Апелляционное определение № 33АП-1495/2026 от 26 апреля 2026 г.

28RS0005-01-2025-000834-74

Дело № 33АП-1495/2026 Судья первой инстанции

Докладчик Шульга И.В. Воропаев Д.В.


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

27 апреля 2026 года г. Благовещенск

Судебная коллегия по гражданским делам Амурского областного суда в составе:

председательствующего судьи Щеголевой М.Э.,

судей коллегии: Шульга И.В., Грибовой Н.А.,

при секретаре Веденчук Д.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3 о возложении обязанности передать жильё по акту приёма-передачи, взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, взыскании денежных средств на устранение недостатков объекта строительства, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционным жалобам представителя ФИО1- ФИО4, представителя ФИО3 – ФИО5 на решение Благовещенского районного суда Амурской области от 10 ноября 2025 года,

Заслушав дело по докладу судьи Шульга И.В., пояснения представителя истца ФИО1 - ФИО4, представителя ответчика ФИО3 - ФИО5, изучив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском, в обоснование указав, что 13 июня 2023 года между истцами и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <номер>. 5 июля 2023 года ответчик принял на себя обязательство осуществить строительство жилого дома на указанном земельном участке в срок до 1 сентября 2023 года. В этот же день ответчик получил от истцов 5 800 000 рублей 00 копеек. Несмотря на выполнение ФИО1, ФИО2 своих обязательств, ФИО3 исполнил свои обязательства по строительству жилого дома с существенным нарушением. Право собственности было зарегистрировано за ФИО1, ФИО2 26 июня 2024 года без акта приёма-передачи, с нарушением сроков, а при осмотре жилого дома были выявлены дефекты, общая стоимость устранения которых составляет 240 540 рублей 00 копеек. Уведомление о составлении 14 февраля 2025 года акта приёма-передачи жилого дома и о необходимости выплатить неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств было ответчиком проигнорировано, направленный в адрес ФИО3 14 февраля 2025 года акт приёма-передачи объекта недвижимости не подписан.

Просили обязать ФИО3 передать истцам по акту приёма-передачи индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым <номер> по адресу: <адрес>, <адрес>; взыскать с ответчика в пользу истцов неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в сумме 5 800 000 рублей 00 копеек; взыскать с ответчика в пользу истца стоимость устранения строительных недостатков в сумме 240 450 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в сумме 50 000 рублей в пользу каждого, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 50% от взысканной суммы.

В письменных возражениях представитель ответчика ФИО3 – ФИО6 с иском не соглашалась. В обоснование указала, что обязательство от 5 июля 2023 года не может быть квалифицировано как договор подряда ввиду недостижения между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. В обязательстве отсутствует вторая сторона, в связи с чем это обязательство не является договором. В обязательстве нет сведений об объёме и содержании работ по строительству, их результата, не указаны площадь и высотность жилого дома, цена договора, начальный срок выполнения работ и срок выполнения конечного результата. В обязательстве не имеется условий, предусматривающих обязательное составление акта приёма-передачи в отношении построенного объекта недвижимости. Указала, что расписка о получении денежных средств не содержит указания на то, какой именно объект недвижимости должен быть построен – жилой или нежилой, при этом из содержания расписки следует, что денежные средства были получены также и за земельный участок. Акт приёма-передачи составлен стороной истца в одностороннем порядке, что, по мнению стороны ответчика, исключает возможность удовлетворения требований о его повторном составлении. Возложение обязанности подписать акт приёма-передачи не предусмотрено законом как самостоятельный способ защиты права. По мнению представителя ответчика, истец не вправе требовать взыскания денежных средств в связи с обнаружением недостатков, поскольку истцом не заявлено требований о безвозмездном устранении недостатков, а также не указано об устранении недостатков своими силами и средствами или с привлечением третьих лиц и несении в связи с этим расходов. Заявленную сумму неустойки полагала не соответствующей последствиям нарушения обязательства с учётом того, что спорный жилой дом был построен в 2023 году и поставлен на кадастровый учёт как объект долевого строительства. Необходимость подписания обязательства о постройке дома связывала с желанием истцов получить ипотечный кредит под строительство жилого дома на более выгодных для себя условиях, тогда как спорный дом был построен ещё до оформления расписки.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ПАО «Сбербанк», ООО «Этажи 28», Управление Роспотребнадзора по Амурской области.

