Решение № 3А-10/2026 3А-10/2026(3А-140/2025;)~М-113/2025 3А-140/2025 М-113/2025 от 15 февраля 2026 г. по делу № 3А-10/2026

Дело № 3а-10/2026

УИД 76OS0000-01-2025-000192-23


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ярославль 09 февраля 2026 года

Ярославский областной суд в составе

председательствующего судьи Бисеровой О.И.,

при секретаре Масловой С.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости.

В обоснование заявленных административных исковых требований указано, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости с кадастровым номером №, кадастровая стоимость объекта установлена приказом министерства имущественных отношений Ярославской области от 10.10.2023 № 26-н по состоянию на 01.01.2023 и составила 179 443 479,31 руб. Для целей снижения налога на имущество физических лиц необходимо установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Согласно Отчету № 18336/25 от 04.06.2025, подготовленному ООО «Ярэксперт», рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № по состоянию на 28.03.2025 составляет 118 565 000 руб. ФИО1 обратился с заявлением об установлении кадастровой стоимости указанного объекта в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы». Решением от 19.09.2025 № ОРС-76/2025/000393 в установлении кадастровой стоимости нежилого здания в размере рыночной стоимости ему было отказано.

Административный истец просит признать незаконным решение ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000393 от 19.09.2025 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 28.03.2025.

Представитель административного истца на основании доверенности ФИО2 в судебном заседании требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в соответствии с заключением экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» по доверенности ФИО3 в удовлетворении требований административного истца просила отказать, против выводов судебной экспертизы не возражала.

Административный ответчик министерство имущественных отношений Ярославской области, заинтересованные лица Публично-правовая компания «Роскадастр», мэрия города Ярославля о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, в судебное заседание своих представителей не направили, возражений не представили.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлены письменные пояснения, согласно которым Управление оставляет разрешение заявленных требований на усмотрение суда.

Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.

Суд, выслушав представителя административного истца ФИО2, представителя административного ответчика ФИО3, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В силу части 1 статьи 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке») кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета (часть 2).

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии (далее - административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости), с административным исковым заявлением об оспаривании решений бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости либо по итогам рассмотрения заявления об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, а также действий (бездействия) бюджетного учреждения в отношении указанных заявлений (далее - административное исковое заявление об оспаривании решений и действий (бездействия) бюджетного учреждения), если кадастровая стоимость затрагивает права и обязанности этих лиц.

ФИО1 является собственником объекта недвижимости – многофункционального центра по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, а, следовательно, в соответствии со статьей 400 Налогового кодекса Российской Федерации, плательщиком налога на имущество физических лиц. В соответствии со статьей 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость указанного недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что 27.08.2025 ФИО1 обратился в ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости. На момент обращения с заявлением и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № стоит на кадастровом учете. К заявлению был приложен Отчет об оценке № 18336/25 от 04.06.2025, подготовленный ООО «Ярэксперт», в котором дата оценки определена 28.03.2025.

27.08.2025 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес заявителя направлено уведомление о поступлении заявления об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению.

19.09.2025 ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости №ОРС-76/2025/000393 в отношении объекта с кадастровым номером №.

11.11.2025 ФИО1 обратился в Ярославский областной суд с административным иском о признании незаконным решения об отказе в установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

С учетом указанных обстоятельств, даты подачи административного иска об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости - 11.11.2025, суд считает, что срок, установленный частью 3.1 статьи 245 КАС РФ, административными истцом соблюден.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 245 КАС РФ, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ФИО1 вправе заявить требования о признании незаконным решения ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 19.09.2025 № ОРС-76/2025/000393, которое подлежит разрешению по существу.

Согласно части 9 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю и собственнику уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению. Форма уведомления о поступлении заявления об установлении рыночной стоимости и принятии его к рассмотрению, требования к его заполнению, а также требования к формату такого уведомления и представляемых с ним документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии с частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Частью 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - решение об установлении рыночной стоимости), указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости (далее - решение об отказе в установлении рыночной стоимости).

В случае принятия решения об отказе в установлении рыночной стоимости в таком решении должны быть приведены все выявленные в ходе рассмотрения заявления об установлении рыночной стоимости причины, предусмотренные пунктом 2 части 11 настоящей статьи, послужившие основанием для принятия такого решения (часть 12 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Формы решения об установлении рыночной стоимости, решения об отказе в установлении рыночной стоимости и требования к их заполнению, а также требования к формату таких решений и представляемых с ними документов в электронной форме утверждаются федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию в сфере государственной кадастровой оценки (часть 13 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

Из материалов дела следует, что решение ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 19.09.2025 №ОРС-76/2025/000393 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № вынесено по соответствующему заявлению ФИО1, которое поступило в учреждение 27.08.2025, т.е. в установленный законом срок для принятия указанных решений.

Указанное решение принято ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

В решении №ОРС-76/2025/000393 указаны причины, послужившие основанием для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

При анализе представленного Отчета №18336/25 установлено, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным подходами оценщик применяет корректировку на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости по данным «Справочника оценщика недвижимости-2024. Офисная недвижимость и сходные типы объектов. Текущие и прогнозные характеристики рынка для доходного подхода» в размере максимального значения из границ расширенного интервала для офисных объектов. В результате выделения стоимость земельного участка получилась равной 19 496 820 руб. или 4 609 руб./м2 в сравнительном подходе и 19 105 800 руб. или 4 517 руб./м2 в доходном подходе. Оцениваемое здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 4230 кв.м. Кадастровая стоимость указанного земельного участка составляет 10 658 000 руб. мом 2 520 руб./м2. Указанная кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости по правилам статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» (решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 20.09.2024 № УРС-76/2024/000778), т.е. представляет собой рыночную стоимость земельного участка, рассчитанную по правилам Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основе рыночной информации по состоянию на 17.06.2024. Стоимость земельного участка под объектом оценки, полученная выделением с помощью статистических данных, не соответствует рыночной информации, превышая реальные значения практически в 2 раза. Учитывая принципы оценки, изложенные в справочнике недвижимости, а именно: использование справочников и коэффициентов, рассчитанных на основе статистических данных, не освобождает оценщика от исследования рынка и привязки представленных коэффициентов к реалиям рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выбор значения корректировки на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости, не корректен, противоречит рыночным данным.

