Решение № 2-203/2025 2-203/2025~М-114/2025 М-114/2025 от 23 марта 2025 г. по делу № 2-203/2025

Дело № 2-203/2025

УИД-61RS0061-01-2025-000190-56


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 марта 2025 года ст. Вешенская

Шолоховский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Жаркова А.Л.,

при секретаре Остапенко В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Шолоховского района Ростовской области, третье лицо – ФИО2, о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском, указав в обоснование требований на то, что ему на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, принадлежит <адрес>, общей площадью 44,6 кв.м, расположенная по адресу: <адрес>. В результате возведения пристройки без получения соответствующего разрешения площадь квартиры увеличилась на 35,8 кв.м. Квартира расположена на земельном участке, принадлежащем истцу на праве собственности. Собственником <адрес> данном доме является ФИО2, права которой не нарушены. Поскольку легализовать произведенную реконструкцию в административном порядке не представляется возможным, истец просит суд признать за ним право собственности на реконструированную квартиру с кадастровым номером №, общей площадью 85,4 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, представил заявление с просьбой дело рассмотреть в его отсутствие.

Представитель истца адвокат Толстик М.Л. иск поддержала и просила его удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Шолоховского района Ростовской области ФИО3, действующий на основании доверенности, оставляет принятие решения по делу на усмотрение суда.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

В отсутствие неявившихся лиц дело рассмотрено по правилам ст.167 ГПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В судебном заседании установлено, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 является собственником <адрес>, что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН (л.д. 50, 55-58, 59-60).

Истец в обоснование требований ссылается на то, что им была произведена реконструкция данного жилого помещения, а именно возведена пристройка.

Как следует из представленной в материалы дела технической документации жилое здание, в котором расположена данная квартира, представляет собой одноэтажный двухквартирный жилой дом, при этом квартиры обособлены и имеют отдельные входы, инженерные коммуникации.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ данный объект недвижимости поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с площадью 44,6 кв.м (л.д. 55-58).

В результате проведенной реконструкции, а именно возведения пристройки, общая площадь квартиры составила 85,4 кв.м, жилая – 24,4 кв.м, увеличение площади на 35,8 кв.м произошло за счет реконструкции квартиры № 2, уточнения линейных размеров, что подтверждается техническим паспортом по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 9-13).

Образованный объект недвижимости расположен на обособленном земельном участке, площадью 800 кв.м, который принадлежит истцу на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается договором купли-продажи, свидетельством о государственной регистрации права и выпиской из ЕГРН (л.д. 51, 52-54, 59-60).

Истец обращался в администрацию Шолоховского района по вопросу выдачи разрешения на реконструкцию квартиры в многоквартирном доме, по результатам которого получил отказ в выдаче разрешения на реконструкцию с указанием на то, что пристройка к квартире уже построена без разрешительных документов (л.д. 61).

По причине увеличения площади объекта недвижимости в результате произведенной реконструкции истец не имеет возможности внести необходимые изменения в кадастровый учет в части изменения площади принадлежащей ему на праве собственности квартиры.

Пунктом 14 ст.1 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также качества инженерно-технического обеспечения.

Помещение (квартира) не является самостоятельным объектом капитального строительства, а является объектом недвижимости, входящим в состав зданий, сооружений, являющимися в соответствии с п.10 ст.1 ГрК РФ объектами капитального строительства.

Согласно ст. 51 ГрК РФ для реконструкции объекта капитального строительства необходимо получение разрешения на реконструкцию.

Поскольку в данном случае разрешение на реконструкцию получено не было, произведенные истцом работы необходимо квалифицировать как самовольные.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи (абзац второй п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Одним из способов защиты гражданских прав ст. 12 ГК РФ называет признание права.

В соответствии со ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренный законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Анализ ст. 222 ГК РФ в совокупности со ст. ст. 2, 51, 55 ГрК РФ позволяет сделать вывод о том, что возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, допущенная законодателем в п. 3 ст. 222 ГК РФ, может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь создаваемый или реконструируемый объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью.

Положения п.3 ст.222 ГК РФ распространяются не только на отношения, связанные с самовольным возведением нового объекта недвижимого имущества, но и на отношения, возникшие в результате самовольной реконструкции объекта недвижимости.

