Решение № 3А-1494/2018 3А-1494/2018~М-919/2018 М-919/2018 от 26 сентября 2018 г. по делу № 3А-1494/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

27 сентября 2018 года г. Самара

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.А.,

при секретаре Матвеевой О.Ю.

рассмотрев в открытом судебном заседании

административное дело № 3а-1494/2018 по административному исковому заявлению ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

с участием представителя ФИО3 по доверенности ФИО4,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2014 года в размере 349 515 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником нежилого здания с кадастровым номером №, площадью 341,4 кв.м., расположенного на названном земельном участке, который находится в аренде ФИО3 Кадастровая стоимость земельного участка существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затрагиваются права и обязанности административного истца как лица, имеющего преимущественное право приобретения земельного участка в собственность, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО4 поддержал заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении.

Административные ответчики Правительство Самарской области, Управление Росреестра по Самарской области, а также заинтересованные лица: филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Администрация муниципального района Кинельский Самарской области, Администрация сельского поселения Георгиевка муниципального района Кинельский Самарской области не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Относительно заявленных требований филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области представил письменные пояснения.

Заслушав административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные ФИО3 требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости физическими лицами, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу абзаца 2 части 11 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки в силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции.

Как следует из материалов дела, ФИО3 является собственником нежилого здания с кадастровым номером с кадастровым номером №, площадью 341,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенным использованием: для строительства кафе по адресу: <адрес>.

Постановлением Правительства Самарской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» от 13 ноября 2013 года № 610 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 27 июня 2014 года в размере 985 689 рублей.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

Согласно части 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Постановлением Правительства Самарской области от 30 сентября 2015 года № 618 установлен Порядок, регулирующий механизм определения цены земельных участков, находящихся в собственности Самарской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, в соответствии с которым цена земельных участков, на которых расположены здания, сооружения (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации), при их продаже определяется в процентном соотношении от кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость спорного земельного участка затрагивает права административного истца, обладающего правом собственности на нежилое здание, расположенное на земельном участке, на выкуп этого земельного участка, выкупная цена которого зависит от кадастровой стоимости.

Не согласившись с кадастровой стоимостью земельного участка, 5 сентября 2018 года ФИО3 обратилась в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.

В обоснование заявленных требований административный истец представила отчет об оценке рыночной стоимости №, выполненный 14 августа 2018 года оценщиком ООО «РЕГИОН» ФИО1, являющейся членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Указанным отчетом рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 27 июня 2014 года в размере 349 515 рублей.

Согласно статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 вышеуказанного закона оценка выполнена по состоянию на 27 июня 2014 года, то есть на дату определения кадастровой стоимости земельного участка.

Отчет содержит сведения о заказчике и оценщике, о допущениях и ограничительных условиях, использованных при проведении оценки, о применяемых стандартах оценочной деятельности, принципах оценки.

Оцениваемый земельный участок оценщиком отнесен к сегменту рынка застроенных земельных участков, предлагаемых на вторичном рынке недвижимости, предназначенных для коммерческого использования, расположенных на землях населенных пунктов, в селе <адрес>.

На странице 38 отчета оценщиком сделан вывод о том, что наиболее эффективным использованием земельного участка является его использование для коммерческих целей.

Для расчета стоимости земельного участка оценщик применил метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. От применения доходного и затратного подходов оценщик мотивированно отказался.

Учитывая ретроспективный характер оценки 27 июня 2014 года, оценщик использовал данные об объектах-аналогах, содержащихся в доступных источниках информации: база данных информационной системы «Центр», а также интернет-сайте: http://makleronline.ru/.

В качестве объектов-аналогов оценщиком подобрано 9 земельных участков коммерческого назначения, расположенных в Кинельском, Волжском, Безенчукском, Красноярском районах Самарской области, площадью от 600 кв.м. до 12 000 кв.м. Описание объектов-аналогов приведено в таблице № 4 на странице 48 отчета. В качестве единицы сравнения принят 1 кв.м. земельного участка.

Оценщиком выбраны элементы сравнения и по каждому из них выявлены отличия объекта оценки с объектами-аналогами. Внесены корректировки на условия рынка, на торг 8%, на местоположение для всех аналогов, кроме № 2, на масштаб, и рассчитана рыночная стоимость спорного земельного участка, которая составила 349 515 рублей.

В соответствии с требованиями закона к отчету приложены документы, регламентирующие деятельность оценщика, в том числе страховые полисы, информация об объектах-аналогах.

Давая оценку представленному отчету, суд отмечает, что приведённые в отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Оценщик руководствовался федеральными стандартами оценки, его выводы базируются на достоверных правоустанавливающих документах. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Сторонами не приведено конкретных замечаний к отчету об оценке, доказательств, опровергающих заявленную рыночную стоимость спорного земельного участка, и сведений о его рыночной стоимости в ином размере сторонами не представлено, ходатайств о назначении судебной экспертизы не заявлено. Оснований для назначения судебной экспертизы по собственной инициативе суд не усматривает.

Проанализировав отчет об оценке, а также принимая во внимание, что обращение административного истца в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2014 года, то есть на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в полной мере согласуется с положениями статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, в силу которых федеральный законодатель, вводя для целей налогообложения государственную кадастровую оценку объектов недвижимости, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, полагает возможным определить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определённом отчетом об оценке.

Кроме того, согласно заключению специалиста № от 30 августа 2018 года общества с ограниченной ответственностью «АСПЕКТ» - ФИО2, отчет об оценке № от 14 августа 2018 года соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, результат, полученный в отчете об оценке, можно считать объективным и обоснованным.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» от 30 июня 2015 года № 28 ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 5 сентября 2018 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Требования ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 900 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, равной рыночной стоимости по состоянию на 27 июня 2014 года в размере 349 515 рублей.

Датой обращения ФИО3 в суд считать 5 сентября 2018 года.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья Т.А.Родина