Решение № 2-2133/2017 2-2133/2017~М-1706/2017 М-1706/2017 от 15 августа 2017 г. по делу № 2-2133/2017

<данные изъяты>

Дело № 2-2133/2017

Мотивированное
решение составлено 16 августа 2017 года

(С учетом выходных дней 12.08.2017 и 13.08.2017)

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Г.Первоуральск 10 августа 2017 года

Первоуральский городской суд Свердловской области

в составе председательствующего Логуновой Ю.Г.

при секретаре Феденевой Э.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2133/2017 по иску Администрации городского округа Первоуральск к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Металл», ФИО1 о признании недействительным соглашение об уступке прав по договору аренды земельного участка, возврате сторон в первоначальное положение,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация городского округа Первоуральск /далее по тексту - Администрация ГО Первоуральск/ обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Металл»/далее по тексту – ООО «Маркет Металл»/, ФИО1 о признании недействительным соглашения об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Маркет Металл» и ФИО1, применении последствий недействительности сделки путем возврата сторон в первоначальное положение.

В судебном заседании представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия один год со всеми правами/л.д.45/, заявленные исковые требования поддержала. Суду пояснила, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Первоуральск и ООО «Маркет Металл» был заключен договор аренды земельного участка №-к, расположенного по адресу: <адрес>, в районе завода «<данные изъяты>», предоставленный под проектирование и строительство складских помещений с торговым терминалом, кадастровый №.

Срок действия договора аренды земельного участка установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Факт передачи участка арендатору подтверждается актом приема-передачи. В связи с образовавшейся задолженностью по арендной плате и пени истцом инициировано судебное разбирательство в Арбитражном суде <адрес> (дело № А60- 16612/2017) о взыскании задолженности по арендной плате и пени, расторжении договора аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маркет Металл» и ФИО1 заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.4 соглашения ООО «Маркет Металл» уведомил ФИО1 о наличии задолженности по арендной плате перед истцом. В связи с этим ФИО1 обязалась погасить данную задолженность. Считает, что данное условие указанного соглашения является недействительным, поскольку фактически сторонами сделки в нарушение ст. 391 Гражданского кодекса Российской Федерации был осуществлен перевод долга без согласия на то кредитора.

Считает, что при совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельным участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации (ст. 22 Земельного кодека Российской Федерации), переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации. Выписка о зарегистрированных правах на земельный участок № содержит отметку о не предоставлении ответчиком и новым арендатором необходимого согласия на переход права в соответствии со ст. 22 ЗК РФ.

Заключение соглашения об уступке в настоящем случае предполагает не только передачу (уступку) прав арендодателя по договору аренды, но и влечет за собой необходимость перевода обязательств (долга), вытекающих из договора аренды. Вместе с тем, конкретизированных условий о переводе долга по обязательствам, вытекающим из договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №-к договор уступки не содержит, поскольку отсутствует указание на сумму задолженности, порядок и сроки её погашения. Исходя из буквального толкования условий соглашения в нем отсутствуют условия о переводе спорного долга, а также обстоятельства его возникновения.

Поскольку перевод прав и обязанностей от ответчика к новому арендатору имеет в качестве основной цели избежать договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды ответчиком, а равно с целью предоставления необоснованных преимуществ новому арендатору, то такие действия следует квалифицировать как злоупотребление правом (ст. 10 ГК РФ) и применительно к п. 1 ст. 322 ГК РФ.

ООО «Маркет Металл» уклонялось от получения уведомлений о задолженности, копии искового заявления, при этом ему было известно, что такая задолженность перед истцом у него имеется. Кроме того, соглашение об уступке прав заключено за десять дней до истечения срока действия договора, то есть фактически истцом посредством направления уведомления о задолженности в адрес ООО «Маркет Металл» от ДД.ММ.ГГГГ однозначно выражена воля на расторжение договора аренды в связи с ненадлежащим исполнением обязанностей по внесению арендных платежей и отсутствии намерения продолжать арендные отношения, в то время как ответчик, уклоняясь от его получения, осуществил передачу прав и обязанностей по договору аренды с целью избежать договорной ответственности.

Также не подтвержден факт передачи денежных средств по соглашению ФИО1 к ООО «Маркет Металл» и отсутствует акт приема-передачи земельного участка. Фактически на сегодняшний день ООО «Маркет Металл» продолжает использовать указанный участок, таким образом, заключенное соглашения нарушает права и законные интересы истца.

На основании изложенного просит суд признать недействительным соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между ООО «МаркетМеталл» и ФИО1; применить последствия недействительности сделки путем возврата сторон первоначальное положение.

Также пояснила, что на основаниях, указанных в исковом заявлении о мнимости сделки ввиду аффилированности лиц, не настаивает.

Представитель ответчика ООО «Маркет Металл» директор ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен своевременно и надлежащим образом, о чем в материалах дела имеется расписка/л.д.114/, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому указал, что исковые требования Администрации г.о. Первоуральск ООО «Маркет Металл» признает в полном объеме/л.д.115/.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом, представила отзыв на исковое заявление, согласно которому указала, ч то исковые требования Администрации г.о. Первоуральск признает в полном объеме/л.д.116/.

Суд с учетом мнения представителя истца, считает возможным рассмотреть дело в отсутствии ответчиков ООО «Маркет Металл», ФИО1 в порядке заочного судопроизводства.

Суд, выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, считает требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям..

Согласно п.п.1,2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно положениям статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.о. Первоуральск в лице Заместителя Главы г.о. Первоуральск ФИО4 и ООО «Маркет Металл» в лице директора ФИО3 был заключен договор аренды земельного участка №-К, площадью <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, в районе завода «<данные изъяты>», кадастровый номер земельного участка №/л.д.6-9/.

