Решение № 2-1460/2025 2-1460/2025~М-685/2025 М-685/2025 от 26 августа 2025 г. по делу № 2-1460/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 августа 2025 года гор. Владивосток

Советский районный суд гор. Владивостока Приморского края

в составе председательствующего судьи Бурдейной О.В. при помощнике судьи <ФИО>4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № <номер> по иску <ФИО>2 к ООО «Новостроев» о признании договоров действительными,

установил:

истец обратился в суд с вышеназванным иском, указав, что <дата> между ответчиком и <ФИО>1 заключены договоры участия в долевом строительстве <номер>, <номер>, <номер>, <номер>, расположенные по адресу <...>. Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке. <дата><ФИО>1 составил завещание, которым все имущество завещал <ФИО>2 <дата><ФИО>1 умер, <дата> к его имуществу открыто наследственное дело. <дата> истцом подано заявление о принятии наследства, о чем истцу выдана справка <номер> о принятии наследства. <дата> ответчиком в адрес нотариуса направлено четыре предупреждения о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договоров участия в долевом строительстве. <дата> ответчиком в адрес нотариуса направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве. Истец лишена возможности в полной мере осуществлять свои права, поскольку, дочерями умершего <ФИО>1 в Ленинский районный суд гор. Владивостока подано исковое заявление о признании завещания от <дата> недействительным, в рамках которого, определением от <дата> приняты меры по обеспечению иска, запрещающие нотариусу ВНО Приморского края <ФИО>5 выдавать <ФИО>2 свидетельство о праве на наследство по оспариваемому завещанию. Данные обеспечительные меры отменены Ленинским районным судом гор. Владивостока <дата>. В настоящее время в производстве Надеждинского районного суда находится дело № <номер> по иску <ФИО>6(внука умершего <ФИО>1) к <ФИО>2 и <ФИО>7 об установлении факта нахождения <ФИО>8 на иждивении умершего <ФИО>1 и признании права <ФИО>8 на обязательную долю в наследстве. По данному делу <дата> приняты обеспечительные меры в виде приостановления действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство <ФИО>1 по завещанию. <ФИО>2 по независящим от неё обстоятельствам также лишена возможности осуществить государственную регистрацию своих прав по вышеуказанным договорам участия в долевом строительстве. По этим основаниям просит суд признать незаконными действия ООО «Новостроев» по расторжению договоров участия в долевом строительстве: № <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный № <номер> расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома <адрес>; № <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный № <номер> расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по <адрес>; № <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный № <номер>, расположенная на 15 (пятнадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по <адрес>; № <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный № <номер>, расположенная на 12 (пятнадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по <адрес>. Признать действующими вышеуказанные договоры участия в долевом строительстве.

В судебном заседании истец и ее представитель на заявленных требованиях настаивали по основаниям и доводам, изложенным в иске. Пояснили, что истец была лишены возможности вносить оплату по договорам, учитывая предусмотренный порядок оплаты по договору.

Представитель ответчика в судебном заседании требования иска не признал по доводам письменных возражений.

Третьи лица в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом, чему в материалах дела имеются подтверждения.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, оценив в совокупности все представленные доказательства, суд приходит к следующему.

При рассмотрении дела установлено, что между ООО «Новостроев» и <ФИО>1 заключены договоры участия в долевом строительстве № <номер> в отношении объектов долевого строительства - жилых помещений (квартир) строительные № <номер> (соответственно), расположенных в блок-секции № <номер> многоквартирного жилого <адрес>. Вышеуказанные договоры <дата> зарегистрированы в ЕГРН.

Исходя из пунктов 2.1.2-2.2. вышеуказанных договоров, участник долевого строительства обязуется внесения денежных средств на счёт эскроу, открываемый в ПАО Сбербанк, не позднее <дата> в следующих размерах: 4 078 300 рублей - по договору от <дата><номер>; 3 910 850 рублей по договору от <дата><номер>; 4 078 300 рублей по договору от <дата><номер>; 3 842 850 рублей по договору от <дата><номер>.

<дата><ФИО>1 завещал все свое имущество, какое на момент его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы такое не заключалось и где бы оно не находилось <ФИО>2, указанное завещание удостоверено нотариусом <ФИО>9

<ФИО>1 умер <дата>, что подтверждается свидетельством о смерти.

Исходя из справки нотариуса <ФИО>5 от <дата>, выданной истцу, <дата> открыто наследственное дело № <номер> к имуществу умершего <дата><ФИО>1, зарегистрированного на день смерти по месту жительства по адресу гор. <адрес> По состоянию на <дата> наследником, принявшим наследство по завещанию, к имуществу умершего <ФИО>1 является <ФИО>2. В соответствии с п.4 статьи 1152 ГК РФ принятое наследство признается принадлежащим наследникам со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации прав наследников на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Ответчиком <дата> в адрес нотариуса направлены уведомление и предупреждения <номер>/Н, <номер>/Н, <номер>/Н, <номер>/Н о необходимости погашения участником долевого строительства задолженности по уплате цены договора участия в долевом строительстве и последствиях исполнения данного требования, адресованное наследникам имущества наследодателя <ФИО>1, по каждому из спорных договоров долевого участия.

В связи с тем, что оплата по спорным договорам не поступила, ответчиком <дата> направлены адресованные наследнику имущества <ФИО>1 уведомления <номер>/Н, <номер>/Н, <номер>/Н, <номер>/Н об одностороннем отказе от исполнения договоров, которыми ООО «Новостроев» заявило со ссылкой на п.2.1.5 договоров участия в долевом строительстве от <дата> об отказе от исполнения договоров в связи с отсутствием оплаты цены договора долевого участия.

С указанными уведомлениями истец ознакомлена нотариусом <дата>, доказательств осведомленности истца ранее материалы дела не содержат.

В соответствии с ч. 8 ст. 48 Федерального закона от <дата> N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" заявление о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о расторжении или прекращении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение или прекращение договора. В случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке. Орган регистрации прав при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение одного рабочего дня обязан направить уведомление об этом другой стороне договора по адресу электронной почты, указанному в договоре. При отсутствии в договоре адреса электронной почты уведомление направляется в письменной форме посредством почтового отправления.

Исходя из пояснений ответчика, им также были направлены уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия совместно с соответствующими заявлениями в регистрирующий орган. Однако ввиду наличия в регистрирующем органе ограничений на регистрационные действия в отношении имущества Общества в связи с наложением судебным приставом-исполнителем обеспечительных мер по сводному исполнительному производству, государственная регистрация расторжения указанных договоров долевого участия произведена не была.

В обоснование требований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора участия в долевом строительстве ответчик сослался на ч. 4 и ч. 5 ст.5 Федерального закона от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

По смыслу ч. 4 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном ст. 9 настоящего Федерального закона.

В силу ч. 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч. 3 ст. 9 Закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 ст. 5 Закона N 214-ФЗ, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном ч. 4 ст. 8 Закона N 214-ФЗ, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с ч. 4 указанной статьи.

Частью 4 ст. 9 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно п. 5 ст. 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений п. 4 ст. 450 ГК РФ о добросовестности и разумности (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в п. 7 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости от <дата>).

Между тем, довод ответчика о том, что истец, являясь наследником участника долевого строительства <ФИО>1, приняв наследство последнего, в силу универсального правопреемства приняла на себя обязательства наследодателя, в том числе по оплате спорных договоров участия в долевом строительстве, суд находит не состоятельным в силу следующего.

Днем открытия наследства является день смерти гражданина (ч. 1 ст. 1112 ГК РФ).

По смыслу ч. 4 ст. 1152 ГК РФ, принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Исходя сведений ГАС «Правосудие», в Ленинский районный суд гор. Владивостока <дата> подано исковое заявление <ФИО>7, <ФИО>6 к <ФИО>2, <ФИО>10, <ФИО>11 о признании завещания недействительным, о признании доверенностей недействительными.

В рамках рассмотрения вышеуказанного дела по заявлению истцов <дата> были приняты обеспечительные меры, в том числе запрещающие нотариусу <ФИО>5 выдавать <ФИО>2 свидетельство о паве на наследство по завещанию, составленному <ФИО>1 <дата>, удостоверенному нотариусом <ФИО>9 Определением Ленинского районного суда гор. Владивостока от <дата> данные обеспечительные меры отменены.

<дата> решением Ленинского районного суда гор. Владивостока, проверенного вышестоящими судами (<дата> и <дата>) в удовлетворении исковых требований <ФИО>7, <ФИО>6, отказано.

Ответчик о данном споре был осведомлен, участвовал в судебном заседании, о чем свидетельствует протокол судебного заседания <дата>.

При рассмотрении Надеждинским районным судом Приморского края иска <ФИО>8 к <ФИО>2, <ФИО>7 о признании права на обязательную долю имущества, определением от <дата> приняты обеспечительные меры, которыми приостановлено действие нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство <ФИО>1 по завещанию от <дата>.

Решением Надеждинского районного суда Приморского края от <дата> требования иска <ФИО>8 разрешены отклонением.

Апелляционным определением от <дата> постановленное решение оставлено без изменения.

Положения ст. 860.7 ГК РФ предусматривают, что по договору счета эскроу банк (эскроу-агент) открывает специальный счет эскроу для учета и блокирования денежных средств, полученных им от владельца счета (депонента) в целях их передачи другому лицу (бенефициару) при возникновении оснований, предусмотренных договором счета эскроу. Права на денежные средства, находящиеся на счете эскроу, принадлежат депоненту до даты возникновения оснований для передачи денежных средств бенефициару, а после указанной даты - бенефициару. Распоряжение денежными средствами, находящимися на счете эскроу, осуществляется в порядке, предусмотренном настоящим параграфом.