При рассмотрении спора сторона истцов на иске настаивала, приводила доводы, аналогичные доводам, содержащимся в исковом заявлении. Представитель истца – ФИО4 дополнительно пояснила, что ФИО3 надлежащим образом извещался о необходимости подписания акта приёма-передачи, однако акт приёма-передачи не подписал, проигнорировав направленное ему извещение. Обращала внимание на наличие существенных строительных недостатков в объекте строительства.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании против удовлетворения иска возражал.

Представитель ответчика ФИО3 – ФИО5 в судебном заседании приводила доводы, аналогичные доводам, содержащимся в письменных возражениях. Дополнительно указала, что изначально ФИО3 для продажи выставлялись готовые объекты строительства, объявления об этом размещались на интернет-сайте «Авито». Подписание обязательства о постройке дома было осуществлено по инициативе ООО «Этажи 28», при этом именно от истцов исходила инициатива по обращению в указанное риэлтерское агентство. Приводила доводы о том, что расходы на обработку стропильной системы на крыше огне-биозащитой не подлежат возмещению, поскольку такая обработка не является обязательной, а необходимость производства иных работ, указанных в иске и акте приёма-передачи полагала недоказанной. Указывала, что фактически объект недвижимости был передан истцу, и на него было зарегистрировано право собственности, в связи с чем основания для взыскания неустойки не имеется.

Дело рассмотрено в отсутствие иных участвующих в нем лиц, извещенных о судебном разбирательстве.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 10 ноября 2025 года иск удовлетворен частично. Постановлено взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 в солидарном порядке расходы на устранение недостатков объекта строительства, выявленных в жилом доме на земельном участке с кадастровым <номер> по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 240 540 (двести сорок тысяч пятьсот сорок) рублей 00 копеек. Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2 компенсацию морального вреда в сумме 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек. Взыскать со ФИО3 в ФИО1 компенсацию морального вреда в сумме 25 000 (двадцать пять тысяч) рублей 00 копеек. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель ФИО7 - ФИО4 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований. Указывает, что суд неверно применил федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», правоотношения сторон представляют собой договор строительного подряда, к которым подлежат применению нормы закона о защите прав потребителя и ГК РФ. Положениями п. 4 ст. 753 ГК РФ предусмотрено обязательное оставление акта приема-передачи имущества. Полагает вывод суда о недоказанности согласования и нарушения срока передачи объекта строительства ошибочным, регистрация права на объект 26.06.2024 года свидетельствует о нарушении срока исполнения обязательства.

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ответчика ФИО5 просит решение суда отменить в части, в требованиях отказать. Указывает, что суд взыскал расходы на устранение недостатков в жилом доме, тогда как истец просил взыскать расходы на проведение ремонтно-восстановительных работ при строительстве жилого дома, тем самым разрешил требования, которые не заявлены. Истцы не предъявляли требований об устранении недостатков в разумный срок, не направляли претензию в установленном порядке. Доказательств нарушения качества жилого дома не имеется, акт осмотра от 14.02.2025 года и заключение специалиста от 22.01.2025 года составлены без участия ФИО3 и без его предварительного уведомления. Недостатки являются явными, однако о них было заявлено спустя более 10 месяцев с момента строительства. Вопреки выводам суда указанный в заключении специалиста недостатки относятся к строительным работам. Судом не установлено, и доказательствами не подтверждено, что недостатки привели к ухудшению качества жилого дома. Стоимость работ для устранения недостатков в заключении завышена. Принятые ФИО3 обязательства не содержали работ по огне-биозащите деревянных конструкции, поэтому взыскание их стоимости необоснованно. Жилой дом был введен в эксплуатацию до июня 2024 года, о чем свидетельствует дата заключения договора с кадастровым инженером 21.06.2024 года и наличие технического паспорта.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 на доводах своей апелляционной жалобы настаивала. В удовлетворении жалобы второй стороны возражала, указала, что дом был построен частично. Только в январе 2924г. смогли заехать в этот дом. Фактически работы были закончены к концу 2025г.

Представитель ответчика ФИО5 поддерживала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. По доводам жалобы второй стороны возражала. Указала, что сторону не уведомляли документально о том, что дом готов и могут заехать. Дом был передан 8 января 2024 года, однако работы в нем ответчик еще не завершил, ограждение не было установлено.

В суде апелляционной инстанции представитель истца ФИО4 настаивала на отмене решения суда в оспариваемой части по доводам апелляционной жалобы, просила в удовлетворении апелляционной жалобы ответчику отказать. Указала, что истцы заселились в дом в январе 2024 года, что свидетельствует об исполнении обязательства, на момент подписания обязательства дом был практически готов.

