Апелляционное определение № 33-4667/2025 от 9 декабря 2025 г.

УИД: 47RS0006-01-2024-002105-82

Дело № 33-4667/2025

№ 2-1970/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 10 декабря 2025 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Осиповой Е.А.,

судей: Горбатовой Л.В. и Пучковой Л.В.

при помощнике судьи ФИО6

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО3, ФИО2 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июня 2025 года, которым частично удовлетворён иск ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании дополнительного соглашения заключенным, о признании права собственности на земельный участок, отказано в удовлетворении встречного иска ФИО3, ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Осиповой Е.А., объяснения представителя ФИО3 и ФИО2 – ФИО7, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ФИО1 – ФИО8, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Гатчинский городской суд <адрес> с иском к ФИО3, ФИО2 о признании дополнительного соглашения от 28.11.2023 о внесении изменений в п.1.1 договора купли-продажи от 19.10.2023 заключенным, о признании права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи д. Покровская.

В обоснование заявленных требований указано, что 19.10.2023 между истцом и ответчиками через портал ООО «Домклик» был составлен и подписан договор купли-продажи, которому присвоен уникальный номер D-3530523. Оплата по договору в сумме 3 500 000 рублей произведена в полном объеме. Сделка по регистрации права собственности в Росреестре была приостановлена ввиду изменения категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов». Ответчики отказались подписать дополнительное соглашение к договору купли-продажи ввиду изменения категории земельного участка.

Заочным решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 03.09.2024 исковые требования были удовлетворены.

Определением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 10.12.2024 заочное решение от 03.09.2024 отменено, производство по делу возобновлено.

ФИО3 и ФИО2 обратились в Гатчинский городской суд <адрес> с иском к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, заключенного 19.10.2023 через портал ООО «Домклик», уникальный номер D-3530523 между ФИО3, ФИО2 и ФИО1.

В обоснование заявленных требований указано, что спорный договор купли-продажи заключен с нарушением закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, поскольку не соблюден обязательный порядок извещения высшего исполнительного органа о намерении продать земельный участок, что влечет ничтожность договора. Кроме того, заключая данную сделку, истцы не располагали сведениями о том, что при изменении вида разрешенного использования земельного участка и его категории приведет к значительному увеличению рыночной стоимости данного земельного участка. ФИО9 отказались от исполнения договора, поскольку вправе рассчитывать на иную стоимость земельного участка.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июня 2025 года постановлено:

исковые требования ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании дополнительного соглашения от 28.11.2023 о внесении изменений в п.1.1 договора купли-продажи от 19.01.2023 заключенным, о признании права собственности на земельный участок, удовлетворить частично.

Признать дополнительное соглашение от 28.11.2023 о внесении изменений в п.1.1 договора купли-продажи от 19.01.2023 заключенным в части изменения категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на «земли населенных пунктов».

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес>, гражданином России, паспорт № выдан ГУ МВД России по г. Санкт-Петербургу и Ленинградской области, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского хозяйства, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи д. Покровская.

ФИО3, ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, заключенного ДД.ММ.ГГГГ через портал ООО «Домклик», уникальный номер D-3530523 между ФИО3, ФИО2 и ФИО1, отказать.

В апелляционной жалобе ФИО3 и ФИО2 просят данное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что судом нарушены положения ст. 421 ГК РФ, поскольку понуждение к заключению договора не допускается. Повторяют правовую позицию, изложенную в обоснование иска, указывают, что при заключении договора не знали о всех обстоятельствах, являющихся существенными для продавцов, в том числе о нахождении участка в двух территориальных зонах. Кроме того указывают, что переход права собственности на земельный участок не произошёл, денежные средства по договору не были переданы продавцам, находятся на номинальном счете ООО «Домклик», у ФИО1 препятствий для получения денежных средств не имелось, следовательно негативные последствия у покупателя не наступили. Кроме того, продавцы не извещали повторно орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок.

С учетом имеющихся в материалах дела сведений о надлежащем извещении не явившихся участников гражданского процесса о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы по правилам статей 113 - 116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд апелляционной инстанции постановил определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Действуя в соответствии с положениями абзаца 1 части 1 и абзаца 1 части 2 статьи 327.1 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным ограничиться проверкой законности и обоснованности постановленного решения исходя из доводов апелляционной жалобы.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что собственниками земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, являются ФИО3 и ФИО2 в равных долях, что подтверждается свидетельством о праве на наследство по завещанию от 23.03.2010 (л.д. 42-43, 45).

Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи д. Покровская, поставлен на кадастровый учет площадью 10000 кв.м, относится к категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения крестьянского хозяйства (л.д.47-48).

Сведения об изменении категории земель «земли населенных пунктов» внесены 17.11.2023.

19.10.2023 между истцом (покупатель) и ответчиками (продавцы), через портал ООО «Домклик» был составлен и подписан договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, которому присвоен уникальный номер D-3530523 (л.д.13-14).

Согласно п. 1.1. договора - Продавцы продали, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество - земельный участок, общей площадью 10000 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> вблизи д. Покровская, кадастровый № №, категория - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для ведения крестьянского хозяйства. Земельный участок принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности по 1/2 доли у каждому.

Сведения о характеристиках объекта недвижимости внесены на основании выписки ЕГРН от 29.09.2023 (л.д.19-20).

Пунктом 2.1. договора установлена стоимость земельного участка 3500000 рублей.

