Решение № 2-465/2020 2-465/2020~М-446/2020 М-446/2020 от 1 октября 2020 г. по делу № 2-465/2020

№ ...

ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 октября 2020 года с. Левокумское

Левокумский районный суд Ставропольского края в составе

председательствующего: судьи Иванова М.А.,

при секретаре: Грицаевой В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Левокумского районного суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Ставропольскому РФ АО «Россельхозбанк» о признании расписки договором купли-продажи, сделки состоявшейся, признании права собственности, исключении залогового имущества,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в суд с вышеуказанным исковым заявлением, указав в обоснование требований, что в (дата) они решили приобрести в собственность недвижимое имущество в виде жилого дома, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... расположенного по адресу: (адрес). Обговорив предварительно цену указанного домовладения и земельного участка с Ответчиками, которая составила ... рублей, стороны таким образом заключили сделку купли-продажи указанного имущества, при этом письменный договор сторонами не заключался. Условиями сделки, так же являлись возможность истцов вносить ими денежные средства в счет цены за указанное имущество Ответчикам в рассрочку, неопределенными частями. Срок внесения полной суммы на приобретаемое имущество, так же сторонами установлен не был. За период времени с (дата) по (дата) года в пользу ответчиков ими были переданы денежные средства в сумме ... рублей, что подтверждается распиской от (дата), составленной лично ответчиком ФИО4

Ссылаются в иске на то, что ответчики ФИО3 и ФИО4 после получения указанных денежных средств имели реальную юридическую и фактическую возможность юридически оформить и передать им в собственность указанное домовладение.

Вместо этого в (дата) ФИО3 и ФИО4 распорядились спорным домовладением, передав его залог и получив под данный залог в АО «Россельхозбанк» кредит на приобретение сельскохозяйственных животных ООО КФХ «Гигант».

Ответчики изначально, до получения от них (истцов) денежных средств в сумме ... рублей не имели намерений юридически оформить и передавать в собственность указанное домовладение, что подтверждает факт возбуждения СО ОМВД России по Левокумскому району (дата) в отношении ответчиков уголовного дела № ... по признакам преступления предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

С (дата) по настоящее время они (истцы) проживают в указанном домовладении, то есть фактически приняли домовладение в собственность, приняли меры к приведению дома в надлежащее состояние, осуществили и осуществляют работы по благоустройству, добросовестно, открыто и непрерывно владеют указанным имуществом на протяжении более 10 лет.

Полагают, что данные обстоятельства свидетельствуют о том, что имущество в момент продажи в залоге не находилось, оно было свободно от любых прав других лиц.

Просят с учетом уточненных требований признать расписку от (дата) договором купли-продажи недвижимости, сделку по купле продажи дома и земельного участка, заключенной между ФИО1 и ФИО4 состоявшейся, признать право собственности на жилой дом, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес), за истцами, по ? доли указанного имущества за каждым и исключении вышеназванного имущества из залогового имущества.

Суд в соответствии со статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предпринял все зависящие от него меры по извещению сторон о судебном разбирательстве.

Истцы ФИО1, ФИО2, представитель истцов ФИО5, ответчик Ставропольский РФ АО «Россельхозбанк», третьи лица - Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Левокумский РОСП УФССП России по Ставропольского края извещены надлежащим образом о дате и времени судебного заседания, в том числе и путем размещения информации о деле на официальном интернет-сайте Левокумского районного суда levokumsky.stv sudrf.ru, заявлений от указанных лиц с просьбой отложить заседание не поступало.

Истец ФИО1 обратился в суд с заявлением о рассмотрении дела в его отсутствие, иск поддерживает.

Ответчики ФИО3, ФИО4 о рассмотрении дела извещались судебной повесткой по месту их проживания.

Направленные в их адрес телеграммы не доставлены адресатам – квартира закрыта, адресат по извещению за телеграммой не является.

Направленные заказной почтой с уведомлением извещения о судебном заседании, возвращены в суд со следующей пометкой: - «истёк срок хранения».

В соответствии с п. 35 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221 почтовые отправления при невозможности их вручения адресатам (их законным представителям) хранятся в объектах почтовой связи в течение месяца. По истечении срока хранения регистрируемые почтовые отправления возвращаются отправителям за их счет по обратному адресу.

Приказом ФГУП "Почта России" от 31.08.2005 года N 343 введены в действие Особые условия приема, вручения, хранения и возврата почтовых отправлений разряда "Судебное", в силу п. п. 3.4 и 3.6 которых, при неявке адресата такими почтовыми отправлениями в течение трех рабочих дней после доставки первичных извещений им доставляются и вручаются под расписку вторичные извещения. Неврученные адресатам заказные письма и бандероли разряда «Судебное» возвращаются по обратному адресу по истечении семи дней со дня их поступления на объект почтовой связи.

Возвращение в суд не полученного адресатом после его извещении заказного письма с отметкой "по истечении срока хранения" не противоречит действующему порядку вручения заказных писем и может быть оценено в качестве надлежащей информации органа связи о неявке адресата за получением заказного письма. В таких ситуациях предполагается добросовестность органа почтовой связи по принятию всех неоднократных мер, необходимых для вручения судебной корреспонденции, пока заинтересованным адресатом не доказано иное.

Если участник дела в течение срока хранения заказной корреспонденции, равного семи дням, дважды не явился без уважительных причин за получением судебной корреспонденции по приглашению органа почтовой связи, то суд вправе признать такое лицо извещенным надлежащим образом о месте и времени судебного заседания на основании статьи 167 ГПК РФ.

В соответствии со статьей 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Из разъяснений, изложенных в пункте 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что данная норма подлежит применению к судебным извещениям и вызовам, если гражданским процессуальным или арбитражным процессуальным законодательством не предусмотрено иное.

Согласно пункту 63 этого Постановления, юридически значимое сообщение, адресованное гражданину, должно быть направлено по адресу его регистрации по месту жительства или пребывания либо по адресу, который гражданин указал сам (например, в тексте договора), либо его представителю (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ); гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо несут риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, доставленных по адресам, перечисленным в абзацах первом и втором настоящего пункта, а также риск отсутствия по указанным адресам своего представителя; сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

Таким образом, нежелание ответчиков ФИО6 и ФИО4 получать извещения о явке и непосредственно являться в суд для участия в судебном заседании, свидетельствует об их уклонении от участия в состязательном процессе, и не может влечь неблагоприятные последствия для суда, а также не должно отражаться на правах других лиц на доступ к правосудию, в связи с чем суд также считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков.

В силу п.1 ст.233 ГПК РФ, с письменного согласия представителя истца о рассмотрении дела в порядке заочного производства, суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков в порядке заочного производства.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу положений ст. 11 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), ч. 1 ст. 3 ГПК РФ судом осуществляется судебная защита нарушенных, оспариваемых гражданских прав и законных интересов, за которой в суд вправе обратиться любое заинтересованное лицо в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве.

Рассматривая иски, направленные на защиту права собственности, суду следует иметь в виду, что лицо свободно в выборе способа защиты. Свобода выбора означает, что никто не может быть понужден к выбору того или иного способа защиты. Это в полной мере соответствует основным началам гражданского законодательства, согласно которым гражданское законодательство основывается на необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты; граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе (ст. ст. 1, 9 ГК РФ).

Вместе с тем, говоря о свободе выбора способа защиты, следует учитывать, что выбор может осуществляться только среди предусмотренных законом способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ).

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется, в том числе, и путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Исследованием в судебном заседании правоустанавливающих документов установлено, что жилой дом, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес), принадлежат на праве собственности ответчику ФИО4.

На указанное недвижимое имущество с (дата) зарегистрировано ограничение прав и обременение в пользу ОАО РФ «Россельхозбанк» на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости), до погашения кредита.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (ч. 1 ст. 454, ч. 1 ст. 549 ГК РФ).

Как следует из постановления о прекращении уголовного дела за истечением сроков давности уголовного преследования от (дата), возбужденного по ч.4 ст.159 УК РФ в отношении ФИО4 и ФИО3, в ходе расследования уголовного дела установлено следующее.

ФИО3 по предварительному сговору с ФИО4, в период времени с (дата) по (дата) год, находясь в домовладении по адресу: (адрес), из корыстных побуждений и цели, путем обмана и злоупотребления доверием ФИО1, ФИО и ФИО2 решили совершить хищение денежных средств в сумме ... рублей, под видом продажи им жилого дома, расположенного по адресу: (адрес), находящегося в собственности ФИО4

В (дата), в вечернее время ФИО3 и ФИО4, действуя в группе лиц, по предварительному сговору, находясь по адресу: (адрес), в то время когда к ним с целью приобретения дома по указанному адресу пришли ФИО1, ФИО и ФИО2, не имея намерении передать ФИО1, ФИО и ФИО2 в собственность, после получения от них денежных средств, указанный дом, ввели их в заблуждение совместно устно высказывая и заверяя ФИО1, ФИО и ФИО2 якобы в их желании и намерении продать вышеуказанный дом, и якобы в их намерении передать и юридически оформить этот дом в собственность ФИО1, ФИО и ФИО2 после получения от них денежных средств за данный дом в общей сумме ... рублей. Кроме этого в указанном месте и времени ФИО3 и ФИО4, действуя совместно, в группе лиц по предварительному сговору, устными заверениями, злоупотребляя доверием ФИО1, ФИО и ФИО2 сложившимся в результате их общения, с целью избежать после получения денежных средств в сумме ... рублей от ФИО1, ФИО и ФИО2 юридических обязательств передать в собственность домовладение по адресу: (адрес), совместно убедили ФИО1, ФИО и ФИО2 на момент передачи им денежных средств письменно не оформлять факт передачи им данных денежных средств. Под воздействием данных обманных действий и злоупотребления доверием ФИО1, ФИО и ФИО2 в период с (дата) по (дата) передали частями ФИО3 и ФИО4 денежные средства в сумме ... рублей, из которых ... рублей принадлежали ФИО1 и ФИО и ... рублей принадлежали ФИО2 Данные денежные средства передавались ФИО3 и ФИО4 в селе (адрес) на участке местности возле автовокзала. После получения данных денежных средств в (дата) в последующее время ФИО3 и ФИО4, злоупотребив доверием и обманув ФИО1, ФИО и ФИО2 юридически не оформили и не передали в их собственность домовладение по адресу: (адрес). При этом в указанное время ФИО3 и ФИО4 после получения указанных денежных средств имели реальную юридическую и фактическую возможность юридически оформить и передать в собственность ФИО1, ФИО и ФИО2 указанное домовладение и могли беспрепятственно юридически оформить и передать в их собственность данное домовладение. Однако ФИО3 и ФИО4 первоначально, до получения от ФИО1, ФИО и ФИО2 денежных средств в сумме ... рублей не имели намерений юридически оформить и передавать в собственность указанное домовладение и поэтому они непосредственно после получения от ФИО1, ФИО и ФИО2 данных денежных средств, и в последующее время, несмотря на отсутствие объективных препятствий, юридически не оформили и не передали в собственность ФИО1, ФИО и ФИО2 дом по указанному адресу. Кроме этого в (дата) ФИО3 и ФИО4 распорядились этим домом по адресу: (адрес) по своему усмотрению, передав его залог и получив под данный залог в ОАО «Россельхозбанк» кредит на приобретение сельскохозяйственных животных ООО КФХ «Гигант».

Как пояснил в ходе расследования уголовного дела допрошенный в качестве потерпевшего ФИО1 (истец), в (дата) тот познакомился с Магомедовым Расулом и его женой ФИО7 Эльмирой, тогда же ФИО1 стало известно, что ФИО3 собирается продать жилой дом, расположенный по (адрес). В (дата), в вечернее время, точную дату не помню, он (ФИО1) со своей женой ФИО и ее сестрой приехали к ФИО3, вместе с ним и его женой ФИО7 Эльмирой осмотрели дом, после чего договорились с ФИО3 о том, что он (ФИО1) купит дом за 1 (адрес) рублей, на что ФИО3 согласился. О том, что этот дом находится в залоге у банка, ФИО3 не говорил. В тот же день он отдал ФИО3 задаток за дом в сумме ... рублей наличными, при этом присутствовали его жена, сестра жены ФИО2, жена ФИО3 – ФИО4 Конкретно срок выплаты полной стоимости дома я и ФИО3 не оговаривали. Какого-либо письменного подтверждения заключенной сделки по купле-продаже жилого дома у него (ФИО1) не осталось, ФИО3 пояснил, что в настоящее время документы на дом и земельный участок находятся в сельском совете на переоформлении, сказал, что передаст их ему (ФИО1), как только они будут готовы. ФИО3 успокоил, что с домом все в порядке, пообещал все оформить надлежащим образом. С (адрес) по (дата) он (ФИО1) каждый месяц различными суммами наличными деньгами платил ФИО3 определенную часть от стоимости дома, никаких письменных документов при этом не составлялось. ФИО3, когда подходил очередной месяц, сам обращался за деньгами. К (дата) он (ФИО1) полностью выплатил ФИО3 всю стоимость дома – ... рублей. В том же (дата) его (ФИО1) жена попросила Магомедова Расула прописать её вместе с детьми в купленном доме, на что ФИО3 пояснил, что документы на дом и на землю еще не оформлены, поэтому он не может их прописать. Вместо этого он предложил прописать их в домовладении по адресу: (адрес), где находился принадлежащий ему жилой дом. После покупки дома по (адрес), в (адрес), ФИО1 с семьей там не проживали до (дата), так как ФИО3 попросил ему с семьей остаться там жить на некоторое время после продажи дома, на что он (ФИО1) согласился, так как они с женой планировали накопить денег и сделать в доме ремонт, сами мы все это время проживали в (адрес). В (дата) ему (ФИО1) от сотрудника «Россельхозбанка» стало известно, что жилой дом, который он приобрел у ФИО3, находится в залоге у «Россельхозбанка», ФИО3 в (дата) взял кредит около ... рублей для развития ООО КФХ «Гигант» под залог указанного жилого дома, не платит кредит и проценты по кредиту, поэтому дом будет арестован и реализован. После этого у него состоялся разговор с ФИО3, который его успокоил и сказал, что погасит кредит, как только у него появятся деньги, однако ФИО3 задолженность перед банком не погасил, на связь он не выходил, куда-то уехал. Из разговора с женой Магомедова Расула – ФИО7 Эльмирой ему (ФИО1) стало известно, что те собираются продать еще один дом, который имеется у них в собственности и погасить кредит в «Россельхозбанке». В (дата) ФИО4 продала какое-то принадлежащее ей и ее мужу имущество, после чего погасила часть кредита в «Россельхозбанке», на сумму около ... рублей.

Кроме того, с целью погашения просроченного основного долга ООО «КФХ Гигант» с (дата) на имя ФИО1 в Ставропольском РФ ОАО «Россельхозбанк» открыт действующий в настоящее время счет № ..., именуемый «до востребования», (дата) ФИО1 внес первый платеж в качестве оказания материальной помощи по погашению просроченного долга ООО КФХ «Гигант» в сумме ... рублей, так как приобретенный им дом, который ранее принадлежал ФИО3 и находился в залоге у банка в счет погашения кредита, собирались подвергнуть аресту. ФИО1 внесены платежи по погашению просроченного основного долга ООО «КФХ Гигант»: (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) -... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) - ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей, (дата) – ... рублей. Всего за период времени с (дата) по (дата) ФИО1 выплатил ... рублей в счет погашения долга ООО «КФХ Гигант» перед ОАО «Россельхозбанк».

