО5 передал ФИО3 в автомобиле после подачи документов на регистрацию. ДД.ММ.ГГГГ по той же схеме был оформлен займ под залог принадлежащего ей нежилого помещения, где располагается салон красоты, в котором она работает, право собственности на которое, как она узнала впоследствии, было оформлено на ФИО2 Сделка оформлялась в МФЦ в <адрес>, туда они с ФИО3 приехали на автомобиле, там находились ФИО6 и ФИО2 Ей были переданы документы на подпись, деньги в размере <данные изъяты> руб. ФИО6 передал ФИО3 В ДД.ММ.ГГГГ в салон пришли незнакомые мужчины, они искали ФИО3, сказали, что он не платит проценты по займу. В начале ДД.ММ.ГГГГ ней встретился ФИО6, рассказал, что ФИО3 скрывается от него, займ не возвращает, поэтому она должна освободить нежилое помещение, так как оно ей не принадлежит. Тогда она поняла, что вместо договора залога подписала договор купли-продажи нежилого помещения, и оно принадлежит ФИО2 В тот же день она обратилась в полицию. У нее намерения продавать нежилое помещение не было, также как и отсутствовали основания считать, что состоялась именно купля-продажа, так как оно не выбыло из ее владения. В спорном помещении как до, так и после сделки продолжает находиться салон красоты, спор относительно освобождения помещения отсутствует, по данному вопросу ФИО2 в суд не обращалась. Все это время бремя содержания помещения несла именно она, коммунальные платежи оплачивались ею. Передаточный акт от ДД.ММ.ГГГГ не отражает реальные события между сторонами сделки. Вышеуказанное объективно свидетельствует об отсутствии у сторон воли для наступления последствий совершения сделки купли-продажи спорного объекта. Воля сторон была направлена на заключение договора залога для обеспечения договора займа между ФИО6 и ФИО3, в котором она выступала как залогодатель. Договор об отчуждении имущества, который был заключен в обеспечение исполнения условий договора займа, можно квалифицировать как притворный на основании п. 2 ст. 170 ГК РФ, в связи с тем, что в действительности стороны предполагали передать имущество в залог на общий срок договора займа, не подразумевая переход права собственности за плату или безвозмездно. Просит признать договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> кадастровый номер № заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ недействительным, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>, признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

В судебном заседании истец ФИО1 поддержала заявленные требования.

Представитель истца ФИО1 по ордеру адвокат Маркова Е.И. в судебном заседании поддержала позицию доверителя.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена своевременно и надлежащим образом, позицию по делу изложила в письменном отзыве на исковое заявление, просила отказать в удовлетворении заявленных требований ФИО1, ссылаясь на то, что истец лично подписала договор купли-продажи нежилого помещения и акт приема-передачи данного помещения, а также расписку о получении денежных средств, кроме того, она лично присутствовала при оформлении сделки в Росреестре.

Представитель ответчика ФИО2 по ордеру адвокат Бондаренко Б.Н. в судебном заседании иск не признал, просил отказать в удовлетворении заявленных требований, указывая на то, что сделка купли-продажи совершена в соответствии с требованиями закона, оснований для отказа в регистрации права собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение не имелось.

Третье лицо ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования, настаивал на том, что ДД.ММ.ГГГГ денежные средства он получил лично от ФИО6 в качестве заемных средств, ФИО1 предоставила принадлежащее ей нежилое помещение в залог, долговых обязательств между ним и истцом не имеется.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом, в материалах дела имеется заявление о рассмотрении дела в его отсутствие, против удовлетворения заявленных требований он возражает, в письменных пояснениях указал на отсутствие каких-либо денежных обязательств с ФИО3, отрицал наличие договоренности с ФИО1 об обеспечении заемных обязательств ФИО3 путем предоставления имущества истца в залог, он только сообщил ФИО2, с которой давно знаком и находится в дружеских отношениях, о выгодном предложении по продаже нежилого помещения в <адрес>, и сопровождал ее при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ который был заключен в действительности.

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Воронежской области в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом, в адресованном суду заявлении просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в разрешении дела полагаются на усмотрение суда.

