Решение № 2-764/2017 2-764/2017~М-492/2017 М-492/2017 от 5 июня 2017 г. по делу № 2-764/2017

....

Дело № 2-764/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 июня 2017 года г. Искитим

Искитимский районный суд Новосибирской области в с о с т а в е :

председательствующего судьи Осеевой И.Г.,

при секретаре Мозолевой К.А.,

с участием прокурора Вдовиченко И.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующей за себя лично и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, вселении и выселении,

УСТАНОВИЛ:

Истица с учётом уточнений обратилась в суд с иском к ответчикам о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, вселении и выселении, в котором просит:

1. Расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка от Дата, расположенных по адресу: <Адрес>.

2. Прекратить право собственности ФИО2, ФИО3 и их несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5 на жилое помещение и земельный участок, находящихся по адресу: <Адрес>.

3. Признать ФИО2, ФИО3 и их несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5 прекратившими право пользования жилым помещением, находящимся по адресу: <Адрес>.

4. Признать право собственности ФИО1 на жилое помещение и земельный участок, находящихся по адресу: <Адрес>.

5. Вселить ФИО1 в <Адрес>.

6. Выселить ФИО2, ФИО3 и их несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5 жилого помещения, находящегося по адресу: <Адрес>

Свои исковые требования истица ФИО1 мотивирует тем, что между ФИО6, действующей за ФИО1 на основании доверенности <Адрес>2 от Дата., выданной и удостоверенной ФИО7, нотариусом нотариального округа <Адрес>, и зарегистрированной в реестре за Номер и ответчиками: ФИО2, ФИО3, действующей за себя лично и в качестве законного представителя за своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5, Дата г. был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: переулок Гагарина, <Адрес>. Данная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан Номер от Дата, Свидетельства о праве на наследство по закону от Дата Дата в реестре нотариуса: Дата Нотариус: ФИО8, нотариус нотариального округа <Адрес> и <Адрес>. Номер в реестре нотариуса: Номер что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права АЖ 403904; от Дата о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер. Кадастровый (или условный) номер квартиры: Номер Земельный участок, который принадлежал истцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от Дата Дата в реестре нотариуса: Дата Нотариус: ФИО8, нотариус нотариального округа <Адрес> и <Адрес>. Номер в реестре нотариуса: Номер, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Номер от Дата о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер. Категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый (или условный) Номер.

В указанном договоре была установлена цена квартиры и земельного участка 653026 рублей.

Согласно п.5 настоящего договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- 100 000 рублей переданы Ответчиками Истцу в день подписания настоящего договора за земельный участок за счет собственных средств.

Стоимость квартиры в размере 453 026 рублей оплачена Ответчиками Истцу за счет заемных средств, предоставленных Ответчикам (заемщикам) в соответствии с договором займа Номер от Дата, заключенным в городе Искитиме между ответчиком ФИО3 (заемщиком) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирское Коллекторское Агентство», на приобретение квартиры по адресу: <Адрес>. Заем согласно названого Договора займа предоставляется в размере 453 026 рублей путем перечисления на счет Номер, открытый на имя ФИО3 (заемщика) Новосибирском филиале ПАО «Сбербанк России» БИК 045004641, к/с 30Номер, ИИН Номер в следующем порядке:

- 10 000 рублей перечисляются в течение 5 банковских дней за счет заемных средств, согласно договору целевого займа Номер от Дата.

- 443 026 рублей перечисляются в течение 5 банковских дней с даты предоставления свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Оставшаяся сумма в размере 100 000 рублей будут переданы Истцу Ответчиками не позднее Дата.

По факту 100 000 рублей переданы Ответчиками Истцу в день подписания настоящего договора.

Дата передана Ответчиками Истцу денежная сумма в размере 323000 рублей.

Больше перечислений за продажу квартиры и земельного участка Истцу от Ответчиков денежные выплаты не производились.

Общая сумма задолженности составляет 230 026 рублей.

