Решение № 2-496/2019 2-496/2019~М-310/2019 М-310/2019 от 3 июня 2019 г. по делу № 2-496/2019

Дело № 2-496/2019

25RS0011-01-2019-000467-60


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Спасск-Дальний 4 июня 2019 года

Приморского края

Спасский районный суд Приморского края в составе:

председательствующего судьи Сауниной С.Н.,

с участием истца Рыбалка П.С.,

представителя истца адвоката Никулина С.В. по ордеру от ДД.ММ.ГГГГ,

при секретаре судебного заседания Токаревой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Рыбалка П.С. к администрации городского округа Спасск<адрес> о признании права собственности,

У С Т А Н О В И Л:

Рыбалка П.С. обратился в суд с иском к администрации городского округа Спасск<адрес> о признании права собственности, указав в обоснование своих требований, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и С.В.И. был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с п.1 данного договора С.В.И. продал, а он приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В соответствии с п. 3 договора стоимость квартиры была оценена в размере <сумма 1>, которые до подписания договора он передал С.В.И. в полном объеме. Данный факт подтверждается и распиской от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 6 договора данная квартира была передана ему, а договор одновременно является и актом приема-передачи.

В соответствии с действующим законодательством, сделка купли-продажи квартиры считается заключенной с момента подписания договора сторонами и не подлежит государственной регистрации.

В соответствии с п. 10 договора и действующим законодательством он (покупатель) приобретает право собственности на квартиру после государственной перерегистрации права в соответствии со ст. 6 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и регистрации перехода права собственности.

Свои обязательства, предусмотренные договором, он выполнил в полном объеме, а именно он выплатил <сумма 1> до подписания договора. После этого ему были переданы ключи от квартиры и с этого момента он оплачивал коммунальные услуги. После подписания договора и получения денег, С.В.И. почувствовал себя плохо, в связи с чем, попросил перенести регистрацию перехода права собственности на более поздний срок. ДД.ММ.ГГГГ С.В.И. был направлен на стационарное лечение в неврологическом отделении Спасской ЦГБ, а ДД.ММ.ГГГГ умер. ДД.ММ.ГГГГ он подал документы на государственную регистрацию права, однако, в регистрации было отказано, в связи с тем, что необходимо заявление от С.В.И.

