Решение № 2-358/2018 2-358/2018~М-304/2018 М-304/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2-358/2018

Дело № 2-358 /2018 г.


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2018 года г.Урень

Уренский районный суд Нижегородской области в составе

Председательствующего судьи Крутовой О.В.

при секретаре Корягиной О.Н.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения б/н от 23.03.2016г.,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения б/н от 23.03.2016г., указывая, что между истцом и ответчиком ФИО2 заключен договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 29 марта 2016г., кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>.

Цена указанного объекта недвижимости по обоюдному согласию сторон составила 858000,00 рублей (п.3 Договора).

В пункте 4 Договора стороны согласовали следующий порядок расчетов между сторонами:

4.1. Первоначальный платеж в размере 295000,00 рублей покупатель выплачивает продавцу наличными денежными средствами при подписании настоящего договора.

4.2. Оставшаяся сумма в размере 563000,00 рублей будет выплачиваться в следующем порядке:

- 30000,00 рублей ежемесячно в период с 5 по 10 число каждого месяцаналичными денежными средствами в течение 18 месяцев.

- 23000,00 рублей в период с 5 по 10 число в последний 19 месяц оплаты наличными денежными средствами.

В связи с рассрочкой платежа, до момента полной оплаты по настоящему договору, продаваемый объект недвижимости будет находится в залоге у продавца.

В нарушение вышеуказанных условий Договора, до настоящего времени истцу в полном объеме не оплатили установленную стоимость нежилого помещения, ответчик уклоняется от исполнения обязательств со своей стороны.

Переход права собственности от продавца ФИО1. к покупателю ФИО2. на нежилое помещение, а так же ипотека в силу закона на нежилое помещение зарегистрированы 04 апреля 2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №, №, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости № от 22.06.2018г.

Принимая во внимание содержание договора купли-продажи между ФИО1. и ФИО2 данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи товара в кредит, поскольку передача имущества предшествует по срокам его оплате.

Ответчиком нарушены существенные условия договора купли-продажи нежилого помещения б/н от 29.03.2016г.; а именно: несмотря на совершение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к ответчику ФИО2, им до настоящего времени не произведена оплата по договору, что свидетельствует о возможности его расторжения на основании ст. 450 ГК РФ.

Заключая договор купли-продажи, ФИО1. был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного нежилого помещения, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ФИО2.

Таким образом, допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер.

ФИО1 вынужден был продать нежилое помещение, рассчитывая получить от продажи помещения денежные средства и использовать их на срочные личные нужды. Неполученная от продажи помещения сумма в размере 858000,00 рублей является для него значительной.

Поскольку неоплата покупателем имущества, приобретенного по договору купли-продажи, повлекла для продавца значительный ущерб, в связи с длительным не исполнением ответчиком обязательств по оплате, а также ввиду значительности суммы, данные обстоятельства являются существенными нарушениями условий настоящего договора и это обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи на основании пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Поскольку истцом по Договору от покупателя не получено ни одного платежа, то продавец вправе потребовать возврата переданного товара.

30 мая 2018г ФИО1. в адрес ФИО2 было направлено письмо с предложением расторгнуть вышеуказанный Договор. На указанное предложение ФИО2 ответ не дал, таким образом, истец считает, что исковые требования о расторжении договора являются обоснованными.

На основании изложенного ФИО1 просит суд расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 29 марта 2016г., кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между истцом и ФИО2; аннулировать записи от 04.04.2016г., содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, № прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанное недвижимое имущество и признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>. а также взыскать с ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Представитель истца – ФИО3, действующий на основании доверенности от 21.08.2018 г., заявленные исковые требования поддержал, пояснил, что между истцом и ответчиком 29 марта 2016г был заключен договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, за

858000 рублей, была предусмотрена рассрочка платежа до 29 ноября 2017 г.

В нарушение вышеуказанных условий договора, до настоящего времени оплата не произведена, денег вообще по договору оплачено ответчиком не было. Заключая договор купли-продажи, ФИО1 был вправе рассчитывать на получение денежной суммы от проданного нежилого помещения, неполучение которой является ущербом, причиненным ему ФИО2 Таким образом, допущенное ответчиком нарушение имеет существенный характер. ФИО1 вынужден был продать нежилое помещение, рассчитывая получить от продажи помещения денежные средства и использовать их на срочные личные нужды. Неполученная от продажи помещения сумма в размере 858000 рублей является для него значительной.

30 мая 2018г ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено письмо с предложением расторгнуть вышеуказанный договор. Кроме того, данное требование о расторжении договора от ФИО1 направлялось по его просьбе ФИО2 ООО «Агентство профессиональной правовой помощи» 16.06.2018 г. письмом, которое было ФИО2 получено 23.05.2018 г.

На указанное предложение ФИО2 ответ не дал.

На основании изложенного представитель истца просит расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения от 29 марта 2016г.; аннулировать записи от 04.04.2016г., содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, № прекратить право собственности ФИО2 на вышеуказанное недвижимое имущество и признать за ФИО1 право собственности на недвижимое имущество, расположенного по адресу: <адрес>, а также взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы по оплате государственной пошлины.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени его проведения извещен надлежащим образом.