Зачисление на счет эскроу иных денежных средств депонента, за исключением депонируемой суммы, указанной в договоре эскроу, не допускается (ч. 2 ст. 860.8 ГК РФ).

Таким образом <ФИО>2 по независящим от неё обстоятельствам была лишена возможности исполнить договоры, что обусловлено их условиями о внесении наследодателем денежных средств в срок до <дата> на счет эскроу, его смерть <дата>, а также наличие принятые в рамках рассмотрения гражданских дел обеспечительных мер запрещающих нотариусу выдавать свидетельство о праве на наследство по завещанию, в том числе в связи с оспариванием завещания, а также невозможность внесения истцом денег на счет эскроу.

В силу пункта 1 статьи 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Частью 3 статьи 4 Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрено, что договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.

Согласно разъяснениям п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от <дата> N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки" договор, на основании которого производится уступка по сделке, требующей государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

В силу пункта 5 статьи 1118 ГК РФ завещание является односторонней сделкой, которая создает права и обязанности после открытия наследства.

Довод ответчика о том, что истец, являясь наследником участника долевого строительства <ФИО>1, приняв наследство последнего, в силу универсального правопреемства приняла на себя обязательства наследодателя, в том числе по оплате спорных договоров участия в долевом строительстве, суд находит не состоятельным, поскольку, учитывая правовые позиции, изложенные Верховным Судом РФ, суд полагает, что у ООО «Новостроев» не возникло оснований требовать расторжения договоров участия в долевом строительстве до момента получения <ФИО>2 свидетельства о праве на наследство в отношении указанных договоров участия в долевом строительстве, а также до регистрации в ЕГРН перехода к <ФИО>2 права требования передачи объектов долевого строительства от застройщика.

Поскольку истец предупреждения не получала, с уведомлением об одностороннем отказе ответчика от исполнения договоров от <дата> ознакомилась только <дата>, о чем ответчик при той степени заботливости и осмотрительности мог узнать от нотариуса, при наличии объективных причин, препятствующих истцу исполнить условия договору, приведенных выше, суд находит требования истца подлежащими удовлетворению.

Довод истца о нарушении ответчиком процедуры расторжения договора участия в долевом строительстве является несостоятельной в силу следующего.

В силу ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Руководствуясь вышеприведенными законоположениями (Федерального закона от <дата> N 214-ФЗ) ответчиком не нарушена процедура расторжения спорных договоров ввиду не направления непосредственно истцу предупреждений от <дата> №№ <номер> о необходимости погашения задолженности и уведомлений от <дата> № <номер><номер>/Н, <номер>/Н, <номер>/Н об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия, поскольку ООО «Новостроев» не является участником наследственного дела наследодателя <ФИО>1 и не располагает достоверными и объективными сведениями о лицах, принявших наследство последнего и являющихся его правопреемниками, как наследники, поскольку в силу статьи 1123 ГК РФ относятся к <данные изъяты> завещания.

Руководствуясь ст. ст. 13, 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования <ФИО>2 (<данные изъяты>) к ООО «Новостроев» (<данные изъяты>) о признании договоров действительными - удовлетворить.

Признать незаконными действия ООО «Новостроев» по расторжению договоров участия в долевом строительстве:

- № <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение квартира) строительный № <номер> расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции № 01 Многоквартирного жилого дома по ул. <адрес>

- № <номер><дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение I квартира) строительный <номер>, расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по ул. <адрес>

- <номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение квартира) строительный <номер>, расположенная на 15 (пятнадцатом) этаже блок-секции № <номер> жилого дома по ул. <адрес>

<номер> от <дата> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный <номер>, расположенная на 15 (пятнадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по ул. <адрес>.

Признать действующими договоры участия в долевом строительстве:

- № <номер> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный <номер>, расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированный в ЕГРН № <номер> от <дата>;

- № <номер> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный № <номер>, расположенная на 12 (двенадцатом) этаже блок-секции <номер> Многоквартирного жилого дома по <адрес>

- <номер> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный №<номер>, расположенная на 15 (пятнадцатом) этаже блок-секции № <номер> Многоквартирного жилого дома по ул<адрес>, зарегистрированный в ЕГРН <номер> от <дата>;

- № <номер> в отношении объекта долевого строительства: жилое помещение (квартира) строительный <номер>, расположенная на 15 (пятнадцатом) этаже блок-секции <номер> многоквартирного жилого дома по <адрес>, зарегистрированный в ЕГРН № <номер> от <дата>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через Советский районный суд гор. Владивостока.

Мотивированное решение изготовлено <дата>.

Председательствующий: