Апелляционное определение № 33-12038/2025 33-559/2026 от 14 января 2026 г.

Судья Бакишева И.М. УИД 34RS0022-01-2025-000579-79

Дело№33- 559/2026 (33-12038/2025)


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Волгоград 15 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе

председательствующего судьи Андреева А.А.

судей Лымарева В.И., Федоренко И.В.,

при ведении протокола помощником судьи Ф.И.О.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-444/2025

по иску индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения,

по апелляционной жалобе ФИО4

на решение Котельниковского районного суда Волгоградской области от 2 октября 2025 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Андреева А.А., судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ИП глава КФХ ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения.

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (арендатор) и ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО6 (арендодатели) был заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в их долевой собственности, с кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на 10 лет.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 и ФИО2, воспользовались своим правом, предусмотренным ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 года №101-ФЗ, и образовали земельный участок с кадастровым номером № <...> путём выдела принадлежащей им доли из земельного участка с кадастровым номером № <...>, зарегистрировав своё право собственности на выделенный земельный участок в равных долях по 1/2 доле, о чем внесена запись об обременении земельного участка с кадастровым номером № <...> правом аренды в ЕГРН.

После выдела ФИО3 и ФИО2 земельного участка он продолжил пользоваться им на прежних условиях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 и ФИО4 заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв.м, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО4 зарегистрировал право собственности на указанный земельный участок.

Указывал, что о совершённой сделке его не уведомляли, чем было нарушено его право на преимущественное приобретение земельного участка.

В связи с этим, просил суд перевести права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенного между ФИО3, ФИО2 и ФИО4, с ФИО4 на ИП главу КФХ ФИО1.

Решением Котельниковского районного суда Волгоградской области от 2 октября 2025 года исковые требования индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения удовлетворены.

Переведены на индивидуального предпринимателя – главу КФХ ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения от ДД.ММ.ГГГГ с кадастровым номером № <...> площадью <.......> кв.м, расположенного по адресу: <адрес> заключенного между ФИО3, ФИО2 и ФИО4

Взыскана с индивидуального предпринимателя главы КФХ ФИО1 в пользу ФИО4 стоимость (цена договора) в размере 400 000 рублей за счёт денежных средств в размере 600 000 рублей, внесенных ФИО1 на депозитный счёт УСД в Волгоградской области по платежному поручению № <...> от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска.

На Управление Судебного департамента в Волгоградской области возложена обязанность перечислить ФИО4 денежные средства в размере 400 000 рублей, внесенные ФИО1 на депозитный счёт УСД в Волгоградской области по платежному поручению № <...> от ДД.ММ.ГГГГ в обеспечение иска.

Указано, что для перечисления средств ФИО4 следует обратиться с письменным заявлением в Управление Судебного департамента в Волгоградской области и представить реквизиты банковского счета для перевода денежных средств.

Указано, что настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в ЕГРН о прекращении государственной регистрации права собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером № <...> и основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № <...>

В апелляционной жалобе ФИО4 оспаривает законность и обоснованность решения суда, просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование жалобы указано, что судом нарушены нормы материального и процессуального права, не установлены обстоятельства имеющие значение для дела.

В судебном заседании представитель ФИО4 ФИО7 доводы жалобы поддержал.

Представитель ФИО1 ФИО8 возражал против удовлетворения доводов жалобы.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. В соответствии с положениями пункта 3 статьи 167 и пункта 1 статьи 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда приходит к следующему.

Судом апелляционной инстанции установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП главой КФХ ФИО1 (арендатор) и ФИО5, ФИО3, ФИО2, ФИО6 (арендодатели) был заключён договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в их долевой собственности, с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (л.д. 13-16, 115-117).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды, арендодатели предоставляют земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для производства сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды, арендодатели обязаны обеспечить возможность реализации арендатором преимущественного права на заключение договора аренды, права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами (л.д. 14).

В соответствии с пунктом 8.1 договора аренды, он заключён сроком на 10 лет.

ДД.ММ.ГГГГ из указанного земельного участка с кадастровым номером № <...> выделены доли ФИО3 и ФИО2, и образован земельный участок с кадастровым номером № <...>, площадью <.......> кв.м, в котором ФИО3 и ФИО2 зарегистрировали своё право собственности в равных долях по <.......> доле.

