Апелляционное определение № 33-406/2026 33-7087/2025 от 4 февраля 2026 г.

Судья Павлюченко А.А. Дело № 33-406/2026 (33-7087/2025)

УИД: 76RS0003-01-2025-000458-11

Изготовлено 05.02.2026


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе: председательствующего судьи Черной Л.В.,

судей Бачинской Н.Ю., Маренниковой М.В.

при секретаре Кочеткова А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

22 января 2026 года

гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 06 октября 2025 года, которым с учетом определения об исправлении описки от 27 октября 2025 года, постановлено:

«Исковые требования ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ рождения ИНН № к ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ рождения, паспорт: <данные изъяты> Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ярославской области ИНН: № удовлетворить.

Восстановить срок для подачи искового заявления о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Признать недействительным заключенный ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенные по адресу: <адрес>, от 08.02.2022.

Обязать ФИО2 вернуть ФИО1 жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, принятые в собственность по акту приема-передачи жилого дома и земельного участка от 08.02.2022 г.

Обязать ФИО1 вернуть ФИО2 денежные средства в размере 200 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 08.02.2022 г.

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Настоящее решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО2 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>, и государственной регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.»

Заслушав доклад судьи Черной Л.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО1, Управлению Росреестра по Ярославской области, в котором с учетом уточнения требований просила признать договор недействительной сделкой, применить последствия недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что 08.02.2022 г. между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, за 200000 рублей, из которых стоимость жилого дома - 50000 рублей, стоимость земельного участка - 150000 рублей. После заключения договора истец получила выписку из ЕГРН, согласно которой спорному жилому дому присвоен кадастровый номер: №. В феврале 2025 г. ФИО2 из Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области получила повестку, согласно которой она является ответчиком по гражданскому делу по исковому заявлению Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области об изъятии жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, являющего объектом культурного наследия, в связи с его ненадлежащим состоянием. При ознакомлении с материалами гражданского дела ФИО2 узнала, что приобретенный жилой дом является вновь выявленным памятником истории и культуры. Вместе с тем, ФИО1 покупателю об этом не сообщила, в договоре купли-продажи сведения об этом отсутствуют. При заключении сделки ФИО2 интересовал земельный участок, жилой дом какого-либо интереса не представлял, находился в неудовлетворительном состоянии. Если бы она знала, что жилой дом является вновь выявленным памятником истории и культуры, безусловно, договор купли-продажи бы не заключился. Истец узнала о статусе жилого дома, как об объекте культурного наследия лишь в 2025 г. после поступления в суд иска об изъятии спорного объекта недвижимости, в связи с чем просит восстановить срок для подачи искового заявления о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ней и ФИО1, недействительным.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований. Доводы жалобы сводятся к несоответствию выводов суда фактическим обстоятельствам дела, нарушению норм материального и процессуального права.

ФИО1, ФИО3, представитель Управления Росреестра по Ярославской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, сведений об уважительности причин неявки не представили, в связи с чем, судебная коллегия, руководствуясь частью 3 статьи 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы, обсудив их, заслушав возражения ФИО2 и ее представителя по ордеру ФИО4, объяснения представителя Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области по доверенности ФИО5, оставившего разрешение спора на усмотрение суда, исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что апелляционная жалоба не содержит правовых оснований для отмены решения суда.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями части 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и исходил из того, что при заключении сторонами договора купли-продажи охранные обязательства не выдавались Государственной службой охраны объектов культурного наследия Ярославской области, в договоре отсутствуют существенные условия, предусмотренные законом, - представленный договор не содержит указаний на то, что объект является предметом культурной охраны, и в отношении него имеются какие-либо охранные обязательства, в связи с чем пришел к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований о признании недействительным заключенного между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 08.02.2022 г. и возврате сторон в первоначальное положение. Указанный договор купли-продажи является ничтожной сделкой в силу прямого указания закона, как не содержащая существенного условия об обязательстве нового собственника по выполнению требований в отношении спорного объекта порядка и условий их выполнения и ограничений во владении им.