Согласно п. 1.4. договора аренды земельного участка №-К от ДД.ММ.ГГГГ участок предоставляется под проектирование и строительство складских помещений с торговым терминалом; Срок аренды и обязательства по Договору устанавливаются с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ(п. 1.5.).

Как следует из п. 2.1. договора арендатор имеет право:

-использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления;

-сдавать земельный участок в субаренду с согласия Арендатора;

-передавать свои права и обязанности третьему лицу/л.д.6/.

В силу п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Согласно п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Маркет Металл» в лице директора ФИО3 и ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка.

В соответствии с п. 1.1. Соглашения Арендатор уступает Новому Арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ, предоставленного под проектирование и строительство складских помещений с торговым терминалом, кадастровый №, находящегося по адресу: <адрес>, в районе завода «<данные изъяты>», общей площадью <данные изъяты>., зарегистрированный Управлением Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> (№ от ДД.ММ.ГГГГ), а новый Арендатор обязуется уплатить Арендатору денежные средства в размере 30000 рублей.

Как следует из п. 1.2. данного Соглашения все права и обязанности по настоящему соглашению передаются Арендатором новому Арендатору в полном объеме, существовавшем на момент заключения настоящего соглашения.

Из п. 2.4 Соглашения, следует, что Новый Арендатор поставлен в известность о существовании задолженности по арендной плате по указанному в п.п. 1.1. Настоящего соглашения земельному участку. Новый Арендатор гарантирует произвести погашение задолженности по арендным платежам перед администрацией г.о. Первоуральск и каких-либо претензией к Арендатору не имеет/л.д.14-15/.

Поскольку соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка (пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации) предусматривает одновременную передачу бывшим арендатором новому всех прав и обязанностей по договору аренды, постольку такое соглашение представляет собою сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 392.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одновременной передачи стороной всех прав и обязанностей по договору другому лицу (передача договора) к сделке по передаче соответственно применяются правила об уступке требования и о переводе долга.

Перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (пункт 2 статьи 391 Гражданского кодекса РФ).

В пункте 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам, в частности, относится соглашение о переводе должником своего долга на другое лицо при отсутствии согласия кредитора (пункт 2 статьи 391 ГК РФ).

В силу вышеприведенных норм материального права, получение согласия арендодателя на совершение сделки предусмотрено пунктом 2 статьи 615 и пунктом 2 статьи 391 ГК РФ.

В пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены дополнительные гарантии новому арендатору земельного участка. В частности, не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без его согласия, а также ограничение установленных договором аренды земельного участка прав арендатора. В соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений. Аналогичный принцип провозглашен и в статье 124 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому публичное образование (государство) выступает в гражданско-правовых отношения на равных началах с иными участниками - гражданами и юридическими лицами.

Следовательно, гарантии, предоставленные в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатору, в равной мере распространяются и на арендодателя и могут быть использованы для защиты его прав и законных интересов.

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки.

Несмотря на то, что Земельный кодекс не содержит нормы, обязывающей получать согласие арендодателя на перевод прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков на срок более пяти лет, подлежащих государственной регистрации, переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодателя выразить согласие на такой переход, как это предусмотрено в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается и сторонами не оспаривалось, что при заключении между ООО «Маркет Металл» и ФИО1 договора уступки прав по договору аренды №-к от ДД.ММ.ГГГГ согласия арендодателя получено не было.

В соответствии с ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Вместе с тем, конкретизированных условий о переводе долга по обязательствам, вытекающим из договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №-к, договор уступки не содержит, поскольку отсутствует указание на сумму задолженности, порядок и сроки ее погашения.

Судом установлено, что до настоящего времени задолженность по договору аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ не погашена, что ответчиками не оспаривалось, доказательств иного суду не представлено.

Как следует из п. 2 ст. 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости следует, что соглашение об уступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ было зарегистрировано Управлением Росреестра по <адрес>, однако на государственную регистрацию Соглашения об уступке прав по договору аренды не представлено согласие Администрации городского округа Первоуральск на совершение сделки, необходимое в силу ст. 22 Земельного кодекса РФ /л.д.57-59/.

Также суд учитывает, что до рассмотрения дела по существу ответчики- представитель ООО «Маркет Металл и ФИО1 заявленные исковые требования признали в полном объеме, о чем представили заявления /л.д.115, 116/.

На основании ч.2 ст. 68 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона обосновывает свои требования или возражения, освобождает последнюю от необходимости дальнейшего доказывания этих обстоятельств.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что между ООО «Маркет Металл» в лице директора ФИО3 и ФИО1 было заключено соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка в нарушение действующего законодательства.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В связи с этим стороны подлежат возврату в первоначальное положение.

При таких обстоятельствах исковые требования Администрации городского округа Первоуральск подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 14, 194-199, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые Администрации городского округа Первоуральск к обществу с ограниченной ответственностью «Маркет Металл», ФИО1 о признании недействительным соглашения об уступке прав по договору аренды земельного участка, возврате сторон в первоначальное положение- удовлетворить.

Признать недействительным соглашение об уступке прав по договору долгосрочной аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное между Обществом с ограниченной ответственностью «Маркет Металл» и ФИО1.

Применить последствия недействительности сделки, вернуть стороны по договору аренды земельного участка №-к от ДД.ММ.ГГГГ в первоначальное положение.

Данное решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Свердловском областном суде в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления через Первоуральский городской суд.

Председательствующий: <данные изъяты> Ю.Г. Логунова

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>