Решение № 3А-205/2022 3А-205/2022~М-103/2022 М-103/2022 от 6 мая 2022 г. по делу № 3А-205/2022

УИД 76OS0№-33

Дело № 3а-205\22

Принято в окончательной форме 06.05.22г.


Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 апреля 2022г. гор. Ярославль

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Преснова В.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Агроинвестиции» к Правительству Ярославской области, департаменту имущественных и земельных отношений Ярославской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости,

Установил:

В административном исковом заявлении ООО «Агроинвестиции» просит установить кадастровую стоимость земельных участков:

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания здания котельной, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб.,

с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания емкостей для хранения мазута, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб.

Административные исковые требования мотивированы тем, что земельные участки принадлежат административному истцу на праве аренды. Арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость земельных участков выше их рыночной стоимости, чем затрагиваются права административного истца как плательщика арендной платы.

В судебном заседании представители административного истца директор ФИО2 и по доверенности ФИО3 административные исковые требования поддержали.

Законный представитель административного истца пояснил, что оспаривается кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г.

Административные ответчики Правительство Ярославской области, департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», администрация городского поселения Ростов Ярославской области, отдел по управлению муниципальным имуществом админирации городского поселения Ростов МКУ «Агентство по аренде земельных участков, организации торгов и приватизации муниципального жилищного фонда» города Ярославля, ФИО4, ФИО5, извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей в судебное заседание не направили.

Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области представил письменное объяснение, в котором указал на непризнание административных исковых требований, основанных на отчете определения рыночной стоимости земельных участков, поскольку, по мнению департамента и органа местного самоуправления, отчет содержит недостатки, повлиявшие на итоговую величину рыночной стоимости земельных участков.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ранее представили письменные объяснения, в которых изложили сведения о земельных участках, возражений относительно административных исковых требований не указали.

Выслушав представителей административного истца, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с договорами аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГг. № и № ООО «Агроинвестиции» является арендатором земельных участков с кадастровыми номерами № и №. Срок договоров аренды – до ДД.ММ.ГГГГг.

Согласно представленным в материалы дела доказательствам арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости земельных участков.

Поскольку арендная плата исчисляется из кадастровой стоимости, административный истец на основании ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ст. 245 КАС РФ обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость земельных участков утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 N 20-н по состоянию на 01 января 2019 года:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

Административным истцом представлен отчет определения рыночной стоимости земельных участков № от ДД.ММ.ГГГГг., подготовленный оценщиком ООО «Яр-Оценка», согласно которому рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01.01.2019г. составляет:

с кадастровым номером № в размере № руб.,

с кадастровым номером № в размере № руб.

В соответствии со ст. 59, ч. 2 ст. 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одними из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Исследование отчета с учетом письменных пояснений к нему оценщика дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости земельных участков.

Оценщиком рассчитана рыночная стоимость объектов сравнительным подходом. От использования в рамках оценки доходного и затратного подходов отчет содержит обоснованный отказ.

В соответствии с требованиями пунктов 11, 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, оценщиком произведен анализ рынка, по итогам которого отобраны объекты, наиболее сопоставимые с объектом оценки по основным ценообразующим характеристикам.

Исследование представленного административным истцом отчета в полном объеме указывает на его соответствие законодательству об оценочной деятельности. Процесс оценки изложен в отчете последовательно, полно, подробно. Выводы оценщика обоснованы и проверяемы. Сомнений в достоверности определенной в отчете величины рыночной стоимости объектов недвижимости у суда не имеется.

Доказательств иной величины рыночной стоимости объектов недвижимости материалы дела не содержат.

Возражения департамента сводятся к тому, что оценщик использует в расчетах объекты-аналоги со значительной разницей в площади. В то время как на рынке имелось достаточное число предложений о продаже земельных участков с приемлемыми площадями. Также указывается, что оценщик использует объект-аналог № 2, в цене которого заложена стоимость разрешения на строительство, затраты на разрешение на строительство вычесть невозможны из цены предложения. Объект оценки с кадастровым номером № имеет свободный подъезд, вследствие чего применение понижающей корректировки к ценам аналогов № 1,2,4 необоснованно.

Проанализировав возражения департамента, суд не находит оснований для вывода о недостоверности отчета определения рыночной стоимости земельных участков..

В соответствии с п. 5 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке» при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться, в том числе, следующего принципа: содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Согласно подпункту «б» пункта 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным.

В отчете об оценке рыночной стоимости земельного участка приведен анализ рынка земельных участков г. Ярославля, приведены основные ценообразующие факторы, в соответствии с которыми оценщиком проводился отбор аналогов. Все объекты-аналоги соотносятся с объектом оценки по основным ценнообразующим факторам. Выбор аналогов в отчете мотивирован со ссылками на Федеральные стандарты оценки. При исследовании объектов-аналогов и принятии решения об их использовании при расчете рыночной стоимости объекта оценки оценщиком учтены положения п. 10 ФСО № 1, п. 11 ФСО № 3, п\п «б», «в» п. 22 ФСО № 7. В отчете указаны ссылки на источники информации, копии объявлений о продаже объектов-аналогов, позволяющие сделать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки.

В соответствии с п/п «в» п. 22 ФСО № 7 «Оценка недвижимости» при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов.

Подпунктом «д» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что объем исследований рынка недвижимости определяется оценщиком исходя из принципа достаточности.

Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости (земельных участков), и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Оценщиком проанализировано достаточное количество предложений о продаже земельных участков, для расчета рыночной стоимости земельных участков было использовано 4 объекта-аналога, которые сопоставимы по основным ценообразующим факторам с объектами оценки, что подтверждает выполнение оценщиком требований п\п «в» п. 22, п\п «д» п. 11 ФСО № 7.

Оценщиком учтены все характеристики объектов оценки и объектов – аналогов, применены необходимые корректировки, в том числе, на площади в зависимости от масштаба населенного пункта.

В объявлении о предложении объекта-аналога № 2 отсутствуют характеристики о параметрах строительства, а также ссылка на документ о разрешении на строительство, не воспроизводится содержание такого документа. При этом земельный участок свободен от застройки, основные ценообразующие факторы по земельному участку оценщику известны, в связи с этим понижающая корректировка не применялась. Выводы отчета в этой части не содержат противоречий, не вводят в заблуждение. При таких данных оснований для вывода о необоснованности использования объекта-аналога не имеется.

Отчет в части корректировки на свободный подъезд содержит подробную аргументацию. Доводы департамента эту аргументацию не опровергают.

При таких обстоятельствах оснований для вывода о том, что отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков является недостоверным доказательством, не имеется.

Таким образом, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в связи с установлением рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объектов недвижимости подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд полагает, что административные исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Установить кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания здания котельной, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Установить кадастровую стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью № кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для содержания емкостей для хранения мазута, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости № руб. по состоянию на 01.01.2019г.

Дата обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 18.03.2022г.

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости изменений в части размера кадастровой стоимости указанных выше объектов недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.С. Преснов