При этом, суд указал, что срок исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, пропущен истцом по уважительным причинам и подлежит восстановлению, поскольку ФИО2 не знала и не могла знать об имеющихся ограничениях в отношении спорных объектов недвижимости как на момент подписания спорного договора купли-продажи, поскольку продавец ФИО1 не поставила ее в известность как покупателя об имеющихся особенностях объекта договора, так и в последующем до обращения Государственной службой охраны объектов культурного наследия Ярославской области с исковыми требованиями к ней в 2025 г.

С указанными выводами суда судебная коллегия соглашается, считает их верными, соответствующими обстоятельствам дела и требованиям закона.

Доводы апелляционной жалобы о действительности заключенной между сторонами сделки ввиду отсутствия у жилого дома по адресу: <адрес>, обременения в виде соблюдения требований по содержанию и ремонту выявленного объекта культурного наследия, судебной коллегией отклоняются.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

В соответствии с пунктом 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» договор, предусматривающий передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, в соответствии с постановлением Главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 № «Об утверждении перечня объектов историко-культурного наследия Ярославской области» является выявленным объектом культурного наследия «<данные изъяты>. (приложение № 5).

Таким образом, при переходе права собственности на выявленный объект культурного наследия договор, предусматривающий передачу права собственности, должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на такое имущество, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в отношении такого объекта.

То обстоятельство, что информация об обременениях, ограничениях прав собственника объекта культурного наследия в ЕГРН на момент заключения договора купли-продажи от 08.02.2022 г. не вносилась, само по себе, не ставит под сомнение отнесение спорного имущества к выявленным объектам культурного наследия и не освобождает стороны договора от обязанностей, предусмотренных законом.

Постановление Главы администрации Ярославской области от 22.11.1993 № 329 «Об утверждении перечня объектов историко-культурного наследия Ярославской области» в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, никем не оспорено, незаконным или недействительным не признано.

В рассматриваемом случае отнесение спорного объекта недвижимости к выявленным объектам культурного наследия распространяет на него требования к существенным условиям договора при отчуждении, предусмотренные пунктом 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Договор купли - продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>, от 08.02.2022 г., заключенный между ФИО2 и ФИО1, вышеуказанных существенных условий, предъявляемых к договорам купли-продажи выявленных объектов культурного наследия, не содержит, в связи с чем суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о его недействительности как ничтожной сделки.

Ссылка апеллянта на отсутствие у ФИО1 на момент заключения 08.02.2022 г. с ФИО2 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка сведений о включении вышеуказанного жилого дома в перечень выявленных объектов культурного наследия основанием к отмене принятого судом решения не является, поскольку не свидетельствует о наличии обстоятельств, имеющих значение для оценки действительности сделки.

Доводы жалобы об том, что срок исковой давности по применению последствий недействительности ничтожной сделки истек и уважительные причины для его восстановления отсутствуют, правильности принятого судом решения не опровергают.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствии недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Согласно статье 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

В данном деле суд первой инстанции на основании установленных обстоятельств – отсутствие у ФИО2 со дня исполнения сделки сведений об отнесении жилого дома к выявленным объектам культурного наследия, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 10.02.2022 г., которая не содержит сведений об обременениях, ограничениях прав собственника спорного объекта, при этом данный объект в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации не включен, а доказательств направления акта технического состояния выявленного объекта культурного наследия от 22.05.2024 г. в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, с требованиями о проведении работ по сохранению и ремонту по месту жительства истца Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области материалы дела содержат, в то время как истец узнала об отнесении вышеуказанного жилого дома к выявленным объектам культурного наследия после обращения Государственной службы охраны объектов культурного наследия Ярославской области в суд с иском к ФИО2 об изъятии указанного объекта в феврале 2025 г., в суд с настоящим иском она обратилась 05 мая 2025 г. после истечения срока исковой давности 08 февраля 2025 г., оценив их в совокупности пришел к мотивированному выводу об уважительности пропуска истцом срока исковой давности на обращение в суд с иском о защите нарушенного права.

Оснований для несогласия с такими выводами суда у судебной коллегии не имеется. Нормы материального права в данном случае судом не нарушены. Доводы жалобы указанных обстоятельств не опровергают.

По изложенным мотивам апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Гаврилов-Ямского районного суда Ярославской области от 06 октября 2025 года с учетом определения об исправлении описки от 27 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи