Решение № 2-6160/2017 2-6160/2017~М-5250/2017 М-5250/2017 от 9 августа 2017 г. по делу № 2-6160/2017

Дело №


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Калужский районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Шлыковой Т.М.,

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге 10 августа 2017 года гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит», ООО «Новградстрой» об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчикам о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами ДД.ММ.ГГГГ договора уступки прав требований (цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении однокомнатной квартиры (студии) №, расположенной на 9 этаже, общей (проектной) площадью 26,0 кв.м с балконом площадью 1,92 кв.м с коэффициентом 0,3, всего проектной площадью 27,92 кв.м, по адресу: <адрес> (№ по ГП). В обоснование требований указала, что ответчик в рамках данного договора передал истцу права требования по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», договор уступки подлежал государственной регистрации. Ссылаясь на то, что обязательства по оплате названного выше объекта долевого строительства истцом исполнены, а единственным препятствием для государственной регистрации спорного договора являются действия (бездействие) ответчика ООО «Комфорт Строй», уклоняющегося от государственной регистрации договора, просила на основании решения суда произвести государственную регистрацию сделки.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержала, по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», по доверенности ФИО4 иск не признал, по основаниям, изложенным в отзыве.

Представители ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Выслушав объяснения представителей истца и ответчика, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

Положениями пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно статье 37 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу пункта 2 статьи 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за №.

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 10-14, на земельном участке с кадастровым номером 40:26:000217:172, по адресу: <адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являлись 267 квартир, указанных в таблице № пункта 1.4.1 Договора.

Поскольку оплата по Договору производилась ООО «Комфорт Строй» за счет кредитных средств, предоставленных КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 8.1 Договора права требования участника долевого строительства и квартиры, указанные в п. 1.4.1, считаются находящимися в залоге у Банка с момента государственной регистрации договора.

В соответствии с п. 8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п. 5.1.3 Договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении однокомнатной <адрес>, расположенной на 9 этаже, общей (проектной) площадью 26,0 кв.м с балконом площадью 1,92 кв.м с коэффициентом 0,3, всего проектной площадью 27,92 кв.м, по адресу: <адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеназванного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГг., а также двусторонний Акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п. 3 Договора цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья.

При заключении договора истец была проинформирована, что передаваемые ей права требования на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит».

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы:

1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;

2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

В рамках настоящего дела установлено и подтверждается сведениями, поступившими из Управления Росреестра по <адрес>, а также отзывом ООО Коммерческий Банк «БФГ Кредит», что спорный объект недвижимости находится в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с изложенным, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий Договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорного договора уступки прав требования данное согласие получено не было.

В то же время из письменного отзыва на исковое заявление ООО КБ «БФГ-Кредит» следует, что для Банка юридическое значение имеет сохранение залога в отношении спорных объектов недвижимости.

Также по делу установлено, что истица в полном объеме исполнила обязательства по договору в части оплаты объекта, что подтверждается копиями квитанций к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9).

В силу статьи 157.1 Гражданского кодекса Российской Федерации если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу и свидетельствующих о фактическом последующем одобрении Банком (как залогодержателем) спорных договоров уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора, суд соглашается с избранным истцами способом защиты своего права.

В соответствии со статьей 38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с пунктом 4 статьи 53 Закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация спорного договора не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости.

С учетом совокупности установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных истцом требований.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и ФИО1 договора уступки прав требований (договора цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении однокомнатной квартиры (студии) №, расположенной на 9 этаже, общей (проектной) площадью 26,0 кв.м с балконом площадью 1,92 кв.м с коэффициентом 0,3, всего проектной площадью 27,92 кв.м, по адресу: <адрес> (№ по ГП), расположенного по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Калужский районный суд <адрес> в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья подпись Т.М. Шлыкова

Копия верна

Решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