Выслушав истца, представителей сторон, третье лицо, свидетелей, исследовав материалы дела, обозрев отказной материал, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Статьей 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со статьей 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно части 3 и части 4 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии с частью 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из содержания приведенной нормы следует, что в притворной сделке имеет место две сделки: притворная сделка, совершаемая для вида (прикрывающая сделка) и сделка, в действительности совершаемая сторонами (прикрываемая сделка).

Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является.

По основанию притворности может быть признана недействительной лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки. При этом обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка. Признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на ее исполнение у обеих сторон.

Согласно пункту 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъективным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Таким образом, истец, обращаясь с иском о признании сделки ничтожной на основании пункта 2 статьи 170 ГК РФ, должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнить, но и фактически не исполнили.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

На основании пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется передать этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя, а обязанностью покупателя – оплата товара.

По вышеуказанным основаниям истцом оспаривается договор купли-продажи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с предметом которого ФИО1, выступающая в качестве продавца, обязалась передать ответчику нежилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а ФИО2, выступающая в качестве покупателя, должна была уплатить за переданное помещение денежные средства в размере <данные изъяты> руб. Право собственности ответчика ФИО2 зарегистрировано в установленном законом порядке, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №

При этом истец указывает, что оспариваемый договор прикрывал собой договор залога спорного нежилого помещения в обеспечение исполнения третьим лицом ФИО3 его обязательств по возврату заемных средств, и денег, указанных в пункте 3 договора в качестве цены договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб., она не получала.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Из содержания указанной нормы следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

При оценке заключенного сторонами договора купли-продажи недвижимости следует обращать внимание на следующие критерии: цена сделки, взаимосвязь продавца и покупателя, экономическая целесообразность сделки.

Совершая притворную сделку, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей подлежит установлению путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон. Обстоятельства устанавливаются на основе оценки совокупности согласующихся между собой доказательств. При этом принимаются во внимание все обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимоотношениях сторон, обычаи делового оборота, последующие пояснения сторон.

В данном случае, установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что как у продавца ФИО1, так и покупателя ФИО2 отсутствовали намерения создать соответствующие правовые последствия заключенного между ними договора купли-продажи.

Никем из сторон не оспаривалось, что ФИО1 и после ДД.ММ.ГГГГ осуществляла правомочия собственника по владению и пользованию спорным недвижимым имуществом, несла бремя его содержания и оплачивала коммунальные услуги. Ни в одной из организаций, отпускающих коммунальные услуги, ФИО2 как новый собственник нежилого помещения, не заявляла о переходе к ней права собственности на указанный объект. В материалы дела истец ФИО1 предоставила за указанный период подлинники квитанций по оплате коммунальных услуг, взноса на капитальный ремонт, услуг связи и за пользование Интернетом.

Кроме того, по ходатайству стороны истца судом был допрошен свидетель ПСВ который пояснил, что практически с начала образования салона красоты «<данные изъяты>» по заданию истца он выполняет ремонтные работы, связанные с поддержанием помещения в надлежащем состоянии. Буквально недавно он ремонтировал в салоне входную группу, покрасил стены, перестелил ламинат, поменял светильники, мойку для мытья головы, заменил канализационные трубы. Заказчиком всегда выступала ФИО1, ФИО2 он не знает. Ремонт канализации проводился в кабинете маникюра и педикюра в ДД.ММ.ГГГГ.

Из пояснений истца ФИО1, третьего лица ФИО3 следует, что при заключении спорного договора купли-продажи присутствовали наряду с ними ФИО2 и ФИО6 Указанный договор подписывался в МФЦ в г. Семилуки, после сдачи документов на регистрацию сделки ФИО6 передал ФИО3 денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. за минусом процентов в размере <данные изъяты> процентов в месяц за пользование денежными средствами.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивала на том, что с ФИО2 она не была знакома, условия договора купли-продажи до его подписания между ними не обсуждались, стоимость нежилого помещения не оговаривалась, спорный объект сторонами не осматривался, фактическая передача имущества не состоялась.

Третье лицо ФИО3 в суде пояснил, что ФИО2 ему порекомендовали в качестве кредитора, но спорное нежилое помещение приезжал смотреть ее представитель ФИО6, истца ФИО1 в салоне в тот момент не было, кроме того, у него на руках имелась копия свидетельства о регистрации права на данный объект. Именно с ФИО6 он оговаривал условия предоставления ему денежных средств в долг, в точности, размер займа, срок займа, проценты за пользование денежными средствами. После того, как он не смог платить проценты, он позвонил ФИО6, тот его заверил, что до весны никто не будет требовать с него деньги. ФИО2 в первый раз он с ФИО1 увидел только в здании МФЦ в <адрес>. Деньги ему отдал ФИО6, но уточнил, что женщине одной опасно быть с такой суммой, та стояла рядом в тот момент. В судебном заседании от ДД.ММ.ГГГГ третье лицо ФИО3 настаивал на том, что денежные средства он получил от ФИО6, ФИО2 тот представил в качестве своего адвоката. Какие именно документы подписывала ФИО1 он не знает, документы привезли ФИО6 с ФИО2, предварительно с документами никто из них не знакомился, ФИО1 с ФИО2 практически сразу прошли к сотруднику МФЦ для подачи документов, он с ФИО6 стоял в стороне, разговаривали друг с другом.

В порядке ст. ст. 144-145 УПК РФ ОМВД России по Семилукскому району проводилась проверка по заявлению ФИО1 (зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ КУСП №) о привлечении к уголовной ответственности лиц, которые мошенническим путем завладели недвижимостью по адресам: г<адрес>, и <адрес>, по результатам которой вынесено постановление от 16.11.2017 г. об отказе в возбуждении уголовного дела за отсутствием события преступления.

Как видно из отказного материала №, в письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 указал, что в ДД.ММ.ГГГГ с наступлением кризиса его строительная компания стала нести убытки, что привело к приостановлению деятельности. Им был подготовлен бизнес – план на строительство завода по оцинкованию металла и выпуску решетчатого настила в <адрес>, на что требовались инвестиции. Через партнеров были найдены инвесторы на территории Прибалтики, после полугодовалых переговоров пришли к соглашению о предоставлении кредита в размере <данные изъяты> миллионов евро на <данные изъяты> лет. Для получения вышеуказанных средств требовалась оплата банковской гарантии в размере <данные изъяты> евро. Финансовая ситуация в компании была неблагоприятная, поэтому он обратился за помощью к ФИО1 Таких денежных средств у нее в наличии не было, поэтому он предложил воспользоваться ее имуществом, заложив его. Поскольку <данные изъяты> отказалось выдать денежные средства под залог недвижимого имущества, он обратился к ФИО2, после чего ее представитель осмотрел нежилое помещение и предложил сумму займа в размере <данные изъяты> руб. После подписания договора в МФЦ г. Семилуки ему были переданы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., из данной суммы была вычтены процентов за первый месяц в сумме <данные изъяты> руб.

В письменных объяснениях от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 подтвердил, что именно он получил денежные средства по договору и использовал их на собственные нужды. Кроме того, он дополнил, что договор купли-продажи ФИО1 подписывала сама, денежными средствами он воспользовался в своих целях с согласия ФИО1, а у него перед ней есть устное обязательство по выкупу ранее принадлежащего ей нежилого помещения.

Имеющиеся разночтения в пояснениях ФИО3 касаются обстоятельств того, кто именно выступил займодавцем ФИО2 или ФИО6 и размера займа <данные изъяты> руб. или <данные изъяты> руб., которые не имеют правового значения для определения по делу юридически значимых обстоятельств, выражающихся в установлении действительной воли сторон, направленной на достижение определенного правового результата, который они имели в виду при заключении договора, поэтому не вызывают сомнения в достоверности его объяснения в той части, что спорное недвижимое имущество ФИО1 не имела намерения продавать, выразила согласие на предоставление нежилого помещения под залог в качестве обеспечения исполнения указанным третьим лицом долгового обязательства, которое возникло у него после получения им денежных средств.

С учетом изложенного у суда не имеется оснований для критической оценки данных в суде объяснений третьего лица ФИО3, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, согласуются с объяснениями ФИО1 и показаниями свидетелей со стороны истца, подтверждаются материалами дела. Как видно из отчетов оценочной компании «<данные изъяты>» <данные изъяты> № и № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб., а рыночный размер арендной платы за недвижимое имущество по указанному адресу по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб.

В письменном отзыве ФИО2, поддержанном в судебном заседании представителем ответчика по ордеру адвокатом Бондаренко Б.Н., она указала на то, что с ее стороны и, как она полагала на момент заключения договора, со стороны ФИО1 имела место именно сделка по отчуждению недвижимого имущества путем заключения договора купли-продажи. Относительно того, что ФИО1 пользуется принадлежащим ей нежилым помещением, она пояснила, что продажа помещения была связана с тем, что истцу срочно были нужны деньги, а в помещении находился салон красоты, поэтому они договорились, что продавец снизит цену помещения на <данные изъяты> руб., на что она предоставит ей возможность работать в течение года с условием оплаты коммунальных платежей, по истечение указанного срока между ними был подписан договор аренды помещения сроком на <данные изъяты> месяцев с оплатой арендной платы в размере <данные изъяты> руб. в месяц, в подтверждение чего в материалы дела предоставлен договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ Также сторона ответчика ссылалась на уплату налога на имущество за спорное нежилое помещение за ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается налоговым уведомлением № от ДД.ММ.ГГГГ чеком-ордером Сбербанк онлайн от ДД.ММ.ГГГГ

В судебное заседание третье лицо ФИО6 также не явился, в адресованных суду письменных пояснениях отрицал факт наличия заемных обязательств с ФИО3, при этом подтвердил, что сопровождал ФИО2 как при осмотре спорного нежилого помещения, так и при заключении договора купли-продажи.

Вместе с тем, необходимо учесть, что письменные пояснения ответчика ФИО2 и третьего лица ФИО6, как предоставленные в материалы дела, так и имеющиеся в отказном материале, сводятся только к оценке действий истца при заключении оспариваемого договора, из которых невозможно достоверно установить, когда и при каких обстоятельствах ФИО6 и, соответственно, ФИО2 стало известно о продаже спорного нежилого помещения. Кроме того, с момента заключения оспариваемого договора купли-продажи прошло более года, но нежилое помещение по адресу: <адрес>, в котором размещен салон красоты «<данные изъяты>», не выбывало из обладания истца, о чем также отражено в постановлении об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ

Допрошенные судом свидетели ЩВВ КНВ подтвердили суду, что салон красоты «<данные изъяты>» оказывает парикмахерские, косметические услуги населению по настоящее время, его хозяйкой является ФИО1, которая продолжает осуществлять предпринимательскую деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Кроме того, свидетель ФИО7 суду дополнила, что о проблемах ФИО1 ей стало известно, когда ДД.ММ.ГГГГ возможно в августе, в салон пришли двое ранее незнакомых ей мужчин, один из них прошел в кабинет к истцу, другой остался на улице. После этого разговора ФИО1 была сильно взволнована, плакала, пояснила, что мужчина с нее требовал деньги, в противном случае она должна будет освободить помещение салона на <адрес> Спустя некоторое время этот мужчина приезжал вновь, она лично слышала, как он говорил: «… пусть Роман не прячется».

Третье лицо ФИО3 суду пояснял, что от ФИО1 он узнал, что к ней приезжал ФИО6, требовал с нее деньги, она кричала в трубку, требовала от него объяснений.

При этом, ФИО1 в суде утверждала, что, подписывая предоставленные ей документы, в том числе договор купли-продажи, она не имела намерения отказаться от права собственности на принадлежащее ей нежилое помещение. Обратила внимание суда на то, что договор аренды нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ подписала вынуждено, находясь под давлением, сама ФИО2 не приезжала, в договоре она указала старые паспортные данные, поскольку не имела намерения оформлять аренду спорного помещения, которое считает своей собственностью.