Кроме того, при расчете рыночной стоимости в рамках доходного подхода оценщик необоснованно применяет долю операционных расходов (ОР), составляющую 17,3%. Расчеты в отчете выполнены по рыночным данным, договоры аренды с информацией о составе величины арендной платы в отчете не представлены. В соответствии с пунктом 2 статьи 616 ГК РФ и рекомендаций Справочника оценщика недвижимости – 2024. Операционные расходы при эксплуатации коммерческой недвижимости/Под.ред. ФИО4, в расчетах доли ОР необходимо исключить статьи расходов, которые обычно несет сам арендатор: уборка внутренних помещений, интернет и средства связи, охрана помещения, текущий мелкий ремонт. Таким образом, доля ОР составит 9,6%+3,3%+1,9%=14,8%.

Помимо этого, в рамках применения доходного и сравнительного подходов оценщик ошибочно классифицировал планировку объекта оценки как «кабинетную», тогда как в соответствии с представленными документами (поэтажный план, экспликация помещений) фактическая планировка первого этажа является смешанной и включает как торговые, так и складские помещения со свободной планировкой. Кроме того, в сравнительном подходе оценщик необоснованно присвоил аналогу № 1 тип планировки «смешанная», хотя в исходных данных (описании объекта, объявлении, документах) отсутствует информация подтверждающая это. Напротив, имеются косвенные признаки, указывающие на высокую вероятность кабинетной планировки (год постройки – 1973, первоначальное назначение – здание института). Упоминание о наличии торговых помещений, арендуемых магазином «Магнит», не является достаточным основанием для отнесения всего здания к смешанному типу, особенно учитывая, что объект оценки также имеет торговые помещения на первом этаже, но при этом не был признан оценщиком объектом со смешанной планировкой.

Использование недостоверных сведений оказывает влияние на итоговый результат определения рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости, а также является нарушением статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности»: Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Таким образом, оспариваемое решение принято по результатам исследования и проверки представленного административным истцом Отчета №18336/25, решение является мотивированным.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ ЯО «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия Отчета №18336/25 от 04.06.2025 законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 36/12/2025 от 15.01.2026, выполненному экспертом ФИО6, Отчет №18336/25 от 04.06.2025, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998 в действующей редакции, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности. Рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках исследуемого отчета, не является достоверной.

При проведении судебной экспертизы судебным экспертом ФИО6 произведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 28.03.2025 составила 126 110 000 руб.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения у суда не имеется.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 КАС РФ. Судебная экспертиза проведена специалистом имеющим право на проведение подобного рода исследований. Исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Приказа Минтруда России от 26.11.2018 № 742-н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», обладающим квалификационным аттестатом по оценке недвижимости, застраховавшим свою профессиональную ответственность оценщика, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 УК РФ.

Заключение судебной экспертизы выполнено в соответствии с законодательством об экспертной деятельности, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта, изложенные в нем суждения достаточным образом мотивированы, полученные результаты не допускают их неоднозначного толкования. Судебным экспертом проанализировано содержание отчета, проведена проверка на соответствие отчета законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы, приведены выводы о недостоверности размера рыночной стоимости объекта недвижимости, установленного в отчете, а также приведен расчет рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, который соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Выводы экспертного заключения относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца лицами, участвующими в деле, не оспорены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством.

Таким образом, материалами дела установлено, что решение №ОРС-76/2025/000393 от 19.09.2025 принято компетентным органом, с соблюдением порядка и формы принятия, решение содержит необходимые реквизиты и подписано руководителем бюджетного учреждения. Установленный пунктом 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» 30-дневный срок принятия решения с даты подачи ФИО1 заявления соблюден.

Содержание оспариваемого решения в полной мере соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения. Кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не могла быть установлена в размере рыночной, определенной в отчете об оценке, недостоверность которого подтверждается заключением судебной экспертизы.

При таких обстоятельствах оспариваемое административным истцом решение является законным и обоснованным, в связи с чем, административные исковые требования в части признания решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2025/000393 от 19.09.2025 незаконным удовлетворению не подлежат.

Исходя из содержания части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» разрешение административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости не поставлено в зависимость от разрешения требования о признании решения бюджетного учреждения незаконным.

В связи с несоответствием Отчета №18336/25 от 04.06.2025, законодательству об оценочной деятельности, оснований для установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости в определенном данным Отчетом размере не имеется.

Как указано выше, заключение судебной оценочной экспертизы является допустимым и достоверным доказательством. Лицами, участвующими в деле, доказательства, которые могли бы поставить под сомнение выводы, изложенные в заключении судебной экспертизы, не представлены.

Таким образом, при разрешении административных исковых требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, суд принимает во внимание выводы судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 28.03.2025 определена в размере 126 110 000 руб.

Датой определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 28.03.2025.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 19 сентября 2025 года № ОРС-76/2025/000293 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости ФИО1 отказать.

Установить по состоянию на 28 марта 2025 года кадастровую стоимость объекта недвижимости – наименование: многофункциональный центр, площадью 3969,3 кв.м. по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в размере 126 110 000 (сто двадцать шесть миллионов сто десять тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части размера кадастровой стоимости указанного выше объекта недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья О.И. Бисерова

Решение в окончательной форме изготовлено 16 февраля 2026 года