Истец просит признать за ним право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец Рыбалка П.С. доводы искового заявления поддержал и суду пояснил, что он работал вместе с П.А.В., у которого был друг С.В.И.. П.А.В. ему сообщил, что С.В.И. хочет продать квартиру, которая была без ремонта, захламлена. Поэтому он обратился к адвокату Никулину С.В. Регистрация права не была произведена, так как С.В.И. чувствовал себя неважно, у него была слабость, желтое лицо. Он, Подчмурной и С.В.И. заключили договор купли-продажи у адвоката Никулина С.В., деньги С.В.И. он передал в конторе адвоката Никулина С.В., передачу денег Никулин С.В. не видел. У С.В.И. ранее уже был инсульт, чувствовал тот себя не очень хорошо, поэтому С.В.И. попросил отвезти его домой. Так как он работал в другом районе, встречу перенесли через неделю. Через неделю у него не получилось приехать в <адрес>, а потом ему позвонил Подчмурной, сказал, что С.В.И. попал в больницу. ДД.ММ.ГГГГ он приехал в Спасск – Дальний и спросил у адвоката Никулина С.В., что делать. Потом он позвонил Подчмурному, который сообщил, что С.В.И. умер. Квартиру он смотрел перед заключением договора, в одной комнате была старая мебель, другая комната захламлена старыми вещами. После заключения договора С.В.И. отдал ему ключи. Насчет мебели С.В.И. ему ничего не говорил, он думал, что когда С.В.И. купит дом в <адрес> тот мебель заберет или выкинет. С того момента как заключен договор купли-продажи, он оплачивает коммунальные услуги, иногда заезжает в квартиру, проверяет, чтобы не были разбиты стекла, также он попросил Подчмурного смотреть за квартирой. С доводами ответчика не согласен, так как С.В.И. был в здравом уме, квартиру продавал добровольно. Просил иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца Никулин С.В. доводы искового заявления поддержал и суду пояснил, что примерно в начале ДД.ММ.ГГГГ года к нему обратились С.В.И. и П.А.В. по поводу продажи квартиры. А перед этим ему звонил Рыбалка П.С. сказал, что хочет купить квартиру и попросил посмотреть документы на квартиру. Ознакомившись с документами на квартиру, он отправил С.В.И. и Подчмурного оформлять документы в Росреестр. Потом они позвонили и сказали, что документы необходимые для оформления договора и продажи квартиры готовы. ДД.ММ.ГГГГ к нему подошли С.В.И., Рыбалка П.С. и Подчмурной, попросили сделать договор. В договоре он допустил опечатку: вместо купли-продажи, написал капли-продажи, потом он подготовил расписку, её попросил напечатать сам С.В.И., так как он сказал, что много писать не может, в связи с тем, что болен и очень сложно писать правой рукой. Он спросил у С.В.И., получил ли тот деньги, С.В.И. ответил, что да, все нормально и расписался в расписке. После подписания договора он отправил стороны в Росреестр, чтобы не затягивали с оформлением документов, но они не поехали, так как С.В.И. себя плохо чувствовал, а Рыбалка П.С. работает, но когда он разговаривал со С.В.И., тот все понимал, осознавал. Как ему объяснил С.В.И., у него были проблемы с правой стороной, рукой и ногой, что он не полностью чувствует тело, запаха алкоголя от С.В.И. не было. Он говорил, что оформлять документы надо ехать сразу. При нем С.В.И. передал Рыбалка П.С. ключи от квартиры и сказал «Пользуйся, живи», про вещи никого разговора не было. Со слов Рыбалка П.С. ему известно, что после смерти С.В.И. в квартире осталась только старая мебель, вещи, газеты 70-х, 80-х годов, бутылка из-под коньяка. Действительно по просьбе Рыбалка П.С. Подчмурной производит оплату за коммунальные услуги. Кроме того, по их просьбе с жильцами данного дома по этой квартире проводились беседы, участковый инспектор проверял, что в данной квартире требуется ремонт. В Росреестре за С.В.И. не было зарегистрировано право собственности, а было зарегистрировано только в БТИ, перерегистрация не была произведена, и это была основная причина обращения в суд. В газете «Спасск» от ДД.ММ.ГГГГ в колонке «Недвижимость» имеется объявление о продаже однокомнатной квартиры и указан сотовый телефон С.В.И. Доводы ответчика, что у С.В.И. была недобрая воля и плохая память не соответствуют действительности, так как в ДД.ММ.ГГГГ года к нему приходил С.В.И. по поводу продажи квартиры, он ему объяснил, что необходимо сделать, С.В.И. ездил в Росреестр, БТИ, подавал запросы и ему давали ответы. После заключения договора купли-продажи, регистрация права собственности не прошла, так как нужно было сдать договор приватизации, так как в Росреестр сдается помимо справок этот договор, но его у С.В.И. не было. Получил С.В.И. договор приватизации или нет, ему не известно. Просил иск Рыбалка П.С. удовлетворить.

Представитель ответчика – администрации городского округа Спасск-Дальний ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В предоставленном суду отзыве исковые требования не признал, мотивируя тем, что истец Рыбалка П.С. не предоставил надлежащие доказательства совершения сделки между ним и продавцом, отсутствует третий экземпляр договора, факт передачи денежных средств покупателем продавцу надлежащим образом не подтвержден. С момента заключения сделки (ДД.ММ.ГГГГ) до помещения «продавца» С.В.И. ДД.ММ.ГГГГ на стационарное лечение в неврологическое отделение Спасской ЦГБ и последующей его смерти ДД.ММ.ГГГГ, «покупателем» Рыбалка П.С. не предпринято никаких мер для надлежащей регистрации сделки, несмотря на наличие времени. Подпись «продавца» С.В.И., его доброй воли (при наличии заболевания), на совершение сделки ничем не подтверждена. При этом другого жилья, кроме отчуждаемого, С.В.И., не имел. Рыбалка ФИО2 Росреестра по <адрес> отказано в государственной регистрации сделки ДД.ММ.ГГГГ, отказ в установленном порядке не обжалован. Просил в удовлетворении требований Рыбалка П.С. отказать.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие представителя администрации городского округа Спасск<адрес>.