Доводы истца наряду с пояснениями третьего лица ФИО3 подтверждаются показаниями свидетелей ФИО8, ФИО9, ФИО7, допрошенных судом. У суда не имеется оснований сомневаться в правдивости показаний данных лиц, которые были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, их личной заинтересованности в исходе дела не выявлено, стороной ответчика не доказано.

Кроме того, фактические обстоятельства согласуются с объяснениями истца о том, что заключение сделки для ФИО1 предусматривало другие правовые последствия, которые должны были быть реализованы ее волеизъявлением, облеченным в форму письменного договора, фактическое содержание договора не соответствует согласованной воле, в результате заключения договора возникли совершенно иные обстоятельства, не предусмотренные ранее достигнутым соглашением.

Позиция истца относительно обстоятельств заключения договора, не соответствия оформленного договора купли-продажи ее истинной воле, согласованным сторонами условиям, и в связи с этим приведшим фактически к возникновению иных обстоятельств между сторонами при рассмотрении дела ответчиком ФИО2 опровергнуты не были. Предоставленные стороной ответчика доказательства нельзя признать достаточными для подтверждения приведенных возражений против удовлетворения заявленных требований, доводы о снижении продажной стоимости помещения в связи с зачетом в качестве арендной платы за пользование помещением в течение года ничем объективно не подтверждены.

Исходя из изложенного, суд приходит к выводу о том, что при заключении спорного договора стороны преследовали иную цель и имели волю на совершение другой сделки, а именно, имели целью обеспечить исполнение долговых обязательств ФИО3, как заемщика, путем передачи принадлежащего истцу нежилого помещения в залог в качестве обеспечения исполнения денежного обязательства. Таким образом, совершенная между сторонами сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ прикрывала договор залога, и, соответственно, является ничтожной в силу своей притворности и не порождает для сторон этого договора правовых последствий.

С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ). Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Установленные по делу обстоятельства указывают на недействительной и сделки, которую стороны фактически имели в виду – договор залога нежилого помещения в обеспечения исполнения обязательств по договору займа, поскольку она не соответствует требованиям статьей 334, 339 ГК РФ и Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Как уже было указано, согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодатель). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

На основании пунктов 1-3 статьи 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Несоблюдение указанных правил влечет недействительность договора залога.

Из приведенных норм закона следует, что отсутствие письменной формы договора о залоге влечет его недействительность.

В соответствии со статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

В силу пункта 1 статьи 10 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор, в котором отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 или нарушены правила пункта 4 статьи 13 этого Федерального закона, не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

Поскольку в оспариваемом договоре купли-продажи от 10.08.2016 г. отсутствуют существенные условия, предусмотренные статьей 9 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», его регистрация в Едином государственном реестре недвижимости осуществлена как договора купли-продажи, а не в качестве договора залога спорного нежилого помещения, соответственно, данная сделка является ничтожной.

С учетом изложенного суд считает, что, применяя последствия недействительности сделки купли-продажи, спорное нежилое помещение подлежит возвращению в собственность ФИО1, право собственности на данный объект за ФИО2 подлежит прекращению. Для применения правил о двухсторонней реституции оснований не имеется, несмотря на подписание истцом расписки о получении денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи, поскольку установленные по делу обстоятельства подтверждают, что ФИО1 выступила только в качестве залогодателя спорного нежилого помещения с целью исполнения обеспеченного залогом денежного обязательства ФИО3, который, в свою очередь, подтвердил суду приобретение им денежных средств в отсутствие доказательственного подтверждения письменной формы договора займа. В материалах дела не имеется доказательств для переоценки фактических обстоятельств, которые указывают на то, что денежные средства в размере <данные изъяты> руб. были предоставлены именно ФИО2, которая с учетом установленных по делу обстоятельств не лишена права на защиту нарушенного права в судебном порядке.

Таким образом, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать договор купли-продажи нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, заключенный между ФИО1 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ недействительным (притворным).

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв. м, расположенное по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений, в том числе о погашении записи о праве собственности ФИО2 и восстановлении права собственности ФИО1 на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме.

Судья