Представитель ответчика ФИО5 настаивала на отмене решения суда в оспариваемой части по доводам апелляционной жалобы, полагала апелляционную жалобу истца не подлежащей удовлетворению.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Руководствуясь ст. 327 ГПК РФ судебная коллегия определила рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и усматривается из материалов дела, 2 июня 2023 года между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <номер>, в этот же день принял от ФИО1 авансовый платёж на сумму 100 000 рублей.

30 июня 2023 года между ответчиком и истцами был заключён договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: <номер>, в соответствии с п. 1 которого продавец продал, а покупатель приобрёл в собственность земельный участок, общей площадью 430+/-7 кв.м, категории земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: для ведения личного подсобного хозяйства. Расположенный по адресу: <адрес>.

Стоимость земельного участка составила 236 500 рублей. При этом в соответствии с п. 5 договора 50 000 рублей передано покупателем продавцу за счёт собственных средств до подписания договора, а оставшаяся сумма – 186 500 рублей – за счёт целевых кредитных средств, предоставленных покупателю ПАО «Сбербанк» в соответствии с кредитным договором.

5 июля 2023 года ФИО3 подписал письменное обязательство о строительстве жилого дома на земельном участке с кадастровым <номер>, согласно которого постройка дома состоит из заливной монолитной плиты с двойным армированием, стены возведены с полистирол-бетонных блоков, крыша деревянная накрыта профлистом, потолок подшит пароизоляционной тканью и ОСБ, по дому разведён тёплый пол и залит сухой стяжкой (ровный пол), стены оштукатурены машинной штукатуркой (ровные), вставлены металлопластиковые окна с наружным подоконным отливом, по дому проведена сантехника и сантехнические трубы, выведены две вентиляционные шахты (ванная и кухня), дверь входная металлическая утеплённая с терморазрывом, территория по периметру огорожена забором из профлиста, сделана входная калитка и распашные ворота. Срок работ установлен до 1 сентября 2023 года.

Согласно расписке 5 июля 2023 года ФИО3 получил от ФИО1 денежные средства на сумму 5 800 000 рублей за строительство жилого дома на земельном участке с кадастровым номером <номер>

21 июня 2024 года ФИО1 был заключён договор на выполнение кадастровых работ, в тот же день кадастровым инженером подготовлен технический план.

Согласно выписке из ЕГРН право собственности на жилой дом недвижимости было зарегистрировано за ФИО1, ФИО2 26 июня 2024 года.

7 февраля 2025 года ФИО1, ФИО2 в адрес ФИО3 была направлена претензия, в которой указано на то, что право собственности истца на объект недвижимости было зарегистрировано только 26 июня 2024 года, с существенным нарушением, без акта приёма-передачи, с нарушением сроков, при осмотре жилого дома выявлены следующие недостатки: деформационные трещины по стенам и углам на штукатурке, присутствует отслоение штукатурного слоя – 60 кв.м, деформационные трещины под потолком и полом; трещина на полусухой стяжке – 1 м.п; промерзание/продувание входной двери; фасадные термопанели имеют дефекты, повреждения, загрязнения, на окнах отсутствует СТИЗ, требуется регулировка створок, стропильная система на крыше не обработана огне-био- защитой, утеплитель (минвата и опилки) лежит неравномерно. Стоимость устранения недостатков составляет 240 540 рублей 00 копеек. Кроме того, за период со 2 сентября 2023 года по 26 июня 2024 года ФИО1, ФИО2 начислена неустойка на сумму 5 800 000 рублей 00 копеек. ФИО3 предложено явиться 14 февраля 2025 года в 10 часов 00 минут для подписания акта приёма-передачи жилого дома, а также в течение пяти календарных дней с момента получения претензии выплатить неустойку за нарушение сроков исполнения обязательств и компенсировать расходы на проведение ремонтно-восстановительных работ.

14 февраля 2025 года ФИО1, ФИО2 составлен в одностороннем порядке акт приёма-передачи результата выполненных работ, без участия ФИО3

Согласно заключения специалиста ИП ФИО8 от 22 января 2025 года <номер><номер> в ходе проведения осмотра специалистом выявлены следующие дефекты: деформационные трещины по стенам и углам на штукатурке, присутствует отслоение штукатурного слоя – 60 кв.м, деформационные трещины под потолком и полом; трещина на полусухой стяжке – 1 м.п; промерзание/продувание входной двери; фасадные термопанели имею дефекты, повреждения, загрязнения, на окнах отсутствует СТИЗ, требуется регулировка створок, стропильная система на крыше не обработана огне-био- защитой, утеплитель (минвата и опилки) лежит неравномерно.

