Решение № 3А-215/2017 3А-215/2017(3А-981/2016;)~М-983/2016 3А-981/2016 М-983/2016 от 17 мая 2017 г. по делу № 3А-215/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

18 мая 2017 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Ракуновой Л.И.

при секретаре Медведевой С.Л.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-215/17 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее - административный истец) обратился в Московский областной суд с заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости и просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 1729 в.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, торгово-офисное здание, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года.

Административный истец в соответствии со статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее-КАС РФ) уточнил требования и просил определить рыночную стоимость объекта недвижимости в размере, определенном судебной оценочной экспертизой.

Представитель административного истца в судебном заседании поддержал уточненные требования.

Представители административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области просили назначить повторную судебную оценочную экспертизу, так как полагали, что выводы эксперта относительно рыночной стоимости объекта недвижимости нельзя признать достоверными, поскольку экспертом не был в полной мере учтен сложившийся рынок цен, а также при производстве экспертизы нарушены пункты 5, 8 ФСО №3 и п.5 Информационного письма Министерства Юстиции России от 22.12.2015 г. №19-8157. Удовлетворение требований оставили на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Выслушав объяснения явившихся лиц, объяснения эксперта ФИО2, поддержавшую выводы, содержащиеся в экспертном заключении, и пояснившую, что при составлении заключения ею были учтены все ценообразующие факторы, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит указанный выше объект недвижимости, в отношении которого установлена кадастровая стоимость, которая, по мнению административного истца, превышает его рыночную стоимость, что влечет за собой не обоснованное возложение на него обязанности по уплате налога в завышенном размере.

В обоснование требования административный истец представил отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, подготовленный оценщиком ИП <данные изъяты>. и положительное заключение эксперта на отчет оценщика, составленное <данные изъяты>

В ходе рассмотрения настоящего административного дела судом был разрешен вопрос о назначении судебной оценочной экспертизы, с выводами которой не согласились представители административного ответчика.

Порядок рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости предусмотрен в статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон «Об оценочной деятельности»).

Абзацем 4 статьи 24.18 Закона «Об оценочной деятельности» установлено, что в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка отчету, составленному оценщиком <данные изъяты>. и заключению судебной оценочной экспертизы, составленному экспертом ФИО2

Суд соглашается с выводами эксперта ФИО2, о том, что установленная отчетом оценщика <данные изъяты>. рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Мотивы несогласия эксперта ФИО2 с выводами, содержащимися в отчете оценщика, полно и последовательно изложены в экспертном заключении.

Положения пункта 8и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусматривают описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки.

Согласно п. 24а Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25.09.2014 г. № 611, затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений.

В отчете, как следует из выводов эксперта, в части применения сравнительного, затратного и доходного подходов отсутствует описание выбора подходов и методов. Кроме того, отказ от применения затратного и доходного подходов к оценке оценщиком не обоснован. Объектом оценки является отдельно стоящее здание торгово-офисного назначения и применение затратного подхода к оценке подобного рода объектов является общепринятой практикой.

В рамках доходного подхода в качестве иллюстрации оценщик приводит расчет стоимости объекта оценки методом валового рентного мультипликатора с использованием ставок аренды по заключенным договорам, однако не приводит анализ на соответствие договорных данных данным рынка.

Из п.22 в ФСО №7 следует, что при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

В нарушение указанного положения оценщиком не описан объем доступных рыночных данных об объектах-аналогах. Также, по мнению эксперта, в отчете об оценке некорректно были подобраны объекты-аналоги, поскольку они имеют значительный износ, так как построены в период 1950-1970 г.г. Однако корректировка на данное отличие между объектом оценки (2009 года постройки) и объектами-аналогами в отчете отсутствует.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место не расхождение в оценке объекта оценки в пределах диапазона цен, а неправильный расчет и недостоверность определения скорректированной стоимости объектов-аналогов оценщиком, которые повлекли установление недостоверной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим в итоговом выводе эксперта по отчету обоснованно, по мнению суда, указано, что отчет не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, в том числе Закону «Об оценочной деятельности», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Таким образом, установленная отчетом, составленным оценщиком <данные изъяты>. рыночная стоимость объекта недвижимости не является достоверной и не может быть принята судом в качестве его новой кадастровой стоимости.

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ).

Давая оценку заключению судебной оценочной экспертизы, составленной экспертом ФИО2, суд исходит из следующего.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение № 651Э/16 содержит подробное описание проведенного исследования. Вводная часть экспертного заключения содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ (л.д. 182-313 т.1).

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов при применении сравнительного, доходного и затратного подходов как по объектам-аналогам, так и по объекту оценки.

Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости произведено путем математического взвешивания стоимостных показателей, полученных в ходе применения методов, используемых в тех или иных подходах.

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта оценки (элементы сравнения): местоположение объекта, время продажи/предложения, факт сделки (уторговывание), передаваемые права, условия продажи (чистота сделки), условия финансирования, инфраструктура, использование или назначение объекта, транспортная доступность, наличие рядом аналогичных объектов.

Для сравнения эксперт выбрал объекты-аналоги, сопоставимые с объектом оценки.

Информационной базой явился архив эксперта, данные из периодической печати и с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения. Из таблицы сравнения следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектом оценки по следующим единицам сравнения: цене предложения, имеющимся правам, условиям финансирования.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой не соответствует сложившемуся рынку цен на дату установления его кадастровой стоимости.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку заключение является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

В судебном заседании эксперт ФИО2 поддержала экспертное заключение № 651Э/16 в полном объеме, определив рыночную стоимость объекта недвижимости как средневзвешенную величину, определенную при применении сравнительного, доходного и затратного подходов. Суд соглашается с выводом эксперта, так как для целей определения действительной рыночной стоимости объекта недвижимости применение средневзвешенной величины как производной величины стоимости при применении сравнительного, доходного и затратного подходов дает наиболее вероятную, по мнению суда, рыночную стоимость объекта недвижимости.

Возражения представителей административного ответчика относительно заключения эксперта направлены, по мнению суда, на его переоценку и не содержат в себе указаний на факты, влияющие на правильность выводов экспертного заключения.

На все доводы представителей административного ответчика экспертом ФИО2 с учетом имеющихся у нее знаний и значительного опыта работы в области оценочной деятельности на территории Российской Федерации, даны исчерпывающие ответы, не требующие, по мнению суда, какого-либо дополнительного изучения или осмысления. Объяснения эксперта понятны, логичны и доступны для понимания лицами, не имеющими специальных познаний в области оценочной деятельности. К экспертному заключению приложены копии соответствующих информационных материалов, как того требуют стандарты оценки.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд также исходит из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении.

Так, в судебном заседании эксперт пояснила, что в рамках расчета стоимости 1 и 2 этажей объекта исследования сравнительным подходом, при внесении корректировок математические ошибки не допущены, поскольку техническая ошибка возникла при переносе расчетов, в частности, строки «скорректированная цена» по характеристике «Район города» из формата Ехсеl в формат Word. Таким образом, рыночная стоимость объекта исследования для торговых помещений 1 и 2 этажей в рамках сравнительного подхода осталась без изменений.

Кроме того, эксперт указала, что в рамках расчета стоимости цокольного этажа объекта исследования сравнительным подходом, экспертом внесены соответствующие корректировки на этаж расположения для объектов-аналогов №4 и №5. Указанные аналоги представляют собой части зданий, расположенных на разных этажах, а именно, объект-аналог №4 - на первом этаже и подвале, а объект-аналог №5 - на первом, втором этажах и подвале. Таким образом, для объектов аналогов № 4 и №5 были рассчитаны и внесены соответствующие корректировки на этаж расположения на стр. 52-53 экспертного заключения. Корректировка, учитывающая этаж, определялась на основании Справочника Оценщика Недвижимости под редакцией ФИО3 за 2014 г. Следовательно, объекты-аналоги №4 и №5 не являются помещениями цокольного этажа и нарушения п. 5 ФСО №3 экспертом не допущены.

При этом, эксперт отметила, что площадь цокольного этажа в размере 292,2 кв.м. предназначена исключительно для размещения технических колодец и насосов и не представляет собой помещения коммерческого назначения, обладающие рыночной стоимостью и не подлежащие отчуждению на отрытом рынке как возможный обособленный объект недвижимости.

Также эксперт пояснила, что в рамках расчета стоимости объекта оценки доходным подходом помещения цокольного этажа не учтены в качестве объекта дохода, поскольку данные помещения не являются источником дохода по причинам затруднительного использования, так как высота потолков в цокольном этаже составляет 1,87 м, а в местах пролегания несущих балок высота составляет порядка 1,7 м. Данные помещения не подлежат сдачи в аренду также по причине затопления в осенне-зимний период. Таким образом, логика расчетов и принцип однозначности экспертом не нарушены.

Исходя из изложенного в настоящем решении, суд, согласившись с заключением эксперта, не усмотрел оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы.

Иных доказательств тому, что рыночная стоимость объекта недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено.

В соответствии с ч.1 ст. 175 КАС РФ суд разрешает спор по существу.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что экспертным заключением № 651Э/16 установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного указанным выше экспертным заключением.

Поскольку абзацем пятым ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном ст. 24.18 Закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, суд считает необходимым указать дату обращения административного истца в Московский областной суд - 23 декабря 2016 года с целью определения даты, с которой подлежит применению установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости.

руководствуясь ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости, поданное в Московский областной суд 23 декабря 2016 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью 1729 в.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, торгово-офисное здание, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей-1), равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 августа 2015 года, в размере 32758780 (тридцать два миллиона семьсот пятьдесят восемь тысяч семьсот восемьдесят) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в судебную коллегию по административным делам Московского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Л.И. Ракунова

Мотивированное решение составлено 19 мая 2017 года.