Выслушав доводы представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. В соответствии со ст. 57 ГПК РФ доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В соответствии со ст.8 Конституции РФ - 2. В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

Согласно ст.35 Конституции РФ -1. Право частной собственности охраняется законом.

2. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Ст.8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу ч. 2 ст. 218 ГК РФ: «Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом».

Согласно ст.549 ГК РФ - 1. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 551 ГК РФ определяет, что переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации.

В силу п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В соответствии со ст.2.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», несоблюдение предусмотренного порядка регистрации влечет невозможность государственной регистрации права собственности за новым собственником, иначе, как по решению суда. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 6 Федерального закона №122 от 21.07.1997 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» «Права на недвижимое имущество, возникшее до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей».

Аналогичная позиция изложена в п.59 Постановления Пленума ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

В соответствии со ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 года, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, в том числе и вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Ст. 486 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Установлено, что 29 марта 2016г. между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи нежилого помещения б/н, кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>.

Цена указанного объекта недвижимости по обоюдному согласию сторон составила 858000,00 рублей (п.3 Договора).

В пункте 4 Договора стороны согласовали следующий порядок расчетов между сторонами:

4.1. Первоначальный платеж в размере 295000,00 рублей покупатель выплачивает продавцу наличными денежными средствами при подписании настоящего договора.

4.2. Оставшаяся сумма в размере 563000,00 рублей будет выплачиваться в следующем порядке:

- 30000,00 рублей ежемесячно в период с 5 по 10 число каждого месяцаналичными денежными средствами в течение 18 месяцев.

- 23000,00 рублей в период с 5 по 10 число в последний 19 месяц оплаты наличными денежными средствами.

Переход права собственности от продавца ФИО1. к покупателю ФИО2. на нежилое помещение, а так же ипотека в силу закона на нежилое помещение зарегистрированы 04 апреля 2016г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации №, №, что подтверждается Выпиской из единого государственного реестра недвижимости № от 22.06.2018г.

В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в тех случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой сторон такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из существа договора купли-продажи квартиры следует, что получение продавцом от покупателя цены за проданный товар является существенным условием договора купли-продажи, поскольку, продавая товар и передавая его в собственность покупателя, продавец рассчитывает на получение за него определенной денежной суммы. Для договоров купли-продажи недвижимости цена является существенным условием договора.

Соответственно, если покупатель не уплачивает за переданный ему объект недвижимости указанную в договоре купли-продажи цену, продавец в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора, и если бы продавец знал, что он не получит денежные средства по договору купли-продажи, он не заключал бы договор купли-продажи и не передавал бы имущество покупателю.

Также и в соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, П04 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца. (п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

Однако, оплата по договору купли-продажи ФИО2 ФИО1 в установленные сроки произведена не была, в связи с чем, 30 мая 2018г ФИО1 в адрес ФИО2 было направлено письмо с предложением расторгнуть вышеуказанный договор. Письмо ответчиком получено не было, возвращено обратно отправителю, получено отправителем ФИО1 13.07.2018 г.

Кроме того, данное требование о расторжении договора от ФИО1 направлялось ФИО2 ООО «Агентство профессиональной правовой помощи» 16.06.2018 г. письмом, которое было ФИО2 получено 23.05.2018 г.

На указанное предложение ФИО2 ответ не дал, поскольку доказательств иного ответчиком не предоставлено, как и не предоставлено доказательств выплаты ФИО1 по спорному договору денежных сумм.

Согласно ч. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Как предусмотрено п. 4 ст. 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

В силу пункта 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 этого Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре.

Согласно разъяснениям, изложенным в абз. 4 п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу п. 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно ст. 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании ст. 1102, 1104 указанного Кодекса.

Таким образом, суд приходит к выводу, что имеются основания для удовлетворения требований истца, и договор купли-продажи от 23.03.2016г., заключенным между ФИО1 и ФИО2 необходимо расторгнуть, аннулировать записи от 04.04.2016г., содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, №, прекратить право собственности ФИО2 на спорное недвижимое имущество и признать за ФИО1 право собственности на данное недвижимое имущество - нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Согласно ст.98 ГПК РФ сторона в пользу, которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В связи с этим требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 государственной пошлины в размере 11780 руб., уплаченной при подаче искового заявления подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.194 - 199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения б/н от 23.03.2016г. - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения б/н от 29 марта 2016г., кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м, этаж 1, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1 и ФИО2.

Аннулировать записи от 04.04.2016г., содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним: №, №.

Прекратить право собственности ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на недвижимое имущество: нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес>.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, право собственности на недвижимое имущество: нежилое помещение, кадастровый №, общей площадью 42,9 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: <адрес>.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлине в размере 11780 рублей.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме, с подачей жалобы через Уренский районный суд.

Судья О.В.Крутова

Мотивированное решение изготовлено 18 сентября 2018 года.

Судья О.В.Крутова