Все перечисленные недостатки, в том числе отсутствие обработки стропильных конструкций крыши средствами огне- и био- защиты относятся к строительным, а не к недостаткам отделочных работ и свидетельствуют о нарушении ФИО3 обязательных требований действующего законодательства.

Постановлением Благовещенского городского суда Амурской области от 6 октября 2025 года уголовное дело и уголовное преследование в отношении ФИО3 по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ прекращено с освобождением от уголовной ответственности по основанию, предусмотренному п. 2 примечания к ст. 200.3 УК РФ. Из постановления следует, что не позднее 19 июля 2022 года у ИП ФИО3, понимающего, что он не имеет достаточных финансовых средств для строительства малоэтажного жилого комплекса, расположенного на приобретённых земельных участках в кадастровом квартале <адрес> в <адрес>, возник умысел, направленный на привлечение денежных средств граждан в особо крупном размере. Для осуществления задуманного ФИО3 без оформления необходимых документов решил возвести в названном кадастровом квартале малоэтажный жилищный комплекс, в составе которого предусмотрел возведение индивидуальных жилых домов по своему проекту, инженерно-технических сетей, в том числе, линии электропередач, мест общего пользования и мест отдыха, а вместо заключения с гражданами договоров об участии в долевом строительстве решил давать им письменные обязательства, заключать предварительные договоры, договоры подряда -0 о строительства на приобретённом земельном участке индивидуального жилого дома с условием полной оплаты его стоимости, после чего получать наличные денежные средства, которые, не внося в кассу, ИП ФИО3 решил использовать в качестве компенсации предстоящих расходов. Под видом продажи отдельных земельных участок ФИО3 решил возвести малоэтажный жилищный комплекс.

В рамках уголовного дела истцом давались пояснениям о том, что ввод объекта в эксплуатацию носил вынужденный характер в целях избежать увеличения процентной ставки, однако п. 4 кредитного договора от 30 июня 2023 года <номер> предусмотрено, что процентная ставка может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации лишь в случае, если в течение 271 дня с даты возникновения права собственности титульного созаёмщика и супруга на объект недвижимости у кредитора будет отсутствовать сведения об их регистрации по месту жительства, при этом вопросы увеличения процентной ставки по кредиту при нарушении сроков ввода дома в эксплуатацию названным кредитным договором вовсе не урегулированы.

В период с 19 июля 2022 г. по 25 июня 2024 г. ИП ФИО3 умышленно, осознавая общественную опасность и противоправный характер своих действий, предвидя неизбежность наступления общественно-опасных последствий в виде нарушения установленного законом порядке привлечения денежных средств граждан для строительства иных объектов недвижимости в малоэтажном жилом комплексе, что влечёт ограничение прав граждан – участников долевого строительства на получение гарантий защиты своих прав и законных интересов и желая их наступления, в нарушение закона, без заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве и оформления обязательных документов для указанного строительства привлёк денежные средства граждан, в том числе, ФИО1. При этом судом выявлены основания для прекращения производства по уголовному делу и уголовного преследования по основанию, предусмотренному п. 2 примечания к ст. 200.3 УК РФ, в соответствии с которым лицо, совершившее преступление, предусмотренное этой статьёй, освобождается от уголовной ответственности, если сумма привлечённых денежных средств (сделки с денежными средствами) возмещена в полном объёме и (или) если указанным лицом приняты меры, в результате которых многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости введены в эксплуатацию.

Удовлетворяя настоящие требования в части, суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 190, 309, 310, 753 ГК РФ, Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года <номер> «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве». Установив факт нарушения прав ФИО2, ФИО1 связанный с недостатками объекта долевого строительства, ненадлежащего качества жилого дома, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика расходы на устранение недостатков в размере 240 540 рублей, в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере 25 000 рублей. В остальной части требований суд отказал, указав, что сторонами не доказано согласование условий о сроке передачи объекта долевого строительства, поэтому оснований для взыскания неустойки за нарушение сроков работ не имеется. Требование о составлении акта приема-передачи отклонено, поскольку отсутствие акта при условии регистрации за истцами права собственности их прав не нарушает.

Таким образом, выводы суда о взаимных правах и обязанностях сторон обоснованы квалификацией спорных правоотношений как отношений по поводу долевого строительства объектов недвижимости, регулируемых Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Однако согласно пункта 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. В силу статьи 2 Закона № 214-ФЗ застройщиком выступает хозяйственное общество или некоммерческая организация в установленных случаях.

Таким образом, данный федеральный закон регулирует правоотношения с участием в качестве застройщика только юридических лиц, в связи с чем не мог быть применен к спорным правоотношениям с участием ответчика ФИО3, имеющего статус индивидуального предпринимателя и не отвечавшего требованиям, предъявляемым Законом об участии в долевом строительстве к застройщикам. Аналогичная позиция приведена в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28.10.2025 N 127-КГ25-29-К4.

Письменное обязательство ФИО3 о строительстве жилого дома от 5 июля 2023 года также не содержит условий о долевом строительстве какого –либо общего имущества и возникновении права общей долевой собственности согласно пункта 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ, что также является условием применения данного закона.

При таких обстоятельствах применение судом положений Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» является ошибочным.

При этом вопреки выводам суда постановление Благовещенского городского суда Амурской области от 6 октября 2025 года о прекращении уголовного преследования в отношении ФИО3 по ч. 2 ст. 200.3 УК РФ само по себе не предопределяет правовой квалификации гражданских правоотношений.

Согласно ч. 4 ст. 61 ГПК РФ вступившие в законную силу приговор суда по уголовному делу, иные постановления суда по этому делу и постановления суда по делу об административном правонарушении обязательны для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого они вынесены, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Исходя из данной нормы, постановление суда по уголовному делу не является обязательным для правовой квалификации гражданско-правовых последствий действия лица. Более того, данным постановлением от 6 октября 2025 года прямо установлено, что ФИО3 действовал без заключения с гражданами договоров участия в долевом строительстве.

В силу ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как разъяснено в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование). Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

При квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п. (пункт 47 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В соответствии с п. 1 ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В силу п.1 ст. 708 ГК РФ в договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы. По согласованию между сторонами в договоре могут быть предусмотрены также сроки завершения отдельных этапов работы (промежуточные сроки). Если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не предусмотрено договором, подрядчик несет ответственность за нарушение как начального и конечного, так и промежуточных сроков выполнения работы.

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ, по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Содержание письменного обязательства от 5 июля 2023 года свидетельствует о том, что оно содержит перечень строительных работ по возведению жилого дома на принадлежащем истцам земельном участке, что также подтверждено пояснениями сторон в судебном заседании.

При этом вопреки выводам суда о недостижении соглашения об условии о сроке исполнения обязательства такой срок прямо установлен до 1 сентября 2023 года.

Согласно расписке, составленной в тот же день, за проведение работ получено 5 800 000 рублей, при этом сторонами не оспаривалось, что оплата таким образом за работы проведена полностью.

Таким образом, данное обязательство с учетом расписки содержит существенные условия строительного подряда, перечень работ, срок и цену, поэтому представляет собой договор строительного подряда согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной.

Таким образом, данной нормой предусмотрено составление одностороннего акта и возможность второй стороны отказаться от его подписания.

Поскольку 14 февраля 2025 года ФИО1, ФИО2 акт приёма-передачи результата выполненных работ составлен в одностороннем порядке, оснований для возложения обязанности по его подписанию на ФИО3 не имеется.

Более того, право собственности истцов на жилой дом зарегистрировано, о каких-либо нарушениях своих прав в связи с отсутствием акта, подписанного ответчиком, истцы не указали.

В связи с чем доводы жалобы истцов о неправомерности отказа в понуждений к подписанию акта приема-передачи имущества являются необоснованными.

Отказ в иске в части взыскания неустойки судом обоснован тем, что срок передачи объекта строительства не возможно установить, поэтому он не нарушен. Вместе с тем данный вывод противоречит буквальному содержанию обязательства о строительстве до 1 сентября 2023 года.

Сторонами не оспаривалось, что жилой дом возводился для целей личного проживания, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, что влечет применение Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии с абз. 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения установленных сроков выполнения работы (оказания услуги) или назначенных потребителем на основании пункта 1 настоящей статьи новых сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки неустойку (пеню) в размере трех процентов цены выполнения работы, а если цена выполнения работы договором о выполнении работ не определена - общей цены заказа.

Неустойка (пеня) за нарушение сроков окончания выполнения работы (оказания услуги), ее этапа взыскивается за каждый день (час, если срок определен в часах) просрочки вплоть до окончания выполнения работы, ее этапа или предъявления потребителем требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Сумма взысканной потребителем неустойки (пени) не может превышать цену отдельного вида выполнения работы или общую цену заказа, если цена выполнения отдельного вида работы не определена договором о выполнении работы.

Размер неустойки (пени) определяется, исходя из цены выполнения работы (оказания услуги), а если указанная цена не определена, исходя из общей цены заказа, существовавшей в том месте, в котором требование потребителя должно было быть удовлетворено исполнителем в день добровольного удовлетворения такого требования или в день вынесения судебного решения, если требование потребителя добровольно удовлетворено не было.

В силу п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.

По смыслу данной нормы по договору строительного подряда именно на ответчика была возложена обязанность уведомить заказчика о завершении строительства, в связи с чем он должен располагать доказательствами окончания строительных работ.

В нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчик, ссылаясь на своевременное завершение работ, каких-либо доказательств не представил, при том что истцы данные обстоятельства отрицают.

Учитывая, что в указанную в обязательстве дату – 01 сентября 2023 года ответчиком не исполнены обязательства по передаче истцам индивидуального жилого дома, за нарушение сроков исполнения обязательств с ответчика подлежит взысканию неустойка, предусмотренная ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с предлагаемой истцами датой начала исчисления неустойки с 01 сентября 2023 года, поскольку данный период подлежит исчислению с 02 сентября 2023 года (первый день, следующий за датой исполнения обязательств).

При этом оснований для несогласия с указанной истцом датой окончания начисления неустойки 26 июня 2024 года не имеется, поскольку ответчиком доказательств завершения работ ранее указанной даты не представлено.

Сам факт передачи истцам жилого дома в январе 2024 года и составления на него технического плана здания 21 июня 2024 года, на что указывает сторона ответчика, не подтверждает факта полного выполнения работ, предусмотренных обязательством о строительстве до 1 сентября 2023 года. Данным обязательством предусмотрены не только строительство жилого дома, но также возведение забора, калитки и распашных ворот, которые в состав здания не входят и в техническом плане не отражаются. Однако доказательств того, что работы по возведению ограждения были выполнены ранее 26 июня 2024 года, ответчиком не представлены.

В силу абз. 5 ст. 28 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» за период со 02 сентября 2023 года по 26 июня 2024 года (5 800 000,00 ? 3% ? 299) неустойка 57 826 000, поскольку она не может превышать стоимость работ, то ее размер составляет 5 800 000 руб.

В соответствии с п. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Учитывая длительность нарушения права и его характер, заключающийся в несовременной передаче жилого дома, предназначенного для удовлетворения потребностей в жилище, общую стоимость работ и необходимость соблюдения баланса прав и законных интересов сторон, при котором допущенное нарушение не должно приводить к утрате целесообразности ведения экономической деятельности ответчика и получения истцом результата строительных работ без эквивалентной оплаты, наличие заявления ответчика о несоразмерности заявленной к взысканию неустойки в соответствии со ст. 333 ГК РФ, судебная коллегия полагает возможным снизить размер неустойки, взыскав с ИП ФИО3 в пользу истцов (солидарно) за нарушение сроков выполнения работ неустойку в размере 200 000 рублей.

В силу п. 3 ст. 740 ГК РФ в случаях, когда по договору строительного подряда выполняются работы для удовлетворения бытовых или других личных потребностей гражданина (заказчика), к такому договору применяются правила § 2 гл. 37 о правах заказчика по договору бытового подряда.

Согласно п. 1 ст. 730 ГК РФ по договору бытового подряда подрядчик, осуществляющий соответствующую предпринимательскую деятельность, обязуется выполнить по заданию гражданина (заказчика) определенную работу, предназначенную удовлетворять бытовые или другие личные потребности заказчика, а заказчик обязуется принять и оплатить работу.

К отношениям по договору бытового подряда, не урегулированным названным кодексом, применяются законы о защите прав потребителей и иные правовые акты, принятые в соответствии с ними (п. 3 ст. 730 ГК РФ).