Согласно п. 2.2.1.1. договора расчеты по сделке купли-продажи земельного участка проводятся с использованием номинального счета ООО «Домклик». Денежные средства были внесены покупателем на соответствующий расчётный счет, указанный в п. 2.2.1.1. договора купли-продажи (л.д.16), и до настоящего времени находятся на указанном расчетном счете.

Договор купли-продажи был сдан на государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка (л.д.18), однако 31.10.2023 регистрация перехода права собственности была приостановлена в связи с тем, что сторонами не представлено извещение о намерении продать земельный участок сельскохозяйственного назначения, на приобретение которого в силу положений Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право имеет субъект РФ. При этом регистрирующим органов был направлен запрос от 30.10.2023 в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом по вопросу сообщения о намерении приобрести или об отказе от покупки вышеуказанного земельного участка (т. 2 л.д. 157).

17.11.2023 в ЕГРН были внесены сведения об изменении категории земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию - «земли населенных пунктов».

28.11.2023 ФИО1 было подготовлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи, с целью внесения изменений в п. 1.1 договора в части изменения категории и вида разрешенного использования земельного участка. Согласно сведениям с сайта ООО «Домклик» текущий статус сделки «сделка готовится» (л.д.15,18).

После составления дополнительного соглашения ответчики отказались от его подписания, до настоящего времени регистрация перехода права собственности по вышеуказанному договору купли-продажи не осуществлена.

Удовлетворяя исковые требования ФИО1 и отказывая в удовлетворении встречного иска ФИО3 и Н.А., суд первой инстанции, ссылаясь на положения ст.ст. 165, 218, 223, 331, 398, 425, 432, 433, 434.1, 450, 453, 549, 550, 551, 556 ГК РФ, разъяснения, данные в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29.04.2020, а также положения Федерального закона от 24.07.2002 № 101- ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения, исходил из того, что Администрация Гатчинского муниципального округа Ленинградской области, ни Ленинградский областной комитет по Управлению государственным имуществом, привлеченные к участию в деле, о нарушении своих прав оспариваемой сделкой не заявили, органом государственной регистрации был направлен запрос от 30.10.2023 в Ленинградский областной комитет по управлению государственным имуществом по вопросу о намерении приобрести или об отказе от покупки вышеуказанного земельного участка, в настоящее время спорный земельный участок не относится к категории земель «сельскохозяйственного назначения», ответчиками доказательства существенного изменения обстоятельств ввиду изменения категории продаваемого земельного участка, которые повлекли бы заключение договора купли-продажи на условиях, значительно отличающихся от первоначальных, суду не представлены, довод ФИО3 и ФИО2 о том, что цена договора стала ниже рыночной стоимости ввиду изменения категории земельного участка, не может быть принят во внимание, поскольку в соответствии с положениями ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий, в том числе в части определения его цены, изменение мнения относительно экономической целесообразности сделки нельзя расценивать в качестве существенного изменения обстоятельств.

Однако судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, полагает, что обжалуемое решение подлежит отмене с принятием нового в силу следующего.

В соответствии с положениями ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (п. 1).

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (п. 2).

Таким образом, по смыслу закона существенность изменения обстоятельств должна быть такой, которая находится вне ведения обеих сторон договора и не могла быть в принципе учтена при его заключении.

Из представленных в материалы дела выписок из ЕГРН следует, что в связи с изменением категории спорного земельного участка с «земли сельскохозяйственного назначения» на категорию «земли населенных пунктов» его кадастровая стоимость увеличилась с 57 400 рублей до 8151500 рублей, то есть более чем в 142 раза, что, по мнению судебной коллегии, является существенным.

Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ).

Между тем, доказательства недобросовестного поведения ФИО3 и Н.А. не представлены, судом такие обстоятельства не установлены, поскольку из материалов дела следует, что лишь 24.10.2023 года Комитетом строительства было дано заключение о том, что земельный участок с кадастровым номером № относится к двум территориальным зонам (том 2 л.д. 86 оборот-95), основания сомневаться в сведениях, содержащихся на данный земельный участок в ЕГРН, у ФИО9 отсутствовали.

То обстоятельство, что изменения в ЕГРН 15.11.2023 относительно категории земельного участка были внесены на основании заявления от 11.11.2023 ФИО3, правового значения не имеет, поскольку указанные действия были произведены им после получения сведений о вышеуказанном заключении Комитета строительства.

Таким образом, до исполнения договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, до передачи его покупателю, до получения за него денежных средств продавцами, произошло изменение категории данного земельного участка, которое привело к значительному увеличению его стоимости, что следует признать существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, при этом к соглашению об изменении в связи с этим условий данного договора стороны не пришли.

На основании изложенного судебная коллегия полагает, что встречные исковые требования о расторжении вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка подлежат удовлетворению, а для удовлетворения первоначального иска ФИО1 оснований не имеется.

Руководствуясь статьей 327.1, пунктом 2 статьи 328, частью 1 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 2 июня 2025 года отменить, принять новое решение.

Исковые требования ФИО3, ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 10000 кв.м, заключенный 19 октября 2023 года через портал ООО «Домклик», уникальный номер D-3530523, между ФИО3 (паспорт №), ФИО2 (паспорт №) и ФИО1 (паспорт №).

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о признании дополнительного соглашения от 28.11.2023 о внесении изменений в п.1.1 договора купли-продажи от 19.10.2023 заключенным, о признании права собственности на земельный участок отказать.

Определение может быть обжаловано в Третий кассационный суд общей юрисдикции в течение трёх месяцев.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное определение изготовлено 24 декабря 2025 года.