Дата Истец отправил Ответчикам претензию о возврате суммы задолженности по средством заказного письма, на что ответчики не отреагировали. Соглашение о расторжении договора между сторонами не достигнуто.

Существенными условиями договора были: уплата Ответчиками цены объекта недвижимости, квартиры и земельного участка.

Таким образом, расчет был произведен не полностью, существенные условия договора нарушены Ответчиками, в связи, с чем договор подлежит расторжению.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При этом, статьей 451 ГК РФ определено, что существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения данного дела извещена надлежащим образом, в поступившем в суд заявлении просила рассмотреть данное дело в её отсутствие, с участием её представителя ФИО9 на основании доверенности от Дата.

Представитель истицы – ФИО9 в судебном заседании пояснил, что за проданные истицей квартиру и земельный участок ответчики произвели расчёт не в полном объеме, в связи с чем, просит расторгнуть договор купли-продажи от Дата. на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ. Считает, что существенность нарушения условий договора заключается в значительности не переданной по договору купли-продажи денежной суммы.

Ответчики ФИО2 и ФИО3, действующая за себя лично и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, – отдела опеки и попечительства администрации Искитимского района ФИО10 полагала, что с целью соблюдения интересов несовершеннолетних детей исковые требования удовлетворению не подлежат.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - УПФР (ГУ) в г. Искитиме и Искитимском районе Новосибирской области, ООО «Сибирское Коллекторское Агентство» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела были извещены надлежащим образом, причин своей неявки не сообщили, возражений по иску не предоставили.

С учётом мнения лиц, явившихся в судебное заседание, суд полагает возможным в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц, надлежащим образом извещённых о месте и времени судебного заседания.

Выслушав представителя истца, ответчиков, представителя третьего лица, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что между ФИО6, действующей за ФИО1 на основании доверенности <Адрес>2 от Дата г., выданной и удостоверенной ФИО7, нотариусом нотариального округа <Адрес>, и зарегистрированной в реестре за Номер и ответчиками: ФИО2, ФИО3, действующей за себя лично и в качестве законного представителя за своих несовершеннолетних детей: ФИО4, ФИО5, Дата г. был заключен договор купли-продажи квартиры и земельного участка, находящихся по адресу: <Адрес>. Данная квартира принадлежала истцу на праве собственности на основании Договора на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан Номер от Дата, Свидетельства о праве на наследство по закону от Дата Дата в реестре нотариуса: Дата Нотариус: ФИО8, нотариус нотариального округа <Адрес> и <Адрес>. Номер в реестре нотариуса: Номер, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права АЖ 403904; от Дата о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер. Кадастровый (или условный) номер квартиры: Номер. Земельный участок, который принадлежал истцу на праве собственности на основании Свидетельства о праве на наследство по закону от Дата Дата в реестре нотариуса: Дата Нотариус: ФИО8, нотариус нотариального округа <Адрес> и <Адрес>. Номер в реестре нотариуса: Номер, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права Номер от Дата о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Дата сделана запись регистрации Номер. Категория земель: земли населенных пунктов - для ведения личного подсобного хозяйства. Кадастровый (или условный) Номер.

В указанном договоре была установлена цена квартиры и земельного участка в размере 653026 рублей.

Согласно п.5 настоящего договора расчет между сторонами производится в следующем порядке:

- 100 000 рублей переданы Ответчиками Истцу в день подписания настоящего договора за земельный участок за счет собственных средств.

Стоимость квартиры в размере 453 026 рублей оплачена Ответчиками Истцу за счет заемных средств, предоставленных Ответчикам (заемщикам) в соответствии с договором займа Номер от Дата, заключенным в городе Искитиме между ответчиком ФИО3 (заемщиком) и Обществом с ограниченной ответственностью «Сибирское Коллекторское Агентство», на приобретение квартиры по адресу: <Адрес>. Заем согласно названого Договора займа предоставляется в размере 453 026 рублей путем перечисления на счет Номер, открытый на имя ФИО3 (заемщика) Новосибирском филиале ПАО «Сбербанк России» БИК Номер к/с Номер, ИИН Номер в следующем порядке:

- 10 000 рублей перечисляются в течение 5 банковских дней за счет заемных средств, согласно договору целевого займа Номер от Дата.

- 443 026 рублей перечисляются в течение 5 банковских дней с даты предоставления свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру.

Оставшаяся сумма в размере 100 000 рублей будут переданы Истцу Ответчиками не позднее Дата.

Данный договор подписан сторонами.

Настоящий договор имеет силу акта приема-передачи, в соответствии с которым Продавец передал, а Покупатели приняли в общую долевую собственность указанное выше имущество с момента подписания договора.

Право общей долевой собственности ответчиков в равных долях зарегистрировано Дата. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области.

Так же установлено, что 100 000 рублей переданы Ответчиками Истцу в день подписания договора купли-продажи от Дата.

Дата передана Ответчиками Истцу денежная сумма в размере 323000 рублей.

Сумма задолженности ответчиков за продажу квартиры и земельного участка составляет 230 026 рублей, которая не возвращена истцу до настоящего времени.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о том, что между истцом и ответчиками заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке платежа. Со своей стороны продавец исполнила договорные обязательства, передав имущество покупателям. Со стороны покупателей обязательство по оплате имущества выполнено частично. В остальной части оплата переданного имущества не произведена. Доказательств тому, что покупатели выплатили истцу оставшуюся сумму не представлено. Факт неоплаты полной стоимости квартиры и земельного участка ответчиками не оспаривался.

Дата. истица направила ответчикам претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с неоплатой оставшейся части долга.

В настоящее время ФИО1 просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры и земельного участка Дата. в связи с тем, что ответчики не исполнили свои обязательства по оплате оставшейся суммы долга.

Решая вопрос о расторжении договора купли-продажи квартиры в связи с частичной неуплатой стоимости по сделке, суд учитывает следующие обстоятельства.

В соответствии со ст. ст. 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Изменение и расторжение договора в соответствии с п.п.1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм ГК РФ следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором. При этом возможность возвращения сторонами исполненного по договору до момента его расторжения также должна быть предусмотрена законом или договором. В противном случае все полученное каждой из сторон по договору остается у нее и ни одна из сторон не может требовать возвращения того, что было исполнено по обязательству до момента, когда состоялось расторжение договора.

В ГК РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" ст.ст.549-558) отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости с возвращением имущества продавцу и аннулированием возникшего у покупателя права собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

В то же время в п.3 ст. 486 ГК РФ содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи. Они заключаются в следующем: продавец имеет право потребовать оплаты товара и дополнительно уплаты процентов в соответствии сост. 395 ГК РФ.

В соответствии с п.65 Постановления Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3статьи 486 ГК РФвправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии состатьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотреннымстатьей 450 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 453 ГК РФстороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 ГК РФ, положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Договор купли-продажи квартиры от 29.08.2016г. не содержит условий, предусматривающих возможность его расторжения по требованию одной из сторон в судебном порядке в том случае, если покупатели, несмотря на зарегистрированный ими переход права собственности, своевременно не произведут оплаты переданного им имущества.

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 ГК РФпонятия существенного нарушения договора одной из сторон (существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора) следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Доказательств причинения значительного ущерба по смыслу ч. 2ст. 450 ГК РФ, как того требует ч. 1ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым факт невыплаты денег за недвижимое имущество, истцом не представлено. При этом нормы действующего законодательства не связывают существенность нарушения условий договора только с размером невыплаченной стоимости приобретенного имущества.

С учётом указанных выше обстоятельств суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных истицей исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, действующей за себя лично и в качестве законного представителя своих несовершеннолетних детей ФИО4, ФИО5, о расторжении договора купли-продажи жилого помещения, прекращении права собственности и признании права собственности на жилое помещение, прекращении права пользования жилым помещением, вселении и выселении, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд через Искитимский районный суд Новосибирской области в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 16.06.2017 года.

Председательствующий судья (подпись) И.Г. Осеева

....:

Судья -

Секретарь -