Как видно из постановления о прекращении уголовного дела, допрошенные следователем ФИО2(истица), ФИО , ФИО8 подтвердили в полном объеме показания ФИО1 об обстоятельствах приобретения спорной недвижимости.

Согласно заключению эксперта № ... от (дата), по назначенной почерковедческой судебной экспертизе, представленная на исследование светокопия расписки от (дата) в изображении почерка и подписи ФИО4, вероятно выполнены ФИО4.

Как следует из заявления ФИО1 от (дата), последний просит привлечь к уголовной ответственности Магомедова Расула, который продал ему домовладение в (адрес), через некоторое время внес данный дом в качестве залога в банк (адрес).

Согласно кредитному договору № ... от (дата) с приложениями, глава КФХ «Гигант» ФИО3 под залог объекта недвижимости - дома, расположенного по адресу: (адрес), предоставленного ФИО4 по договору об ипотеки (залоге недвижимости), получил кредит в размере ... рублей.

Как следует из договора № ....2 об ипотеке (залоге недвижимости) от (дата) с приложениями, ФИО4 передала в залог Залогодержателю (ОАО «Россельхозбанк») недвижимое имущество – дом, расположенный по адресу: (адрес).

Согласно расписки от (дата), ФИО4 получила деньги за проданный дом по адресу (адрес), у ФИО1, факт передачи денег подтвердили своими подписями свидетели ФИО и ФИО

Таким образом, судом установлено и материалами дела подтверждается, что (дата) между ФИО4 с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, в простой письменной форме в виде расписки заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 продала ФИО1, за ... рублей жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: (адрес). Договор купли-продажи подписан продавцом и покупателем, никем не удостоверялся, нигде не регистрировался.

Договор купли-продажи в виде расписки, составленный в простой письменной форме между ФИО4 и ФИО1, содержит сведения о дате его составления, о предмете сделки - местоположении продаваемого жилого дома и земельного участка, о сумме сделки, договор подписан сторонами, то есть содержит необходимые условия договора купли-продажи.

Указанная расписка ответчиками не оспорена в установленном законом порядке, расписка недействительной судом не признана.

Такая расписка свидетельствует о простой письменной форме договора купли-продажи.

Содержание данной расписки свидетельствует о том, что сторонами были согласованы существенные условия договора, в том числе предмет договора и состоявшуюся оплату за объект недвижимости.

Исходя из вышеприведенного, расписка подпадает под условия договора купли-продажи, то есть правовое регулирование определяется главой 30 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем его существенным условиям.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац 2 пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно представленной в материалы дела расписке, она содержит сведения о продавце и покупателе недвижимости, объект продажи, его стоимость и расчет за проданное имущество.

Таким образом, помимо предусмотренной законом формы договора - письменной, в нем отражены обязательные условия продажи недвижимости - объект продажи, его стоимость, он был исполнен в 1995 году, что свидетельствует о действительности сделки и ее исполнении.

В силу разъяснений, содержащихся в абз. 2 п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с ч. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

То обстоятельство, что ФИО1 своевременно не обратился в уполномоченный орган для проведения государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок и жилой дом, не может влиять на его законные права.

Суд отмечает, что отсутствие государственной регистрации сделки при условии выполнения сторонами ее содержания не свидетельствует о пороке воли продавца и покупателя и нежелании сторон осуществить переход права собственности на спорное имущество.

В статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В данном случае, у первоначального владельца ФИО4 имелось зарегистрированное право собственности, следовательно, рассмотрение вопроса о переходе права собственности к следующему владельцу, возможно.

Воля ФИО4 и ФИО1 на заключение договора купли-продажи в отношении домовладения и земельного участка не вызывает сомнений, договор купли-продажи в виде расписки, заключенный между ними в письменной форме, никем не оспорен, соответствует требованиям гражданского законодательства, предъявляемым к подобного рода сделкам, условия сделки соблюдены: ФИО4 переданы денежные средства за объект недвижимости, ФИО1 пользуется жилым домом и земельным участком с момента заключения договора, поэтому суд считает возможным удовлетворить исковые требования о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка состоявшимся.

В ходе судебного разбирательства также установлено, что истцом ФИО1 неоднократно предлагалось ответчикам совместно обратиться для регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок в соответствии с заключенной между сторонами сделке по продаже недвижимости, однако, обращение истца ответчиками, под различными надуманными предлогами, было оставлено без удовлетворения.

Исходя из смысла п. 3 ст. 165 ГК РФ, с учетом необходимости применения в данном споре названной нормы по аналогии, суд может принять решение о государственной регистрации сделки не только в случае виновного уклонения одной из сторон от регистрации, но и в случаях невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки перехода права собственности к приобретателям по независящим от воли данной стороны причинам.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, обстоятельства свидетельствующие о наличии права на спорную недвижимость у предыдущего владельца, отчуждение недвижимости, а также принимая во внимание тот факт, что данные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учет, суд руководствуясь ст. 67 ГПК РФ, приходит к выводу о наличии достаточных оснований для удовлетворения иска ФИО1 и ФИО2 в части признания за ними права собственности на спорную недвижимость.

Согласно ч. 1 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Таким образом, настоящее решение является основанием для специалистов Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество - жилого дома, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... расположенных по адресу: (адрес), дом (адрес), за ФИО1 и ФИО2, с определением ? доли указанного имущества.

При этом, требования истца о признании расписки от (дата) договором купли-продажи спорной недвижимости, расположенной по адресу: (адрес), дом (адрес), заключенным между ФИО1 и ФИО4, суд считает не подлежащим удовлетворению, поскольку в данном случае указанная расписка свидетельствует о возникновении у истца права, послужившего основанием для признания за истцом в судебном порядке права собственности на спорный жилой дом и земельный участок, однако она не может подменять собой надлежащее оформление документов по заключению договора купли-продажи недвижимости, на основании которых регистрирующим органом осуществляется государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество.

Рассмотрев исковые требования о прекращении залога, суд приходит к следующему.

В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса.

Пункт 1 ст. 353 ГК РФ предусматривает следующее: в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подп. 2 п. 1 ст. 352 и ст. 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

При таких обстоятельствах и приникая во внимание, что обременение на спорную недвижимость на момент совершения сделки отсутствовало, истец не знал и не мог знать о наличии залога, данное обстоятельство в силу подпункта 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

исковые требования ФИО1, ФИО2 к ФИО3, ФИО4, Ставропольскому РФ АО «Россельхозбанк» о признании расписки договором купли-продажи, сделки состоявшейся, признании права собственности, исключении залогового имущества – удовлетворить частично.

Признать сделку купли-продажи жилого дома, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес), между ФИО1 и ФИО4, состоявшейся (дата).

Признать за ФИО1, (дата) года рождения, право собственности на ... доли на жилой дом, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес).

Признать за ФИО2, (дата) года рождения, право собственности на ... доли на жилой дом, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельный участок, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес).

Прекратить залог (ипотеку) по договору № ... об ипотеке (залоге недвижимости) от (дата), заключенному между ОАО РФ «Россельхозбанк» и ФИО4, в отношении жилого дома, общей площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ... и земельного участка, площадью ... кв.м. с кадастровым номером № ..., расположенные по адресу: (адрес).

В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи отказать.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности на указанную недвижимость в органах, осуществляющих государственную регистрацию права на недвижимость Ставропольского края.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья М.А.Иванов