Свидетель Подчмурной суду пояснил, что С.В.И. знает с ДД.ММ.ГГГГ года. Они дружили, познакомились в дельтапланерном клубе. В середине ДД.ММ.ГГГГ года С.В.И. заболел, у него был инсульт, проходил лечение, после инсульта плохо чувствовал правую руку и ногу, речь и сознание было хорошим. В 20-х числах ДД.ММ.ГГГГ года после выписки из больницы он предложил С.В.И. переехать к нему домой и забрал С.В.И. к себе домой, так как у того не было ни паспорта, ни полиса, ни пенсионной карточки. Все документы он С.В.И. потом сделал. Он делал С.В.И. массаж, кормил, давал таблетки. До того, как С.В.И. попал в больницу, он приезжал к нему домой, подогревал еду, кормил, объяснял, что необходимо делать. Ранее в ДД.ММ.ГГГГ года он со С.В.И. ездили в <адрес>, смотрели дом, так как С.В.И. сказал, что хочет продать квартиру и купить дом. Они посмотрели дом, С.В.И. понравился, хозяйка дома продавала за <сумма 2>. Потом они стали продавать квартиру С.В.И.. По просьбе С.В.И. он возил его к кинотеатру «Аврора», где расположена газета «Спасск», и С.В.И. подавал объявление о продаже квартиры примерно в октябре, ДД.ММ.ГГГГ года, указав сотовый телефон №. Квартиру планировали продать примерно за ту сумму, за которую хотели купить дом. Потом он встретился с Рыбалка П.С., с которым раньше работал. Они разговорились, он рассказал, что хотят со С.В.И. переехать в <адрес>, что С.В.И. продает однокомнатную квартиру на АТП. Потом поехали с Рыбалка П.С. посмотреть квартиру. После осмотра квартиры Рыбалка П.С. не согласился ее покупать за <сумма 2>, предложил <сумма 1>. С.В.И. согласился, сказал, что остальную сумму денег найдет. Но так как у С.В.И. не было документов на квартиру, сначала обратились в МФЦ, чтобы сделали документы. Он и С.В.И. приехали на такси в контору адвоката Никулина С.В., Рыбалка П.С. был уже там, заключили договор, Рыбалка П.С. передал С.В.И. деньги. Потом он отправил С.В.И. домой на такси, а сам поехал на работу. Вечером он приехал к С.В.И., все было нормально. Почему сделка не оформлялась больше 20 дней ему не известно. ДД.ММ.ГГГГ С.В.И. стало плохо и его отвезли в больницу.

Суд, выслушав истца, его представителя, свидетеля, изучив имеющиеся материалы дела, пришёл к выводу о том, что иск заявлен обоснованно и подлежит удовлетворению.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки по отчуждению этого имущества.

Согласно ч. 3 ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Согласно разъяснениям, данных в п. п. 58, 59, 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Пунктом 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст. 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Анализируя вышеуказанные нормы законодательства, при разрешении спора следует исходить из того, что если договор с отчуждением недвижимого имущества был заключен в требуемой форме, исполнен, а переход права собственности не был зарегистрирован, то договор становится обязательным для сторон. Данное имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.

Установлено и подтверждается материалами дела, что С.В.И. на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес> на основании договора на передачу квартиры в собственность граждан от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрированного Спасским БТИ от ДД.ММ.ГГГГ за реестровым номером №, инвентарный №.

Спорная квартира, по адресу: <адрес>, имеет кадастровый №, расположена на 1 этаже, площадью № кв.м. В данной квартире С.В.И. проживал и был зарегистрирован один.

ДД.ММ.ГГГГ С.В.И. распорядился вышеуказанным недвижимым имуществом, продав его Рыбалка П.С. за <сумма 1>., что подтверждается договором купли-продажи.

В соответствии с п. 3 договора расчет между сторонами произведен до подписания настоящего договора в полном объеме.

Также, в п. 9 данного договора указано, что он одновременно является актом приема-передачи, т.е. квартира передана от продавца к покупателю.

Данный договор в установленном законом порядке никем не оспорен, недействительным не признан.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ С.В.И. получил от Рыбалка П.С. <сумма 1> за проданную по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Из материалов дела усматривается также, что ДД.ММ.ГГГГ С.В.И. умер, что подтверждается свидетельством о смерти II-ВС № от ДД.ММ.ГГГГ, в свою очередь, переход права собственности на проданную истцу квартиру не был надлежащим образом зарегистрирован в органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из справки КГБУЗ «Спасская городская больница» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что С.В.И. находился на лечении в неврологическом отделении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с диагнозом: Ишемический инсульт в левой гемисфере головного мозга. Острый период. Правосторонний гемипарез умеренный – восстановленный. Элементы моторной афазии. С.В.И. также находился на лечении в неврологическом отделении с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (смерть). Диагноз: Ишемический инсульт.