В силу ст. 737 ГК РФ в случае обнаружения недостатков во время приемки результата работы или после его приемки в течение гарантийного срока, а если он не установлен, - разумного срока, но не позднее двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня приемки результата работы, заказчик вправе по своему выбору осуществить одно из предусмотренных в статье 723 настоящего Кодекса прав либо потребовать безвозмездного повторного выполнения работы или возмещения понесенных им расходов на исправление недостатков своими средствами или третьими лицами (п.1).

В случае обнаружения существенных недостатков результата работы заказчик вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении таких недостатков, если докажет, что они возникли до принятия результата работы заказчиком или по причинам, возникшим до этого момента. Это требование может быть предъявлено заказчиком, если указанные недостатки обнаружены по истечении двух лет (для недвижимого имущества - пяти лет) со дня принятия результата работы заказчиком, но в пределах установленного для результата работы срока службы или в течение десяти лет со дня принятия результата работы заказчиком, если срок службы не установлен (п.2).

При невыполнении подрядчиком требования, указанного в пункте 2 настоящей статьи, заказчик вправе в течение того же срока потребовать либо возврата части цены, уплаченной за работу, либо возмещения расходов, понесенных в связи с устранением недостатков заказчиком своими силами или с помощью третьих лиц либо отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения причиненных убытков (п.1).

Как указано в п. 8 Обзора судебной практики по делам о защите прав потребителей, (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.10.2020), ст. 737 ГК РФ, подлежавшая применению при рассмотрении данного дела, проводит различие между недостатками результата работы и существенными недостатками, устанавливая правомочия заказчика на отказ от исполнения договора подряда при наличии существенных недостатков результата работы и в зависимости от того, были или не были выполнены подрядчиком требования, предъявленные заказчиком в соответствии с законом.

Аналогичное право потребителя в случае существенных недостатков требовать возмещения понесенных им расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами после предъявления требований к подрядчику об их устранении предусмотрено ч. 6 ст. 29 Закона о защите прав потребителей.

Согласно преамбуле Закона о защите прав потребителей под существенным недостатком товара (работы, услуги) понимается неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

Из заключения специалиста ИП ФИО8 от 22 января 2025 года <номер><номер> следует, что выявленные недостатки носят устранимый характер, их стоимость значительно ниже общей стоимости работ, таким образом не являются существенными.

Поэтому для возмещения расходов по устранению недостатков своими силами истцам не требовалось предварительное обращение к подрядчику с требованием об их устранении.

Более того, ответчик в ходе судебного разбирательстве намерений устранить недостатки не выражал, с необходимостью устранения недостатков согласен не был.

В связи с чем ссылки на то, что истцы не обращались к нему с требованиями об устранении недостатков, претензию об этом он не получал, на обоснованность вывода о праве истов требовать возмещения своих расходов по устранению недостатков не влияют.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд разрешил требования, которые не были заявлены, не соответствуют действительности.

Требование истца взыскать расходы на проведение ремонтно-восстановительных работ при строительстве жилого дома исходя из оснований иска в виде недостатков качества строительных работ представляет собой требование о взыскании расходов потребителя на устранение недостатков работ своими силами, которое и было рассмотрено судом.

Вопреки доводам жалобы ответчика заключение специалиста от 22.01.2025 года о недостатках качества строительных работ и стоимости их устранения при отсутствии доказательств обратного со стороны ответчика было обоснованно учтено судом в качестве достаточного подтверждения доводов истца. Ответчик своим правом на предоставление доказательств, в том числе путем проведения судебных экспертиз, в суде первой инстанции не воспользовался.

Тот факт, что при осмотре и составлении заключения специалиста от 22.01.2025 года ФИО3 не присутствовал, правового значения для допустимости указанного доказательства не имеет, поскольку таких требований для подготовки внесудебных заключений законом не установлено.

При таких обстоятельствах вывод суда о наличии недостатков качества строительных работ и стоимости их устранения является правильным.

В силу п. 2 ст. 720 ГК РФ заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Заказчик, обнаруживший после приемки работы отступления в ней от договора подряда или иные недостатки, которые не могли быть установлены при обычном способе приемки (скрытые недостатки), в том числе такие, которые были умышленно скрыты подрядчиком, обязан известить об этом подрядчика в разумный срок по их обнаружении (п. 4 ст. 720 ГК РФ).

Поскольку ФИО3 в установленном п. 1 ст. 753 ГК РФ порядке о завершении строительных работ истцов не уведомлял и жилой дом согласно требованиям закона истцам не передавал, они были лишены возможности указать ему о наличии недостатков в ходе передачи имущества. В связи с чем такие недостатки были отражены в одностороннем акте, составленном истцами.