Из смысла п. п. 1 и 3 ст. 222 ГК РФ следует, что указанная статья не устанавливает запрет на признание права собственности на самовольную постройку, а определяет условия возникновения указанного права, в том числе: отсутствие нарушения прав и законных интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни или здоровью граждан.

Анализируя положения п. п. 2 и 3 ст. 222 ГК РФ, иск о признании права собственности на самовольную постройку может быть удовлетворен судом при доказанности следующих обстоятельств: строительство объекта осуществлено заинтересованным лицом на земельном участке, находящемся в собственности (постоянном пользовании, пожизненном наследуемом владении); застройщиком получены предусмотренные законом разрешения и согласования, соблюдены градостроительные и строительные нормативы; права и законные интересы других лиц соблюдены, угроза жизни и здоровью граждан исключена; объект возведен застройщиком за счет собственных средств.

Из содержания приведенной правовой нормы следует, что самовольная постройка, по общему правилу, подлежит сносу. Вместе с тем, из этого правила имеются исключения, позволяющие при определенных обстоятельствах признать право собственности на самовольную постройку.

В пункте 26 совместного постановления Пленума Верховного суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ №10/22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к её легализации, в частности, к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Исходя из содержания указанных выше письменных доказательств, фактически было осуществлено не строительство нового объекта, а реконструкция существующего.

Таким образом, реконструкция квартиры, произведённая истцом, является неотделимым улучшением недвижимого имущества, отдельно от которого существовать не может, спорное помещение является принадлежностью главной вещи – квартиры, находящейся в собственности истца, и это обстоятельство не опровергнуто.

При этом, согласно техническому заключению № 57/2025-ТЗ, выполненному специалистом ООО «Недвижимость», при реконструкции квартиры № 2, путем возведения пристройки (со стороны жилого помещения квартиры № 2), соблюдались требования градостроительных, строительных, противопожарных, санитарных норм и правил. Пристройка расположена в границах жилого помещения квартиры № 2. Произведенная реконструкция не создает неудобств жителям соседних жилых помещений, угрозы для безопасности и здоровья жильцов, не нарушает норм освещенности (комнаты обеспечены естественным освещением, что соответствует требованиям п.9.18 СП 55.13330.2016), не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. В результате экспертно-технического обследования объекта выявлено, что реконструкция объекта недвижимого имущества квартиры № 2, расположенной в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> – не затрагивает несущие конструкции, не снижает их несущих способности, не оказывает влияние на основные характеристики прочности и надежности здания в целом, а также на безопасность эксплуатации объекта – реконструкция прошла без увеличения на них нагрузки. Все строительные конструкции после проведения реконструкции исправные, находятся в работоспособном техническом состоянии, т.е. эксплуатация конструкций при фактических нагрузках и воздействиях возможна без ограничений, что не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью (л.д. 14-49).

По данному делу данных о том, что сохранение объекта капитального строительства в реконструированном виде нарушает права и охраняемые законом интересы иных лиц суду не представлено.

Правообладатель соседней квартиры № 1 ФИО2, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, почтовую корреспонденцию суда получила, но возражений, относительно заявленных исковых требований, в суд не представила, что свидетельствует о том, что её права и интересы при реконструкции не нарушены.

При таких обстоятельствах, поскольку указанная самовольная реконструкция, осуществленная в пределах земельного участка, находящегося в собственности истца, соответствует всем обязательным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью, суд находит возможным признать за истцом право собственности на указанную квартиру в реконструированном состоянии.

На основании изложенного, и, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт РФ №) к администрации Шолоховского района Ростовской области (ИНН <***>), третье лицо – ФИО2, о признании права собственности на квартиру в реконструированном состоянии – удовлетворить.

Сохранить квартиру в многоквартирном доме по адресу: <адрес>, литер А, А1, а, площадью 85, 4 кв.м. в перепланированном и реконструированном состоянии.

Признать за ФИО1 право собственности на реконструированный объект недвижимого имущества – квартиру, общей площадью 85,4 кв.м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Шолоховский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 27 марта 2025 года

Cудья: подпись А.Л. Жарков