Согласно ответам нотариусов <адрес>вой нотариальной палаты, после смерти С.В.И., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследственное дело не заводилось.

Из рапорта участкового уполномоченного России «Спасский» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что по адресу: <адрес> С.В.И. проживал один, злоупотреблял спиртными напитками, не работал, со слов соседей родственников у С.В.И. нет, жалоб, заявлений в отношении С.В.И. не поступало. В квартире, где проживал С.В.И. требуется капитальный ремонт.

Согласно Уведомлению Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ Рыбалка П.С. отказано в регистрации права собственности (перехода права) на объект недвижимости: квартиру с кадастровым номером 25:32:010501:2005, расположенную по адресу: <адрес>.

Также в материалы дела представлены квитанции, свидетельствующие о том, что истец Рыбалка П.С. несет бремя содержания спорной квартиры.

В силу ст. 2 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, отсутствие государственной регистрации, при наличии волеизъявления сторон на совершение сделки купли-продажи недвижимого имущества, и заключение договора по форме и содержанию, соответствуют действующему законодательству, само по себе не влечет признание сделки ничтожной. В каждом конкретном случае следует выяснять причины, по которым такая государственная регистрация не была осуществлена.

Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок заключения договора купли-продажи, не устанавливают требование о государственной регистрации в качестве условия действительности договора.

Сам по себе факт смерти собственника недвижимого имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о признании права собственности за покупателем на приобретенное имущество.

Учитывая, что в соответствии со ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права, установленные законом требования сторонами сделки соблюдены, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен в письменной форме, содержит все существенные условия данного договора, продавцом С.В.И. исполнена обязанность по передаче квартиры, а покупателем Рыбалка П.С. - обязанность по оплате ее стоимости, что подтверждается имеющейся в материалах дела распиской о получении денежных средств и передаточным актом, что в силу ст. 218 ГК РФ влечет признание за истцом права собственности на спорную квартиру.

При таких обстоятельствах, суд, оценивая в совокупности представленные доказательства, установив, что договор купли-продажи полностью соответствуют требованиям действующего законодательства, фактически исполнен сторонами, при этом, возможности зарегистрировать право собственности на данное жилое помещение во внесудебном порядке истец не имеет, в связи со смертью С.В.И., приходит к выводу об удовлетворении исковых требований Рыбалка П.С.

Доводы представителя ответчика о том, что истцом не представлены надлежащие доказательства совершения сделки между ним и продавцом, как и факт передачи денежных средств покупателем продавцу, являются несостоятельными, поскольку подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ. Кроме этого, С.В.И. заключил с истцом договор купли-продажи, условиями которого предусмотрено, что денежная сумма передана до его подписания. При этом, как уже указывалось ранее, данный договор никем не оспорен, недействительным или незаключенным не признан, доказательств обратного суду не представлено. Как и не представлено доказательств того, что при заключении договора у продавца отсутствовала свобода волеизъявления, или имелись заболевания, препятствующие выразить свою волю при продаже квартиры. Данное в газету «Спасск» от ДД.ММ.ГГГГ объявление свидетельствует о намерении С.В.И. распорядиться квартирой путем продажи. Данные обстоятельства подтверждаются также показаниями истца, его представителя и свидетеля.

Доводы представителя ответчика о том, что у истцом не принято никаких мер для надлежащей регистрации сделки, несмотря на наличие достаточного времени, также не могут быть приняты судом во внимание, поскольку нормами права не предусмотрен срок, в течение которого стороны договора должны обратиться в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за государственной регистрацией договора и перехода права собственности. При этом, учитывая преклонный возраст и состояние здоровья С.В.И., а также его скорую смерть после заключения договора, у суда имеются все основания полагать, что единственным препятствием к регистрации договора и перехода права собственности явилась непосредственно смерть продавца спорного имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Иск Рыбалка П.С. к администрации городского округа Спасск<адрес> о признании права собственности, – удовлетворить.

Признать за Рыбалка П.С. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в Приморский краевой суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Спасский районный суд Приморского края.

Судья С.Н. Саунина