Поэтому ссылки в жалобе на то, что часть недостатков была явной, не освобождают ФИО3 от ответственности.

Поскольку в силу п. 1 ст. 754 ГК РФ подрядчик несет ответственность за качество строительных работ, которые должны соответствовать обязательным требованиям, отступление от них, не оговоренное сторонами, вопреки доводам жалобы является нарушением качества работ.

Вместе с тем заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы ответчика о необоснованном включении в состав недостатков объекта работ по обработке стропильной системы огне-биозащитой стоимостью работ в 47 430 рублей, а также стоимости материалов - 7560 рублей, поскольку данных работ обязательство от 5 июля 2023 года не содержит.

Примененный специалистом ГОСТ Р 53292-2009 «Национальный стандарт Российской Федерации. Огнезащитные составы и вещества для древесины и материалов на ее основе. Общие требования. Методы испытаний» регламентирует порядок определения огнезащитных свойств огнезащитных составов, разработки технической документации, сертификации, осуществления контроля качества огнезащитных составов и выполненной огнезащиты, и не содержит положений, обязывающих осуществить обработку деревянных конструкций в ходе выполнения строительных работ в сфере индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, стороной истца не доказано, что работы по обработке стропильной системы огне-биозащитой были предусмотрены договором или законом в качестве обязательств подрядчика.

С учетом изложенного в пользу истца не подлежали взысканию расходы по обработке стропильной системы огне-биозащитой в размере 54 990 рублей, в связи с чем в пользу истцов солидарно подлежит взысканию 185 550 рублей в счет возмещения расходов по устранению недостатков.

Согласно п. 6. ст. 13 Закона РФ от 09 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

Претензия ФИО3 потребителями направлена 11.02.2025 года по адресу регистрации по месту жительства <адрес>, <адрес>, <адрес> оставлена без удовлетворения. Поскольку доказательств уважительности причин ее неполучения не представлено, в силу ст. 165.1 ГК РФ она является доставленной.

Поскольку требования потребителя не были выполнены добровольно, оснований для освобождения от ответственности в виде штрафа, предусмотренных п. 7 ст. 13 Закона РФ от 09 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», не установлено, общая сумма штрафа с ответчика составляет 217 775 рублей ((185 550+ 25 000+25 000+200 000)/2).

Учитывая характер допущенных нарушений, необходимость соблюдения баланса прав и интересов сторон, обеспечения справедливого размера ответственности за неисполнение обязательства судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения ходатайства ответчика о снижении размера штрафных санкций и уменьшения штрафа в порядке ст. 333 ГК РФ до 20 000 рублей в пользу каждого из истцов.

С учетом изложенного решение суда в силу п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ подлежит изменению в части размера взысканных в пользу истцов расходов на устранение недостатков объекта, и отмене в части отказа в удовлетворении требований о взыскании неустойки за нарушение исполнения обязательства и штрафа.

Тот факт, что решение обжаловано только одним из истцов ФИО7, не препятствует проверке и отмене либо изменению решения суда в отношении ФИО2, поскольку они совместно участвовали в обязательстве с ответчиком, и решение в отношении истцов является неразрывно связанным (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.06.2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции").

Руководствуясь ст.ст.328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Благовещенского районного суда Амурской области от 10 ноября 2025 года изменить в части взыскания расходов на устранение недостатков объекта строительства.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 в солидарном порядке расходы на устранение недостатков объекта строительства, выявленных в жилом доме на земельном участке с кадастровым номером <номер> по адресу: <адрес>, <адрес> в размере 185 550 рублей 00 копеек.

В части требований о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, штрафа решение суда отменить, принять в указанной части новое решение.

Исковые требования ФИО2, ФИО1 к ФИО3 о взыскании неустойки за нарушение сроков исполнения обязательства, штрафа – удовлетворить частично.

Взыскать со ФИО3 в пользу ФИО2, ФИО1 в солидарном порядке неустойку за нарушение сроков исполнения обязательства в размере 200 000 рублей 00 копеек, штраф за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя 20 000 рублей в пользу каждого, в остальной части требований о взыскании неустойки и штрафа отказать.

В остальной части решение Благовещенского районного суда Амурской области от 10 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционные жалобы апелляционную жалобу представителя ФИО1 - ФИО4, апелляционную жалобу представителя ФИО3 – ФИО5 без удовлетворения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий:

Судьи коллегии:

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 05.05.2026г.