После выдела ФИО3 и ФИО2 земельного участка ФИО1 продолжил пользоваться им на прежних условиях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО2 с одной стороны и ФИО4 с другой стороны заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № <...>

Предметом указанного договора является отчуждение в пользу ФИО4 земельного участка с кадастровым номером № <...>, общей площадью <.......> кв. м, расположенного по адресу: <адрес>

Стоимость земельного участка определена сторонами в размере 400 000 рублей

Переход права собственности зарегистрирован в установленном порядкеДД.ММ.ГГГГ.

Арендодатели ФИО3 и ФИО2 о совершении сделки арендатора ФИО1 не уведомляли, предложений о покупке земельного участка с целью реализации предусмотренного договором права выкупа земельного участка при прочих равных условиях перед другими лицами не направляли.

Указанные обстоятельства подтверждены представленными в дело письменными доказательствами, отвечающими требованиям относимости, допустимости и достоверности, не оспариваются участвующими в деле лицами.

Установив такие обстоятельства, суд первой инстанции, применив в рассматриваемом деле положения статей 301, 308.3, 425, 431, по аналоги закона положения статьи 250 ГК РФ, пришел к выводу о том, что преимущественное право истца на приобретение отчуждаемого земельного участка основано на условиях соглашения, заключенного собственниками спорного имущества ФИО3, ФИО2 и ИП главой КФХ ФИО1, ответчиками такое право истца было нарушено, и принял решение об удовлетворении исковых требований.

Однако с таким выводом и принятым судом первой инстанции решением судебная коллегия не может согласиться, поскольку он основан на неправильном толковании норм материального права.

Так, в силу части 1 статьи 12 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения) к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ.

Согласно пунктам 1 и 4 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно пункту 1 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на общее имущество, указанных в пункте 2 статьи 259.2 данного кодекса.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 ГК РФ).

Данной нормой предусмотрен способ защиты права преимущественной покупки долевого собственника в случае перехода доли в праве собственности к постороннему лицу на основании гражданско-правовой сделки о купле-продаже или мене.

Между тем, как установлено судами, земельные участки сельскохозяйственного назначения не находились в долевой собственности истца, спорный земельный участок до их продажи ответчику ФИО4 принадлежал конкретным физическим лицам.

Кроме того, Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения, являясь специальным законом, имеющим приоритет над общими нормами гражданского права, не содержит положений, предусматривающих не связанные с недействительностью сделки последствия нарушения запрета на продажу постороннему лицу доли в праве общей собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в связи с чем правила, установленные в пунктом 3 статьи 250 ГК РФ, не применяются.

В силу пункта 3 части 3 статьи 1, части 1 статьи 8 вышеназванного Закона преимущественным правом покупки целого земельного участка сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации либо, в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование.

Истец к указанным лицам не относится, являлся только арендатором указанных земельных участков на основании договоров аренды.

Вопросы аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения регулируются положениями статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, согласно части 4 которого в договоре аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных статьями 8 и 10 указанного Закона.

Данная норма согласуется также с положениями пункта 1 статьи 621 ГК РФ, предоставляющей арендатору преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Между тем преимущественное право арендатора на покупку арендуемого им земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже арендодателем положениями указанного Федерального закона не предусмотрено.

Действующее гражданское и земельное законодательство также не содержит правовых норм, регулирующих преимущественное право арендатора земельного участка на его приобретение и защиту прав арендатора в случае нарушения такого права.

Условие договоров аренды само по себе не может ограничивать права собственника земельного участка, предусмотренные статьями 209, 260 ГК РФ.

Нарушение условий договора влечет последствия, предусмотренные законом или договором.

В данном случае в спорных договорах стороны не согласовали такого условия, при котором, в случае продажи земельного участка третьему лицу, арендатор имел бы право потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя, а законом, как указывалось выше, такие последствия не предусмотрены.

Указанное толкование норм материального права приведено определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 июля 2024 года по делу № 41-КГ24-16-К4.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Котельниковского районного суда Волгоградской области от 2 октября 2025 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования индивидуального предпринимателя – главы КФХ ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения оставить без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Вступившие в законную силу судебные акты могут быть обжалованы в срок, не превышающий трех месяцев, со дня изготовления мотивированного апелляционного определения путем подачи кассационных жалобы, представления в кассационный суд общей юрисдикции.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 января 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: